Tín dụng BĐS: Van nào đóng, van nào mở?
Thị trường bất động sản (BĐS) hiện nay đang được cho là “tê liệt” không khác gì TTCK. Trong số này, không ít NĐT cũng đang đứng trước áp lực phải “giải chấp” BĐS trước nguy cơ siết tín dụng, trả lãi NH cũng như là trả các khoản tiền đã huy động.
Tuy nhiên, liệu có nên “đóng cửa” hoàn toàn với BĐS? Một trong những phương án được đưa ra là cần cân nhắc “mở van” đối với nhu cầu thực, nhu cầu BĐS cấp bách, phù hợp.
BĐS và áp lực tài chính
Hiện nay, thị trường có 2 xu hướng rõ nét. NĐT hoặc đầu cơ BĐS mà không có tiền thì rao bán ồ ạt, thậm chí là chấp nhận lỗ. Thế nhưng ngược lại, người có tiền thì cho rằng đây đang là thời điểm thuận lợi để tiếp tục mua vào đầu tư, đầu cơ - nhưng với điều kiện là bằng nguồn tài chính lành mạnh. Các chuyên gia cho rằng đây không phải là đợt bán tháo, hay “nguy cơ vỡ bong bóng”; mà do tín dụng được thắt chặt, nhiều NĐT hoặc đầu cơ không có tiền tiếp tục theo đuổi các dự án nên bán để thu hồi vốn, thậm chí là cắt lỗ. Đây cũng là điều bình thường ở bất kỳ loại hình đầu tư hay lĩnh vực kinh tế nào khi mà thắt chặt tín dụng.
mở tín dụng với BĐS cấp bách. Ảnh: Đ.L
Tuy nhiên hiện nay, việc bán hàng không dễ bởi lượng tiền mặt khan hiếm. Thêm vào đó, các chuyên gia cho rằng đã qua rồi thời ôm BĐS để đầu cơ “lướt sóng”. Chính vì thế, NĐT hiện nay tha hồ chọn hàng. Với lợi thế này, hầu hết NĐT đều hướng đến nguồn hàng đã hình thành, ổn định với vị trí đẹp chứ hầu như không ngó ngàng đến dự án “hình thành trong tương lai”.
Theo thông tin từ các sàn BĐS, các DN thì do số lượng dự án “hình thành trong tương lai” hiện chiếm khá nhiều, nên đây cũng chính là những nguồn hàng đang được chào bán mạnh nhất, khó bán nhất và áp lực rủi ro tài chính mạnh nhất. Anh Minh Tùng, một NĐT cho biết: Khi mua suất, các DN quy định khách hàng chỉ cần đóng tiền cọc, sau đó mới nộp tiền theo tiến độ. Nhiều người cho rằng chỉ cần đặt cọc, sau đó “lướt sóng” ăn chênh lệch nên đã đầu tư vượt quá khả năng tài chính. Khi thị trường trầm lắng không thể “lướt sóng”, áp lực nộp tiền theo tiến độ đè nặng thì họ buộc phải rao bán cắt lỗ nhằm lấy tiền cọc về, thậm chí chấp nhận mất tiền cọc vì không thể tiếp tục theo đuổi dự án nộp tiền theo tiến độ.
Bên cạnh đó, việc lãi suất tiết kiệm lên cao cũng khiến nhiều người rút vốn khỏi dự án. Chị Lý Anh - một NĐT cho biết: Lãi suất thỏa thuận hiện nay là khoảng gần 20% với số tiền lớn. Tôi tính rằng với 1 tỉ đồng chưa thể mua được 1 cái nhà chung cư, nếu tiếp tục theo đuổi dự án thì cũng chỉ để đầu tư mà chưa chắc đã có lãi, trong khi lại tự tạo áp lực tài chính cho mình. Tôi đã quyết định gửi tiết kiệm. Mỗi tháng được lãi gần 20 triệu đồng - số tiền khó làm gì sinh lời hơn trong bối cảnh hiện nay.
Đóng van nào, mở van nào?
Cho đến nay, hầu hết các NH đều đã từ chối cho vay BĐS, hạn chế cho vay tràn lan và tiềm ẩn những yếu tố rủi ro như trước đây. Tuy nhiên bù lại, các chuyên gia cho rằng đây là lúc thị trường BĐS được trả về đúng giá trị thực. Các chuyên gia cho rằng lâu nay, người ta đã “làm giá” khiến BĐS tăng giá khủng khiếp. Chính vì thế mà mới có chuyện người VN thu nhập thấp, nhưng giá BĐS lại nằm trong tốp gần như cao nhất thế giới.
Bên cạnh đó, các chính sách đất đai hiện nay cũng đang có vấn đề khi mà quá thiên về “đấu thầu” mà không tính các yếu tố đi kèm. Việc đấu thầu đất ở nơi nào đó mang lại lợi ích cho ngân sách, thế nhưng lại là cơ hội cho người giàu sở hữu đất đai, còn người nghèo thì không thể vì không có tiền để đấu thầu. Đây cũng là một phần nguyên nhân khiến mặt bằng giá BĐS một số nơi tăng cao “theo nhà thầu”, nhưng sau đó thì đóng băng vì chẳng thể giao dịch.
Từ đây các chuyên gia cho rằng đóng van tín dụng đối với cho vay đầu cơ là cần thiết, nhưng nên chăng cần mở van tín dụng đối với nhu cầu thực. Được biết hiện nay với căn hộ tại Ecopark, chủ đầu tư hợp tác với Vietcombank cung ứng khoản vay cho khách hàng tại dự án với mức vay lên đến 70% giá trị căn hộ, thời hạn vay 15 năm.
Có cùng quan điểm này, các chuyên gia cũng như Bộ Xây dựng cho rằng nguy cơ rủi ro đến nay chỉ có thể hình thành ở dạng BĐS cao cấp, nghỉ dưỡng, còn với phân khúc nhà ở, nhà chung cư thì vẫn còn rất cần thiết. Điều này cũng có nét tương đồng với thị trường BĐS nước ngoài, khi mà người ta sẵn sàng cho vay mua nhà với đối tượng có việc làm, có nhu cầu thực và thời gian trả nợ dài hạn. Vì thế Bộ Xây dựng cho rằng cần phải có tiêu chí cho vay và ưu tiên cho vay các dự án có tính thanh khoản cao, đúng đối tượng.
Cùng với đề xuất này, Bộ Xây dựng cũng đề xuất loạt giải pháp cho thị trường BĐS, trng đó có việc hạn chế tiến tới chấm dứt việc sử dụng tiền mặt trong các giao dịch BĐS, nhất là đối với các hợp đồng huy động vốn, mua bán nhà ở hình thành trong tương lai, giao dịch thuê nhà ở để giảm áp lực tiền mặt và hạn chế rủi ro cho các bên tham gia. Đây là việc làm cần thiết bởi thực tế, rủi ro tín dụng chủ yếu nằm ở phân khúc thị trường BĐS này.
