Lãi suất giảm, nhà đất Hà Nội vẫn im lìm
Cứu vốn cho bất động sản đã trở thành câu chuyện thời sự từ gần nửa năm nay. Tuy nhiên, hơn một tháng kể từ khi các ngân hàng tung các gói cho vay lãi suất thấp, còn 17-19%/năm, thị trường xem ra vẫn chưa chịu nhúc nhích.
Thị trường vẫn tối
Ghi nhận thị trường nhà ở để bán tại Hà Nội 3 tháng vừa qua của các hãng tư vấn, tiếp thị bất động sản là Savills và CBRE cho thấy, giao dịch căn hộ chủ yếu diễn ra ở những đối tượng có nhu cầu ở thực, là người sử dụng cuối cùng. Những đối tượng đầu tư, đầu cơ gần như "không có".
Giao dịch thực thường tập trung vào phân khúc căn hộ bình dân và khá. Vì thế giá sản phẩm hạng này tương đối ổn định, trong khi hạng sang và cao cấp tiếp tục giảm nhẹ so với quý trước.
Phân theo địa bàn thì chiều hướng ổn định, thậm chí nhích giá nhẹ (3%) được ghi nhận ở khu phía Đông (Long Biên và Gia Lâm); khu phía Tây gồm quận Cầu Giấy và huyện Từ Liêm tương đối ổn định và vẫn ở trong ngưỡng hấp dẫn, trong khi mặt bằng giá căn hộ tại quận Hà Đông tiếp tục xuống nhẹ.
Thị trường nhà đất trong các khu đô thị tiếp tục trầm lắng với việc giá chào thứ cấp tiếp tục chiều hướng giảm. Kết quả điều tra 67 khu đô thị của CBRE trong so sánh với quý II/2011 cho thấy, giá chào bán của 22% số dự án giảm ở mức 15-25%.
68% số dự án có giá gần như không đổi. Trong đó nhiều dự án đã giảm từ quý II. Chỉ có một vài dự án (<10%) có giá chào bán tăng nhẹ bởi đây đều là những dự án gần hoàn thành hoặc có giá chào bán thứ cấp đã giảm mạnh trong quý II.
Hãng nghiên cứu, tư vấn này cũng khẳng định, việc giá chào bán thứ cấp tăng đột biến tại số ít dự án khu phía Tây thời gian qua là "không phản ánh nhu cầu thực", do chỉ là những chào bán đơn lẻ, không kiểm chứng được giao dịch thành công và chịu tác động của giới đầu cơ.
Mức độ hoạt động của thị trường phụ thuộc lớn vào nguồn tiền mặt/tín dụng sẵn có của nền kinh tế. Một số dự án mà chủ đầu tư dự kiến hoàn thành trong năm 2011-2012 nhiều khả năng sẽ chậm tiến độ. Đồng thời động thái giảm lãi suất cho vay của Ngân hàng Nhà nước vừa qua có thể phải mất thêm một thời gian nữa mới thấy được tác động của nó đến thị trường - CBRE đánh giá.
Hồi phục: Không tính bằng quý
Ông Trần Như Trung, Giám đốc nghiệp vụ bộ phận Nghiên cứu và tư vấn của Savills, chia sẻ, có một điểm rất thú vị rút ra sau khi đơn vị này thực hiện cuộc khảo sát bỏ túi với số mẫu có ý nghĩa (trên 50 chủ đầu tư dự án bất động sản) ở câu hỏi, giai đoạn nào thị trường sẽ tốt lên?
Kết quả với 20% số chủ đầu tư cho rằng trên 3 năm nữa hoặc không xác định thời hạn; 25% cho rằng trong vòng 1 năm nữa và số còn lại cho rằng từ 1-2 năm nữa. Điều đặc biệt, theo ông Trung, nếu trước kia khi trò chuyện với chủ đầu tư, các đơn vị thường không dùng từ "năm", mà hay hỏi "quý sau có tốt lên không", như giờ đây họ đã thay đổi.
Suy nghĩ ngắn hạn đã là đặc điểm của cả chủ đầu tư và nhà đầu tư trước kia. Minh chứng là với thị trường Hà Nội, theo ghi nhận của Savills, đã 50% dự án giảm giá so với quý trước. Tuy nhiên so với cùng kỳ năm ngoái thì hiện có tới 90% dự án tăng giá. "Hãy suy nghĩ về chuyện dài hạn hơn là ngắn hạn" - vị đại diện Savills đúc rút.
Việc lãi suất được điều chỉnh giảm chưa thể tác động ngay trong một vài quý tới đối với thị trường bất động sản cũng là quan điểm của TS. Nguyễn Minh Tuấn, Phó Giám đốc, Trưởng bộ phận nghiên cứu và tư vấn của CBRE.
Theo ông Tuấn, nếu biến động tỷ giá thì có tác động ngay lập tức đến thị trường, nhưng với lãi suất bao giờ cũng có độ trễ. Một phần các ngân hàng đã ký các hợp đồng cung cấp tín dụng với doanh nghiệp từ nhiều tháng trước, nên họ không thể thay đổi một sớm một chiều.
Hơn nữa, ông Tuấn phân tích, lãi suất tác động đến các chủ đầu tư nhiều hơn đối với người mua tại thị trường Hà Nội, bởi việc vay tiền ngân hàng để mua nhà của người dân không nhiều. Với những chủ đầu tư sử dụng chỉ số đòn bẩy tài chính cao thì rất quan tâm đến việc này. Nhưng cũng có một yếu tố đó là các ngân hàng cũng bị hạn chế cho vay đối với bất động sản.
"Hiện một số ngân hàng không còn dư địa cho vay tiếp đối với bất động sản nữa. Đấy cũng là một mặt hạn chế, dù ngân hàng có thể giảm lãi suất đi nữa thì chủ đầu tư cũng khó có thể vay được. Trong bối cảnh thị trường, người mua hiện rất dè dặt thì 3-6 tháng nữa vẫn còn phải xem xét", ông Tuấn nói.
Chuyên gia Đặng Hùng Võ cũng cho rằng, việc dùng một quyết định hành chính để hạ lãi suất tín dụng rồi mong chờ có hiệu quả ngay lập tức với thị trường bất động sản là không cao.
Nếu luồng tín dụng tăng thì thị trường bất động sản mới có khả năng, còn nếu luồng tín dụng giảm thì thị trường cũng khó có thể nhận được tín dụng này trong hoàn cảnh hiện nay.
Vì thế, bất động sản vẫn nên tính tới chuyện tìm vốn từ tiền tiết kiệm của dân, từ tiền nhàn rỗi đầu tư của các nhà đầu tư nhỏ lẻ, cũng như từ nguồn đầu tư trực tiếp từ nước ngoài để có thể hợp tác kinh doanh, tạo được nguồn vốn hợp lý.
"Theo đánh giá ở Hà Nội và các tỉnh phía Bắc thì lượng tiền trong dân còn khá nhiều, kể cả phía Nam. Nhưng hiện nay nhiều nhà đầu tư nhỏ lẻ và người tiêu dùng chưa tin vào thị trường, chưa tin vào một ngày sớm nhất thị trường có thể ấm lại.
Chính vì thế, chúng ta rất cần có niềm tin để có thể khơi được nguồn vốn từ người tiêu dùng, nhà đầu tư nhỏ lẻ. Tôi cho đây là một trong những luồng vốn giúp giải quyết việc thiếu vốn cho thị trường", vị chuyên gia này nhận xét.
Thị trường vẫn tối
Ghi nhận thị trường nhà ở để bán tại Hà Nội 3 tháng vừa qua của các hãng tư vấn, tiếp thị bất động sản là Savills và CBRE cho thấy, giao dịch căn hộ chủ yếu diễn ra ở những đối tượng có nhu cầu ở thực, là người sử dụng cuối cùng. Những đối tượng đầu tư, đầu cơ gần như "không có".
 |
Giao dịch thực thường tập trung vào phân khúc căn hộ bình dân và khá. Vì thế giá sản phẩm hạng này tương đối ổn định, trong khi hạng sang và cao cấp tiếp tục giảm nhẹ so với quý trước.
Phân theo địa bàn thì chiều hướng ổn định, thậm chí nhích giá nhẹ (3%) được ghi nhận ở khu phía Đông (Long Biên và Gia Lâm); khu phía Tây gồm quận Cầu Giấy và huyện Từ Liêm tương đối ổn định và vẫn ở trong ngưỡng hấp dẫn, trong khi mặt bằng giá căn hộ tại quận Hà Đông tiếp tục xuống nhẹ.
Thị trường nhà đất trong các khu đô thị tiếp tục trầm lắng với việc giá chào thứ cấp tiếp tục chiều hướng giảm. Kết quả điều tra 67 khu đô thị của CBRE trong so sánh với quý II/2011 cho thấy, giá chào bán của 22% số dự án giảm ở mức 15-25%.
68% số dự án có giá gần như không đổi. Trong đó nhiều dự án đã giảm từ quý II. Chỉ có một vài dự án (<10%) có giá chào bán tăng nhẹ bởi đây đều là những dự án gần hoàn thành hoặc có giá chào bán thứ cấp đã giảm mạnh trong quý II.
Hãng nghiên cứu, tư vấn này cũng khẳng định, việc giá chào bán thứ cấp tăng đột biến tại số ít dự án khu phía Tây thời gian qua là "không phản ánh nhu cầu thực", do chỉ là những chào bán đơn lẻ, không kiểm chứng được giao dịch thành công và chịu tác động của giới đầu cơ.
Mức độ hoạt động của thị trường phụ thuộc lớn vào nguồn tiền mặt/tín dụng sẵn có của nền kinh tế. Một số dự án mà chủ đầu tư dự kiến hoàn thành trong năm 2011-2012 nhiều khả năng sẽ chậm tiến độ. Đồng thời động thái giảm lãi suất cho vay của Ngân hàng Nhà nước vừa qua có thể phải mất thêm một thời gian nữa mới thấy được tác động của nó đến thị trường - CBRE đánh giá.
Hồi phục: Không tính bằng quý
Ông Trần Như Trung, Giám đốc nghiệp vụ bộ phận Nghiên cứu và tư vấn của Savills, chia sẻ, có một điểm rất thú vị rút ra sau khi đơn vị này thực hiện cuộc khảo sát bỏ túi với số mẫu có ý nghĩa (trên 50 chủ đầu tư dự án bất động sản) ở câu hỏi, giai đoạn nào thị trường sẽ tốt lên?
 |
Kết quả với 20% số chủ đầu tư cho rằng trên 3 năm nữa hoặc không xác định thời hạn; 25% cho rằng trong vòng 1 năm nữa và số còn lại cho rằng từ 1-2 năm nữa. Điều đặc biệt, theo ông Trung, nếu trước kia khi trò chuyện với chủ đầu tư, các đơn vị thường không dùng từ "năm", mà hay hỏi "quý sau có tốt lên không", như giờ đây họ đã thay đổi.
Suy nghĩ ngắn hạn đã là đặc điểm của cả chủ đầu tư và nhà đầu tư trước kia. Minh chứng là với thị trường Hà Nội, theo ghi nhận của Savills, đã 50% dự án giảm giá so với quý trước. Tuy nhiên so với cùng kỳ năm ngoái thì hiện có tới 90% dự án tăng giá. "Hãy suy nghĩ về chuyện dài hạn hơn là ngắn hạn" - vị đại diện Savills đúc rút.
Việc lãi suất được điều chỉnh giảm chưa thể tác động ngay trong một vài quý tới đối với thị trường bất động sản cũng là quan điểm của TS. Nguyễn Minh Tuấn, Phó Giám đốc, Trưởng bộ phận nghiên cứu và tư vấn của CBRE.
Theo ông Tuấn, nếu biến động tỷ giá thì có tác động ngay lập tức đến thị trường, nhưng với lãi suất bao giờ cũng có độ trễ. Một phần các ngân hàng đã ký các hợp đồng cung cấp tín dụng với doanh nghiệp từ nhiều tháng trước, nên họ không thể thay đổi một sớm một chiều.
Hơn nữa, ông Tuấn phân tích, lãi suất tác động đến các chủ đầu tư nhiều hơn đối với người mua tại thị trường Hà Nội, bởi việc vay tiền ngân hàng để mua nhà của người dân không nhiều. Với những chủ đầu tư sử dụng chỉ số đòn bẩy tài chính cao thì rất quan tâm đến việc này. Nhưng cũng có một yếu tố đó là các ngân hàng cũng bị hạn chế cho vay đối với bất động sản.
"Hiện một số ngân hàng không còn dư địa cho vay tiếp đối với bất động sản nữa. Đấy cũng là một mặt hạn chế, dù ngân hàng có thể giảm lãi suất đi nữa thì chủ đầu tư cũng khó có thể vay được. Trong bối cảnh thị trường, người mua hiện rất dè dặt thì 3-6 tháng nữa vẫn còn phải xem xét", ông Tuấn nói.
Chuyên gia Đặng Hùng Võ cũng cho rằng, việc dùng một quyết định hành chính để hạ lãi suất tín dụng rồi mong chờ có hiệu quả ngay lập tức với thị trường bất động sản là không cao.
Nếu luồng tín dụng tăng thì thị trường bất động sản mới có khả năng, còn nếu luồng tín dụng giảm thì thị trường cũng khó có thể nhận được tín dụng này trong hoàn cảnh hiện nay.
Vì thế, bất động sản vẫn nên tính tới chuyện tìm vốn từ tiền tiết kiệm của dân, từ tiền nhàn rỗi đầu tư của các nhà đầu tư nhỏ lẻ, cũng như từ nguồn đầu tư trực tiếp từ nước ngoài để có thể hợp tác kinh doanh, tạo được nguồn vốn hợp lý.
"Theo đánh giá ở Hà Nội và các tỉnh phía Bắc thì lượng tiền trong dân còn khá nhiều, kể cả phía Nam. Nhưng hiện nay nhiều nhà đầu tư nhỏ lẻ và người tiêu dùng chưa tin vào thị trường, chưa tin vào một ngày sớm nhất thị trường có thể ấm lại.
Chính vì thế, chúng ta rất cần có niềm tin để có thể khơi được nguồn vốn từ người tiêu dùng, nhà đầu tư nhỏ lẻ. Tôi cho đây là một trong những luồng vốn giúp giải quyết việc thiếu vốn cho thị trường", vị chuyên gia này nhận xét.
Theo VEF
