Bất động sản: “Giải cứu” tín dụng hay chính sách?
 Một dự án căn hộ cao cấp đang được xây dựng ở huyện Nhà Bè, TPHCM. |
Tại hội thảo “Tác động của thị trường bất động sản lên thị trường tài chính” tổ chức cuối tuần trước tại Hà Nội, Ủy ban Giám sát tài chính quốc gia đã đưa ra những khuyến nghị giải cứu thị trường bất động sản (BĐS), bắt đầu từ việc “giải cứu” tín dụng. Liệu việc đặt vấn đề này ở thời điểm hiện tại có cần thiết và có giải quyết được những bế tắc của thị trường?
Cho con bệnh uống thuốc bổ!
Trong cuộc họp Chính phủ vào tháng trước, Thủ tướng yêu cầu Ngân hàng Nhà nước, Ủy ban Giám sát tài chính và Bộ Xây dựng phân tích, nghiên cứu thị trường BĐS. Yêu cầu này được đặt ra trong lúc các yêu cầu trước đó của Nghị quyết 11 về thắt chặt tín dụng phi sản xuất (trong đó có BĐS) xuống mức 16% vào cuối năm nay vẫn đang được thực hiện. Sự tê liệt của thị trường BĐS khiến những người đứng đầu Bộ Xây dựng tận dụng tất cả những diễn đàn có thể để kêu gọi “giải cứu”, và hội thảo nói trên là một cơ hội rất tốt.
Ông Nguyễn Trần Nam, Thứ trưởng Bộ Xây dựng, nói: “Dư nợ cho vay BĐS trong hệ thống ngân hàng hiện nay chiếm khoảng 10% tổng dư nợ và 2% trong số đó là nợ xấu, hiện đang có xu hướng tăng, nhất là ở các ngân hàng nhỏ”. Cũng theo ông Nam, sự suy giảm của thị trường BĐS đang kéo các ngành sản xuất xi măng, gạch ốp lát, bê tông xuống mức thấp, tỷ lệ tồn kho cao và nhiều nhà máy phải đóng cửa, công nhân mất việc làm. Ông Nam đề nghị Chính phủ phải đối xử “đúng đắn” với BĐS, đưa nó ra khỏi lĩnh vực phi sản xuất vì đây là đầu ra của nhiều ngành sản xuất quan trọng, nếu không sẽ gây tác dụng ngược lên thị trường tài chính và an sinh xã hội.
Để củng cố thêm những đề nghị của mình, ông Nam cho rằng quan điểm của Chính phủ về BĐS cũng đang có chiều hướng thay đổi: “Nghị quyết Chính phủ sáu tháng đầu năm yêu cầu giảm dư nợ tín dụng BĐS xuống dưới 10%, đến nay đã chuyển thành giảm tốc độ tăng trưởng”. Các ngân hàng thương mại cổ phần cũng đã bắt đầu mở van tín dụng với BĐS, như trường hợp Vietinbank cho Vinaconex Xuân Mai vay 300 tỉ với lãi suất thương mại để xây nhà ở cho người thu nhập thấp.
Những đề xuất của người đứng đầu ngành xây dựng về BĐS là điều dễ hiểu và nó như “nặng ký” thêm bởi những con số của Ủy ban Giám sát tài chính công bố như chỉ trong sáu tháng đầu năm nay, nợ xấu BĐS đã tăng 37% (tương ứng 1.766 tỉ đồng) so với thời điểm 31-12-2010. Nhiều ngân hàng thương mại có dư nợ BĐS chiếm 30-40% trên tổng dư nợ, cá biệt có nơi đến 50%. Hay quy định về hạn mức tín dụng phi sản xuất (trong đó có BĐS) không nên cào bằng 16% tổng dư nợ vào thời điểm cuối năm nay vì quy định này không làm giảm rủi ro tín dụng BĐS. Tính đến 30-6-2011, có 34 tổ chức tín dụng có dư nợ BĐS/tổng dư nợ trên 16%. Nếu để tỷ lệ này giảm xuống còn 16% vào cuối tháng 12 năm nay thì tổng dư nợ rút ra khỏi khu vực này là 8.200 tỉ đồng.
Ông Lê Xuân Nghĩa, Phó chủ nhiệm Ủy ban Giám sát tài chính, cũng không đồng tình việc xếp BĐS vào lĩnh vực phi sản xuất, thắt chặt hay nới lỏng quá mức, cào bằng tín dụng BĐS ở các ngân hàng làm cho các doanh nghiệp, nhà đầu tư không thể xoay xở nổi, khiến thị trường tài chính gặp nhiều hệ lụy tiếp theo. Ông Nghĩa đề xuất khơi thông nguồn cung, hỗ trợ cầu, trong đó nêu ra một đề xuất mới là nới lỏng các hạn chế về huy động vốn góp của nhà đầu tư.
Tuy nhiên, theo chuyên gia kinh tế Lê Đăng Doanh, khó khăn tín dụng BĐS chỉ là vấn đề có tính thời điểm và nếu chỉ gỡ ở đây thì không khác nào việc “cho con bệnh uống thuốc bổ”, đi ngược lại quan điểm đã đề ra trước đó.
“Giải cứu” chính sách
Thực tế thị trường BĐS cũng như các thị trường hàng hóa khác, nếu ngưng trệ thì ảnh hưởng đến cả nền kinh tế. Nhưng việc gỡ khó nếu không đúng hướng sẽ dễ khiến thị trường gặp những diễn biến khó lường hơn. Vấn đề của thị trường BĐS hiện nay không chỉ nằm ở tín dụng. Trong kiến nghị mới nhất gửi Chính phủ, ông Nguyễn Trần Nam cho biết Bộ Xây dựng ưu tiên đề xuất soát xét lại chính sách, thủ tục hành chính, điều chỉnh thị trường qua cơ cấu hàng hóa (80% dự án mới sẽ là nhà chung cư, gia tăng hệ số sử dụng đất)… Các đề xuất về vốn, tín dụng được xếp xuống dưới vì đó chỉ là vấn đề mang tính thời điểm. “Luật, chính sách cho thị trường BĐS thì nhiều nhưng chất lượng chính sách lại kém”, ông Nam nói.
Ví như Luật Kinh doanh bất động sản và Nghị định 153 hướng dẫn thi hành luật quá sơ sài, dẫn đến một thị trường thiếu chuyên nghiệp, rối loạn, khiến cho ngành kinh doanh có điều kiện trở thành ngành mà ai cũng có thể tham gia. Ông Nam dẫn chứng về chuyện quy hoạch công khai nhưng công khai như quy hoạch Hà Nội trong tình trạng đất đã cấp hết và phần lớn các dự án phân lô, bán nền từ trước đó nên quy định “80% là nhà chung cư” cũng không tác dụng. Hay thông tin hàng năm đất chuyển đổi từ nông nghiệp sang phi nông nghiệp là bao nhiêu, có bao nhiêu dự án, cần bao nhiêu tiền cho các dự án, nhu cầu của thị trường như thế nào, khả năng thanh toán trong dân cư đến đâu… đều không có thống kê hoặc không rõ ràng khiến Chính phủ, các bộ ngành, địa phương điều hành thị trường nhiều khi chỉ bằng cảm tính.
Vấn đề hàng đầu hiện nay là cần cấp thiết sửa đổi những quy định của Luật Đất đai, Luật Kinh doanh BĐS thì những đề xuất theo nó mới có tác dụng. Ví dụ như đề xuất nới lỏng các quy định về huy động vốn góp của nhà đầu tư mà Ủy ban Giám sát tài chính đưa ra không thể thực hiện được khi các quy định hướng dẫn về việc góp vốn còn đang “đá” nhau. Chỗ thì yêu cầu chỉ thực hiện khi chủ đầu tư đã xây dựng cơ sở hạ tầng (Luật Kinh doanh BĐS), chỗ thì yêu cầu góp khi bắt đầu triển khai xây dựng cơ sở hạ tầng (Nghị định 153), còn Luật Nhà ở lại yêu cầu huy động khi xây dựng xong phần móng.
Và đến thông tư hướng dẫn của Bộ Xây dựng thì lại cho phép huy động ngay từ khi chủ đầu tư giải phóng xong mặt bằng và triển khai xây dựng hạ tầng kỹ thuật. Sự chồng chéo này đã khiến thị trường rối loạn, mỗi chủ đầu tư áp dụng một kiểu. “Khả năng can thiệp của Chính phủ vào giá BĐS là không thể nhưng can thiệp vào chính sách là có thể”, ông Trương Đình Tuyển, nguyên Bộ trưởng Bộ Thương mại, nói.
Theo Tầm Nhìn
