Năm điều cần lưu ý khi mua nhà dự án - Tin thị trường - Bài viết

1. Thời gian giao căn hộ

Các hợp đồng thường ràng buộc rất kỹ nghĩa vụ thanh toán tiền của khách hàng. Ví dụ, khách hàng phải nộp tiền theo tiến độ thi công chung cư: Khi ký hợp đồng, nộp bao nhiêu; khi chủ đầu tư xây xong phần thô và khi nhận căn hộ thì nộp bao nhiêu… Thế nhưng chủ đầu tư lại không nêu thời gian bàn giao căn hộ. Nhiều hợp đồng chỉ ghi chung chung “thời gian dự kiến thi công”, “tổng thời gian thi công”...

Để dự án không bị cố ý kéo rê theo kiểu chủ đầu tư mượn vốn ứng của khách hàng để kinh doanh vào việc khác, người mua cần đề nghị chủ đầu tư làm rõ thời hạn dự kiến giao nhà, thời điểm giao nhà cụ thể.

2. Lãi chậm giao nhà

Nếu chậm đóng tiền theo thỏa thuận trong hợp đồng, khách hàng có thể phải chịu phạt theo tỉ lệ % nào đó. Song nếu chủ đầu tư chậm giao căn hộ thì sao?

Theo lưu ý của nhiều chuyên gia, người mua phải đề nghị chủ đầu tư ghi vào trong hợp đồng khoản lãi phạt khi chậm giao nhà. Thời gian trả lãi được khống chế là bao lâu? Nếu quá hạn mà chủ đầu tư vẫn không giao nhà thì khách hàng có được quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng hay không và khi đó chủ đầu tư phải chịu phạt bao nhiêu phần trăm trên giá trị hợp đồng?

3. Thiết kế nội thất

Cách tính diện tích căn hộ cũng là một trong những nội dung dễ gây tranh chấp giữa hai bên. Có nhiều cách tính như tính từ tim tường, tính phủ bì, tính lọt lòng, tính cả cột, cả hộp gen... Không yêu cầu làm rõ thì khi nhận căn hộ khách hàng rất khó bắt đền nếu đo lại không đủ diện tích. Trên thực tế từng có trường hợp khách hàng “kiện” nhà nhỏ quá thì chủ đầu tư bảo diện tích thỏa thuận gồm hai phần, phần diện tích nhà và phần diện tích cho xe ô tô trong tầng hầm!


Khách hàng cũng cần lưu ý thiết kế chung của tòa nhà ảnh hưởng như thế nào đến đời sống. Trong đó quan trọng là khu vực chứa rác, họng thu gom rác. Nhiều trường hợp chủ đầu tư thiết kế khu vực rác sát bên thang máy, rác từ trên đổ xuống tầng hầm. Khi cư dân đứng chờ thang ở tầng hầm sẽ phải ngửi mùi khó chịu. Họng rác của từng tầng quá gần cửa chính của một vài căn hộ cũng có thể gây phản cảm.

Về chỗ để xe, thông thường chủ đầu tư chỉ xây dựng tầng hầm để xe đủ cho mỗi hộ gửi hai xe máy, bốn hộ thì có một chỗ đậu xe ô tô. Khách hàng cần xem kỹ dự án, phần diện tích cho xe có tương xứng với quy mô, số lượng căn hộ hay không, trong hợp đồng có nói rõ lượng xe cho từng căn hộ hay không… Nên nhớ sau khi chung cư được đưa vào sử dụng ổn định, nếu lượng xe ô tô tăng lên, gây chật chội về chỗ đậu xe thì lúc đó cư dân không thể giải quyết và cũng không thể làm gì đối với chủ đầu tư.

4. Quyền lợi sau khi mua

Khách hàng cũng cần chú ý thêm các điều khoản về nghĩa vụ thuế, về nghĩa vụ làm hồ sơ xin cấp giấy chứng nhận căn hộ. Đã có trường hợp chủ đầu tư đẩy cho khách hàng nghĩa vụ làm hồ sơ xin cấp chủ quyền với sàn giao dịch bất động sản…

Cư dân thường cho rằng tiền thu được từ quảng cáo panô trên nóc tòa nhà, quảng cáo trong thang máy… phải được đưa vào chi phí quản lý nhằm giảm gánh nặng phí quản lý cho cư dân. Thế nhưng nhiều chủ đầu tư đã giành quyền khai thác quảng cáo trên các tài sản chung này. Trước khi góp tiền mua căn hộ, khách hàng nên hỏi thêm các nội dung liên quan để khỏi phải ấm ức về sau.

5. Uy tín của chủ đầu tư

Hợp đồng thường do chủ đầu tư đưa ra, trong đó chủ đầu tư luôn nắm “phần cán”. Cho nên nói cân nhắc này nọ chứ thực ra khách hàng ít có khả năng “khiển” được chủ đầu tư chỉnh sửa hợp đồng. Lại nữa, khách hàng chỉ mua một căn hộ, một hợp đồng, còn chủ đầu tư bán cả ngàn căn hộ, cả ngàn hợp đồng. Nếu mỗi hợp đồng sửa một chút thì quả thật là không quản lý nổi.

Do đó khách hàng cũng nên lựa lời mà phân tích, mình nói đúng thì chủ đầu tư cũng sẽ xem lại và có thể chỉnh sửa mẫu hợp đồng chung. Bởi lẽ khi thị trường hiện nay có nhiều dự án, bản thân chủ đầu tư cũng sợ không bán được căn hộ.

Điều quan trọng mà người góp vốn cần cân nhắc là uy tín, thương hiệu, sự chuyên nghiệp của chủ đầu tư, chủ đầu tư có nhiều dự án trước đó hay chưa, các dự án đó có “êm ái” hay không.

Tranh chấp do người gọi tầng, người kêu lầu

Vì bị thu hồi đất để chính quyền làm dự án nên bà Hứa Mẫn Nhi được UBND quận Bình Tân bố trí một căn hộ tái định cư. Theo kết quả bốc thăm, bà Nhi được nhận căn hộ mã số D8.06 tại chung cư Nhất Lan 12 tầng tại phường Tân Tạo.

Biên bản bàn giao căn hộ giữa Công ty Cổ phần Đầu tư Xây dựng Bình Chánh với bà Nhi ghi nhận căn hộ trên nằm tại tầng tám, lô D. Tháng 8-2011, bà Nhi được bàn giao căn hộ với vị trí được điều chỉnh lại là tầng bảy. Không đồng ý, bà Nhi khiếu nại. Theo giải thích của công ty, khi cấp số nhà quận ghi tầng một là tầng trệt, tầng hai là lầu một… Căn hộ của bà Nhi ở lầu bảy nhưng nếu tính về số tầng thì vẫn là tầng tám như trong thỏa thuận ban đầu…

Ở các chung cư mới, tầng trệt được đặt là tầng G và bố trí tiếp tân, thương mại, dịch vụ của tòa nhà. Tầng tiếp theo mới được đặt là tầng một, hai... Ông Hà Nguyễn Thái cho biết: “Tôi đang ở chung cư Nam Long tại quận 9. Căn của tôi ở tầng năm nhưng từ dưới đếm lên là lầu sáu vì tầng trệt đặt là G chứ không tính là tầng một”. Bà Phạm Thị Thủy (chung cư An Phúc - An Lộc quận 2) cũng cho hay căn hộ của bà mang số 223, tức là căn số 23 tại tầng hai nhưng thực ra là tầng ba vì tầng trệt không được gọi là tầng một.

Ở các chung cư cũ, thường tầng trệt bố trí làm căn hộ để ở (như chung cư Bình Trưng, quận 2…) cũng ít khi gọi tầng trệt là tầng một mà thường ký hiệu trước số nhà của tầng trệt là số 0. Chẳng hạn, với căn nhà số 01A thì có nghĩa là nhà này mang số 1, nằm tại tầng trệt, lô A. Căn nằm ngay tầng trên thì sẽ mang số 11A, tức số 1, tầng một, lô A.

“Sở dĩ có mâu thuẫn trong cách đặt, cách gọi về tầng là do tập quán khác nhau giữa miền Bắc và miền Nam. Miền Bắc không có khái niệm tầng trệt mà gọi ngay là tầng một và cứ thế đếm lên. Trong khi đó, ở miền Nam thì tầng trệt không tính, lên trên nữa mới gọi là lầu một, lầu hai… hoặc tầng một, tầng hai… Sử dụng cách nào và đặt như thế nào cho dự án là tùy mỗi chủ đầu tư, không có quy định bắt buộc” - ông Nguyễn Văn Hiệp, Phó Giám đốc Sở Xây dựng TP.HCM, giải thích.

Rủi ro lớn nhất: Hợp đồng bị vô hiệu

Ngoài các “bẫy” về thời hạn thi công, thời điểm giao căn hộ, mức phạt khi chậm giao, cam kết về vật liệu, thiết kế căn hộ, người góp vốn xây, mua căn hộ còn phải đối mặt với những bất trắc do giữa chừng bị chấm dứt hợp đồng hoặc hợp đồng vô hiệu.

Có những hợp đồng quy định khách hàng góp vốn theo tiến độ, nếu trễ so với tiến độ thì chịu phạt lãi suất. Như vậy là bình thường. Tuy nhiên, nhiều hợp đồng có thêm điều khoản “nếu khách hàng nộp trễ quá 30, 60, 90 ngày thì chủ đầu tư được quyền chấm dứt hợp đồng, trả lại tiền cho khách hàng”. Nhiều khách hàng chủ quan, cứ nghĩ nếu chậm đóng tiền thì mình chỉ phải nộp phạt, không ngờ là bị “đứt” ngang hợp đồng.

Cũng có trường hợp khách hàng muốn “đứt gánh” mà không được. Ví dụ, từng có trường hợp khách hàng góp tiền mua một căn hộ cao cấp với giá rất cao và người này rất quan tâm đến chất lượng, sự sang trọng của căn hộ. Đến khi nhận căn hộ thì người này không hài lòng, muốn trả lại căn hộ thì chủ đầu tư không chấp nhận vì không có trong hợp đồng. Tìm người khác để bán lại thì không ai mua do giá quá cao nhưng nhà lại không “xịn”.

Ngay cả khi hợp đồng có đủ các điều khoản hết sức công bằng cho cả chủ đầu tư lẫn khách hàng thì vẫn tiềm ẩn rủi ro lớn nhất mà chủ đầu tư thường đem ra “dọa”, đó là “hợp đồng vô hiệu”. Khi đó, chủ đầu tư trả lại tiền (kèm lãi ngân hàng), khách hàng trả lại căn hộ (nay đã lên giá).

Khách hàng phải tìm hiểu thêm về dự án, về tính hợp pháp trong việc huy động vốn góp, về điều kiện huy động vốn góp… Nếu chủ đầu tư huy động sai quy định, gom tiền khi chưa xây xong phần móng… thì hợp đồng có thể bị tòa án tuyên vô hiệu. Khi đó, khách hàng phải gánh chịu nhiều thiệt thòi.

 Theo Pháp Luật TP