Nên có chính sách hướng tới người có thu nhập thấp
Theo TS Lê Xuân Nghĩa, Chính phủ cần xây dựng một chiến lược nhà ở trên nền tảng giải quyết nhu cầu nhà ở cho người thu nhập thấp, vì đó là nhu cầu có khối lượng lớn nhất và phải xã hội hoá nhà ở ngay cả của những người có thu nhập thấp.
Đây cũng là một trong những giải pháp hết sức quan trọng nhằm khơi thông nguồn vốn cho thị trường BĐS hiện nay.
Nhà ở xã hội và những nghịch lý
Theo TS Lê Xuân Nghĩa, thị trường BĐS Việt Nam đang tồn tại thực tế, đó là trong khi các dự án căn hộ bán đang bị “bội thực”, giá cao quá khả năng của người mua thì căn hộ cho thuê – một thị trường được đánh giá rất tiềm năng vì nhu cầu lớn - lại chưa được các DN chú trọng khai thác. Nguyên nhân là việc tiếp cận quỹ đất đai khó khăn, tiền sử dụng đất cao, vốn đầu tư nhiều, giá cho thuê căn hộ thấp, thời gian thu hồi vốn lâu...
“Trong khi đó về chính sách phát triển nhà ở, hiện nay Chính phủ mới chỉ có chính sách về xây dụng nhà ở xã hội cho thuê hoặc cho thuê mua, còn chính sách về việc khuyến khích DN đầu tư xây dụng nhà cho thuê chưa có. Vì vậy, theo tôi cần xây dụng một chiến lược tổng thể với các chính sách, công cụ tác động tới thị trường nhằm mục tiêu cuối cùng là cải thiện hệ thống cung cấp nhà ở, đảm bảo cho người dân có cơ hội có nhà ở trong khả năng chi trả” - ông Nghĩa nói.
Cũng theo TS Lê Xuân Nghĩa, về nguồn cung, chính sách phát triển nhà ở cho thuê cần đồng bộ, từ khâu giao đất, xây dụng cơ sở hạ tầng đến quản lý vận hành các dự án nhà ở cho thuê, đảm bảo sự phát triển bền vững và lành mạnh của đô thị. Cần khuyến khích sự tham gia của khu vực tư nhân để đa dạng hóa các nguồn lực vào thị trường này, song cần lưu ý là sự tham gia của khu vực công là yếu tố then chốt đối với sự thành công của việc quy hoạch, cung cấp, vận hành, bảo trì, duy tu cơ sở hạ tầng.
“Tuy nhiên, việc xây dựng nhà ở cho thuê cần lượng vốn đầu tư lớn, thời gian thu hồi vốn dài nên cần có các chính sách hỗ trợ DN và nhà đầu tư về tài chính, đặc biệt là chính sách tín dụng vay đầu tư xây dựng nhà cho thuê” - ông Nghĩa nhấn mạnh.
Hướng DN vào phân khúc căn hộ bình dân
Theo TS Lê Xuân Nghĩa, giá BĐS tại Việt Nam 10 năm nay có mức tăng gấp 3-4 lần mức tăng thu nhập bình quân đầu người. Giá tăng chóng mặt, cung-cầu mất cân đối cộng với thiếu công khai minh bạch trong quá trình quy hoạch, cấp phép dự án khiến người nghèo ngày càng ít cơ hội tiếp cận thị trường. Mặc dù Chính phủ đã có chủ trương phát triển nhà cho người có thu nhập thấp nhưng vẫn chưa đem lại nhiều kết quả vì giá nhà cho người thu nhập thấp tỉ lệ nghịch với tiền lương của đối tượng thụ hưởng chính sách.
Nhà cho người thu nhập thấp mà diện tích 70-80m2, thì người dân khó có tiền trả. Vì vậy, theo ông Nghĩa, nhà ở cho người thu nhập thấp đang là phân khúc có triển vọng nhất của thị trường BĐS nếu DN biết đưa ra sản phẩm phù hợp là những căn nhà diện tích chỉ khoảng 30m2, nội thất đáp ứng nhu cầu sinh hoạt tối thiểu.
Cũng nằm trong nhóm giải pháp khơi thông nguồn vốn cho thị trường BĐS, TS Lê Xuân Nghĩa cho rằng, DN kinh doanh BĐS cần điều chỉnh cơ cấu kinh doanh, hướng mạnh vào phân khúc thị trường có khả năng thanh toán. Đặc biệt, phân khúc căn hộ bình dân hết sức quan trọng, bởi đây là phân khúc sẽ tạo được sức hút lớn cho thị trường bởi sức cầu mạnh và mức giá hợp lý, phù hợp với nhu cầu thật của thị trường. Điều này sẽ rút ngắn khoảng cách cung - cầu chưa tương xứng hiện nay.
“Tôi cho rằng, Nhà nước cần đẩy mạnh hơn nữa chính sách hỗ trợ phát triển nhà ở xã hội và nhà ở cho người thu nhập thấp khu vực đô thị. Để làm được như vậy, trong chính sách phát triển nhà ở cần xây dựng các khung chính sách ưu đãi cho người nghèo đô thị dưới dạng tiếp cận các khoản vay dài hạn và chi phí hạ tầng thấp; phát triển các giải pháp ngân hàng như cho vay dài hạn, thị trường nợ thế chấp, các khoản vay tài chính vi mô cho các nhóm thu nhập thấp,...; áp dụng cơ chế đứng tên tài sản hợp lý với thủ tục đơn giản hóa giúp cho đăng ký thế chấp dễ dàng; áp dụng các thủ tục cho vay mua nhà rõ ràng để thuận lợi cho xác minh nguồn gốc, định giá... Trên cơ sở đó, người thu nhập thấp có điều kiện tiếp cận và chủ động thực hiện các quyền đối với tài sản của mình” - ông Nghĩa nói.
Bên cạnh đó, TS Lê Xuân Nghĩa cũng cho rằng, để thực hiện được chiến lược này, Chính phủ cần đưa ra các chính sách thuế, chính sách đất đai... để hỗ trợ và khuyến khích các DN đầu tư vào phân khúc nhà ở bình dân và đưa ra thị trường các sản phẩm đảm bảo chất lượng với giá cả phù hợp. “Cụ thể, chính sách cho nguồn cung này là: Sử dụng minh bạch nguồn cung; hạ lãi suất ngân hàng ở mức hợp lý để nhà đầu tư có thể chấp nhận và phát triển được; ưu tiên về thuế đối với những DN BĐS đầu tư vào phân khúc giải phóng nhà ổ chuột”, ông Nghĩa kiến nghị.
Đây cũng là một trong những giải pháp hết sức quan trọng nhằm khơi thông nguồn vốn cho thị trường BĐS hiện nay.
Nhà ở xã hội và những nghịch lý
Theo TS Lê Xuân Nghĩa, thị trường BĐS Việt Nam đang tồn tại thực tế, đó là trong khi các dự án căn hộ bán đang bị “bội thực”, giá cao quá khả năng của người mua thì căn hộ cho thuê – một thị trường được đánh giá rất tiềm năng vì nhu cầu lớn - lại chưa được các DN chú trọng khai thác. Nguyên nhân là việc tiếp cận quỹ đất đai khó khăn, tiền sử dụng đất cao, vốn đầu tư nhiều, giá cho thuê căn hộ thấp, thời gian thu hồi vốn lâu...
“Trong khi đó về chính sách phát triển nhà ở, hiện nay Chính phủ mới chỉ có chính sách về xây dụng nhà ở xã hội cho thuê hoặc cho thuê mua, còn chính sách về việc khuyến khích DN đầu tư xây dụng nhà cho thuê chưa có. Vì vậy, theo tôi cần xây dụng một chiến lược tổng thể với các chính sách, công cụ tác động tới thị trường nhằm mục tiêu cuối cùng là cải thiện hệ thống cung cấp nhà ở, đảm bảo cho người dân có cơ hội có nhà ở trong khả năng chi trả” - ông Nghĩa nói.
Cũng theo TS Lê Xuân Nghĩa, về nguồn cung, chính sách phát triển nhà ở cho thuê cần đồng bộ, từ khâu giao đất, xây dụng cơ sở hạ tầng đến quản lý vận hành các dự án nhà ở cho thuê, đảm bảo sự phát triển bền vững và lành mạnh của đô thị. Cần khuyến khích sự tham gia của khu vực tư nhân để đa dạng hóa các nguồn lực vào thị trường này, song cần lưu ý là sự tham gia của khu vực công là yếu tố then chốt đối với sự thành công của việc quy hoạch, cung cấp, vận hành, bảo trì, duy tu cơ sở hạ tầng.
“Tuy nhiên, việc xây dựng nhà ở cho thuê cần lượng vốn đầu tư lớn, thời gian thu hồi vốn dài nên cần có các chính sách hỗ trợ DN và nhà đầu tư về tài chính, đặc biệt là chính sách tín dụng vay đầu tư xây dựng nhà cho thuê” - ông Nghĩa nhấn mạnh.
 Ảnh: Bình An. |
Hướng DN vào phân khúc căn hộ bình dân
Theo TS Lê Xuân Nghĩa, giá BĐS tại Việt Nam 10 năm nay có mức tăng gấp 3-4 lần mức tăng thu nhập bình quân đầu người. Giá tăng chóng mặt, cung-cầu mất cân đối cộng với thiếu công khai minh bạch trong quá trình quy hoạch, cấp phép dự án khiến người nghèo ngày càng ít cơ hội tiếp cận thị trường. Mặc dù Chính phủ đã có chủ trương phát triển nhà cho người có thu nhập thấp nhưng vẫn chưa đem lại nhiều kết quả vì giá nhà cho người thu nhập thấp tỉ lệ nghịch với tiền lương của đối tượng thụ hưởng chính sách.
Nhà cho người thu nhập thấp mà diện tích 70-80m2, thì người dân khó có tiền trả. Vì vậy, theo ông Nghĩa, nhà ở cho người thu nhập thấp đang là phân khúc có triển vọng nhất của thị trường BĐS nếu DN biết đưa ra sản phẩm phù hợp là những căn nhà diện tích chỉ khoảng 30m2, nội thất đáp ứng nhu cầu sinh hoạt tối thiểu.
Cũng nằm trong nhóm giải pháp khơi thông nguồn vốn cho thị trường BĐS, TS Lê Xuân Nghĩa cho rằng, DN kinh doanh BĐS cần điều chỉnh cơ cấu kinh doanh, hướng mạnh vào phân khúc thị trường có khả năng thanh toán. Đặc biệt, phân khúc căn hộ bình dân hết sức quan trọng, bởi đây là phân khúc sẽ tạo được sức hút lớn cho thị trường bởi sức cầu mạnh và mức giá hợp lý, phù hợp với nhu cầu thật của thị trường. Điều này sẽ rút ngắn khoảng cách cung - cầu chưa tương xứng hiện nay.
“Tôi cho rằng, Nhà nước cần đẩy mạnh hơn nữa chính sách hỗ trợ phát triển nhà ở xã hội và nhà ở cho người thu nhập thấp khu vực đô thị. Để làm được như vậy, trong chính sách phát triển nhà ở cần xây dựng các khung chính sách ưu đãi cho người nghèo đô thị dưới dạng tiếp cận các khoản vay dài hạn và chi phí hạ tầng thấp; phát triển các giải pháp ngân hàng như cho vay dài hạn, thị trường nợ thế chấp, các khoản vay tài chính vi mô cho các nhóm thu nhập thấp,...; áp dụng cơ chế đứng tên tài sản hợp lý với thủ tục đơn giản hóa giúp cho đăng ký thế chấp dễ dàng; áp dụng các thủ tục cho vay mua nhà rõ ràng để thuận lợi cho xác minh nguồn gốc, định giá... Trên cơ sở đó, người thu nhập thấp có điều kiện tiếp cận và chủ động thực hiện các quyền đối với tài sản của mình” - ông Nghĩa nói.
Bên cạnh đó, TS Lê Xuân Nghĩa cũng cho rằng, để thực hiện được chiến lược này, Chính phủ cần đưa ra các chính sách thuế, chính sách đất đai... để hỗ trợ và khuyến khích các DN đầu tư vào phân khúc nhà ở bình dân và đưa ra thị trường các sản phẩm đảm bảo chất lượng với giá cả phù hợp. “Cụ thể, chính sách cho nguồn cung này là: Sử dụng minh bạch nguồn cung; hạ lãi suất ngân hàng ở mức hợp lý để nhà đầu tư có thể chấp nhận và phát triển được; ưu tiên về thuế đối với những DN BĐS đầu tư vào phân khúc giải phóng nhà ổ chuột”, ông Nghĩa kiến nghị.
Theo Lao Động
