Địa ốc Đà Nẵng sẽ tái hiện kịch bản Hà Nội?
Hết sức rõ ràng, cơn sốt đất nền ở Đà Nẵng từ giữa năm 2010 đến đầu quý II/2011 không phải xuất phát từ “nội lực” của thành phố ven biển đầy tiềm năng nghỉ dưỡng này, mà đến từ 80% nhà đầu tư Hà Nội và 13% của TP.HCM trong tổng số khách hàng sở hữu các dự án bất động sản (BĐS) tại đây.
Sự tăng trưởng nào cũng có giới hạn
Càng rõ ràng hơn khi tỷ lệ 80% nhà đầu tư Hà Nội không chỉ là hiện tượng mà đã trở thành một "ngòi nổi" cho chuỗi tháng tăng giá chóng mặt tại hầu hết các khu vực chính ở Đà Nẵng. Đề cập đến cơn sốt này, đa số giới phân tích chuyên môn đều cùng ý kiến rằng mức thu nhập còn khiêm tốn của người dân Đà Nẵng không thể cho phép họ nghĩ đến một nơi ở như khu Nam Việt Á có giá đến 55-60 triệu đồng/m2, càng không thể mơ tưởng một căn biệt thự ven biển tương đương 500.000 - 900.000 USD. Mà sức mua chỉ đến từ những người có tiền thực sự. Đó là giới đầu tư Hà Nội - những người đã quá thành công khi con sóng BĐS tại Thủ đô hoàn thành phân đoạn tăng trưởng mạnh nhất.
Phân đoạn sóng đó diễn ra vào tháng 5/2010. Cũng ngay trong tháng 5/2010, phân khúc đất nền Đà nẵng, sau một thời gian dài lặng lẽ, bắt đầu trỗi dậy.
Người đến trước mua trước, người đến sau mua sau, còn những người đến cuối cùng lại "ôm" của những người đến trước - một logic bất tận của quy luật sóng đầu cơ. Quy luật đó trải đều ở những đoạn sóng dập dềnh trên địa bàn Hà Nội, sau đó được tái hiện ở vùng biển Đà Nẵng, giữa các nhà đầu tư sơ cấp và thứ cấp của Hà Nội với nhau. Làn sóng có tính dây chuyền ấy cứ tiếp diễn cho đến khi đất nền ở tuyến đường Phạm Văn Đồng ven biển tăng gấp gần ba lần thì con sóng mới chịu lập đỉnh.
Tuy nhiên, sức lan tỏa của sóng vẫn còn. Kịch bản Sóc Sơn và Đông Anh của Hà Nội lại được tái hiện ở Hòa Vang, Liên Chiểu của Đà Nẵng. Không còn đất ven biển để mua, các nhà đầu tư lại đổ đến những khu vực có sông lớn, rồi sau sông là rạch, sau rạch là đất thổ cư, sau đất thổ cư là đất xen kẹt, kể cả đất tái định cư... Cứ thế, nhu cầu đất nền ở Đà Nẵng dường như đạt đến độ tăng trưởng chưa từng có.
Nhưng sự tăng trưởng nào cũng có giới hạn của nó. Vào tháng 5/2011, trong lúc các chủ đầu tư liên tục bung hàng thuộc dự án đất nền và biệt thự nghỉ dưỡng, khi mà tiềm năng thị trường BĐS Đà Nẵng liên tục được quảng bá rầm rộ với mặt bằng giá đất nền còn thua Nha Trang và kém hẳn Hà Nội, thì lai rai đang có những văn phòng môi giới địa ốc phải đóng cửa với lý do giao dịch quá trầm lắng. Những khu vực ven biển đang giảm dần giá đất, còn đất vùng ven Đà Nẵng thì chẳng thấy ai hỏi mua. "Cái đuôi" của con sóng BĐS Hà Nội đang hiện hình ở Đà Nẵng.
Mặt bằng giá đã có dấu hiệu tạo đỉnh, cung hàng lớn cùng lượng giao dịch thấp đột ngột là những tín hiệu không mấy khả quan cho thị trường BĐS Đà Nẵng trong thời gian tới. Trong bối cảnh người dân Đà Nẵng thậm chí còn không mặn mà với phân khúc chung cư giá trung bình bị tồn từ đầu năm 2010 đến nay, có thể khẳng định rằng mặt bằng giá đất nền tại đây khó có thể được "hét" cao hơn nữa.
Một yếu tố khác không kém quan trọng cũng tác động đến "vận mạng" của thị trường địa ốc Đà Nẵng là bối cảnh đóng băng kéo dài hai tháng nay của thị trường BĐS Hà Nội. Được biểu hiện sống động hơn Đà Nẵng, có những nhà môi giới Hà Nội đang phải tạm đóng cửa một phần chi nhánh của họ, hàng loạt nhà đầu cơ thứ cấp đang phải "ôm" hàng và oằn mình trả lãi hàng tháng cho ngân hàng, mặt bằng đất nền và cả căn hộ cao cấp đang giảm khá mạnh, có nơi đến 30%.
Do đó, vấn đề chính yếu của giới đầu cơ thứ cấp Hà Nội hiện nay là "xốc" lại thị trường BĐS Thủ đô chứ không phải dồn hết tâm trí vào một Đà Nẵng đã bão hòa. Mà hãy để thị trường Đà Nẵng cho những người đến sau cùng phải tự xoay sở tìm cách "thoát hàng".
Chênh vênh giữa hai con lắc
Số hàng cần thoát ở Đà Nẵng không phải là ít. Với khoảng 3.000 lô đất mua bán thứ cấp thời gian qua, cùng với trên 5.000 lô dự kiến sẽ được các chủ dự án tung ra vào quý II/2011, lại cùng với 500 biệt thự nghỉ dưỡng đắt tiền, trong khi nguồn cầu ngay trước mắt chỉ là chính người dân Đà Nẵng, thử hỏi ai mà không lo cho được. Dù cho con số 8.000 nền đất trên chỉ chiếm chưa đầy một phần tám lượng tồn đất nền tại TP.HCM, nhưng nếu không có "ngoại lực" tiếp viện thì e rằng sẽ chẳng có mấy đại gia ở Đà Nẵng chấp nhận "ôm" hết số hàng tiềm năng ấy.
Vì thế, thị trường BĐS Đà Nẵng cùng giới đầu cơ thứ cấp đang trong tư thế quá chênh vênh: đứng giữa dải đất hẹp miền Trung, giống như điểm giữa trên trục của hai quả lắc, có vẻ như họ đang hoài công trông đợi dòng tiền nóng đến, nếu không phải từ quả lắc này thì cũng từ quả lắc kia.
Nhưng cũng có vẻ như mỗi quả lắc đều đang hiểu rõ thân phận của nó trong thế liệu cách mà dao động, mỗi quả lắc đều phải có trách nhiệm giải quyết vấn đề tự thân của nó chứ chưa thể san sẻ nguồn lực cho nơi khác.
Trong cái thế khá khó khăn ấy, đều dễ hiểu là càng thấy nhiều động tác PR cho thị trường BĐS Đà Nẵng xuất hiện trong khoảng một tháng gần đây, người ta càng cảm nhận thị trường này đang rơi vào thế tiến thoái lưỡng nan. Cho dù không nhiều nhà đầu tư thứ cấp vay mượn ngân hàng để mua BĐS ở Đà Nẵng và vì thế giá đất nền và biệt thự tại đây khó giảm mạnh như Hà Nội, nhưng tâm thế giá trượt nhẹ dần trong khi dung lượng giao dịch hầu như bằng 0 cũng chẳng thú vị gì.
Giờ đây, giới đầu tư thứ cấp đã trót ôm hàng trên địa bàn Đà Nẵng đang lo lắng theo dõi hàn thử biểu Hà Nội. Cách duy nhất cho giới đầu cơ thứ cấp Hà Nội thoát hàng chỉ còn là giảm giá. Nhưng khá khác biệt với thị trường chứng khoán là nơi mà cùng lắm nhà đầu tư bán giá sàn là có thể xả hết hàng trong 1-2 phiên, nhược điểm quá lớn của thị trường BĐS là một khi sóng đã không tăng được nữa thì nhà đầu tư tất có nguy cơ bị "kẹp hàng" lâu dài vì lực cầu "bỗng dưng" biến mất. Muốn "đẩy" hàng, chỉ còn cách đại hạ giá ít nhất đến 20%, may ra có người mua (có thể tham khảo cú hạ đến 40% giá căn hộ cao cấp của Hoàng Anh Gia Lai ở Quận 2 - TP.HCM vào đầu năm 2009).
Nếu không đi theo kịch bản vừa giảm giá vừa khuyến mãi của giới chủ dự án Hà Nội hiện nay, thật khó cho giới đầu cơ thứ cấp trên địa bàn Đà Nẵng thuyết phục được nhà đầu tư nào của Hà Nội hay TP.HCM, dù là người có tiền nhàn rỗi, tự nguyện "sang tay" cái phần tài sản ở Đà Nẵng vốn đã có tỷ lệ tăng gần ngang bằng với mức sốt ở Hà Nội.
Còn nếu bắt buộc phải giảm giá để tiêu thụ hàng nhanh hơn, giới đầu cơ thứ cấp trên địa bàn Đà Nẵng cũng không thể bán phá giá theo kiểu Hà Nội. Rất có thể vì tâm lý co kéo ấy mà mặt bằng giá đất nền và biệt thự ở Đà Nẵng sẽ theo chiều hướng trượt dần kèm lượng giao dịch nhỏ giọt, kéo dài trong một thời gian khá lâu nữa.
