Cắt lỗ "nhà trên giấy" vẫn phải nộp thuế - Tin thị trường - Bài viết

Không chỉ gặp khó bởi chính sách thắt chặt tín dụng và lãi suất quá cao, thị trường căn hộ trên địa bàn TP.HCM hiện đang “tê liệt” sau khi ngành thuế thay đổi cách xác định thuế thu nhập cá nhân (TNCN) đối với hoạt động chuyển nhượng hợp đồng mua nhà ở hình thành trong tương lai (nhà trên giấy- PV).

Nhiều nhà đầu tư căn hộ rơi vào tình cảnh “dở khóc dở mếu” khi bán cắt lỗ vẫn phải móc hầu bao nộp thuế TNCN, trong khi hàng loạt người dân đứng ngồi không yên do hồ sơ bị ngâm tại cơ quan thuế và cũng chẳng biết số thuế TNCN phải nộp là bao nhiêu...

Huề thành lỗ

Cuối tháng 5-2011, sau gần một tháng chờ đợi, anh N. đã được giải quyết nộp thuế TNCN để hoàn tất hồ sơ chuyển nhượng hợp đồng mua căn hộ dự án The Era (quận 7, TP.HCM). Điều bất ngờ với anh N. là khoản thuế TNCN mà anh phải nộp lên tới gần 12 triệu đồng, vượt xa khoản lãi chênh lệch từ việc chuyển nhượng hợp đồng này.

“Tôi chẳng hiểu cơ quan thuế căn cứ vào đâu để ấn định khoản thuế TNCN quá cao như vậy, hỏi thì họ bảo lợi nhuận cao nên nộp cao trong khi thực tế tôi bị lỗ nặng chứ chẳng có đồng lợi nhuận nào...” - anh N. nói.

Theo anh N., căn hộ này được anh mua với giá 13,8 triệu đồng/m2 nhưng do không kham được mức lãi suất vay quá cao hiện nay nên đã chuyển nhượng lại với giá 13,9 triệu đồng/m2. Với diện tích 85m2, khoản chênh lệch so với giá mua ban đầu là 8,5 triệu đồng.

Nhưng nếu tính đúng tính đủ các khoản chi phí như môi giới và “phí hành chính” do chủ đầu tư thu khi ký sang tên, anh N. không lời mà còn bị lỗ hơn 25 triệu đồng. Cộng với số thuế phải nộp, anh bị mất đến 37 triệu đồng, xấp xỉ 10% khoản tiền đã góp vốn!

Đây không phải là trường hợp cá biệt. Nhiều người chuyển nhượng hợp đồng mua căn hộ thời gian gần đây đều bất ngờ khi nghe thông báo khoản tiền thuế TNCN phải nộp.

Anh Nguyễn Minh Hải, một nhà đầu tư bất động sản, cho biết thời gian trước cơ quan thuế vẫn chấp nhận phương án nộp 25% chênh lệch giữa giá chuyển nhượng và giá mua nếu hợp đồng chuyển nhượng có đầy đủ hồ sơ giấy tờ hợp lệ. Nhưng thời gian gần đây cơ quan thuế không chấp nhận phương án này và các giao dịch này đều phải nộp một khoản thuế cao hơn nhiều.

Một cán bộ thuế cho biết việc tính thuế TNCN đối với các giao dịch bất động sản vẫn áp dụng phương pháp thu 25% chênh lệch giữa giá chuyển nhượng và giá mua.

Tuy nhiên, giá chuyển nhượng là giá sàn do cơ quan thuế ấn định sau khi đã thực hiện khảo sát giá trên thị trường. Việc ấn định giá sàn, theo vị cán bộ này, được thực hiện theo hướng dẫn của thông tư 12 (có hiệu lực từ giữa tháng 3-2011). Cụ thể, nếu giá chuyển nhượng ghi trên hợp đồng và trong tờ khai thuế không phù hợp với giá thị trường thì cơ quan thuế ấn định giá chuyển nhượng để tính thuế.

Ông Lê Quốc Duy, tổng giám đốc sàn giao dịch bất động sản Hòa Bình, cho rằng một điều khá bất hợp lý tại thông tư 12 là người chuyển nhượng hợp đồng mua căn hộ không được chọn phương án nộp 2% tổng giá trị vốn đã góp theo hợp đồng. Thay vào đó, trong trường hợp không xác định được giá sàn thì áp dụng thuế suất 2% trên tổng giá mua ghi trên hợp đồng...

Như vậy, với những hợp đồng mà khách hàng chỉ mới nộp 30-40% thì khi chuyển nhượng vẫn phải nộp 2% trên toàn bộ giá trị (giá mua) căn hộ mà không được trừ phần vốn góp còn thiếu cũng như các chi phí liên quan như quy định cũ.

Chờ đợi và... hoang mang

Chị Mai Linh, người đang hoàn tất hồ sơ chuyển nhượng hợp đồng mua căn hộ dự án Thủ Thiêm Xanh (quận 2), khá lo lắng khi cho rằng không biết khoản thuế TNCN phải nộp cho giao dịch này là bao nhiêu, dù hợp đồng đã chốt giá với khách hàng.

Gần một tháng nay, chị Linh nhiều lần ngược xuôi từ quận 10 đến cơ quan thuế quận 2 nhưng vẫn chưa được giải quyết nộp thuế vì... chưa xác định được khoản thuế phải nộp! Theo chị Linh, dù hồ sơ chuyển nhượng đã được công chứng nhưng do chưa có biên nhận đã nộp thuế, chủ dự án không thể ký vào giấy chuyển nhượng nên giao dịch bị tắc, trong khi gia đình chị đang rất cần tiền.

“Bi kịch” hơn là trường hợp của chị Diệu, hồ sơ chuyển nhượng hợp đồng mua bán căn hộ Nhất Lan (Bình Tân) của chị vẫn đang bị ngâm tại cơ quan thuế hơn một tháng nay, trong khi dự án này đang được chủ đầu tư chuẩn bị bàn giao nhà.

Không chỉ hồi hộp chờ thông báo khoản thuế phải nộp, chị Diệu còn lo lắng giao dịch có nguy cơ bị đổ vỡ vì nhà được bàn giao rồi phải chờ sau khi có giấy chủ quyền mới được chuyển nhượng. Chị Diệu cho biết mỗi lần liên hệ đều được cơ quan thuế yêu cầu phải có sự xác nhận của sàn bất động sản rằng giá ghi trên hợp đồng giao dịch là giá thị trường hoặc phải... chờ.

“Tôi đi khắp các sàn bất động sản nhưng chỗ nào cũng từ chối xác nhận. Tôi chẳng biết quy định này có từ khi nào trong khi Luật kinh doanh bất động sản không bắt buộc người dân phải giao dịch qua sàn, làm sao các sàn bất động sản dám xác nhận...” - chị Diệu bức xúc.

Không riêng gì Bình Tân và quận 2, hoạt động giao dịch căn hộ trên địa bàn TP.HCM thời gian gần đây đều bị tắc ở chi cục thuế tại hầu hết các quận huyện.

Một cán bộ thuế thừa nhận tình trạng nhiều hồ sơ bị ngâm lâu do việc xác định giá thị trường để ấn định giá sàn chuyển nhượng đòi hỏi nhiều thời gian, do mỗi dự án bán ra nhiều đợt và giá cả mua đi bán lại cũng vô chừng tùy theo nhu cầu người bán và người mua.

Cơ quan thuế ấn định giá chuyển nhượng

Tại điểm c điều 6 của thông tư 12 quy định “... nếu giá chuyển nhượng ghi trên hợp đồng chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai và trong tờ khai thuế không phù hợp với giá thị trường thì cơ quan thuế ấn định giá chuyển nhượng để tính thuế sau khi tham khảo (theo biên bản làm việc) giá tại sàn giao dịch bất động sản của chủ đầu tư hoặc sàn giao dịch bất động sản nơi có bất động sản chuyển nhượng”.

Thu nhập tính thuế được xác định bằng cách lấy tổng giá trị chuyển nhượng tính theo giá sàn giao dịch trừ tổng giá mua ghi trên hợp đồng. Thuế suất là 25%. Trong trường hợp không xác định được giá sàn giao dịch thì áp dụng thuế suất 2% trên tổng giá mua ghi trong hợp đồng.