Thận trọng mua bán đất xen kẹt - Tin thị trường - Bài viết

Mua bán đất xen kẹt có thể đem lại một món lợi không nhỏ cho giới đầu tư. Tuy nhiên, không phải lúc nào việc buôn bán cũng thuận buồm xuôi gió.
 

Cuối năm 2009, UBND TP Hà Nội đã ban hành Quyết định 121/2009/QĐ-UBND quy định về trình tự thủ tục cho phép hộ gia đình, cá nhân chuyển mục đích sử dụng đất vườn ao, đất nông nghiệp trong cùng thửa đất có nhà ở (hay còn gọi là đất xen kẹt trong khu dân cư) thành đất ở. Nhiều nhà đầu tư “nhanh tay nhanh mắt” cũng nhờ đó mà kiếm được món hời lớn từ việc mua – bán đất xen kẹt với giá rẻ. Tuy nhiên, những ngày gần đây, thông tin về việc Sở Tài nguyên và Môi trường Hà Nội đề nghị sửa đổi Quyết định 121 của UBND TP Hà Nội khiến cho nhiều nhà đầu tư đã “ôm” đất xen kẹt đứng ngồi không yên.

Trồng cây, xây nhà… cho dễ bán

Gọi điện cho tôi từ lúc 6h sáng, chị Sinh – một cò đất xen kẹt ở Hoài Đức (Hà Nội) giục giã tôi mau đi xem thửa ruộng 3,5 thước (khoảng 84m2) mà chị đang làm mối. Mức giá chị đưa ra là 7 triệu đồng/m2 và có thể thỏa thuận thêm. Vì là chỗ thân quen lâu ngày nên chị nói nhỏ với tôi rằng mảnh ruộng này chủ cũ mua với giá ban đầu là 20 triệu, sau đó sang tay cho chủ mới bây giờ với mức giá là 90 triệu. Nhưng đợi lâu không thấy làm sổ đỏ, dạo gần đây lại nghe tin sắp thay đổi quy hoạch nên đánh tiếng nhờ chị bán hộ. Tuy thế, chị quả quyết rằng thửa ruộng này thuộc diện “an toàn”, không nằm trong quy hoạch. “Con bé ngân hàng (cách chị gọi chủ thửa đất - PV) non gan nên muốn bán sớm”. Vì lẽ đó mà giá sẽ rẻ hơn so với thị trường gần 1 nửa. Nếu tôi không mua mà có mối giới thiệu sẽ được trả 5% tiền hoa hồng.

Thực mục sở thị mảnh đất kẹt mà chị Sinh giới thiệu, người viết bài nhận thấy chủ nhân của nó đã cho xây bờ bao vòng quanh cách biệt với các đám ruộng khác và trồng tạm một số cây như chuối, ổi… Chỉ ngôi nhà ngay bên cạnh, chị Sinh khẳng định: “Em yên tâm đi. Đây là nhà của chị, trước cũng là đất kẹt. Những mảnh đất này ngay cạnh làng nên mua là được, vừa rẻ lại an toàn”.

Qua chị Sinh, phóng viên tìm gặp đến chị H., chủ của lô đất kẹt rộng gần một nghìn mét vuông ở Hoài Đức. Biết tôi chỉ có ý định viết bài chứ không mua nên chị H. thành thật cho biết, gần đây nghe người trong làng rỉ tai nhau về việc sắp có thay đổi về những quy định liên quan đến đất xen kẹt, nên chị muốn bán sớm khi còn được giá. Chị đã đầu tư làm hẳn một con đường nhỏ trên khu đất của mình để làm lối đi, tạo mặt tiền, phân lô cho dễ bán. Mức giá mà chị đưa ra ban đầu là 10 triệu đồng/m2.

 
Theo tìm hiểu của phóng viên, những mảnh đất xen kẹt tại các quận nội thành gần như đã không còn, do đó nhà đầu tư đã dồn về săn đất kẹt ở các huyện ngoại thành, đặc biệt là các vùng ven thành phố. Tùy từng vị trí của mảnh đất xen kẹt mà giá cả dao động từ 5 tới 10 triệu đồng, thậm chí có nơi lên tới 20 triệu đồng/m2. Lướt qua những vùng đất xen kẹt ở một số huyện ngoại thành Hà Nội, người viết có thể dễ dàng nhận thấy bên cạnh những luống mạ đang gieo là những bờ bao thấp lè tè bao quanh khu đất, những đám cây trồng tạm để thành vườn… Một số nhà đầu tư đã nhanh chân cho xây tạm những dãy nhà trọ giá rẻ vừa để kiếm thêm thu nhập, vừa tạo ấn tượng “nhà ở” với khách mua nhằm bán cho được giá. Cô Oanh, một người dân xã Kim Chung (Hoài Đức, Hà Nội) cho biết, người dân muốn xây nhà trên những mảnh đất kẹt trước hết phải trồng cây, cải tạo thành vườn tược. Sau khi được cấp sổ đỏ mới được phép xây nhà. Tuy nhiên đa phần các chủ đầu tư đều chỉ dừng lại ở mức lập vườn hoặc xây nhà tạm bợ, sau đó lại sang tên để “lướt sóng” lấy lời. Và con số tiền lời trao qua bán lại từ vài chục triệu đồng lên tới hàng tỉ đồng.

Cẩn tắc vô áy náy

Nói về khả năng biến rẻ thành đắt của những mảnh đất xen kẹt, chị Sinh cho biết, nếu tính trên lý thuyết thì tỷ lệ thắng thua là 50/50. Tuy nhiên với kinh nghiệm của một cò đất, đồng thời cũng là nhà đầu tư lâu năm, chị khẳng định, đa phần những người mua đất xen kẹt đều có lãi bởi bản thân họ đã tìm hiểu rất kỹ về dự án, quy hoạch khi mua. Bản thân chị Sinh cũng đã tự “tậu” cho mình vài mảnh đất kẹt. Ban đầu chị cho xây nhà trọ với giá re (chỉ 350.000đ/phòng), mục đích là để giữ đất hoặc mở quán ăn bình dân. Chị phấn khởi cho biết, một trong số những mảnh đất kẹt của chị ban đầu chỉ mua với giá 19 triệu đồng/m2 (diện tích 120m2) sắp được cấp sổ đỏ vì chị đã nộp vài chục triệu đồng vào thôn, chỉ còn chờ lấy sổ. Mức giá chào bán cho mảnh đất này đã lên tới con số 26 triệu đồng/m2.

Hỏi về thủ tục làm sổ đỏ, chị bảo, giai đoạn hiện nay khó khăn hơn nhưng không phải là không có cách. Nếu tôi mua đất, chị sẽ lo cho từ A tới Z để sớm hợp thức hóa thửa đất của mình. Còn không thì phải đợi khi nào có đợt làm, chính quyền địa phương sẽ thông báo, chủ hộ chỉ cần mang tiền đến nộp và đợi sổ đỏ là xong. “Nhưng thế thì thường phải đợi rất lâu, hoặc thậm chí là không bao giờ có”, chị Sinh chia sẻ.

Tuy nhiên không phải ai cũng may mắn có được cơ hội giàu lên nhanh chóng nhờ việc mua – bán đất xen kẹt. Anh Ninh (Lê Phụng Hiểu, Hà Nội) cho biết, mấy năm trước, đón đầu thông tin về dự án xây đô thị tại Quốc Oai (Hà Nội), anh đã mua một mảnh đất xen kẹt với giá rẻ. Theo anh nói thì đó là một mảnh đất trong tương lai sẽ có tới 2 mặt tiền khi con mương trước ruộng trở thành đường. Cứ ngỡ sau khi dự án được triển khai, mảnh đất anh mua sẽ lên giá, nhưng cuối cùng anh đành phải chịu… trắng tay do đất đã mua thuộc vào quy hoạch làm đường của địa phương. “Tôi có anh bạn chỉ có ít tiền nên mua mảnh đất kẹt làm nhà ở. Tuy nhiên do chưa có sổ đỏ nên khi nhà làm xong liên tục bị chính quyền địa phương đến hỏi, đòi phá dỡ, phiền lắm! Nhiều người còn ham rẻ, bị cò mồi lừa nên mua phải mảnh đất cùng 1 lúc bán trao tay cho mấy người. Tất cả cũng là do mình thiếu thông tin, nên mới thế. Cứ nghĩ người ta có thể làm được thì mình cũng làm tốt”, anh Ninh xót xa.

Nghe xong chuyện của anh Ninh, tôi chợt nhớ đến lời dặn của một người phụ nữ đi xe đạp lướt qua lúc chúng tôi đang dừng lại chụp ảnh ở một mảnh đất khu kẹt: “Định mua mảnh đất đấy ư? Cẩn thận nhé vì chỗ đó chính quyền chưa cho làm gì đâu”…

Quả thực, tìm hiểu thông tin thật kỹ càng đối với các dự án bất động sản nói chung luôn luôn là lời khuyên đúng đắn, đặc biệt là trong trường hợp đất xen kẹt.