Chung cư tư nhân: Lửng lơ giữa “chợ”
Hầu hết chung cư tư nhân hiện nay đều núp dưới mác nhà ở riêng lẻ để xây dựng và giao dịch.
Những tưởng sau khi được “luật hóa”, chung cư tư nhân sẽ đi vào quy củ và trở thành hình thức phát triển nhà có tính pháp lý đáng tin cậy. Nhưng không, việc mua bán căn hộ vi phạm quy định pháp luật vẫn diễn ra phổ biến. Ngạc nhiên hơn nữa, nó đang được cả bên bán lẫn bên mua chấp nhận một cách thản nhiên.
Rộn ràng mua bán
Mới xuất hiện được 2-3 năm trở lại đây tại Hà Nội, song chung cư tư nhân đã và đang phát triển khá rầm rộ, nhất là sau khi được pháp luật chính thức công nhận tại Nghị định 71/NĐ-CP ban hành giữa năm 2010. Từ các quận nội thành như Đống Đa, Thanh Xuân, Cầu Giấy..., chung cư tư nhân giờ mọc lên cả ở các huyện như Từ Liêm hay Gia Lâm. Đặc điểm chung của loại hình nhà ở này là “chui sâu” vào các ngõ ngách hoặc khu vực dân cư đông đúc, tọa lạc trên những mảnh đất nhỏ lẻ nhằm hạ tối đa giá thành xây dựng. Gần đây, do nhu cầu tăng mạnh, nhiều nhà đầu tư (vì không kịp thời gian xây dựng mới) đã chuyển sang chọn mua các tòa nhà dân hiện có trong ngõ ngách, rồi gấp gáp cải tạo lại nội thất thành các căn hộ nhỏ riêng biệt để bán kiếm lời.
Trước hiện tượng này, các cơ quan chức năng cũng chỉ… thở dài, bởi nhà sau khi cải tạo thì bán hay ở là quyền của chủ công trình, Nhà nước không thể “đòi” quản được. Giấy phép xây dựng cũng chỉ ghi loại công trình là nhà ở riêng lẻ, không có dòng nào buộc ghi mục đích là để bán, ở hay tặng, cho... Đáng chú ý, nhiều chung cư tư nhân còn có hiện tượng xây sai phép, hoặc tự cải tạo nâng thêm tầng mà không xin phép. Điều này chủ nhà cũng không giấu mà nói rõ trong thỏa thuận mua bán với khách hàng. Căn hộ nằm trong phạm vi giấy phép xây dựng thường có giá cao hơn căn hộ ở tầng vượt phép hàng trăm triệu đồng. Căn giá rẻ chỉ có giấy tờ viết tay, không được công chứng. Song bởi giá rẻ, nhiều người mua vẫn nhắm mắt cho qua, chấp nhận mua không giấy tờ. Họ chỉ nghĩ đơn giản “nhà tôi trả tiền mua thì tôi ở, ai dám đuổi tôi ra”! Chị Lê Thị Hạnh, chủ nhân một căn hộ tư nhân ở quận Cầu Giấy tâm sự: “Biết là giấy tờ lởm khởm nhưng với gần 700 triệu đồng mà có căn hộ hơn 30 m2, đủ cả điều hòa và bếp, vào ở được ngay thì cũng đành”.
Một tòa nhà chung cư tư nhân ở Dịch Vọng, Cầu Giấy, Hà Nội
Gần như phạm luật 100%
Từ đầu năm 2011 trở lại đây, trong khi các loại bất động sản khác chững lại, giá chung cư tư nhân vẫn nhích nhẹ. Tùy theo vị trí, diện tích, giấy tờ pháp lý, giá chung cư tư nhân tại các quận nội thành phổ biến từ 22 triệu đồng đến trên 30 triệu đồng/m2. Giá tăng, nhưng các giao dịch mua bán nhà chung cư loại này không giảm. Ghi nhận tại các điểm nóng về chung cư tư nhân như quận Đống Đa, Thanh Xuân cho thấy, dù giá tăng, tỷ lệ giao dịch thành công khá cao. Lý do đơn giản bởi căn hộ chung cư tư nhân thường có diện tích rất nhỏ, chỉ hơn 30 m2, nên dẫu có giá gần 30 triệu đồng/m2 thì những căn hộ chung cư tư nhân cũng chỉ suýt soát 1 tỷ đồng, một mức giá rất hấp dẫn với phần đông người có thu nhập trung bình ở thành thị.
Việc mua bán căn hộ vi phạm quy định pháp luật vẫn diễn ra phổ biến, được cả bên bán lẫn bên mua chấp nhận một cách thản nhiên!
Hiện nay, các “dự án” chung cư tư nhân cũng nhanh chóng “rập khuôn” các dự án bất động sản chính quy ở “chiêu” huy động vốn bằng hình thức bán nhà trên giấy. Thay vì xây dựng xong mới mua đứt bán đoạn, giờ chung cư tư nhân cũng đóng tiền theo tiến độ, từ khi mới bắt đầu động thổ. Trong khi đó, theo các quy định tại Nghị định 71/NĐ-CP, hộ gia đình cá nhân chỉ được mua bán, cho thuê căn hộ sau khi đã có Giấy chứng nhận quyền sở hữu (GCN) với căn hộ đó. Khi bán căn hộ, phải làm thủ tục chuyển quyền sử dụng đất cho người mua theo hình thức đất sử dụng chung. Chiểu theo quy định trên, gần như 100% giao dịch mua bán căn hộ chung cư tư nhân hiện nay là phạm luật, bởi tất cả mới chỉ có GCN chung cho cả tòa nhà, chưa có căn hộ riêng lẻ nào được cấp GCN! Ấy là mới xét ở góc độ chuyển nhượng, mua bán, chưa tính tới việc các công trình xây dựng chung cư tư nhân có giấy phép xây dựng hay chưa, ngay cả khi có phép thì có xây sai phép, tự ý “chồng” thêm tầng hay không...
Công chứng cũng làm liều
Văn bản hướng dẫn thi hành Nghị định 71/NĐ-CP nêu rõ, chung cư tư nhân được cấp GCN quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (đối với từng căn hộ riêng biệt trong tòa nhà). Khi đề nghị cấp GCN, ngoài các giấy tờ chứng minh việc tạo lập nhà ở hợp pháp, phải có bản sao Giấy phép xây dựng (kèm theo các bản vẽ của từng tầng, từng căn hộ) và bản sao GCN đảm bảo an toàn chịu lực. Sau khi thực hiện bán căn hộ và làm thủ tục cấp GCN cho người mua thì quyền sử dụng đất (kể cả khuôn viên) của toàn bộ công trình nhà ở thuộc quyền sử dụng chung của các chủ sở hữu căn hộ.
Thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Trần Nam cho biết, hợp đồng mua bán, cho thuê căn hộ phải ghi rõ các nội dung về diện tích thuộc sở hữu riêng - chung, diện tích sử dụng đất của tòa nhà, diện tích căn hộ... Ngoài ra, việc bán, cho thuê các căn hộ chung cư tư nhân không bắt buộc phải thông qua sàn giao dịch bất động sản, nhưng hợp đồng mua bán căn hộ phải có chứng nhận của công chứng hoặc chứng thực của cơ quan có thẩm quyền mới có giá trị pháp lý.
Trên thực tế, trong đa số các cuộc chuyển nhượng căn hộ chung cư tư nhân, thay vì làm hợp đồng, người ta lại chỉ ký với nhau cái gọi là “văn bản thỏa thuận mua bán căn hộ”. Thỏa thuận này được công chứng chứng nhận, nhưng nhiều trường hợp chỉ soạn thành 3 bản. Người mua, người bán và cơ quan công chứng, mỗi bên giữ một bản. Như vậy, có thể hiểu, việc công chứng chẳng qua “giúp” tăng độ tin cậy giữa bên bán và bên mua, tạo ra “ảo giác” chặt chẽ về mặt pháp lý, chứ không hề phục vụ cho việc cấp GCN sau này. Bởi nếu muốn cấp GCN, số bản công chứng phải là 5 bản. Ngoài 3 bản do mỗi bên giữ 1 bản, còn phải có 1 bản nộp cho cơ quan thuế và 1 bản nộp cho cơ quan cấp GCN mới có cơ sở xem xét cấp GCN. Vấn đề là ở chỗ không có chủ chung cư tư nhân nào lại dại dột nộp hồ sơ xin cấp GCN cho từng căn hộ chung cư tư nhân, bởi nếu trình hồ sơ xin cấp GCN cho từng hộ thì chủ nhà chẳng khác nào “lạy ông tôi ở bụi này”. Khi xét duyệt hồ sơ, cơ quan chức năng sẽ phải kiểm tra thực địa và chủ “dự án” chắc chắn sẽ bại lộ việc xây dựng sai phép, thậm chí cải tạo, nâng thêm tầng mà không xin phép...
Bình luận về kiểu công chứng “làm vì” kể trên, ông Nguyễn Thanh Tú, Trưởng Văn phòng Công chứng Nguyễn Tú cho rằng, đây thực chất là hình thức lách luật. Ông cho biết: “Công chứng viên làm như thế là quá liều. Giao dịch nhà đất bắt buộc phải công chứng hợp đồng chứ không thể là dạng “văn bản thỏa thuận” mù mờ như thế. Dạng thỏa thuận này chỉ có thể dùng để làm tin giữa các bên còn không có hiệu lực nếu nộp cho cơ quan quản lý Nhà nước để xét cấp GCN”.
