Nguy cơ vỡ bong bóng bất động sản là có thật
Nhiều nhà đầu tư thực sự lo lắng khi thị trường bất động sản (BĐS) nói chung đang liên tục “lao dốc” và vô cùng ảm đạm dù cho các dự án đã tung đủ “chiêu” nhưng vẫn ế ẩm. Trước thực trạng đó, có chuyên gia dự đoán rằng, nguy cơ vỡ bong bóng BĐS là có thực…
Những vật cản thị trường
Theo đánh giá của Bộ Xây dựng, giá cả hàng hóa BĐS nhất là giá nhà ở vẫn tăng và đứng ở mức cao, diễn biến phức tạp, khó kiểm soát đang là thách thức lớn cho công tác quản lý thị trường, cũng như nỗ lực giải quyết nhà ở cho các đối tượng có thu nhập thấp. Theo kết quả khảo sát thực tế, giá BĐS nói chung, trong đó giá nhà ở nói riêng tại các đô thị lớn là quá cao so với mặt bằng thu nhập của người dân, cũng như vượt quá giá trị thực của BĐS.
Cơ cấu hàng hoá BĐS còn thiếu cân đối. Thị trường nhà ở những năm trước có sự phát triển mất cân đối, các doanh nghiệp chú trọng nhiều vào đầu tư loại nhà cao cấp. Đến nay, thị trường căn hộ cao cấp dần rơi vào bão hòa, nhà xây nhiều trong khi nhu cầu có khả năng thanh toán thực tế thấp. Nguồn cung loại nhà giá cao (nhất là các chung cư cao cấp) có thời điểm dư thừa, trong khi nguồn cung những nhà giá thấp thì quá thiếu. Thị trường thiếu hàng hóa có quy mô và giá cả phù hợp với đa số nhu cầu của người dân, đặc biệt thiếu loại hình nhà ở cho thuê.
Hệ thống tài chính BĐS chưa hoàn thiện, thị trường BĐS vẫn phụ thuộc lớn vào động thái của chính sách tiền tệ, tín dụng. Nguồn vốn cho thị trường BĐS chủ yếu từ hệ thống ngân hàng và tiết kiệm của người dân. Nguồn tín dụng trung và dài hạn hầu như không có, trong khi lãi suất vay ngắn hạn cũng rất cao (đa số các ngân hàng đang áp dụng lãi suất từ 16%/năm đến 18%/năm hoặc cao hơn). Do đó, khi ngân hàng siết chặt cho vay sẽ tác động tới kế hoạch triển khai dự án của các chủ đầu tư, thậm chí phải dừng thi công, gây lãng phí, giảm nguồn cung cho thị trường.
Đặc biệt, hiện tượng đầu cơ, kích giá, tâm lý mua bán theo “tin đồn”, “tâm lý đám đông” còn diễn ra phổ. Một số những người môi giới, đầu cơ đất đai lợi dụng cơ hội “làm giá” để trục lợi, làm méo mó thị trường.
“Nguy cơ vỡ bong bóng BĐS là có”
Trao đổi với báo chí về diễn biến trên thị trường BĐS hiện nay, TS Nguyễn Bá Ân, Phó Viện trưởng Viện Chiến lược phát triển (Bộ Kế hoạch và Đầu tư) cho biết, hiện nay thị trường BĐS của chúng ta đang chiếm giữ khá nhiều vốn nằm im, chờ thời vì đa số đều bị ảnh hưởng tâm lý BĐS vẫn là kênh đầu tư siêu lợi nhuận. Thống kê của một số chuyên gia cho thấy, trong 10-15 năm qua chúng ta đã lãng phí hàng chục, hàng trăm tỷ USD vào nguồn đất đai. Nếu nhà nước quản lý tốt, có chính sách tốt thì có thể chúng ta biến được tài nguyên đất đai thành nguồn lực cho phát triển kinh tế.
Theo ông Ân, việc thị trường BĐS đã và đang trầm lắng nguyên nhân chính là do Nhà nước siết tín dụng với lĩnh vực BĐS. Ông phân tích, khi kinh tế lạm phát hiện nay, Nhà nước hạn chế nguồn vốn cho BĐS, thị trường trầm lắng, giao dịch ít đi. Cùng với đó, trong bối cảnh này tâm lý những người dân có tiền bỏ ra mua cũng chần chừ, chờ đợi diễn biến. Những nhà đầu tư nhỏ lẻ dè dặt trong việc tham gia thị trường lúc này tiếp tục góp phần vào sự trầm lắng của thị trường.
“Dù mới chỉ là dự đoán thôi, nhưng nguy cơ vỡ bong bóng của thị trường BĐS Việt Nam là có. Nếu người ta tính tổng nhu cầu nhà ở của 6-8 triệu dân Hà Nội so với sức chứa của hàng trăm dự án căn hộ, khu đô thị mới hiện nay, thì nhu cầu của Hà Nội không đến mức thế. Nếu phát triển hết ra thì chắc là cung vượt cầu, nguy cơ đó là hiện hữu. Tất nhiên, thị trường Hà Nội còn có nhu cầu của người dân các tỉnh về mua nhưng đến một lúc nào đó, nó cũng dễ “bội thực” như thời kỳ người ta đua nhau nuôi vẹt và chó Nhật. Vì tâm lý hiện nay, không phải người mua BĐS căn hộ là có nhu cầu, phần lớn cái đó là một kênh đầu tư của người dân” - ông Ân cho hay.
Vì thế, ông Ân cho rằng, bài toán ổn định vĩ mô là cực kỳ quan trọng. Chỉ khi ổn định vĩ mô, giải quyết được bài toán lạm phát thì doanh nghiệp mới làm ăn được, còn hiện nay trên danh nghĩa, doanh nghiệp làm ăn có lãi nhưng thực tế là lỗ.
Những vật cản thị trường
Theo đánh giá của Bộ Xây dựng, giá cả hàng hóa BĐS nhất là giá nhà ở vẫn tăng và đứng ở mức cao, diễn biến phức tạp, khó kiểm soát đang là thách thức lớn cho công tác quản lý thị trường, cũng như nỗ lực giải quyết nhà ở cho các đối tượng có thu nhập thấp. Theo kết quả khảo sát thực tế, giá BĐS nói chung, trong đó giá nhà ở nói riêng tại các đô thị lớn là quá cao so với mặt bằng thu nhập của người dân, cũng như vượt quá giá trị thực của BĐS.
 Chuyên gia dự đoán, nguy cơ vỡ bong bóng BĐS là có. Ảnh: Nguyễn Lê |
Cơ cấu hàng hoá BĐS còn thiếu cân đối. Thị trường nhà ở những năm trước có sự phát triển mất cân đối, các doanh nghiệp chú trọng nhiều vào đầu tư loại nhà cao cấp. Đến nay, thị trường căn hộ cao cấp dần rơi vào bão hòa, nhà xây nhiều trong khi nhu cầu có khả năng thanh toán thực tế thấp. Nguồn cung loại nhà giá cao (nhất là các chung cư cao cấp) có thời điểm dư thừa, trong khi nguồn cung những nhà giá thấp thì quá thiếu. Thị trường thiếu hàng hóa có quy mô và giá cả phù hợp với đa số nhu cầu của người dân, đặc biệt thiếu loại hình nhà ở cho thuê.
Hệ thống tài chính BĐS chưa hoàn thiện, thị trường BĐS vẫn phụ thuộc lớn vào động thái của chính sách tiền tệ, tín dụng. Nguồn vốn cho thị trường BĐS chủ yếu từ hệ thống ngân hàng và tiết kiệm của người dân. Nguồn tín dụng trung và dài hạn hầu như không có, trong khi lãi suất vay ngắn hạn cũng rất cao (đa số các ngân hàng đang áp dụng lãi suất từ 16%/năm đến 18%/năm hoặc cao hơn). Do đó, khi ngân hàng siết chặt cho vay sẽ tác động tới kế hoạch triển khai dự án của các chủ đầu tư, thậm chí phải dừng thi công, gây lãng phí, giảm nguồn cung cho thị trường.
Đặc biệt, hiện tượng đầu cơ, kích giá, tâm lý mua bán theo “tin đồn”, “tâm lý đám đông” còn diễn ra phổ. Một số những người môi giới, đầu cơ đất đai lợi dụng cơ hội “làm giá” để trục lợi, làm méo mó thị trường.
“Nguy cơ vỡ bong bóng BĐS là có”
Trao đổi với báo chí về diễn biến trên thị trường BĐS hiện nay, TS Nguyễn Bá Ân, Phó Viện trưởng Viện Chiến lược phát triển (Bộ Kế hoạch và Đầu tư) cho biết, hiện nay thị trường BĐS của chúng ta đang chiếm giữ khá nhiều vốn nằm im, chờ thời vì đa số đều bị ảnh hưởng tâm lý BĐS vẫn là kênh đầu tư siêu lợi nhuận. Thống kê của một số chuyên gia cho thấy, trong 10-15 năm qua chúng ta đã lãng phí hàng chục, hàng trăm tỷ USD vào nguồn đất đai. Nếu nhà nước quản lý tốt, có chính sách tốt thì có thể chúng ta biến được tài nguyên đất đai thành nguồn lực cho phát triển kinh tế.
Theo ông Ân, việc thị trường BĐS đã và đang trầm lắng nguyên nhân chính là do Nhà nước siết tín dụng với lĩnh vực BĐS. Ông phân tích, khi kinh tế lạm phát hiện nay, Nhà nước hạn chế nguồn vốn cho BĐS, thị trường trầm lắng, giao dịch ít đi. Cùng với đó, trong bối cảnh này tâm lý những người dân có tiền bỏ ra mua cũng chần chừ, chờ đợi diễn biến. Những nhà đầu tư nhỏ lẻ dè dặt trong việc tham gia thị trường lúc này tiếp tục góp phần vào sự trầm lắng của thị trường.
“Dù mới chỉ là dự đoán thôi, nhưng nguy cơ vỡ bong bóng của thị trường BĐS Việt Nam là có. Nếu người ta tính tổng nhu cầu nhà ở của 6-8 triệu dân Hà Nội so với sức chứa của hàng trăm dự án căn hộ, khu đô thị mới hiện nay, thì nhu cầu của Hà Nội không đến mức thế. Nếu phát triển hết ra thì chắc là cung vượt cầu, nguy cơ đó là hiện hữu. Tất nhiên, thị trường Hà Nội còn có nhu cầu của người dân các tỉnh về mua nhưng đến một lúc nào đó, nó cũng dễ “bội thực” như thời kỳ người ta đua nhau nuôi vẹt và chó Nhật. Vì tâm lý hiện nay, không phải người mua BĐS căn hộ là có nhu cầu, phần lớn cái đó là một kênh đầu tư của người dân” - ông Ân cho hay.
Vì thế, ông Ân cho rằng, bài toán ổn định vĩ mô là cực kỳ quan trọng. Chỉ khi ổn định vĩ mô, giải quyết được bài toán lạm phát thì doanh nghiệp mới làm ăn được, còn hiện nay trên danh nghĩa, doanh nghiệp làm ăn có lãi nhưng thực tế là lỗ.
Theo Lao Động
