Bất động sản khó giải cứu
Không nhiều biến động trên thị trường bất động sản thời gian qua. Vẫn là sự ảm đạm, bán rất nhiều mua rất ít, đặc biệt là với phân khúc căn hộ. Bất chấp sự nỗ lực của nhiều phía, giá bán căn hộ vẫn đang giảm dần đều.
Nhiều thông tin hỗ trợ
Tháng 5, thông tin hỗ trợ cho thị trường bất động sản có khá nhiều. Chẳng hạn, Chính phủ đã đồng ý gia hạn thời hạn nộp tiền sử dụng đất đối với chủ đầu tư các dự án gặp khó khăn về tài chính, mà tối đa lên đến 12 tháng.
Chính phủ cũng cho phép giảm 50% tiền thuê đất phải nộp của năm 2012 đối với một số tổ chức kinh tế, doanh nghiệp hoạt động trong lĩnh vực thương mại, dịch vụ, đang được Nhà nước cho thuê đất. Theo dự toán của Bộ Tài chính, tổng số tiền sử dụng đất sẽ được giãn theo nghị quyết này khoảng 64 ngàn tỷ đồng.
Bên cạnh đó, lãi suất huy động liên tục giảm thời gian qua và sẽ về mức 10%/năm trong tương lai gần. Đây chắc chắn là tin không thể tốt hơn với thị trường bất động sản, vì những người gửi tiền tiết kiệm có thể sẽ chuyển hướng đầu tư vào những lĩnh vực khác, trong đó có bất động sản.
Những người tính chuyện vay ngân hàng để mua nhà cũng đã được mời gọi với lãi suất khá ưu đãi. Nhiều ngân hàng đang phối hợp với các chủ dự án cho khách hàng mua căn hộ được vay với lãi suất rất hấp dẫn, có nơi chỉ còn 10%/năm.
Những thông tin tốt kể trên còn nằm trong tổng thể nỗ lực chung của những nhà làm chính sách nhằm phục hồi nền kinh tế, với gói giải pháp tháo gỡ khó khăn cho sản xuất kinh doanh và hỗ trợ cho các doanh nghiệp trị giá gần 30 ngàn tỷ đồng của Chính phủ. Đó là chưa kể Bộ Xây dựng đã và đang nỗ lực đề xuất những giải pháp, đề án nhằm giúp thị trường hồi phục và phát triển bền vững.
Với tất cả những động thái ấy, phải chăng thị trường đang và sẽ khởi sắc? Câu trả lời là không. Thậm chí, nếu cứ tiếp tục “bất động” như thế này, một cuộc tháo chạy hàng loạt của các chủ dự án và nhà đầu tư thứ cấp là điều chắc chắn.
Khổ thân chủ dự án
Sản phẩm làm ra không ai mua, dù than vãn là giá đã quá mức đáy, bán với giá hiện nay thì chỉ từ hòa tới lỗ, trong khi giá căn hộ ngày càng hạ, lãi ngân hàng ăn sâu vào vốn, có vẻ như nhiều chủ dự án sắp phải buông cờ trắng. Nhưng khó khăn cho các doanh nghiệp bất động sản thời gian tới sẽ không chỉ đến từ thị trường.
Trong nhiệm vụ, phương hướng chỉ đạo trọng tâm của mình trong năm 2012, Bộ Xây dựng cho biết các dự án bất động sản sẽ được quản lý chặt chẽ hơn. Các dự án phát triển đô thị, phát triển nhà ở đang triển khai và chưa triển khai sẽ được rà soát để phân loại xem dự án nào được tiếp tục, dự án nào phải tạm dừng, dự án nào phải điều chỉnh cơ cấu, loại hình nhà ở cho phù hợp với nhu cầu của thị trường…
Cách đây không lâu, giải pháp căn hộ có diện tích nhỏ được các chủ đầu tư tìm đến như một lối ra hợp lý, bởi nó cung cấp cho thị trường những sản phẩm phù hợp với nhu cầu thực của khách hàng có thu nhập trung bình. Nhiều người còn cho rằng chính Bộ Xây dựng cũng đồng ý với giải pháp này và đã kiến nghị với Chính phủ cho phép các doanh nghiệp được triển khai các căn hộ nhỏ có diện tích chỉ 25m2.
Thế nhưng chỉ một thời gian ngắn sau, các chủ dự án biết rằng giải pháp căn hộ nhỏ không được các nhà quản lý hoan nghênh. Nhiều địa phương lo ngại việc cho phép tồn tại căn hộ diện tích nhỏ sẽ “ổ chuột hóa” đô thị và rằng cơ sở hạ tầng sẽ không thể đáp ứng tốt được.
Động thái mới đây của Bộ Xây dựng có thể khiến ý định xây dựng những căn hộ nhỏ với diện tích 25 - 30m2 của nhiều chủ dự án phải cất vào ngăn kéo. Thứ trưởng Nguyễn Trần Nam khẳng định Bộ này chưa bao giờ kiến nghị cho phép doanh nghiệp được xây dựng các căn hộ có diện tích 25m2 để bán.
Theo đề nghị của Bộ Xây dựng khi trình Thủ tướng ban hành Nghị định về phát triển và quản lý nhà ở cho thuê tại khu vực đô thị, chỉ có căn hộ cho thuê mới được phép xây dựng với diện tích 25m2 mà thôi.
Do các nhà quản lý chưa cho phép ra đời loại hình căn hộ diện tích nhỏ, nên những trường hợp doanh nghiệp đã tiến hành - như dự án FPT City Đà Nẵng - hay sẽ làm, người ta phải tìm cách “lách”. Đó là việc cho hai gia đình có sở hữu chung một căn hộ 50m2, dù thực chất đó là hai căn hộ 25m2 liền kề.
Bộ luật Dân sự hiện hành và những quy định pháp luật khác không có quy định nào cấm nhiều người sở hữu một căn hộ chung cư, nên điều mà những người đồng sở hữu căn hộ loại này nên quan tâm chỉ là lường trước những vấn đề rắc rối về mặt pháp lý khi phải chuyển nhượng hay dùng căn hộ này thế chấp để vay ngân hàng.
Kiên định với nhà ở xã hội
Như trong tờ trình Chính phủ đề nghị ban hành Nghị định về phát triển và quản lý nhà ở cho thuê tại khu vực đô thị, Bộ Xây dựng sẽ kiểm tra và yêu cầu chủ đầu tư các dự án phát triển nhà ở đang triển khai phải thực hiện nghiêm quy định dành 20% diện tích đất dự án để xây dựng nhà ở xã hội.
Theo thống kê, đến nay đã có 42 dự án về nhà ở cho người thu nhập thấp đã được khởi công với tổng mức đầu tư khoảng 4.500 tỷ đồng, tổng diện tích sàn là 907.000m2, đáp ứng cho khoảng 73 ngàn người. Đã có 1.714 căn hộ hoàn thành và đưa vào sử dụng.
Trong năm 2012, Bộ Xây dựng đặt chỉ tiêu xây dựng tối thiểu 1,5 triệu m2 nhà ở xã hội tại các khu vực đô thị, hoàn thành hỗ trợ cho khoảng 66 ngàn hộ nghèo khó khăn về nhà ở tại khu vực nông thôn.
Bộ Xây dựng cũng đang đề nghị Chính phủ sửa đổi quy định về phát triển nhà ở cho công nhân, người có thu nhập thấp. Theo đó, sẽ cho phép áp dụng quy định này với cả doanh nghiệp nằm ngoài khu công nghiệp và sẽ không chỉ cho công nhân độc thân thuê mà có thể cho cả các hộ gia đình công nhân thuê.
Ngoài ra, còn có sự sửa đổi quy định nhà ở công nhân, từ chỗ chỉ để cho thuê thành được phép bán như nhà kinh doanh cho hộ công nhân có khả năng thanh toán, đồng thời xem xét rút ngắn thời hạn người mua nhà thu nhập thấp được giao dịch trên thị trường từ 10 năm xuống còn 5-7 năm.
Đối tượng thu nhập thấp được mua nhà cũng sẽ được mở rộng theo hướng có cả những người đang ở dưới 10m2/người, tạo điều kiện cho các chủ đầu tư bán sản phẩm nhanh hơn, nhằm thu hút nhiều doanh nghiệp tham gia phát triển quỹ nhà này.
Dự tính và hy vọng thì nhiều, nhưng không nhiều người tin rằng những dự tính ấy sẽ thành công, đơn giản vì người ta chưa thấy một lộ trình cụ thể, nguồn vốn cụ thể, chính sách cụ thể… để thực hiện.
 |
Dự án FPT City Đà Nẵng trong đó có những căn hộ 25m2 sẽ hoàn thành vào năm 2015
Nhiều thông tin hỗ trợ
Tháng 5, thông tin hỗ trợ cho thị trường bất động sản có khá nhiều. Chẳng hạn, Chính phủ đã đồng ý gia hạn thời hạn nộp tiền sử dụng đất đối với chủ đầu tư các dự án gặp khó khăn về tài chính, mà tối đa lên đến 12 tháng.
Chính phủ cũng cho phép giảm 50% tiền thuê đất phải nộp của năm 2012 đối với một số tổ chức kinh tế, doanh nghiệp hoạt động trong lĩnh vực thương mại, dịch vụ, đang được Nhà nước cho thuê đất. Theo dự toán của Bộ Tài chính, tổng số tiền sử dụng đất sẽ được giãn theo nghị quyết này khoảng 64 ngàn tỷ đồng.
Bên cạnh đó, lãi suất huy động liên tục giảm thời gian qua và sẽ về mức 10%/năm trong tương lai gần. Đây chắc chắn là tin không thể tốt hơn với thị trường bất động sản, vì những người gửi tiền tiết kiệm có thể sẽ chuyển hướng đầu tư vào những lĩnh vực khác, trong đó có bất động sản.
Những người tính chuyện vay ngân hàng để mua nhà cũng đã được mời gọi với lãi suất khá ưu đãi. Nhiều ngân hàng đang phối hợp với các chủ dự án cho khách hàng mua căn hộ được vay với lãi suất rất hấp dẫn, có nơi chỉ còn 10%/năm.
Những thông tin tốt kể trên còn nằm trong tổng thể nỗ lực chung của những nhà làm chính sách nhằm phục hồi nền kinh tế, với gói giải pháp tháo gỡ khó khăn cho sản xuất kinh doanh và hỗ trợ cho các doanh nghiệp trị giá gần 30 ngàn tỷ đồng của Chính phủ. Đó là chưa kể Bộ Xây dựng đã và đang nỗ lực đề xuất những giải pháp, đề án nhằm giúp thị trường hồi phục và phát triển bền vững.
Với tất cả những động thái ấy, phải chăng thị trường đang và sẽ khởi sắc? Câu trả lời là không. Thậm chí, nếu cứ tiếp tục “bất động” như thế này, một cuộc tháo chạy hàng loạt của các chủ dự án và nhà đầu tư thứ cấp là điều chắc chắn.
Khổ thân chủ dự án
Sản phẩm làm ra không ai mua, dù than vãn là giá đã quá mức đáy, bán với giá hiện nay thì chỉ từ hòa tới lỗ, trong khi giá căn hộ ngày càng hạ, lãi ngân hàng ăn sâu vào vốn, có vẻ như nhiều chủ dự án sắp phải buông cờ trắng. Nhưng khó khăn cho các doanh nghiệp bất động sản thời gian tới sẽ không chỉ đến từ thị trường.
Trong nhiệm vụ, phương hướng chỉ đạo trọng tâm của mình trong năm 2012, Bộ Xây dựng cho biết các dự án bất động sản sẽ được quản lý chặt chẽ hơn. Các dự án phát triển đô thị, phát triển nhà ở đang triển khai và chưa triển khai sẽ được rà soát để phân loại xem dự án nào được tiếp tục, dự án nào phải tạm dừng, dự án nào phải điều chỉnh cơ cấu, loại hình nhà ở cho phù hợp với nhu cầu của thị trường…
Cách đây không lâu, giải pháp căn hộ có diện tích nhỏ được các chủ đầu tư tìm đến như một lối ra hợp lý, bởi nó cung cấp cho thị trường những sản phẩm phù hợp với nhu cầu thực của khách hàng có thu nhập trung bình. Nhiều người còn cho rằng chính Bộ Xây dựng cũng đồng ý với giải pháp này và đã kiến nghị với Chính phủ cho phép các doanh nghiệp được triển khai các căn hộ nhỏ có diện tích chỉ 25m2.
Thế nhưng chỉ một thời gian ngắn sau, các chủ dự án biết rằng giải pháp căn hộ nhỏ không được các nhà quản lý hoan nghênh. Nhiều địa phương lo ngại việc cho phép tồn tại căn hộ diện tích nhỏ sẽ “ổ chuột hóa” đô thị và rằng cơ sở hạ tầng sẽ không thể đáp ứng tốt được.
Động thái mới đây của Bộ Xây dựng có thể khiến ý định xây dựng những căn hộ nhỏ với diện tích 25 - 30m2 của nhiều chủ dự án phải cất vào ngăn kéo. Thứ trưởng Nguyễn Trần Nam khẳng định Bộ này chưa bao giờ kiến nghị cho phép doanh nghiệp được xây dựng các căn hộ có diện tích 25m2 để bán.
Theo đề nghị của Bộ Xây dựng khi trình Thủ tướng ban hành Nghị định về phát triển và quản lý nhà ở cho thuê tại khu vực đô thị, chỉ có căn hộ cho thuê mới được phép xây dựng với diện tích 25m2 mà thôi.
Do các nhà quản lý chưa cho phép ra đời loại hình căn hộ diện tích nhỏ, nên những trường hợp doanh nghiệp đã tiến hành - như dự án FPT City Đà Nẵng - hay sẽ làm, người ta phải tìm cách “lách”. Đó là việc cho hai gia đình có sở hữu chung một căn hộ 50m2, dù thực chất đó là hai căn hộ 25m2 liền kề.
Bộ luật Dân sự hiện hành và những quy định pháp luật khác không có quy định nào cấm nhiều người sở hữu một căn hộ chung cư, nên điều mà những người đồng sở hữu căn hộ loại này nên quan tâm chỉ là lường trước những vấn đề rắc rối về mặt pháp lý khi phải chuyển nhượng hay dùng căn hộ này thế chấp để vay ngân hàng.
Kiên định với nhà ở xã hội
Như trong tờ trình Chính phủ đề nghị ban hành Nghị định về phát triển và quản lý nhà ở cho thuê tại khu vực đô thị, Bộ Xây dựng sẽ kiểm tra và yêu cầu chủ đầu tư các dự án phát triển nhà ở đang triển khai phải thực hiện nghiêm quy định dành 20% diện tích đất dự án để xây dựng nhà ở xã hội.
Theo thống kê, đến nay đã có 42 dự án về nhà ở cho người thu nhập thấp đã được khởi công với tổng mức đầu tư khoảng 4.500 tỷ đồng, tổng diện tích sàn là 907.000m2, đáp ứng cho khoảng 73 ngàn người. Đã có 1.714 căn hộ hoàn thành và đưa vào sử dụng.
Trong năm 2012, Bộ Xây dựng đặt chỉ tiêu xây dựng tối thiểu 1,5 triệu m2 nhà ở xã hội tại các khu vực đô thị, hoàn thành hỗ trợ cho khoảng 66 ngàn hộ nghèo khó khăn về nhà ở tại khu vực nông thôn.
Bộ Xây dựng cũng đang đề nghị Chính phủ sửa đổi quy định về phát triển nhà ở cho công nhân, người có thu nhập thấp. Theo đó, sẽ cho phép áp dụng quy định này với cả doanh nghiệp nằm ngoài khu công nghiệp và sẽ không chỉ cho công nhân độc thân thuê mà có thể cho cả các hộ gia đình công nhân thuê.
Ngoài ra, còn có sự sửa đổi quy định nhà ở công nhân, từ chỗ chỉ để cho thuê thành được phép bán như nhà kinh doanh cho hộ công nhân có khả năng thanh toán, đồng thời xem xét rút ngắn thời hạn người mua nhà thu nhập thấp được giao dịch trên thị trường từ 10 năm xuống còn 5-7 năm.
Đối tượng thu nhập thấp được mua nhà cũng sẽ được mở rộng theo hướng có cả những người đang ở dưới 10m2/người, tạo điều kiện cho các chủ đầu tư bán sản phẩm nhanh hơn, nhằm thu hút nhiều doanh nghiệp tham gia phát triển quỹ nhà này.
Dự tính và hy vọng thì nhiều, nhưng không nhiều người tin rằng những dự tính ấy sẽ thành công, đơn giản vì người ta chưa thấy một lộ trình cụ thể, nguồn vốn cụ thể, chính sách cụ thể… để thực hiện.
Theo Doanh Nhân Sài Gòn
