Trào lưu thuê đứt đoạn văn phòng ở Hà Nội
Cho thuê đứt đoạn trọn vòng đời của văn phòng (50 năm) đang ngày càng phổ biến bởi mức giá bình quân khá hấp dẫn. Tuy nhiên, khách hàng cũng phải cân nhắc những rủi ro như chi phí phát sinh theo thời gian và hạ tầng lâu dài.
Giá thuê chỉ 3,8 USD/m2
Ngoài loại hình đầu tư truyền thống như căn hộ, đất nền..., cách đây một vài năm, mặt sàn bán lẻ trong trung tâm thương mại trở thành một sản phẩm đầu tư mới, thu hút các doanh nghiệp và nhà đầu tư cá nhân có nhu cầu sử dụng và đầu tư bởi tính thuận tiện và lợi nhuận dài hạn.
Với các chủ đầu tư dự án, đây là một xu hướng mới nổi, giúp họ thu hồi vốn đầu tư khá nhanh và lớn. Vì thế trào lưu bán dài hạn hay còn gọi là thuê mua đứt đoạn đến hết vòng đời của sản phẩm (khoảng 50 năm) đã không chỉ dừng lại ở nơi được coi là "khởi phát" - Trung tâm thương mại Grand Plaza, mà tiếp đến còn có Hàng Da Gallery, Usilk City, Keangnam hay Vincom Mega Mall...
Thời điểm thị trường đang lên, chỉ sau vài tháng kể từ lúc chào bán, không ít nhà đầu tư cá nhân đã thu về với mức lãi từ 1.000-2.000 USD/m2 khi sang nhượng lại gian hàng. Thậm chí từ mức giá gốc phổ biến từ 4.500-6.000 USD/m2 tại Grand Plaza hay từ 6.000-10.000 USD/m2 tại Hàng Da Gallery, một số vị trí đắc địa, giá chào trên thị trường thứ cấp còn chênh 4.000-5.000 USD/m2 so với giá gốc.
Sự sôi nổi bước đầu của mặt sàn bán lẻ hiện đại là một động lực để các chủ đầu tư áp dụng bán dài hạn đối với sàn văn phòng. Cụ thể, trong tháng 9/2011, Tổng Công ty Thương mại Hà Nội (Hapro) - chủ đầu tư tòa nhà Hapro Building tại 11B Cát Linh, Đống Đa đã quyết định áp dụng hình thức bán nói trên với các tầng văn phòng của mình.
Tòa nhà tiêu chuẩn hạng A, tại vị trí trung tâm đắc địa được chào với mức giá từ 1.700 - 2.700 USD/m2 và ưu đãi hấp dẫn đã nhanh chóng trở thành sự kiện thu hút các doanh nghiệp và nhà đầu tư. Ngay hôm chào bán, ông Nguyễn Thanh Sơn - Tổng Giám đốc Hapro đã cho hay, tòa nhà có 10 tầng văn phòng nhưng hiện tại chỉ còn trống 5 tầng.
Đại diện một doanh nghiệp có nhu cầu đầu tư nhẩm tính, nếu bỏ một khoản tiền đầu tư ban đầu khoảng hơn 1 triệu USD đối với phần diện tích 500m2, cộng với các ưu đãi, giảm giá mà chủ đầu tư áp dụng vì thanh toán nhanh chóng, thì chia bình quân trong 48 năm, mỗi m2 mặt sàn văn phòng tại đây có giá 3,8 USD.
Đây quả là một hấp dẫn khó cưỡng đối với các doanh nghiệp có nhu cầu ổn định văn phòng làm việc lâu dài hay nhà đầu tư có tiềm lực tài chính. Bởi so với hình thức thuê ngắn hạn, người ta phải trả mức giá dao động từ 20-30 USD/m2/tháng tùy theo tầng; chưa kể mức điều chỉnh hàng năm theo trượt giá.
Cũng theo phương thức chiết khấu dòng tiền này, đại diện bán hàng của Công ty tư vấn và tiếp thị Savills Việt Nam đưa ra một hình dung khác: đến năm thứ 11, đơn vị, cá nhân thuê dài hạn đã hòa vốn; từ năm thứ 12 đến hết năm thứ 48 - tức 37 năm coi như miễn phí tiền thuê.
Giá mua "phần cứng": Chưa thành vấn đề
Mức giá mua mặt sàn hay nói cách khác, "phần cứng" là cái nhìn thấy được ngay. Một mức giá "phần cứng" hấp dẫn thường đánh trực tiếp vào tâm lý của các nhà đầu tư. Song, cái chưa nhìn thấy ngay đó là "phần mềm" - quản lý, dịch vụ tòa nhà, yếu tố quyết định đến giá trị thương mại, chất lượng hoạt động và là chi phí lâu dài, lại thường ít được chú ý nhất.
Giới chuyên môn giàu kinh nghiệm nhìn nhận, hình thức chào thuê dài hạn áp dụng tại mặt sàn bán lẻ và sàn văn phòng có nhiều ưu điểm cho cả bên cung và bên cầu. Mô hình này tỏ ra dễ dàng hơn đối với sàn văn phòng vì cầu thực của các doanh nghiệp nhiều mà việc quản lý khách thuê, điều hành tòa nhà không khó như đối với trung tâm thương mại.
Nhưng cái "mắc mớ" nhất của người mua đó là phí quản lý. Bởi ý nghĩa sở hữu mặt sàn ở đây cũng rất hữu hạn, nhất là người mua vẫn phải sử dụng dịch vụ do chủ đầu tư cung cấp hoặc thuê đơn vị cung cấp. Đến lúc phí gửi xe, điện nước, vệ sinh... tăng vô tội vạ, chất lượng kém thì sẽ rất khổ cho những người "bị nắm đằng chuôi".
"Quan trọng là chủ đầu tư phải rõ ràng, minh bạch ngay từ đầu trong quan điểm phát triển dự án. Trong hợp đồng ký với khách hàng phải nêu rõ phần việc, chi phí quản lý, dịch vụ. Nếu mập mờ, sau này đổi chủ, đơn vị mới về lại đưa ra quy định mới, trong khi cơ quan quản lý chưa có chế tài, thì mua dài hạn lại trở thành "gông cùm" được tạo ra bởi chính người mua" - một đại diện am hiểu trong lĩnh vực này chia sẻ.
Chung quan điểm, ông Đặng Văn Quang - Giám đốc Công ty Tư vấn Bất động sản Navigat cũng lưu ý rằng, người mua nên có trách nhiệm với chính mình ngay từ khâu đọc hợp đồng. Nếu cần, có thể chọn nhà tư vấn đủ năng lực để xem xét hợp đồng, trước khi quyết định mua. Bởi bên cạnh tính pháp lý, hiểu được một trung tâm thương mại hay tòa văn phòng đó sau này sẽ được vận hành như thế nào là yếu tố quyết định.
"Phải nhìn sâu hơn về chất lượng trang thiết bị, yếu tố kỹ thuật, hạ tầng và quản lý. Thiết bị tốt nhưng khâu quản lý, dịch vụ không tốt thì sẽ thành không tốt" - ông Quang đúc kết.
Giá thuê chỉ 3,8 USD/m2
Ngoài loại hình đầu tư truyền thống như căn hộ, đất nền..., cách đây một vài năm, mặt sàn bán lẻ trong trung tâm thương mại trở thành một sản phẩm đầu tư mới, thu hút các doanh nghiệp và nhà đầu tư cá nhân có nhu cầu sử dụng và đầu tư bởi tính thuận tiện và lợi nhuận dài hạn.
 |
Với các chủ đầu tư dự án, đây là một xu hướng mới nổi, giúp họ thu hồi vốn đầu tư khá nhanh và lớn. Vì thế trào lưu bán dài hạn hay còn gọi là thuê mua đứt đoạn đến hết vòng đời của sản phẩm (khoảng 50 năm) đã không chỉ dừng lại ở nơi được coi là "khởi phát" - Trung tâm thương mại Grand Plaza, mà tiếp đến còn có Hàng Da Gallery, Usilk City, Keangnam hay Vincom Mega Mall...
Thời điểm thị trường đang lên, chỉ sau vài tháng kể từ lúc chào bán, không ít nhà đầu tư cá nhân đã thu về với mức lãi từ 1.000-2.000 USD/m2 khi sang nhượng lại gian hàng. Thậm chí từ mức giá gốc phổ biến từ 4.500-6.000 USD/m2 tại Grand Plaza hay từ 6.000-10.000 USD/m2 tại Hàng Da Gallery, một số vị trí đắc địa, giá chào trên thị trường thứ cấp còn chênh 4.000-5.000 USD/m2 so với giá gốc.
Sự sôi nổi bước đầu của mặt sàn bán lẻ hiện đại là một động lực để các chủ đầu tư áp dụng bán dài hạn đối với sàn văn phòng. Cụ thể, trong tháng 9/2011, Tổng Công ty Thương mại Hà Nội (Hapro) - chủ đầu tư tòa nhà Hapro Building tại 11B Cát Linh, Đống Đa đã quyết định áp dụng hình thức bán nói trên với các tầng văn phòng của mình.
Tòa nhà tiêu chuẩn hạng A, tại vị trí trung tâm đắc địa được chào với mức giá từ 1.700 - 2.700 USD/m2 và ưu đãi hấp dẫn đã nhanh chóng trở thành sự kiện thu hút các doanh nghiệp và nhà đầu tư. Ngay hôm chào bán, ông Nguyễn Thanh Sơn - Tổng Giám đốc Hapro đã cho hay, tòa nhà có 10 tầng văn phòng nhưng hiện tại chỉ còn trống 5 tầng.
Đại diện một doanh nghiệp có nhu cầu đầu tư nhẩm tính, nếu bỏ một khoản tiền đầu tư ban đầu khoảng hơn 1 triệu USD đối với phần diện tích 500m2, cộng với các ưu đãi, giảm giá mà chủ đầu tư áp dụng vì thanh toán nhanh chóng, thì chia bình quân trong 48 năm, mỗi m2 mặt sàn văn phòng tại đây có giá 3,8 USD.
Đây quả là một hấp dẫn khó cưỡng đối với các doanh nghiệp có nhu cầu ổn định văn phòng làm việc lâu dài hay nhà đầu tư có tiềm lực tài chính. Bởi so với hình thức thuê ngắn hạn, người ta phải trả mức giá dao động từ 20-30 USD/m2/tháng tùy theo tầng; chưa kể mức điều chỉnh hàng năm theo trượt giá.
Cũng theo phương thức chiết khấu dòng tiền này, đại diện bán hàng của Công ty tư vấn và tiếp thị Savills Việt Nam đưa ra một hình dung khác: đến năm thứ 11, đơn vị, cá nhân thuê dài hạn đã hòa vốn; từ năm thứ 12 đến hết năm thứ 48 - tức 37 năm coi như miễn phí tiền thuê.
Giá mua "phần cứng": Chưa thành vấn đề
Mức giá mua mặt sàn hay nói cách khác, "phần cứng" là cái nhìn thấy được ngay. Một mức giá "phần cứng" hấp dẫn thường đánh trực tiếp vào tâm lý của các nhà đầu tư. Song, cái chưa nhìn thấy ngay đó là "phần mềm" - quản lý, dịch vụ tòa nhà, yếu tố quyết định đến giá trị thương mại, chất lượng hoạt động và là chi phí lâu dài, lại thường ít được chú ý nhất.
Giới chuyên môn giàu kinh nghiệm nhìn nhận, hình thức chào thuê dài hạn áp dụng tại mặt sàn bán lẻ và sàn văn phòng có nhiều ưu điểm cho cả bên cung và bên cầu. Mô hình này tỏ ra dễ dàng hơn đối với sàn văn phòng vì cầu thực của các doanh nghiệp nhiều mà việc quản lý khách thuê, điều hành tòa nhà không khó như đối với trung tâm thương mại.
Nhưng cái "mắc mớ" nhất của người mua đó là phí quản lý. Bởi ý nghĩa sở hữu mặt sàn ở đây cũng rất hữu hạn, nhất là người mua vẫn phải sử dụng dịch vụ do chủ đầu tư cung cấp hoặc thuê đơn vị cung cấp. Đến lúc phí gửi xe, điện nước, vệ sinh... tăng vô tội vạ, chất lượng kém thì sẽ rất khổ cho những người "bị nắm đằng chuôi".
"Quan trọng là chủ đầu tư phải rõ ràng, minh bạch ngay từ đầu trong quan điểm phát triển dự án. Trong hợp đồng ký với khách hàng phải nêu rõ phần việc, chi phí quản lý, dịch vụ. Nếu mập mờ, sau này đổi chủ, đơn vị mới về lại đưa ra quy định mới, trong khi cơ quan quản lý chưa có chế tài, thì mua dài hạn lại trở thành "gông cùm" được tạo ra bởi chính người mua" - một đại diện am hiểu trong lĩnh vực này chia sẻ.
Chung quan điểm, ông Đặng Văn Quang - Giám đốc Công ty Tư vấn Bất động sản Navigat cũng lưu ý rằng, người mua nên có trách nhiệm với chính mình ngay từ khâu đọc hợp đồng. Nếu cần, có thể chọn nhà tư vấn đủ năng lực để xem xét hợp đồng, trước khi quyết định mua. Bởi bên cạnh tính pháp lý, hiểu được một trung tâm thương mại hay tòa văn phòng đó sau này sẽ được vận hành như thế nào là yếu tố quyết định.
"Phải nhìn sâu hơn về chất lượng trang thiết bị, yếu tố kỹ thuật, hạ tầng và quản lý. Thiết bị tốt nhưng khâu quản lý, dịch vụ không tốt thì sẽ thành không tốt" - ông Quang đúc kết.
Theo VEF
