Đất nền HN: Tiến đến "đường đáy" - Tin thị trường - Bài viết

Còn quá sớm để suy xét về "đường đáy" của phân khúc đất nền trong thị trường bất động sản (BĐS) Hà Nội. Nhưng đã có một vài dấu hiệu có thể phác ra hình dung về điểm rơi của giá đất nền trong thời gian tới.

Đang lờ mờ hiện ra
 

Sóng cuối của đất nền Hà Nội chính xác kết thúc vào tuần cuối của tháng 3/2011. Khi đó, làn sóng đầu cơ đất thổ cư cũng như tất cả những gì được gọi là đất đã kéo đến Sóc Sơn, rồi sau Sóc Sơn lại rùng rùng quay về Đông Anh. Biên độ lợi nhuận của những khu vực này tăng vọt ở mức khó tưởng tượng. Ngược lại, khu vực phía Tây Hà Nội đã không còn thu hút được giới đầu tư nữa.

Vào khoảng giữa tháng 4/2011, đã có những dấu hiệu đầu tiên giảm giá tại khu vực phía Tây. Như một bài bản có sẵn, nếu vào tháng 4-5/2009 khu vực này là điểm khởi phát của con sóng BĐS Hà Nội thì đó cũng là kẻ khơi mào cho đợt rớt giá. Từ mức 55-60 triệu đồng/m2, đất Kim Chung - Di Trạch đã có một cú rơi thẳng đứng gần 20 triệu đồng/m2 chỉ trong vòng một tháng rưỡi.

Tất nhiên không phải khu vực nào ở Hà Nội cũng có mức giảm mạnh như Kim Chung - Di Trạch. Một số nơi giá chỉ giảm nhẹ như Long Biên, Gia Lâm. Nhưng hiện tượng đóng băng toàn bộ hai phân khúc đất nền và căn hộ cao cấp ở Hà Nội trong hai tháng qua đã cho thấy thị trường BĐS tại đây đang bước vào một giai đoạn mà có ý kiến cho là "khác thường", tức những hy vọng cho một đợt sóng tăng kế tiếp - giá sau cao hơn giá trước - đang dần tàn lụi. Trong đó, Sóc Sơn cũng là một hiện tượng đáng phải bàn đến vì nó có dáng dấp một Ba Vì thứ hai.
Tốc độ giảm của mặt bằng giá đất nền Hà Nội khá nhanh trong thời gian qua cũng minh chứng cho giả thuyết về một lượng không nhỏ nhà đầu cơ phải bán tháo hàng để trả lãi và vốn cho ngân hàng. Vào năm 2009 và cho đến gần giữa năm 2010, các chuyên gia vẫn khẳng định Hà Nội khác với TP.HCM ở chỗ nhà đầu tư ít dùng "đòn bẩy tài chính", tỷ trọng vay ngân hàng để đầu tư chỉ chiếm chưa đầy 20% trên tổng vốn đầu tư.

Song từ giữa năm 2010 trở đi thì không thấy số liệu nào xác quyết về sự ít ỏi đó nữa, chỉ biết rằng sóng BĐS càng mạnh thì ngân hàng bung tiền cho vay mượn đầu tư càng nhiều.

Cho đến nay, một số người đang ước có khoảng 30% vốn được dùng để đầu cơ đất và căn hộ cao cấp xuất phát từ vay ngân hàng. Đó cũng là lý do xác đáng giải thích khi sóng BĐS thoái trào, những nhà đầu tư không chịu nổi "nhiệt" đã phải hạ đến 30%, thậm, chí có trường hợp đến 40% giá mua ở đỉnh để tống tiễn "người bạn đường" của họ.

Diễn biến đổi chiều cũng xảy ra trong phân khúc căn hộ trung và cao cấp. Nếu như vào năm 2009 lượng căn hộ trung - cao cấp không đủ để cung ứng cho nguồn cầu tiềm năng dẫn đến hiện tượng "sốt căn hộ Nam Cường", thì chỉ trong năm 2011 này, có đến 46.000 căn trong kế hoạch sẽ được chào bán ra thị trường - một con số xấp xỉ với lượng căn hộ đang tồn đọng ở TP.HCM.

Trong khi lượng "kẹp hàng" còn quá lớn như thế, nghịch lý lại xảy ra khi sóng BĐS đã hết đà. Vậy nên mới diễn ra quá nhiều chiêu khuyến mãi của các chủ đầu tư căn hộ cao cấp trong thời gian qua nhưng vẫn không đem lại kết quả khả quan nào.

Phân khúc có vẻ giữ "lửa" tốt nhất trong những ngày này vẫn là nhà phố có giá dưới 3 tỷ đồng và BĐS sinh thái. Hiện tượng đó cho thấy một phần  nguồn tiền đầu tư đang hướng đến loại BĐS có giá trị sử dụng, vừa để ở vừa để kinh doanh. Còn những khu BĐS nghỉ dưỡng như Sài Đồng ở phía Đông Hà Nội lại dành cho dân có tiền, trong đó có những người đã "trúng quả" từ việc lướt sóng vi vu từ Tây sang Đông Hà Nội.

Song vẫn có một nguồn tiền đầu cơ thứ cấp đang chờ đợi điểm rơi hấp dẫn hơn nữa của mặt bằng giá đất nền và căn hộ cao cấp để vào cuộc. Thông thường sau mỗi con sóng tăng mạnh, thị trường sẽ không rơi vào sóng giảm liên tục và kéo dài quá lâu mà sẽ xuất hiện sóng hồi chỉ sau một thời gian ngắn với điều kiện mặt bằng giá đất phải đủ thấp để khuyến khích dòng tiền đầu cơ và đầu tư chảy vào.

Năm 2007 đã diễn ra hiện tượng này với tuần tự 3 phân đoạn sóng của BĐS Hà Nội, sóng này tiếp sau sóng khác, và khoảng cách giữa các sóng chính là lúc giới đầu cơ gom hàng.

Sẽ có sóng hồi?

Với lượng "kẹp hàng" quá lớn ở phân khúc căn hộ và một phần đất nền, không còn cách nào khác, muốn "đẩy" được hàng thì giới đầu cơ phải tạo sóng hồi phục trong thời gian tới. Sóng tăng này không nhất thiết phải tạo đỉnh cao hơn đỉnh cũ, nhưng mặt bằng giá đất nền nhất thiết phải được đẩy lên ít ra xấp xỉ với mặt bằng cũ, từ đó mới thúc đẩy dòng tiền đầu tư chảy vào căn hộ là mục tiêu cuối cùng mà giới chủ dự án mong muốn.

Đã có những dấu hiệu lý giải cho tư thế "mai phục" của giới đầu cơ Hà Nội. Giá đất nền tuy giảm khá mạnh nhưng vẫn chưa giảm đều tại các khu vực chính, do đó người mua để ở lẫn người mua để đầu cơ vẫn chưa vào. Trong khi đó, một số chủ đầu tư căn hộ cao cấp vẫn kiên trì triển khai dự án, cùng dấu hiệu chào bán căn hộ tại khá nhiều chủ đầu tư khác. Một vài "điểm nóng" về quy hoạch hạ tầng và giao thông cũng đang được cò đất đẩy giá như kịch bản của những con sóng tăng trước đây.

Bên cạnh đó, BĐS nghỉ dưỡng ở khu Đông Hà Nội cũng đang giúp giữ nhiệt cho thị trường. Trong bối cảnh được coi là quá trầm lắng của thị trường BĐS Hà Nội, vẫn có những động tác PR ngày càng dày về triển vọng của thị trường này...

Những hiện tượng và dấu hiệu trên đang trở nên có ý nghĩa đối với giới phân tích chuyên môn. Đã có thể bắt đầu nghĩ đến một điểm rơi tạm thời nào đó ở phía trước, điểm mà những nhà đầu cơ nóng vội bắt đầu động tác "bắt dao rơi". Cũng có thể nghĩ đến một điểm đáy ngắn hạn của thị trường BĐS, nơi mà những nhà đầu cơ có kinh nghiệm và tổ chức đầu cơ sẽ lần lượt "gom hàng".

Mà muốn gom hàng, nhất thiết dạng đồ thị của thị trường phải tạo được "đường đáy" - khu vực mà giá không xuống thấp hơn nữa nhưng cũng không có cơ hội nhích lên, còn chủ đất sau thời gian phát hoảng vì không có giao dịch sẽ phải vội vã bán ngay khi có người hỏi mua.

"Đường đáy" kéo dài bao lâu còn tùy thuộc vào chủ đích của giới đầu cơ, phụ thuộc vào tình hình lượng hàng đã gom đủ số hay chưa. Tuy nhiên, xét theo thực tế đang diễn ra, "đường đáy" này sẽ không kéo dài quá lâu; thời gian thu gom có thể diễn ra trong các tháng 6-7 và có thể cả tháng "cô hồn" của năm nay.

Sau đó, như một bài bản trong lịch sử của thị trường chứng khoán, là đánh lên. Mức giảm 25-30% của mặt bằng giá đất nền đủ cho nhà đầu cơ thu lợi 40-50% - một tỷ lệ không hề nhỏ trong thời kỳ "khó kiếm ăn" như hiện nay. Tiếp theo, cũng theo lẽ thường tình, một khi giá đất nền đã trở lại vị trí đỉnh của nó, cùng với lượng hàng "giải chấp" đã được thanh toán hết, thói quen "ra hàng" sẽ được giảm bớt. Đất nền, chính vì thế, sẽ được giữ giá. Khi giá đất nền đi ngang và cao hơn khá nhiều mặt bằng giá căn hộ, giới chủ căn hộ sẽ có điều kiện khả thi để tiêu thụ sản phẩm của họ.

Tuy vậy, không có gì bảo đảm sự trường tồn của mặt bằng giá đất nền. Những rủi ro đối với giới đầu tư, đặc biệt là những người vay mượn tiền ngân hàng để "đánh", vẫn luôn rình rập. Bằng chứng là đã có không ít người "chết" vì chuyện này. Bởi thế, với những người ăn chắc mặc bền, cách tốt nhất là bỏ tiền nhàn rỗi vào một cái gì đó có giá trị sử dụng. Đó có thể là một căn nhà phố nho nhỏ mặt tiền hoặc trong ngõ, vừa có thể ở, làm ăn mà lại không phải canh cánh nỗi lo bị ngân hàng siết nợ.