Thời kỳ của bán phá giá của các căn hộ
Có thể hình dung từ đây đến cuối quý III/2012, sẽ có thêm một số doanh nghiệp bất động sản "biến mất", cùng với cái bụng phình to hơn ở đầu kia của cán cân. Có lẽ đó cũng là một ẩn ý của diễn biến thị trường căn hộ vào lúc này.
Thời kỳ của bán phá giá
Vào thời gian này, toàn bộ thị trường căn hộ dường như đang sa chân vào một thời kỳ mới. Mới nhưng không sáng sủa chút nào, nếu không muốn nói thẳng tên của nó: bán phá giá.
Tuy vậy, lịch sử đã cho thấy trong những thị trường đầu cơ thượng thặng như vàng, chứng khoán và bất động sản, bất cứ động thái nào cũng bao hàm tính hai mặt. Câu chuyện bán phá giá, nghe có vẻ hấp dẫn, nhưng không chừng lại bao hàm một ẩn ý khác hơn thế nhiều.
Mọi chuyện hình như đã chính thức được khởi đầu bởi thông điệp từ tập đoàn Hoàng Anh Gia Lai. Trong một cố gắng đáng khâm phục bất chấp có thể bị "ném đá", tập đoàn này đã làm cho giới đầu tư bất động sản ngộ ra rằng nếu vào năm 2009 dự án căn hộ Hoàng Anh Review ở quận 2, TP.HCM đã được giảm giá đến 40%, thì vào năm nay, không có lý do gì điều này không lặp lại.
Chưa cần bàn đến ý định của ông Đoàn Nguyên Đức có được chính ông xác nhận hay không, cũng chưa đến thời điểm Hoàng Anh Gia Lai thực hiện chiến dịch giảm giá căn hộ ở quận 7, có thông tin cho biết mới đây Công ty cổ phần Tập đoàn đầu tư địa ốc Nova đã quyết định phá giá dự án căn hộ Trophic Garden tọa lạc tại phường Thảo Điền, quận 2 - 22 triệu đồng/m2 - so với mức giá từ 30-40 triệu đồng/m2 của các dự án cùng khu vực như The Vista, Catavill, Reverview Palace.
Trong khi đó, ở đầu cầu bên kia của thị trường - Hà Nội, mặc dù chưa xuất hiện lời tuyên bố ồn ào về cơ chế phá giá căn hộ cao cấp, nhưng lại tiếp tục hiện ra những thông tin về lỗ lã và hàng tồn kho mà không thể làm cho giới chủ đầu tư như Vinaconex, Sông Đà hay HUD hài lòng. Nói riêng, hệ thống các công ty bất động sản Sông Đà đã lên kế hoạch giảm giá hàng loạt dự án căn hộ ở một số khu vực, trong đó Nha Trang dường như là điểm khởi phát.
Tình thế của giới chủ doanh nghiệp bất động sản Hà Nội xem ra còn bi đát hơn cả nhiều dự án bị "kẹp hàng" ở Sài Gòn. Sự việc này có thể lý giải theo khía cạnh là mặc dù không chịu áp lực trả nợ và lãi vay quá ghê gớm, nhưng nếu ngay cả một tập đoàn được xem là đầy tiềm lực tài chính như M. cũng phải chịu thúc thủ từ đầu năm 2012 đến nay, thì những "cá mập" nhỏ hơn dĩ nhiên ngày càng bị thu ngắn cơ hội hồi phục.
Thực ra, đã tồn tại khá nhiều ảo ảnh về những cơ hội hồi phục từ hơn một năm qua. Từ tháng 4/2011, thị trường bất động sản Hà Nội đã bắt đầu bộc lộ dấu hiệu đóng băng, với phân khúc căn hộ cao cấp, sau đó là trung cấp nằm chung tình thế bất biến với phân khúc đất nền dự án. Sang tháng 5/2011, chỉ số giá của các phân khúc như vậy đã chính thức bước vào chu kỳ tuột giảm. Bất chấp nhiều cố gắng vận động hành lang lẫn vận động chính sách của giới đầu tư và đầu cơ, thời gian còn lại của năm 2011 đã chỉ chứng kiến đà tiến lên không ngừng nghỉ của nhóm lợi ích ngân hàng trong việc tiến chiếm vị thế truyền thống của nhóm lợi ích bất động sản.
Ra hàng mạnh mẽ ròng rã từ tháng 3/2012 cho đến nay, nhưng lại quá kém hiệu quả, các chủ đầu tu căn hộ trung - cao cấp ở Hà Nội đang nằm nguyên vẹn trong cái vòng xoáy do chính họ tạo ra: đầu tư - vay vốn - trả lãi - kẹt nợ.
Không khác với Hà Nội, khoảng 20 dự án căn hộ và đất nền ở TP.HCM cũng đã được tung ra chào bán từ tháng 4/2012 đến nay. Tuy vậy, trừ phân khúc căn hộ bình dân còn "thoi thóp", kết quả của các phân khúc khác vẫn hầu như bằng không.
Ẩn ý còn lại
Trong khi đó, báo chí lại như góp phần làm cho các doanh nghiệp bất động sản đã bế tắc lại chìm sâu hơn vào khốn khó. Không phải tất cả, nhưng gần đây một số bài báo dường như đang làm trầm trọng hóa, thậm chí cường điệu hóa thế nan giải của các chủ đầu tư căn hộ. Tại TP.HCM, khu Nam chính là một "mặt trận", nơi đang và sẽ diễn ra điều mà vài ba tờ báo gọi là "cuộc chiến căn hộ".
Tháng 6/2012 đang đến rất gần - thời điểm mà Hoàng Anh Gia Lai có thể chính thức hạ đến 50% giá căn hộ ở dự án Thanh Bình, quận 7. Mà quận 7 lại là tâm điểm hành chính của khu Nam, với nhất cử nhất động của nó đều ảnh hưởng lớn đến thị trường nhà đất tại các huyện Bình Chánh và Nhà Bè xung quanh. Vì thế, có thể hình dung là với hoàn cảnh giảm giá khuyến mãi quá sức đặc biệt của dự án Thanh Bình, cùng tương lai một cuộc chiến đang cận kề giữa các chủ đầu tư căn hộ ở khu vực này, sẽ quá khó có cơ hội để doanh nghiệp bất động sản bán được hàng với giá mong muốn. Thậm chí, tiêu thụ được hàng với mức giảm giá 20-30% cũng sẽ là điều không tồi.
Thánhg 6/2012 cũng lại là thời điểm mà rất nhiều khoản đáo hạn tái hiện. Với doanh nghiệp bất động sản TP.HCM, tháng Sáu năm nay thực ra chỉ là kịch bản lặp lại của tháng Sáu năm ngoái, khi họ được ngân hàng ưu ái cho đảo nợ, còn ngân hàng thương mại thì không bị Ngân hàng nhà nước quá hối thúc về việc làm sao phải kéo giảm tỷ lệ cho vay phi sản xuất xuống mức 22%.
Còn vào năm nay, cho dù Ngân hàng nhà nước đã chính thức có yêu cầu "tái cơ cấu nợ" đối với các ngân hàng thương mại, nhưng xem ra quá trình này còn nhiêu khê với đủ thứ phức tạp về thủ tục, nhất là khi một năm trôi qua mà doanh nghiệp vẫn không thể nâng cao chút nào hệ số tiêu thụ hàng hóa .
Trong bối cảnh như thế, ai đang cầm dao đằng chuôi? Lẽ đương nhiên là ngân hàng chứ không thể là doanh nghiệp. Vào cuối tháng 6 tới đây, nếu tình thế không được cải thiện so với hiện thời, mà khả năng này lên đến 99% đối với phân khúc căn hộ trung - cao cấp, núi nợ của các doanh nghiệp với ngân hàng lại càng vút cao hơn, càng làm cho doanh nghiệp rơi vào tư thế "vệ tinh" của ngân hàng.
Đã có thể hình dung là từ đây đến cuối quý III/2012, sẽ có thêm một số doanh nghiệp bất động sản "biến mất", cùng với cái bụng phình to hơn ở đầu kia của cán cân. Có lẽ đó cũng là một ẩn ý của diễn biến thị trường căn hộ vào lúc này.
Thời kỳ của bán phá giá
Vào thời gian này, toàn bộ thị trường căn hộ dường như đang sa chân vào một thời kỳ mới. Mới nhưng không sáng sủa chút nào, nếu không muốn nói thẳng tên của nó: bán phá giá.
Tuy vậy, lịch sử đã cho thấy trong những thị trường đầu cơ thượng thặng như vàng, chứng khoán và bất động sản, bất cứ động thái nào cũng bao hàm tính hai mặt. Câu chuyện bán phá giá, nghe có vẻ hấp dẫn, nhưng không chừng lại bao hàm một ẩn ý khác hơn thế nhiều.
Mọi chuyện hình như đã chính thức được khởi đầu bởi thông điệp từ tập đoàn Hoàng Anh Gia Lai. Trong một cố gắng đáng khâm phục bất chấp có thể bị "ném đá", tập đoàn này đã làm cho giới đầu tư bất động sản ngộ ra rằng nếu vào năm 2009 dự án căn hộ Hoàng Anh Review ở quận 2, TP.HCM đã được giảm giá đến 40%, thì vào năm nay, không có lý do gì điều này không lặp lại.
Chưa cần bàn đến ý định của ông Đoàn Nguyên Đức có được chính ông xác nhận hay không, cũng chưa đến thời điểm Hoàng Anh Gia Lai thực hiện chiến dịch giảm giá căn hộ ở quận 7, có thông tin cho biết mới đây Công ty cổ phần Tập đoàn đầu tư địa ốc Nova đã quyết định phá giá dự án căn hộ Trophic Garden tọa lạc tại phường Thảo Điền, quận 2 - 22 triệu đồng/m2 - so với mức giá từ 30-40 triệu đồng/m2 của các dự án cùng khu vực như The Vista, Catavill, Reverview Palace.
Trong khi đó, ở đầu cầu bên kia của thị trường - Hà Nội, mặc dù chưa xuất hiện lời tuyên bố ồn ào về cơ chế phá giá căn hộ cao cấp, nhưng lại tiếp tục hiện ra những thông tin về lỗ lã và hàng tồn kho mà không thể làm cho giới chủ đầu tư như Vinaconex, Sông Đà hay HUD hài lòng. Nói riêng, hệ thống các công ty bất động sản Sông Đà đã lên kế hoạch giảm giá hàng loạt dự án căn hộ ở một số khu vực, trong đó Nha Trang dường như là điểm khởi phát.
 |
Tình thế của giới chủ doanh nghiệp bất động sản Hà Nội xem ra còn bi đát hơn cả nhiều dự án bị "kẹp hàng" ở Sài Gòn. Sự việc này có thể lý giải theo khía cạnh là mặc dù không chịu áp lực trả nợ và lãi vay quá ghê gớm, nhưng nếu ngay cả một tập đoàn được xem là đầy tiềm lực tài chính như M. cũng phải chịu thúc thủ từ đầu năm 2012 đến nay, thì những "cá mập" nhỏ hơn dĩ nhiên ngày càng bị thu ngắn cơ hội hồi phục.
Thực ra, đã tồn tại khá nhiều ảo ảnh về những cơ hội hồi phục từ hơn một năm qua. Từ tháng 4/2011, thị trường bất động sản Hà Nội đã bắt đầu bộc lộ dấu hiệu đóng băng, với phân khúc căn hộ cao cấp, sau đó là trung cấp nằm chung tình thế bất biến với phân khúc đất nền dự án. Sang tháng 5/2011, chỉ số giá của các phân khúc như vậy đã chính thức bước vào chu kỳ tuột giảm. Bất chấp nhiều cố gắng vận động hành lang lẫn vận động chính sách của giới đầu tư và đầu cơ, thời gian còn lại của năm 2011 đã chỉ chứng kiến đà tiến lên không ngừng nghỉ của nhóm lợi ích ngân hàng trong việc tiến chiếm vị thế truyền thống của nhóm lợi ích bất động sản.
Ra hàng mạnh mẽ ròng rã từ tháng 3/2012 cho đến nay, nhưng lại quá kém hiệu quả, các chủ đầu tu căn hộ trung - cao cấp ở Hà Nội đang nằm nguyên vẹn trong cái vòng xoáy do chính họ tạo ra: đầu tư - vay vốn - trả lãi - kẹt nợ.
Không khác với Hà Nội, khoảng 20 dự án căn hộ và đất nền ở TP.HCM cũng đã được tung ra chào bán từ tháng 4/2012 đến nay. Tuy vậy, trừ phân khúc căn hộ bình dân còn "thoi thóp", kết quả của các phân khúc khác vẫn hầu như bằng không.
Ẩn ý còn lại
Trong khi đó, báo chí lại như góp phần làm cho các doanh nghiệp bất động sản đã bế tắc lại chìm sâu hơn vào khốn khó. Không phải tất cả, nhưng gần đây một số bài báo dường như đang làm trầm trọng hóa, thậm chí cường điệu hóa thế nan giải của các chủ đầu tư căn hộ. Tại TP.HCM, khu Nam chính là một "mặt trận", nơi đang và sẽ diễn ra điều mà vài ba tờ báo gọi là "cuộc chiến căn hộ".
Tháng 6/2012 đang đến rất gần - thời điểm mà Hoàng Anh Gia Lai có thể chính thức hạ đến 50% giá căn hộ ở dự án Thanh Bình, quận 7. Mà quận 7 lại là tâm điểm hành chính của khu Nam, với nhất cử nhất động của nó đều ảnh hưởng lớn đến thị trường nhà đất tại các huyện Bình Chánh và Nhà Bè xung quanh. Vì thế, có thể hình dung là với hoàn cảnh giảm giá khuyến mãi quá sức đặc biệt của dự án Thanh Bình, cùng tương lai một cuộc chiến đang cận kề giữa các chủ đầu tư căn hộ ở khu vực này, sẽ quá khó có cơ hội để doanh nghiệp bất động sản bán được hàng với giá mong muốn. Thậm chí, tiêu thụ được hàng với mức giảm giá 20-30% cũng sẽ là điều không tồi.
Thánhg 6/2012 cũng lại là thời điểm mà rất nhiều khoản đáo hạn tái hiện. Với doanh nghiệp bất động sản TP.HCM, tháng Sáu năm nay thực ra chỉ là kịch bản lặp lại của tháng Sáu năm ngoái, khi họ được ngân hàng ưu ái cho đảo nợ, còn ngân hàng thương mại thì không bị Ngân hàng nhà nước quá hối thúc về việc làm sao phải kéo giảm tỷ lệ cho vay phi sản xuất xuống mức 22%.
Còn vào năm nay, cho dù Ngân hàng nhà nước đã chính thức có yêu cầu "tái cơ cấu nợ" đối với các ngân hàng thương mại, nhưng xem ra quá trình này còn nhiêu khê với đủ thứ phức tạp về thủ tục, nhất là khi một năm trôi qua mà doanh nghiệp vẫn không thể nâng cao chút nào hệ số tiêu thụ hàng hóa .
Trong bối cảnh như thế, ai đang cầm dao đằng chuôi? Lẽ đương nhiên là ngân hàng chứ không thể là doanh nghiệp. Vào cuối tháng 6 tới đây, nếu tình thế không được cải thiện so với hiện thời, mà khả năng này lên đến 99% đối với phân khúc căn hộ trung - cao cấp, núi nợ của các doanh nghiệp với ngân hàng lại càng vút cao hơn, càng làm cho doanh nghiệp rơi vào tư thế "vệ tinh" của ngân hàng.
Đã có thể hình dung là từ đây đến cuối quý III/2012, sẽ có thêm một số doanh nghiệp bất động sản "biến mất", cùng với cái bụng phình to hơn ở đầu kia của cán cân. Có lẽ đó cũng là một ẩn ý của diễn biến thị trường căn hộ vào lúc này.
Theo VEF
