Đầu tư đất ngoại thành: 7 phần rủi, 3 phần may
Trước tình trạng vàng, USD đang có nhiều biến động, đầu tư vào đất ngoại thành Hà Nội đang được coi là khá hấp dẫn vì giá trị thặng dư rất lớn. Tuy nhiên, việc này cũng chứa đựng may - rủi rất nhiều, với tỷ lệ được cho là chỉ vào khoảng 3/7...
Đua nhau đầu tư đất Đông Anh, đất kẹt...
Theo nhận định của một số chuyên gia bất động sản, điểm vàng đầu tư bất động sản năm 2011 là Đông Anh, Hưng Yên, Long Biên. Nhận định này cũng không ngoa, bởi lẽ, đất Đông Anh đang được săn lùng khá nhiều. Đặc biệt tại thôn Vĩnh Ngọc, xã Hải Bối, Đông Ạnh – nơi đặt mố cầu Nhật Tân, giá đất tăng mạnh, đạt khoảng 40-60 triệu đồng/m2 tùy vị trí.
Theo đánh giá, đất Đông Anh sốt vì Đông Anh là huyện giáp ranh với Hà Nội, nằm ven Sông Hồng với hệ thống giao thông thuận lợi. Đặc biệt, sắp tới việc xây dựng các cây cầu mới như Nhật Tân, Tứ Liên, Thượng Cát, trong đó, cầu Nhật Tân đang được UBND TP Hà Nội tập trung đầu tư, tiến độ xây dựng nhanh nhằm giảm tải cầu Thăng Long. Ngoài ra trên địa bàn huyện còn có nhiều dự án điển hình như: cầu Đông Trù nối đường 5 kéo dài, Trung tâm triển lãm quốc tế ở khu Vân Trì kéo dài đến Bắc Hồng..., Hơn nữa, nếu quy hoạch 2 bên bờ sông Hồng được duyệt sớm thì đây sẽ là 1/2 đô thị Hà Nội.
 Đất Vĩnh Ngọc (Đông Anh) đã qua thời sốt sùng sục và được rao bán với mức giá ngất ngưởng. Nhiều người lỡ ôm giờ như đang ngậm quả đắng! |
Ngoài mua đất thổ cư, có sổ đỏ, nhiều nhà đầu tư đang ráo riết săn lùng cả đất kẹt tại vùng ven.
Khoảng 2 năm trở lại đây, những mảnh đất kẹt (đất nông nghiệp, đất rau xanh chưa có sổ đỏ xen kẽ giữa các khu dân cư) tại các khu vực Hà Đông, Đông Anh, Sóc Sơn, Gia Lâm, Nhật Tân... đã được không chỉ giới đầu tư bất động sản săn tìm, mà rất nhiều người có dư chút vốn liếng cũng tìm mua.
Với cái giá khá hấp dẫn, một mảnh đất kẹt 100m2, số tiền đầu tư chỉ cỡ từ 600 triệu đến khoảng 1 tỷ đồng, còn khi mảnh đất đó được nhà đầu tư chuyển đổi thành đất có sổ đỏ rồi bán lại thì lợi nhuận đạt được “rất khủng”.
...nhưng mang rủi ro rất cao
Đến thời điểm này, giá đất tại Đông Anh, Long Biên, Sóc Sơn đang bị đẩy lên khá cao. Như tại xã Kim Chung, từ vài triệu/m2 lên đến vài chục triệu, có những vị trí tại đây đã là 50 triệu đồng/m2. Sự tăng nóng giá đất tại đây làm cả chính quyền sở tại cũng bị bất ngờ. “Rất nhiều nhà đầu tư đã kiếm lời lớn từ việc đầu tư đất vào Kim Chung”, một cán bộ xã Kim Chung đã nói. Nhưng không phải ai cũng may mắn như vậy.
Trên địa bàn huyện Đông Anh hiện có một số khu đất không thể giao dịch. Đơn cử như tại thôn Vĩnh Ngọc, xã Hải Bối, nơi có con đường dẫn tới cầu Nhật Tân trước đây được rao bán mức giá đất cao nhất của huyện Đông Anh.
Khảo sát tại các văn phòng nhà đất quanh khu vực này, đất mặt đường 23 m sát đường dẫn lên cầu Nhật Tân có giá 80 triệu đồng/m2, đất trong làng mặt ngõ rộng 8 m có giá 60 triệu đồng/m2, đất mặt ngõ rộng 3 – 4 m cạnh chân cầu có giá 50 triệu đồng/m2. Tuy nhiên, khi có thông tin hướng đường dẫn cầu Nhật Tân thay đổi, hàng chục người trót ôm đất quanh khu vực này đang tìm cách “đẩy” đi với giá rẻ, nhưng cũng không thành công.
 Sau "hoang tin" các trường Đại học di dời về Sóc Sơn, sau những cơn "lên đồng" của đất, giờ đất Sóc Sơn lại quay về bản chất trước đây. |
Bên cạnh Đông Anh, nhiều nhà đầu tư cũng đang “ngậm quả đắng” vì ôm đất Sóc Sơn. Sau khi có tin đồn một số trường đại học, cao đẳng trong nội thành Hà Nội đã được Sở Giáo dục và Đào tạo Hà Nội dự kiến đưa lên Sóc Sơn, giá đất ở hầu hết các xã thuộc huyện Sóc Sơn như Tân Minh, Minh Trí, Minh Phú, Hiền Minh, Đức Hòa… đều tăng mạnh so với cuối năm 2010. Một mảnh đất đẹp, gần quốc lộ giá từ 18 – 20 triệu đồng/m2, trong làng giá từ 10 – 12 triệu đồng/m2.
Tuy nhiên, tại thời điểm hiện tại, giá đất tại các khu vực này đã chững lại và gần như không có giao dịch. Cụ thể, đất khu vực xã Minh Trí giá chỉ xấp xỉ 4,5 triệu đồng/m2. Còn tại xã Minh Phú, giá đất dao động trong khoảng 2.5 – 4 triệu đồng/m2. Theo phản ánh của người dân, hiện tại nhiều nhà muốn bán nhưng cũng không bán được.
Chị Nguyễn Hằng, một nhà đầu tư đất Sóc Sơn cho biết, chị và bạn bè đầu tư vào đất Sóc Sơn từ giữa năm 2010 đến nay. Tính từ thời điểm mua đến khi đất Sóc Sơn lên “đỉnh” cũng có thể coi là “một vốn bốn lời”. Nhưng, hiện tại không có giao dịch thì lại bị giam vốn. Bởi, ngay khi có lợi nhuận chị Hằng và bạn bè của chị tiếp tục xoay ôm các lô đất khác cũng tại Sóc Sơn.
Đánh giá của các chuyên gia cho biết, đúng là trong bối cảnh này, dù không có giao dịch nhiều nhưng mua được đất Đông Anh vẫn khó như “lên trời”. Căn bản vì ngoài đất Vĩnh Ngọc đang phải “bán tống, bán tháo”, ở những vị trí khác như Kim Chung, Đại Mạch, Võng La chỉ có người đến ôm đất chứ không có người bán ra.
Còn đầu tư mạo hiểm vào đất kẹt, đúng là đã có một số giao dịch thành công và có lợi nhuận vô cùng lớn, nhưng rất nhiều nhà đầu tư đã phải trắng tay khi đất kẹt không thể chuyển đổi được vì là đất nông nghiệp nằm trong diện phải thu hồi mà khi mua, việc xác định mảnh đất đó có vào quy hoạch hay không thì lại không hề đơn giản.
Anh Lê Quang Tuân, một người đầu tư đất kẹt ngay tại Mỹ Đình kể lại việc anh bị “trắng tay” chỉ vì lỡ mua gần 1000m2 đất kẹt. Thời điểm mua, giá đất cũng không hề rẻ, mua xong anh mới biết đất không thể chuyển đổi được vì vướng vào dự án. Vậy là mua đất với giá đầu tư thương mại, về sau anh được bồi thường với giá đất nông nghiệp. Vấn đề là số tiền được bồi thường không mua nổi bất cứ thứ gì khác nữa.
 Không có gì dễ sinh lời bằng buôn đất, đặc biệt là buôn đất kẹt. Nhưng cũng không có cái gì khiến cho người ta nhanh chóng "bạc mặt" như đất! |
Theo các chuyên gia bất động sản, việc quy hoạch tại các khu vực đất nông nghiệp trên địa bàn Hà Nội không được công bố rõ ràng, và kể cả khi có quy hoạch rồi vẫn thay đổi. Vì vậy, các nhà đầu tư không nên quá mạo hiểm với những mảnh đất mua theo kiểu giấy tờ viết tay, không có xác nhận của chính quyền, bởi chính những người bán nhiều khi cũng không nắm được thông tin mảnh đất mình đang sử dụng để cung cấp cho người mua.
GS.TS Đặng Hùng Võ – Nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên – Môi trường cũng khuyến cáo, hiện nay, điểm yếu của thị trường nhà đất Việt Nam là luôn chạy theo quy hoạch. Trong khi đó, lộ trình thực hiện quy hoạch rất lâu. Vì vậy, các nhà đầu tư phải rất cẩn thận khi quyết định đầu tư vào nhà đất.
Ông Nguyễn Dũng Minh, Giám đốc kinh doanh bất động sản nhà ở Savills Việt Nam cũng cho biết, thực chất thì thị trường bất động sản Việt Nam cũng đang trong giai đoạn chuyên nghiệp hóa và dần hoàn thiện mình. Do đó, việc tìm được các nguồn thông tin chính thức và cập nhật là một điều quan trọng và thực sự là trở ngại đối với người mùa trong thời gian qua.
Theo Vnmedia
