Doanh nghiệp BĐS nên giảm giá và đẩy hàng sớm
Giới xây dựng, kinh doanh BĐS trong Nam ngoài Bắc đang tìm các giải pháp và hướng đi sáng sủa hơn cho thị trường. Trong đó, hiện thực hóa nhu cầu nhà ở của số đông người dân được cho là giải pháp khả thi nhất, cũng là cứu cánh số một. Cụ thể hơn là phải giảm giá hơn nữa.
Tổ giải cứu khẩn cấp
Thị trường BĐS năm 2012 vẫn trong trạng thái bức bí về nguồn vốn và không có thanh khoản. Không thể ngồi im chờ đợi lâu hơn nữa, cộng đồng doanh nghiệp trong lĩnh vực xây dựng BĐS đã liên tiếp nhóm họp và công khai kiến nghị. Hồi trung tuần tháng 3, Hiệp hội BĐS TP.HCM đã đưa ra 8 nhóm giải pháp lên Bộ Xây dựng và UBND TP.HCM.
Theo đó, ngoài các giải pháp về tiếp cận đất đai, tổ chức nghề nghiệp này cho rằng, Chính phủ và Ngân hàng cần đưa lãi suất cho vay về mức 11-12%/năm; cho doanh nghiệp có sẵn quỹ đất vay vốn tín dụng, ưu tiên cho các dự án xây nhà xã hội, nhà thu nhập thấp; cho người tiêu dùng vay với lãi suất ưu đãi để mua căn hộ đầu tiên hoặc đang ở trong căn hộ chật hẹp dưới 5m2/người.
Đặc biệt, đề xuất cho phát triển các khu đô thị vệ tinh và các khu dân cư với nhiều căn hộ nhỏ với quy mô 20m2/căn trở lên dành cho người độc thân hoặc 1-2 người ở. Mạnh dạn hơn, cộng đồng này còn đề nghị Hiệp hội và Sở Xây dựng TP.HCM tính tới việc thành lập "Tổ giải cứu doanh nghiệp khẩn cấp". Tổ này sẽ có trách nhiệm rà soát các dự án, làm việc với các sở ngành liên quan nhằm tìm ra các biện pháp cứu doanh nghiệp BĐS trong bối này hiện tại.
Không chỉ các doanh nghiệp phía Nam, cộng đồng doanh nghiệp ngoài Bắc cũng tán đồng với nhiều giải pháp nói trên. Riêng đề xuất cần có thêm loại căn hộ 20m2, nhiều ý kiến cho rằng, việc mở rộng quy định về diện tích căn hộ tối thiểu từ góc độ của ngành xây dựng là điều cần thiết.
Bởi lẽ các khu công nghiệp, khu dân cư tại nhiều địa phương hiện đang rất cần người vào ở, mà nhu cầu của người lao động, công nhân thì chỉ cần căn hộ diện tích từ 15-20m2. Ở góc độ quản lý, phân bổ mật độ dân cư, đã có cơ quan là sở quy hoạch kiến trúc từng địa phương đảm nhiệm.
Tại buổi hội thảo mới đây Hiệp hội BĐS Việt Nam, nhiều doanh nghiệp cho rằng, cần phát triển mạnh nhu cầu nhà ở cho thuê. Có thể thời gian tới với sự tham gia của các tổ chức tài chính, hình thức thuê mua, mua nhà trả góp dài hạn sẽ được chủ đầu tư nghiên cứu áp dụng.
Bà Châu Thị Thu Nga - Ủy viên Thường vụ Hiệp hội BĐS Việt Nam cho rằng, tới đây Nhà nước cần có cơ chế, chính sách hỗ trợ phát triển loại hình nhà ở thương mại có giá rẻ để cho thuê về đất đai, thuế, vốn tín dụng. Việc khuyến khích doanh nghiệp đầu tư loại hình nhà ở này sẽ giải quyết được vấn đề nhà ở cho các đối tượng đông đảo như diện chính sách, khó khăn về nhà ở mà không có khả năng mua, thanh toán theo cơ chế thị trường.
Bà Nguyễn Thị Mùi - thành viên Hội đồng tư vấn tiền tệ Quốc gia cũng nêu quan điểm, cần tìm mọi cách phát triển thị trường cho thuê, lấy thị trường cho thuê để kích thị trường bán. Lý do là hai thị trường này có mối liên hệ mật thiết, chi phối và tác động ngược trở lại với nhau.
"Dựa trên kinh nghiệm của nước ngoài, một thị trường BĐS hoàn hảo là khi các bộ phận của thị trường này, không chỉ bán mà cả thuê đều rất phát triển. Trong bối cảnh thị trường bán gặp bế tắc, kích được thị trường cho thuê sẽ khiến BĐS hồi sinh nhanh hơn", bà Mùi khẳng định.
Giảm giá là cách duy nhất?
Không chờ trông chính sách thay đổi, tự xoay xở tìm khe hở, lối thoát của thị trường đã là kim chỉ nam trong hoạt động của nhiều doanh nghiệp kinh doanh BĐS.
Ông Phạm Thanh Hưng - Phó TGĐ CEN Group chia sẻ, mặc dù bối cảnh thị trường có nhiều bất lợi, khó khăn nhưng doanh nghiệp này vẫn phát triển tương đối ổn định, thậm chí lại tận dụng được các cơ hội rất tốt về giá rẻ và sự chia sẻ, đồng tâm của các bên cùng một hướng đi.
Bí quyết xuất phát từ quan điểm kinh doanh BĐS phải làm sao đi tới cái đích cuối cùng là những người có nhu cầu tiêu dùng, sử dụng thực về nhà ở, một cách nhanh nhất. Doanh nghiệp phải làm tốt hai khía cạnh là công tác nghiên cứu sản phẩm làm sao phù hợp nhất với đối tượng người tiêu dùng mục tiêu và đề xuất các gói giải pháp tài chính, phương thức thanh toán hợp lý cho người mua nhà.
Chẳng hạn đối với các công chức, gia đình trẻ tại các thành phố lớn, các căn hộ nhỏ, được thiết kế hợp lý, có diện tích sử dụng sinh hoạt chung để phục vụ nhu cầu tối thiểu của cuộc sống; đặt vai trò quan trọng của giá trị sử dụng ngay lập tức, các hạ tầng xã hội đầy đủ; phương thức thanh toán trên cơ sở tiền lương, tiền công đều đặn và tiền tích lũy của khách hàng, tránh tối đa việc phụ thuộc vào vốn tín dụng ngân hàng.
Vị đại diện doanh nghiệp bóc tách, phân khúc thị trường dành cho những người có nhu cầu ở thực không bao giờ cạn. Chúng ta có thể chứng kiến các đợt nóng lạnh của thị trường được tạo ra bởi tỷ lệ chi phối của các nhà đầu tư tham gia lướt sóng ngắn hạn hay đầu tư dài hạn vì thế tạo ra thị trường không đúng bản chất.
Hơn nữa, nếu như các nhà đầu tư luôn luôn bị tác động bởi bất kỳ yếu tố, biến chuyển kinh tế trong và ngoài nước thì câu chuyện làm sao để có nhà ở với túi tiền 100, 300, 500 triệu đồng của người có nhu cầu ở thực lại là thực ra là một bài toán dễ giải hơn rất nhiều nếu nhìn ở một góc độ khác.
CEN Goup đã và đang thực hiện bán các dự án mà đất nền 100m2 giá chỉ khoảng 200 triệu đồng, căn hộ chung cư dành cho người lao động thuộc Khu công nghiệp Việt Nam - Singapore giá từ 90 triệu đồng/căn tại thành phố mới Bình Dương. Hay sắp tới tại Đà Nẵng dự án căn hộ thông minh - nơi người mua chỉ cần trả góp 5 triệu đồng/tháng, sau 4 năm họ được trở thành sở hữu căn nhà, sẽ được công bố - ông Hưng dẫn chứng.
Một ví dụ khác ngay tại thị trường Hà Nội, tập trung phân phối các dự án căn hộ giá trung bình (từ 15-18 triệu đồng/m2), Công ty CP Đất Xanh miền Bắc từ cuối năm ngoái đến nay đã tổ chức thành công nhiều đợt mở bán. Có thể điểm qua như 75/90 căn hộ thuộc dự án Dream Town (Tây Mỗ, Từ Liêm) đã được bán hết trong đợt đầu trung tuần tháng 11/2011 với giá 17,8 triệu đồng.
Trước đó, dự án Tân Việt (Đức Thượng, Hoài Đức) với mức giá khoảng 15 triệu đồng/m2 cũng đã bán được gần như hết số lượng 150 căn mà chủ đầu tư đưa ra chỉ sau hơn 1 tháng. Hay hồi đầu năm nay, dự án Sky Garden (số 115, Định Công) đã bán được khoảng 60 sản phẩm sau 2 tuần, với mức giá khá tốt, từ 18,1-18,3 triệu đồng/m2 chưa thuế.
Chuyên gia Đặng Hùng Võ cho rằng, câu chuyện chờ giá giảm của người kinh doanh đầu tư, khác với câu chuyện của những người có nhu cầu thực. Với những sản phẩm BĐS ở vị trí thuận lợi, đủ cho một không gian sống thỏa mãn, nhất là những sản phẩm hoàn thiện, có thể vào ở ngay thì yếu tố thời gian, chờ đợi giá xuống không quan trọng và chi phối quyết định chọn mua của người ở thực.
Hơn nữa, ở thời điểm nào, BĐS có giá trị sử dụng và có cầu thực thì vẫn luôn giữ giá. Và nhà kinh doanh, nắm được điều này để đưa ra những sản phẩm phù hợp, đến tận tay người tiêu dùng thì sẽ luôn thu hút được nguồn tiền ổn định, hấp dẫn bất kể trong điều kiện, bối cảnh kinh tế nào.
Nói cho cùng, dù bất cứ giải pháp nào thì cuối cùng cũng phải bán được hàng và trả được nợ. Và cách tốt nhất là DN nên giảm giá và đẩy hàng sớm, còn không cứ neo giá thì không bán được hàng mà còn gánh thêm nợ. Còn người dân, họ vẫn còn nhiều lựa chọn để có căn nhà với giá hợp lý hơn.
Tổ giải cứu khẩn cấp
Thị trường BĐS năm 2012 vẫn trong trạng thái bức bí về nguồn vốn và không có thanh khoản. Không thể ngồi im chờ đợi lâu hơn nữa, cộng đồng doanh nghiệp trong lĩnh vực xây dựng BĐS đã liên tiếp nhóm họp và công khai kiến nghị. Hồi trung tuần tháng 3, Hiệp hội BĐS TP.HCM đã đưa ra 8 nhóm giải pháp lên Bộ Xây dựng và UBND TP.HCM.
Theo đó, ngoài các giải pháp về tiếp cận đất đai, tổ chức nghề nghiệp này cho rằng, Chính phủ và Ngân hàng cần đưa lãi suất cho vay về mức 11-12%/năm; cho doanh nghiệp có sẵn quỹ đất vay vốn tín dụng, ưu tiên cho các dự án xây nhà xã hội, nhà thu nhập thấp; cho người tiêu dùng vay với lãi suất ưu đãi để mua căn hộ đầu tiên hoặc đang ở trong căn hộ chật hẹp dưới 5m2/người.
Đặc biệt, đề xuất cho phát triển các khu đô thị vệ tinh và các khu dân cư với nhiều căn hộ nhỏ với quy mô 20m2/căn trở lên dành cho người độc thân hoặc 1-2 người ở. Mạnh dạn hơn, cộng đồng này còn đề nghị Hiệp hội và Sở Xây dựng TP.HCM tính tới việc thành lập "Tổ giải cứu doanh nghiệp khẩn cấp". Tổ này sẽ có trách nhiệm rà soát các dự án, làm việc với các sở ngành liên quan nhằm tìm ra các biện pháp cứu doanh nghiệp BĐS trong bối này hiện tại.
Không chỉ các doanh nghiệp phía Nam, cộng đồng doanh nghiệp ngoài Bắc cũng tán đồng với nhiều giải pháp nói trên. Riêng đề xuất cần có thêm loại căn hộ 20m2, nhiều ý kiến cho rằng, việc mở rộng quy định về diện tích căn hộ tối thiểu từ góc độ của ngành xây dựng là điều cần thiết.
 |
Bởi lẽ các khu công nghiệp, khu dân cư tại nhiều địa phương hiện đang rất cần người vào ở, mà nhu cầu của người lao động, công nhân thì chỉ cần căn hộ diện tích từ 15-20m2. Ở góc độ quản lý, phân bổ mật độ dân cư, đã có cơ quan là sở quy hoạch kiến trúc từng địa phương đảm nhiệm.
Tại buổi hội thảo mới đây Hiệp hội BĐS Việt Nam, nhiều doanh nghiệp cho rằng, cần phát triển mạnh nhu cầu nhà ở cho thuê. Có thể thời gian tới với sự tham gia của các tổ chức tài chính, hình thức thuê mua, mua nhà trả góp dài hạn sẽ được chủ đầu tư nghiên cứu áp dụng.
Bà Châu Thị Thu Nga - Ủy viên Thường vụ Hiệp hội BĐS Việt Nam cho rằng, tới đây Nhà nước cần có cơ chế, chính sách hỗ trợ phát triển loại hình nhà ở thương mại có giá rẻ để cho thuê về đất đai, thuế, vốn tín dụng. Việc khuyến khích doanh nghiệp đầu tư loại hình nhà ở này sẽ giải quyết được vấn đề nhà ở cho các đối tượng đông đảo như diện chính sách, khó khăn về nhà ở mà không có khả năng mua, thanh toán theo cơ chế thị trường.
Bà Nguyễn Thị Mùi - thành viên Hội đồng tư vấn tiền tệ Quốc gia cũng nêu quan điểm, cần tìm mọi cách phát triển thị trường cho thuê, lấy thị trường cho thuê để kích thị trường bán. Lý do là hai thị trường này có mối liên hệ mật thiết, chi phối và tác động ngược trở lại với nhau.
"Dựa trên kinh nghiệm của nước ngoài, một thị trường BĐS hoàn hảo là khi các bộ phận của thị trường này, không chỉ bán mà cả thuê đều rất phát triển. Trong bối cảnh thị trường bán gặp bế tắc, kích được thị trường cho thuê sẽ khiến BĐS hồi sinh nhanh hơn", bà Mùi khẳng định.
Giảm giá là cách duy nhất?
Không chờ trông chính sách thay đổi, tự xoay xở tìm khe hở, lối thoát của thị trường đã là kim chỉ nam trong hoạt động của nhiều doanh nghiệp kinh doanh BĐS.
Ông Phạm Thanh Hưng - Phó TGĐ CEN Group chia sẻ, mặc dù bối cảnh thị trường có nhiều bất lợi, khó khăn nhưng doanh nghiệp này vẫn phát triển tương đối ổn định, thậm chí lại tận dụng được các cơ hội rất tốt về giá rẻ và sự chia sẻ, đồng tâm của các bên cùng một hướng đi.
Bí quyết xuất phát từ quan điểm kinh doanh BĐS phải làm sao đi tới cái đích cuối cùng là những người có nhu cầu tiêu dùng, sử dụng thực về nhà ở, một cách nhanh nhất. Doanh nghiệp phải làm tốt hai khía cạnh là công tác nghiên cứu sản phẩm làm sao phù hợp nhất với đối tượng người tiêu dùng mục tiêu và đề xuất các gói giải pháp tài chính, phương thức thanh toán hợp lý cho người mua nhà.
 |
Chẳng hạn đối với các công chức, gia đình trẻ tại các thành phố lớn, các căn hộ nhỏ, được thiết kế hợp lý, có diện tích sử dụng sinh hoạt chung để phục vụ nhu cầu tối thiểu của cuộc sống; đặt vai trò quan trọng của giá trị sử dụng ngay lập tức, các hạ tầng xã hội đầy đủ; phương thức thanh toán trên cơ sở tiền lương, tiền công đều đặn và tiền tích lũy của khách hàng, tránh tối đa việc phụ thuộc vào vốn tín dụng ngân hàng.
Vị đại diện doanh nghiệp bóc tách, phân khúc thị trường dành cho những người có nhu cầu ở thực không bao giờ cạn. Chúng ta có thể chứng kiến các đợt nóng lạnh của thị trường được tạo ra bởi tỷ lệ chi phối của các nhà đầu tư tham gia lướt sóng ngắn hạn hay đầu tư dài hạn vì thế tạo ra thị trường không đúng bản chất.
Hơn nữa, nếu như các nhà đầu tư luôn luôn bị tác động bởi bất kỳ yếu tố, biến chuyển kinh tế trong và ngoài nước thì câu chuyện làm sao để có nhà ở với túi tiền 100, 300, 500 triệu đồng của người có nhu cầu ở thực lại là thực ra là một bài toán dễ giải hơn rất nhiều nếu nhìn ở một góc độ khác.
CEN Goup đã và đang thực hiện bán các dự án mà đất nền 100m2 giá chỉ khoảng 200 triệu đồng, căn hộ chung cư dành cho người lao động thuộc Khu công nghiệp Việt Nam - Singapore giá từ 90 triệu đồng/căn tại thành phố mới Bình Dương. Hay sắp tới tại Đà Nẵng dự án căn hộ thông minh - nơi người mua chỉ cần trả góp 5 triệu đồng/tháng, sau 4 năm họ được trở thành sở hữu căn nhà, sẽ được công bố - ông Hưng dẫn chứng.
Một ví dụ khác ngay tại thị trường Hà Nội, tập trung phân phối các dự án căn hộ giá trung bình (từ 15-18 triệu đồng/m2), Công ty CP Đất Xanh miền Bắc từ cuối năm ngoái đến nay đã tổ chức thành công nhiều đợt mở bán. Có thể điểm qua như 75/90 căn hộ thuộc dự án Dream Town (Tây Mỗ, Từ Liêm) đã được bán hết trong đợt đầu trung tuần tháng 11/2011 với giá 17,8 triệu đồng.
Trước đó, dự án Tân Việt (Đức Thượng, Hoài Đức) với mức giá khoảng 15 triệu đồng/m2 cũng đã bán được gần như hết số lượng 150 căn mà chủ đầu tư đưa ra chỉ sau hơn 1 tháng. Hay hồi đầu năm nay, dự án Sky Garden (số 115, Định Công) đã bán được khoảng 60 sản phẩm sau 2 tuần, với mức giá khá tốt, từ 18,1-18,3 triệu đồng/m2 chưa thuế.
Chuyên gia Đặng Hùng Võ cho rằng, câu chuyện chờ giá giảm của người kinh doanh đầu tư, khác với câu chuyện của những người có nhu cầu thực. Với những sản phẩm BĐS ở vị trí thuận lợi, đủ cho một không gian sống thỏa mãn, nhất là những sản phẩm hoàn thiện, có thể vào ở ngay thì yếu tố thời gian, chờ đợi giá xuống không quan trọng và chi phối quyết định chọn mua của người ở thực.
Hơn nữa, ở thời điểm nào, BĐS có giá trị sử dụng và có cầu thực thì vẫn luôn giữ giá. Và nhà kinh doanh, nắm được điều này để đưa ra những sản phẩm phù hợp, đến tận tay người tiêu dùng thì sẽ luôn thu hút được nguồn tiền ổn định, hấp dẫn bất kể trong điều kiện, bối cảnh kinh tế nào.
Nói cho cùng, dù bất cứ giải pháp nào thì cuối cùng cũng phải bán được hàng và trả được nợ. Và cách tốt nhất là DN nên giảm giá và đẩy hàng sớm, còn không cứ neo giá thì không bán được hàng mà còn gánh thêm nợ. Còn người dân, họ vẫn còn nhiều lựa chọn để có căn nhà với giá hợp lý hơn.
Theo VEF
