Thu thuế ủy quyền giao dịch BĐS là trái luật?
Việc đánh thuế thu nhập cá nhân (TNCN) đối với hợp đồng uỷ quyền giao dịch bất động sản đã nảy sinh nhiều câu hỏi về mặt pháp lý. Không thu thì “vuột” một khoản thuế khổng lồ với ngân sách nhưng thu thì có đúng luật không?
PV đã có cuộc trao đổi với Luật sư Nguyễn Hồng Bách (Đoàn luật sư TP Hà Nội) để làm rõ khía cạnh này. Theo luật sư Nguyễn Hồng Bách, không đủ cơ sở pháp lý để thu thuế hợp đồng uỷ quyền chuyển nhượng bất động sản.
Nếu theo quan điểm của Tổng cục Thuế (Bộ Tài chính), đánh thuế thu nhập với mọi trường hợp uỷ quyền thì sẽ bất hợp lý vì có những trường hợp uỷ quyền chính đáng. Chẳng hạn một ông A sống ở TP Hồ Chí Minh có một căn nhà được thừa kế ở Hà Nội, nay ông muốn bán và ủy quyền cho bạn mình, bán hộ thì hợp đồng này cũng sẽ phải chịu thuế, thưa ông?
Theo quan điểm của Tổng cục Thuế tại Công văn số 1133/TCT-TNCN, thì bên ủy quyền (ông A) có nghĩa vụ kê khai và nộp thuế Thu nhập cá nhân (TNCN) nếu: Ông A có đầy đủ năng lực dân sự; bên được ủy quyền (ông B) không thuộc đối tượng được miễn thuế theo quy định tại khoản 1 và khoản 4 Điều 4 Luật thuế TNCN.
Quan điểm này xuất phát từ nội dung và bản chất pháp lý của Hợp đồng ủy quyền là việc bên được ủy quyền nhân danh và thực hiện các công việc vì lợi ích của bên ủy quyền. Do đó, việc bên được ủy quyền được toàn quyền định đoạt đối với bất động sản mà không phải hoàn trả bất động sản và các lợi ích có được từ hoạt động ủy quyền (đặc biệt là từ việc định đoạt bất động sản) là không phù hợp với nội dung và bản chất pháp lý của hợp đồng ủy quyền. Đó là điều bất bình thường, đã thể hiện bản chất thực sự của giao dịch là chuyển nhượng bất động sản.
Tuy nhiên, pháp luật hiện hành không có quy định nào cấm thực hiện giao dịch này. Đó vẫn là quyền hợp pháp của công dân. Việc xác định có phát sinh thu nhập chịu thuế trong trường hợp này là mang tính suy luận, dựa trên mặt tiêu cực của vấn đề, không thể đúng trong mọi trường hợp và không dựa trên một quy định pháp luật cụ thể nào.
Thưa ông, thế còn đề xuất của Bộ Xây dựng sửa Luật Dân sự, hạn chế quyền của người được ủy quyền, không cho phép đứng ra mua bán, trao đổi?
Theo tôi đây là quan điểm không hợp lý về cả lý luận và thực tiễn, vì đó là những quyền chính đáng của người dân. Trong thực tiễn, vì rất nhiều lý do khác nhau, người dân có nhu cầu chính đáng để ủy quyền cho người khác thực hiện các giao dịch định đoạt bất động sản của mình. Thậm chí, việc ủy quyền cho người khác sẽ giúp họ thực hiện hiệu quả hơn quyền định đoạt BĐS của mình.
Chúng ta không thể vì những hiện tượng tiêu cực mà hạn chế quyền hợp pháp và chính đáng của người dân. Đây là vấn đề rất phức tạp, liên quan đến nhiều ngành luật dân sự, đất đai, nhà ở... các cơ quan chức năng cần có những nghiên cứu hết sức kỹ lưỡng, để hoàn thiện hệ thống pháp luật cho phù hợp, vừa đảm bảo được các quyền, lợi ích chính đáng của người dân, vừa hạn chế được các tiêu cực phát sinh.
Hiện nay hình thức chuyển nhượng bất động sản qua hợp đồng ủy quyền khá phổ biến. Về mặt pháp lý, hình thức này có thể phát sinh rủi ro gì, thưa ông?
Chuyển nhượng bất động sản dưới hình thức hợp đồng ủy quyền thường được sử dụng khi bất động sản không đủ điều kiện chuyển nhượng theo quy định như: Không có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà hoặc muốn trốn thuế.
Theo nội dung và bản chất pháp lý của hợp đồng ủy quyền, thì quyền sử dụng và sở hữu đối với bất động sản vẫn thuộc về bên ủy quyền.
Tại Điều 588 Bộ luật Dân sự năm 2005, bên ủy quyền có quyền chấm dứt hợp đồng ủy quyền bất kỳ lúc nào và khi đó, bên được ủy quyền sẽ phải hoàn trả lại bất động sản và các lợi ích thu được trong khi thực hiện công việc được ủy quyền cho bên ủy quyền.
Trong trường hợp này, nếu bên ủy quyền không thừa nhận và bên được ủy quyền không chứng minh được việc ủy quyền thực chất là việc chuyển nhượng bất động sản và bên được ủy quyền đã thanh toán tiền chuyển nhượng bất động sản cho bên ủy quyền, thì bên được ủy quyền sẽ không thể bảo vệ được quyền lợi của mình, thậm chí là bị mất trắng bất động sản.
Bên cạnh đó, theo quy định tại Khoản 4 Điều 589 Bộ luật Dân sự, nếu “Bên uỷ quyền hoặc bên được uỷ quyền chết, bị Toà án tuyên bố mất năng lực hành vi dân sự, bị hạn chế năng lực hành vi dân sự, mất tích hoặc là đã chết” thì hợp đồng uỷ quyền sẽ chấm dứt.
Trong trường hợp này, quyền sử dụng và sở hữu bất động sản sẽ thuộc về bên ủy quyền hoặc người đại diện, hoặc người thừa kế của họ. Do đó chuyển nhượng bất động sản dưới hình thức hợp đồng ủy quyền sẽ khiến cho bên nhận chuyển nhượng phải đối mặt với những rủi ro pháp lý rất lớn.
Xin cảm ơn ông!
Ông Nguyễn Bá Dũng, Trưởng Văn phòng Công chứng Hồ Gươm (Hà Nội): “Trước đây, số lượng hợp đồng uỷ quyền giao dịch bất động sản là khá lớn. Chuyển nhượng bất động sản qua hình thức uỷ quyền chủ yếu được sử dụng trong các trường hợp giao dịch nhà chung cư, đất đai không đủ giấy tờ hoặc người tham gia chuyển nhượng không muốn chịu thuế chuyển nhượng.
Hợp đồng này chỉ là hợp đồng tác vụ, không phát sinh chi phí hay giao dịch bằng tiền. Tuy nhiên, từ khoảng 6 tháng trở lại đây, khi Thông tư 16 của Bộ Xây dựng có hiệu lực, buộc việc uỷ quyền giao dịch chỉ thực hiện khi căn hộ chung cư tại dự án đã được xác lập thì số lượng hợp đồng uỷ quyền đã giảm”.
Theo Gia đình & Xã hội
