Những văn bản rất quan trọng về đăng ký bất động sản, về thuế bất động sản cũng chưa được nghiên cứu, ban hành nên các giá trị phái sinh của bất động sản vẫn chưa được huy động để phát triển thị trường bất động sản nói riêng và cả nền kinh tế nói chung.
Ảnh minh họa.
Một là, thị trường BĐS Việt Nam còn đang ở cấp độ phát triển thấp, các thành tố của thị trường hình thành chưa đầy đủ. Từ năm 2004, khi luật pháp hạn chế các chủ đầu tư phân lô bán nền và thu tiền ứng trước của bên mua, thị trường bất động sản Việt Nam phụ thuộc nhiều vào nguồn tín dụng từ hệ thống ngân hàng thương mại.
Tuy nhiên, hệ thống ngân hàng thương mại chủ yếu cung cấp nguồn vốn ngắn hạn trong khi thị trường bất động sản cần nguồn vốn trung và dài hạn. Hệ quả là, thị trường bất động sản luôn lâm vào trạng thái thiếu hụt vốn ngay cả khi khi hệ thống ngân hàng thương mại không giảm cung cấp tín dụng.
Hai là, thiếu minh bạch, chủ yếu phụ thuộc vào bên bán. Hệ quả là người mua thường bị thua thiệt. TS. Chung cho biết, mặc dù Luật Kinh doanh bất động sản đã quy định mọi giao dịch mà có một bên là chủ thể kinh doanh bất động sản phải giao dịch qua sàn giao dịch bất động sản nhưng rất nhiều giao dịch vẫn chưa giao dịch qua sàn. Tình hình mua các sản phẩm bất động sản tại các dự án cho đến nay vẫn chưa đi vào quy củ, Nhà nước vẫn chưa quản lý được.
Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh bất động sản đã quy định các chủ đầu tư không được huy động vốn của bên mua khi chưa hoàn thành móng nhưng trong thực tế, các bên vẫn giao dịch thông qua các hợp đồng góp vốn, hợp đồng vay tiền... để mua các sản phẩm từ khi dự án được hình thành.
Ba là, còn bị phân chia, cắt khúc xét ở góc độ địa bàn, chủ thể đầu tư và loại hình sản phẩm. Đặc biệt, về chủ thể đầu tư, các doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài hiện vẫn chỉ được giao đất có thời hạn để phát triển dự án. Trong khi đó, các chủ đầu tư trong nước có thể được giao đất dài hạn. Đồng thời, việc thế chấp bất động sản mới chỉ được thế chấp cho các tổ chức tín dụng đang hoạt động trên lãnh thổ Việt Nam.
Vì vậy, hiện có tình trạng là người dân mua nhà của các doanh nghiệp trong nước thì được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà còn nếu mua của chủ đầu tư nước ngoài thì phải nộp tiền chuyển mục đích sử dụng đất. Đây là những bất cập còn hiện hữu trong hệ thống chính sách phát triển thị trường bất động sản, đòi hỏi phải được nghiên cứu giải quyết trong quy trình tiếp tục hoàn thiện hệ thống pháp luật trong thời gian tới.
Bốn là, rất khó tiếp cận, chi phí phi chính quy cao, gây trở ngại, hạn chế phát triển sản xuất. Các doanh nghiệp khi bắt đầu tìm hiểu, tiếp cận đất đai để hình thành và phát triển dự án bất động sản thường gặp rất nhiều khó khăn. Mặc dù văn bản pháp quy đã chỉ khá rõ trình tự thủ tục và quy trình; nhưng trên thực tế diễn ra lại rất phức tạp và không rõ ràng.
Điều này cho thấy hệ thống văn bản chưa theo kịp những diễn biến thực tiễn của cuộc sống. Đặc biệt, trong bối cảnh hiện nay, rất nhiều dự án bị kéo dài rất lâu vì các văn bản pháp quy không phân định rõ trách nhiệm của các bên trong một sự việc.
Năm là, chính sách phát triển thị trường còn thiếu nhiều văn bản quan trọng. Cho đến nay, khi thị trường đang gặp khó khăn trong huy động vốn, một kênh rất quan trọng là các quỹ tài chính, về hệ thống thế chấp thứ cấp, về quỹ đầu tư tín thác... vẫn chưa có văn bản pháp quy để đưa vào thực hiện.
Bên cạnh đó, những văn bản rất quan trọng về đăng ký bất động sản, về thuế bất động sản cũng chưa được nghiên cứu, ban hành nên các giá trị phái sinh của bất động sản vẫn chưa được huy động để phát triển thị trường bất động sản nói riêng và cả nền kinh tế nói chung.
Sáu là, chính sách phát triển thị trường hay thay đổi, thiếu tính dự báo được. Đến nay, để có thể tiến hành tính toán các chỉ số liên quan đến thị trường bất động sản thì một trong những chỉ tiêu cơ bản: số lượng diện tích xây dựng trên địa bàn; số lượng vốn đầu tư vào bất động sản trên địa bàn; số lượng giao dịch và giá trị giao dịch thật sự trên địa bàn ... hiện vẫn chưa có câu trả lời thỏa đáng. Hệ thống thống kê hiện tại vẫn chỉ đang thống kê vật chất thay vì thống kê về giá trị, hướng tới tin hiệu thị trường.
Bảy là, còn thiếu tính chế tài. Đặc biệt là các văn bản pháp luật liên quan đến quy hoạch còn bị phân tán, do nhiều cơ quan ban hành. Bộ KH&ĐT trình quy hoạch tổng thể phát triển kinh tế xã hội, Bộ Tài nguyên và Môi trường trình quy hoạch sử dụng đất, Bộ Xây dựng trình quy hoạch phát triển đô thị.
Các quy hoạch này thiếu sự phối hợp liên ngành, thiếu tính tổng thể nên rất khó đi vào cuộc sống. Hơn nữa, kỷ cương thực hiện quy hoạch không nghiêm nên dẫn đến tình trạng hoặc là không thực hiện quy hoạch, hoặc là liên tục điều chỉnh quy hoạch.
Tám là, nhiều vấn đề rất căn bản liên quan đến thị trường đất đai, bất động sản vẫn chưa được ban hành. Chính sách đền bù, giải phóng mặt bằng còn nhiều bất cập, làm cả Nhà nước, doanh nghiệp và người dân đều không được phân chia một cách thỏa đáng, hài hòa. Hay như vấn đề thời hạn giao đất và hạn điền giao đất đã tỏ ra rất bất cập nhưng vẫn chưa được giải quyết.
Đến năm 2013, thời hạn giao đất nông nghiệp từ năm 1993 đã hết. Vấn đề đặt ra là tiếp tục giao như hiện nay hay có chính sách nào khác rất cần được trả lời. Tuy nhiên, hiện vẫn chưa có kết luận. Cũng như vậy, vấn đề hạn điền đã và đang trở thành vẫn đề xung đột với tích tục đất đai, phát triển kinh tế hàng hóa cũng chưa có lời giải đủ hiệu năng.
Chín là, hiệu lực, hiệu quả quản lý nhà nước vẫn còn nhiều hạn chế. Cho đến nay, thống kê chưa đầy đủ cho thấy trên cả nước có khoảng 2500 dự án bất động sản đang triển khai. “Tuy nhiên, số dự án chậm tiến độ hay chậm triển khai là khá nhiều nhưng số dự án thu hồi còn rất nhỏ”, ông nhấn mạnh.
TS. Trần Kim Chung
Viện Quản lý kinh tế Trung ương
Viện Quản lý kinh tế Trung ương
