Một giải pháp cho hai vấn đề ngân hàng và địa ốc
Hãy nhớ lại những năm 2005, 2006, 2007. Khi đó, thị trường chứng khoán còn non trẻ của chúng ta đã lớn mạnh một cách kỳ lạ. Hầu như giá cổ phiếu của bất cứ công ty cổ phần nào, dù lớn hay nhỏ, đã đăng ký trên thị trường chứng khoán hay chỉ giao dịch ngoài thị trường (OTC), cũng đều gia tăng vùn vụt. Có những cổ phiếu mà giá thị trường tăng gấp 60 lần mệnh giá.
Trong quá trình tăng trưởng vô tiền khoáng hậu đó, thị trường chứng khoán Việt Nam đã nhanh chóng tạo nên những nhà giàu mới, trẻ tuổi. Có người chỉ trong vòng một hai năm từ hai bàn tay trắng trở thành những triệu phú đôla.
Thị trường chứng khoán Việt Nam lúc đó là sân chơi lý tưởng cho các quỹ đầu tư quốc tế và các nhà đầu tư cá nhân trong và ngoài nước. Có lúc chỉ số VN-Index đã vượt ngưỡng 1.000 điểm.
Nguồn vốn đầu tư gián tiếp (FII) đổ vào Việt Nam ngày càng nhiều, đến mức các ngân hàng thiếu tiền đồng để mua. Đầu tư nước ngoài cũng tăng mạnh không kém.
Một làn gió lạc quan thổi vào nền kinh tế Việt Nam, tạo nên những kỳ vọng mới và những tiên liệu về cơ hội đầu tư mới. Và nó cũng đồng thời làm căng phồng hết mức quả bong bóng giá địa ốc trên thị trường bất động sản Việt Nam.
Quả thật, vào thời điểm đó, không nhà đầu tư - và đầu cơ - bất động sản nào, chuyên nghiệp hay không chuyên, có điều kiện tài chính (và điều kiện sử dụng đòn bẩy tài chính) lại không tranh thủ nắm lấy cơ hội bằng vàng có một không hai này để thực hiện mơ ước làm giàu. Họ đang có mọi thứ.
Một chính sách nhà đất được cải thiện, cởi mở và ổn định hơn trước. Một hệ thống ngân hàng đang say sưa với giá cổ phiếu ngân hàng gia tăng chóng mặt và nhìn thấy triển vọng lớn lao của thị trường bất động sản và chứng khoán.
Đông đảo những nhà giàu mới đang có nhu cầu về nhà ở cao cấp, và những người dư dả tiền bạc muốn sở hữu nhà đất hơn là vàng hay đôla.
Triển vọng phát triển đầu tư nước ngoài kéo theo sự gia tăng nhu cầu về cao ốc văn phòng và căn hộ cao cấp. Nền kinh tế đang đà phát triển khiến nhu cầu nhà ở cho người có thu nhập trung bình và thấp cũng tăng cao.
Làn sóng đầu tư và đầu cơ vào lĩnh vực bất động sản dâng cao, các dự án đầu tư bất động sản được ngân hàng tài trợ hào phóng, ngay cả những cá nhân đi mua nhà, mua đất với mục đích kinh doanh thuần túy cũng được sẵn lòng tài trợ, miễn là thế chấp bằng nhà đất có chủ quyền.
Trong điều kiện đó, không thể không xảy ra cơn sốt giá nhà đất. Và kinh nghiệm cho thấy rằng một khi bong bóng giá đã hình thành, không một người trong cuộc nào lại có thể ngộ ra rằng sẽ có lúc nó xì hơi, dù rằng vào cuối năm 2007, những đám mây đen u ám đã bắt đầu xuất hiện trên bầu trời nước Mỹ.
Cơn bão dữ từ Mỹ không những tác động trực tiếp và nhanh chóng đến các nền kinh tế châu Âu mà còn lan rộng khắp thế giới.
Không ai có thể tiên đoán được rằng quả bong bóng bất động sản vỡ ở Mỹ lại có thể làm vỡ tan quả bong bóng bất động sản tại Việt Nam. Nhưng dù có thể thấy trước được, người trong cuộc cũng không thể rút chạy kịp thời.
Đầu tư bất động sản là đầu tư lâu dài, nhà đất không phải là loại tài sản có thanh khoản cao. Vào năm 2009, khi cuộc khủng hoảng tài chính toàn cầu lan rộng và ảnh hưởng của nó bắt đầu cảm nhận được ở Việt Nam, Chính phủ đã đưa ra một gói kích thích kinh tế 17 ngàn tỉ đồng (gần 1 tỉ USD).
Đối với một số nhà đầu tư bất động sản tại Việt Nam, gói kích thích kinh tế này là một ngụm sâm trong cơn nguy kịch, giúp họ mua được một ít thời gian trong khi chờ đợi phép lạ xảy ra. Nhưng trong đời thường không có phép lạ.
Khi gói kích thích kinh tế kết thúc, tình trạng khan hiếm thanh khoản tại các ngân hàng, phần lớn xuất phát từ sự đóng băng tín dụng bất động sản, đã đưa lãi suất huy động tiền gởi - và đối phần của nó là lãi suất cho vay - lên đến mức vượt ngưỡng chịu đựng của các doanh nghiệp, và những nạn nhân thầm lặng của nó là những nhà đầu tư bất động sản lớn nhỏ.
Có thể nói, trong hai năm 2010 và 2011, tiền lãi ngân hàng đã nuốt trọn gần phân nửa vốn vay của họ, trong khi giá nhà đất tụt xuống hơn 1/3, thị trường nhà đất khan hiếm thanh khoản, do quy định hạn mức tối đa tín dụng 16%, trở nên quá ảm đạm.
Các nhà đầu tư bất động sản của chúng ta có nguy cơ trắng tay. Dường như đã xảy ra một vài trường hợp bán đổ bán tháo dự án cho người nước ngoài. Sự khó khăn của chúng ta chính là cơ hội của họ, khi họ được tiếp cận nguồn vốn vay lãi suất thấp từ hệ thống ngân hàng nước họ.
Nhưng có vẻ các nhà đầu tư nước ngoài cũng chưa sẵn sàng vào cuộc lúc này, khi mà họ có thể tin chắc rằng giá nhà đất sẽ còn tụt xuống hơn nữa.
Một nhà đầu tư bất động sản nước ngoài nhận xét rằng thị trường bất động sản của ta sẽ phải mất từ sáu tháng đến 18 tháng kể từ đầu năm 2012 mới có thể hồi phục.
Tác giả John Calverley trong quyển Khi bong bóng vỡ cũng cho biết kinh nghiệm là “các đợt giá giảm trên thị trường nhà ở thường kéo dài từ ba đến năm năm và việc giảm từ giá đỉnh đến giá sàn cách nhau khoảng 30% đến 50% hoặc nhiều hơn”.
Trong hoàn cảnh đó, việc các ngân hàng gần đây công bố những khoản lợi nhuận khổng lồ trong năm 2011 có thể làm nhiều doanh nghiệp cau mày. Nhưng ngân hàng cũng có những khó khăn riêng. Chỉ một phần của khoản lợi nhuận khổng lồ đó thực sự là dòng tiền mặt, phần còn lại chỉ nằm trên sổ sách.
Tín dụng bất động sản đóng băng chiếm một tỷ lệ không nhỏ trên dư nợ tín dụng không những là một nỗi lo thường nhật của các nhà điều hành ngân hàng thương mại mà còn làm đau đầu những nhà lãnh đạo Ngân hàng Nhà nước.
Gần đây, Ngân hàng Nhà nước đã mạnh dạn tài trợ thị trường liên ngân hàng trong nỗ lực hỗ trợ thanh khoản cho hệ thống ngân hàng nhằm đưa lãi suất huy động xuống ở mức 14%/năm. Nhưng mọi việc không chỉ dừng lại ở đó.
Kinh nghiệm các nước cho thấy khi bong bóng vỡ, một cuộc khủng hoảng tài chính chỉ có thể được ngăn chặn hữu hiệu với sự can thiệp nhanh chóng của Nhà nước nhằm bảo vệ hệ thống ngân hàng thương mại, quả tim của nền kinh tế, đồng thời bảo vệ đồng tiền tiết kiệm của người dân cùng sự tín nhiệm cần thiết và quý giá của họ đối với hệ thống ngân hàng.
Trong cái rủi luôn có cái may. Bong bong vỡ trên thị trường bất động sản sẽ là cơ hội để tái cấu trúc hệ thống ngân hàng một cách sâu rộng nhưng công bằng, hình thành những ngân hàng lớn và lành mạnh như Thống đốc Ngân hàng Nhà nước Nguyễn Văn Bình đã bóng gió: “Ném chuột nhưng không làm vỡ bình”.
Khi hệ thống ngân hàng sóng yên gió lặng, thị trường bất động sản sẽ có cơ may ổn định. Một số nhà đầu tư bất động sản có thể sẽ trắng tay, nhưng những nhà đầu tư chuyên nghiệp - những doanh nhân giỏi, cần được bảo vệ. Các khoản nợ địa ốc cần được khoanh lại, với một mức lãi suất vừa phải.
Các dự án dang dở cần được tài trợ hoàn tất để có thể thành sản phẩm bán được, dù là với giá thấp. Trong vài năm tới, đầu tư địa ốc sẽ không được nằm trong danh mục tín dụng ưu tiên của các ngân hàng.
Cũng cần một định chế Nhà nước có chức năng mua lại các bất động sản thế chấp của ngân hàng, nhằm tạo thanh khoản cho hệ thống ngân hàng, không phải là một nỗ lực nhằm ngăn chặn sự giảm giá nhà đất.
Nhiều nhà phân tích tin rằng giá nhà thấp là rất đáng mong ước vì sẽ giúp thế hệ trẻ bước vào thị trường nhà ở dễ dàng hơn, đồng thời giúp đưa thị trường bất động sản trở lại vị trí thị trường nhà ở, thay vì là một nơi kinh doanh đầu cơ.
Ngăn chặn việc giảm giá nhà không phải là một sự can thiệp tốt từ phía Nhà nước vì có nguy cơ gieo rắc hạt mầm cho các bong bóng tiếp theo.
Trên thực tế, giá nhà đất giảm trong đoản kỳ chỉ là một sự bù trừ cho thời kỳ bong bóng, khi mà cơn sốt nhà đất đã đẩy giá nhà đất lên quá cao.
Trong trường kỳ, giá nhà đất đều có xu hướng tăng rõ rệt và điều này rất dễ hiểu. Khi số lượng nhân khẩu ở mỗi nước tăng lên, không gian sống của họ bị thu hẹp dần, và trở nên khan hiếm. Giá trị của nó chắc chắn sẽ tăng lên.
Tục ngữ dân gian của ta nhận định rất đúng là “Mua vàng thì lỗ, mua thổ thì lời”. Trong quá trình vỡ bong bóng bất động sản vừa qua, có nhiều nhà đầu tư và đầu cơ trắng tay, nhưng cũng có một số người bình chân như vại.
Lý do đơn giản là họ không sử dụng đòn bẩy tài chính từ hệ thống ngân hàng mà sử dụng nguồn vốn tiết kiệm riêng của họ. Đối với những người này, giá đất lên xuống trong đoản kỳ không có nhiều ảnh hưởng.
Trong tương lai lâu dài họ vẫn tin chắc rằng các khoản đầu tư địa ốc của họ không phải là những khoản đầu tư xấu, và hiện nay ít nhất nó không ảnh hưởng đến thu nhập, sinh hoạt thường nhật của họ và không làm họ đau đầu.
Nhưng điều này cũng cho thấy một nhược điểm cố hữu của nền kinh tế Việt Nam. Đó là một nền kinh tế có chi phí cao, với lãi suất tín dụng cao, thuế suất cao và hệ quả là rủi ro đầu tư cao. Một nền kinh tế chi phí cao chắc chắn sẽ dẫn đến năng lực cạnh tranh thấp. Và đó là một vấn đề mà các nhà lĩnh đạo kinh tế Việt Nam cần suy nghĩ.
 |
Một dự án đang thi công dang dở
Trong quá trình tăng trưởng vô tiền khoáng hậu đó, thị trường chứng khoán Việt Nam đã nhanh chóng tạo nên những nhà giàu mới, trẻ tuổi. Có người chỉ trong vòng một hai năm từ hai bàn tay trắng trở thành những triệu phú đôla.
Thị trường chứng khoán Việt Nam lúc đó là sân chơi lý tưởng cho các quỹ đầu tư quốc tế và các nhà đầu tư cá nhân trong và ngoài nước. Có lúc chỉ số VN-Index đã vượt ngưỡng 1.000 điểm.
Nguồn vốn đầu tư gián tiếp (FII) đổ vào Việt Nam ngày càng nhiều, đến mức các ngân hàng thiếu tiền đồng để mua. Đầu tư nước ngoài cũng tăng mạnh không kém.
Một làn gió lạc quan thổi vào nền kinh tế Việt Nam, tạo nên những kỳ vọng mới và những tiên liệu về cơ hội đầu tư mới. Và nó cũng đồng thời làm căng phồng hết mức quả bong bóng giá địa ốc trên thị trường bất động sản Việt Nam.
Quả thật, vào thời điểm đó, không nhà đầu tư - và đầu cơ - bất động sản nào, chuyên nghiệp hay không chuyên, có điều kiện tài chính (và điều kiện sử dụng đòn bẩy tài chính) lại không tranh thủ nắm lấy cơ hội bằng vàng có một không hai này để thực hiện mơ ước làm giàu. Họ đang có mọi thứ.
Một chính sách nhà đất được cải thiện, cởi mở và ổn định hơn trước. Một hệ thống ngân hàng đang say sưa với giá cổ phiếu ngân hàng gia tăng chóng mặt và nhìn thấy triển vọng lớn lao của thị trường bất động sản và chứng khoán.
Đông đảo những nhà giàu mới đang có nhu cầu về nhà ở cao cấp, và những người dư dả tiền bạc muốn sở hữu nhà đất hơn là vàng hay đôla.
Triển vọng phát triển đầu tư nước ngoài kéo theo sự gia tăng nhu cầu về cao ốc văn phòng và căn hộ cao cấp. Nền kinh tế đang đà phát triển khiến nhu cầu nhà ở cho người có thu nhập trung bình và thấp cũng tăng cao.
Làn sóng đầu tư và đầu cơ vào lĩnh vực bất động sản dâng cao, các dự án đầu tư bất động sản được ngân hàng tài trợ hào phóng, ngay cả những cá nhân đi mua nhà, mua đất với mục đích kinh doanh thuần túy cũng được sẵn lòng tài trợ, miễn là thế chấp bằng nhà đất có chủ quyền.
Trong điều kiện đó, không thể không xảy ra cơn sốt giá nhà đất. Và kinh nghiệm cho thấy rằng một khi bong bóng giá đã hình thành, không một người trong cuộc nào lại có thể ngộ ra rằng sẽ có lúc nó xì hơi, dù rằng vào cuối năm 2007, những đám mây đen u ám đã bắt đầu xuất hiện trên bầu trời nước Mỹ.
Cơn bão dữ từ Mỹ không những tác động trực tiếp và nhanh chóng đến các nền kinh tế châu Âu mà còn lan rộng khắp thế giới.
Không ai có thể tiên đoán được rằng quả bong bóng bất động sản vỡ ở Mỹ lại có thể làm vỡ tan quả bong bóng bất động sản tại Việt Nam. Nhưng dù có thể thấy trước được, người trong cuộc cũng không thể rút chạy kịp thời.
Đầu tư bất động sản là đầu tư lâu dài, nhà đất không phải là loại tài sản có thanh khoản cao. Vào năm 2009, khi cuộc khủng hoảng tài chính toàn cầu lan rộng và ảnh hưởng của nó bắt đầu cảm nhận được ở Việt Nam, Chính phủ đã đưa ra một gói kích thích kinh tế 17 ngàn tỉ đồng (gần 1 tỉ USD).
Đối với một số nhà đầu tư bất động sản tại Việt Nam, gói kích thích kinh tế này là một ngụm sâm trong cơn nguy kịch, giúp họ mua được một ít thời gian trong khi chờ đợi phép lạ xảy ra. Nhưng trong đời thường không có phép lạ.
Khi gói kích thích kinh tế kết thúc, tình trạng khan hiếm thanh khoản tại các ngân hàng, phần lớn xuất phát từ sự đóng băng tín dụng bất động sản, đã đưa lãi suất huy động tiền gởi - và đối phần của nó là lãi suất cho vay - lên đến mức vượt ngưỡng chịu đựng của các doanh nghiệp, và những nạn nhân thầm lặng của nó là những nhà đầu tư bất động sản lớn nhỏ.
Có thể nói, trong hai năm 2010 và 2011, tiền lãi ngân hàng đã nuốt trọn gần phân nửa vốn vay của họ, trong khi giá nhà đất tụt xuống hơn 1/3, thị trường nhà đất khan hiếm thanh khoản, do quy định hạn mức tối đa tín dụng 16%, trở nên quá ảm đạm.
Các nhà đầu tư bất động sản của chúng ta có nguy cơ trắng tay. Dường như đã xảy ra một vài trường hợp bán đổ bán tháo dự án cho người nước ngoài. Sự khó khăn của chúng ta chính là cơ hội của họ, khi họ được tiếp cận nguồn vốn vay lãi suất thấp từ hệ thống ngân hàng nước họ.
Nhưng có vẻ các nhà đầu tư nước ngoài cũng chưa sẵn sàng vào cuộc lúc này, khi mà họ có thể tin chắc rằng giá nhà đất sẽ còn tụt xuống hơn nữa.
Một nhà đầu tư bất động sản nước ngoài nhận xét rằng thị trường bất động sản của ta sẽ phải mất từ sáu tháng đến 18 tháng kể từ đầu năm 2012 mới có thể hồi phục.
Tác giả John Calverley trong quyển Khi bong bóng vỡ cũng cho biết kinh nghiệm là “các đợt giá giảm trên thị trường nhà ở thường kéo dài từ ba đến năm năm và việc giảm từ giá đỉnh đến giá sàn cách nhau khoảng 30% đến 50% hoặc nhiều hơn”.
Trong hoàn cảnh đó, việc các ngân hàng gần đây công bố những khoản lợi nhuận khổng lồ trong năm 2011 có thể làm nhiều doanh nghiệp cau mày. Nhưng ngân hàng cũng có những khó khăn riêng. Chỉ một phần của khoản lợi nhuận khổng lồ đó thực sự là dòng tiền mặt, phần còn lại chỉ nằm trên sổ sách.
Tín dụng bất động sản đóng băng chiếm một tỷ lệ không nhỏ trên dư nợ tín dụng không những là một nỗi lo thường nhật của các nhà điều hành ngân hàng thương mại mà còn làm đau đầu những nhà lãnh đạo Ngân hàng Nhà nước.
Gần đây, Ngân hàng Nhà nước đã mạnh dạn tài trợ thị trường liên ngân hàng trong nỗ lực hỗ trợ thanh khoản cho hệ thống ngân hàng nhằm đưa lãi suất huy động xuống ở mức 14%/năm. Nhưng mọi việc không chỉ dừng lại ở đó.
Kinh nghiệm các nước cho thấy khi bong bóng vỡ, một cuộc khủng hoảng tài chính chỉ có thể được ngăn chặn hữu hiệu với sự can thiệp nhanh chóng của Nhà nước nhằm bảo vệ hệ thống ngân hàng thương mại, quả tim của nền kinh tế, đồng thời bảo vệ đồng tiền tiết kiệm của người dân cùng sự tín nhiệm cần thiết và quý giá của họ đối với hệ thống ngân hàng.
Trong cái rủi luôn có cái may. Bong bong vỡ trên thị trường bất động sản sẽ là cơ hội để tái cấu trúc hệ thống ngân hàng một cách sâu rộng nhưng công bằng, hình thành những ngân hàng lớn và lành mạnh như Thống đốc Ngân hàng Nhà nước Nguyễn Văn Bình đã bóng gió: “Ném chuột nhưng không làm vỡ bình”.
Khi hệ thống ngân hàng sóng yên gió lặng, thị trường bất động sản sẽ có cơ may ổn định. Một số nhà đầu tư bất động sản có thể sẽ trắng tay, nhưng những nhà đầu tư chuyên nghiệp - những doanh nhân giỏi, cần được bảo vệ. Các khoản nợ địa ốc cần được khoanh lại, với một mức lãi suất vừa phải.
Các dự án dang dở cần được tài trợ hoàn tất để có thể thành sản phẩm bán được, dù là với giá thấp. Trong vài năm tới, đầu tư địa ốc sẽ không được nằm trong danh mục tín dụng ưu tiên của các ngân hàng.
Cũng cần một định chế Nhà nước có chức năng mua lại các bất động sản thế chấp của ngân hàng, nhằm tạo thanh khoản cho hệ thống ngân hàng, không phải là một nỗ lực nhằm ngăn chặn sự giảm giá nhà đất.
Nhiều nhà phân tích tin rằng giá nhà thấp là rất đáng mong ước vì sẽ giúp thế hệ trẻ bước vào thị trường nhà ở dễ dàng hơn, đồng thời giúp đưa thị trường bất động sản trở lại vị trí thị trường nhà ở, thay vì là một nơi kinh doanh đầu cơ.
Ngăn chặn việc giảm giá nhà không phải là một sự can thiệp tốt từ phía Nhà nước vì có nguy cơ gieo rắc hạt mầm cho các bong bóng tiếp theo.
Trên thực tế, giá nhà đất giảm trong đoản kỳ chỉ là một sự bù trừ cho thời kỳ bong bóng, khi mà cơn sốt nhà đất đã đẩy giá nhà đất lên quá cao.
Trong trường kỳ, giá nhà đất đều có xu hướng tăng rõ rệt và điều này rất dễ hiểu. Khi số lượng nhân khẩu ở mỗi nước tăng lên, không gian sống của họ bị thu hẹp dần, và trở nên khan hiếm. Giá trị của nó chắc chắn sẽ tăng lên.
Tục ngữ dân gian của ta nhận định rất đúng là “Mua vàng thì lỗ, mua thổ thì lời”. Trong quá trình vỡ bong bóng bất động sản vừa qua, có nhiều nhà đầu tư và đầu cơ trắng tay, nhưng cũng có một số người bình chân như vại.
Lý do đơn giản là họ không sử dụng đòn bẩy tài chính từ hệ thống ngân hàng mà sử dụng nguồn vốn tiết kiệm riêng của họ. Đối với những người này, giá đất lên xuống trong đoản kỳ không có nhiều ảnh hưởng.
Trong tương lai lâu dài họ vẫn tin chắc rằng các khoản đầu tư địa ốc của họ không phải là những khoản đầu tư xấu, và hiện nay ít nhất nó không ảnh hưởng đến thu nhập, sinh hoạt thường nhật của họ và không làm họ đau đầu.
Nhưng điều này cũng cho thấy một nhược điểm cố hữu của nền kinh tế Việt Nam. Đó là một nền kinh tế có chi phí cao, với lãi suất tín dụng cao, thuế suất cao và hệ quả là rủi ro đầu tư cao. Một nền kinh tế chi phí cao chắc chắn sẽ dẫn đến năng lực cạnh tranh thấp. Và đó là một vấn đề mà các nhà lĩnh đạo kinh tế Việt Nam cần suy nghĩ.
Theo Doanh Nhân Sài Gòn
