Nhiều chuyên gia cho rằng giai đoạn khó khăn cho các chủ đầu tư bất động sản (BĐS) sẽ còn tiếp tục khi mà cả nước đang phải đấu tranh với lạm phát và tiếp tục hạn chế tăng trưởng tín dụng.
Một dự án chung cư cao cấp ở quận 2 - TPHCM
Tự huy động vốn
Chính sách thắt chặt tiền tệ đã khiến lãi suất cho vay BĐS lên đến gần 30% và các ngân hàng (NH) không muốn hoặc không thể cho vay. Từ đó, các chủ sở hữu BĐS và chủ đầu tư đang trở nên sáng tạo với nguồn vốn gốc từ nhiều cách khác hơn là từ khoản vay NH.
Lựa chọn rõ ràng nhất là tự huy động cho một phần dự án thông qua việc bán hàng trước khi hoàn thành dự án (tiền bán hàng) hoặc thông qua các giai đoạn phát triển dự án một cách thận trọng.
Dù biết rằng luật không cho phép “tiền bán hàng” nhưng các chủ đầu tư cứ theo kiểu “nhắm mắt làm liều” bởi một chiến dịch “tiền bán hàng” thành công có thể hỗ trợ tài chính, một phần quan trọng của phát triển dự án còn hơn là ngồi chờ dự án phá sản.
Giới đầu tư BĐS lý giải: “Bán hàng và tự huy động vốn thông qua giai đoạn phát triển rõ ràng là giới hạn cho các dự án phù hợp, ví dụ một dự án phức hợp chung cư và biệt thự, doanh thu từ bán biệt thự khi hoàn thành có thể tài trợ để xây dựng chung cư.
Điều này có thể giảm bớt gánh nặng tài chính cho chủ đầu tư một cách đáng kể khi doanh số bán hàng từ một giai đoạn sẽ tài trợ cho giai đoạn tiếp theo. Bên cạnh đó, nhiều chủ đầu tư chọn cách huy động vốn bằng sự tham gia cho vay. Người cho vay có thể đề xuất tỉ lệ lãi suất có lợi cho việc chia lợi nhuận, làm giảm gánh nặng tài chính cho chủ đầu tư”…
Liệu có đổ vỡ thị trường?
Theo thống kê cuối năm 2010, dư nợ tín dụng đối với BĐS là 235.000 tỉ đồng, còn hiện nay dư nợ ở mức 222.000 tỉ đồng, trong đó, TPHCM khoảng 95.000 tỉ đồng.
Đó là chưa kể đến chuyện NH Nhà nước liên tục hút tiền về để giảm lạm phát. Cụ thể, trong tuần từ ngày 13 đến 17-6, trong 10 phiên đấu thầu từ 214 - 223, NH Nhà nước đã bơm ra 24.862 tỉ đồng. Trong đó, ngày bơm ra mạnh nhất với khối lượng 8.000 tỉ đồng và ngày bơm ra thấp nhất gần 1.415 tỉ đồng.
Cũng trong tuần qua, NH Nhà nước đã hút về 39.000 tỉ đồng (đây là số tiền được bơm ra trong tuần từ ngày 6 đến 10-6). Như vậy, chỉ trong một tuần, NH Nhà nước đã hút ròng về 14.138 tỉ đồng trên thị trường mở, từ mức 20.334 tỉ đồng trong tuần trước.
Hành động này cho thấy tín dụng BĐS từ nay đến cuối năm xem như “hết cửa” thực sự, các NH thương mại cũng khó lòng “lách” bằng hình thức này hay hình thức khác.
Tuy nhiên, khi hỏi về sự sụp đổ của thị trường, Thống đốc NH Nhà nước Nguyễn Văn Giàu vẫn khẳng định tình hình nợ xấu của NH có tăng lên nhưng không đến mức nghiêm trọng.
Cuối năm 2010, nợ xấu 2,17%, còn hiện nay là 2,72%. Như vậy, về số dư nợ tuyệt đối thì dư nợ BĐS không giảm nhiều để có thể dẫn đến chuyện thị trường sụp đổ như nhiều người suy diễn.
Chỉ có điều với một thị trường tài chính như hiện nay, các dự án có nguồn vốn bảo đảm thuộc về những người có nhiều tiền mặt hoặc những người có sản phẩm tốt nhất và sử dụng nguồn vốn hiệu quả. Ngược lại, sự phát triển rầm rộ của các chủ đầu tư không chuyên sẽ phải bị sàng lọc để thị trường phát triển một cách bền vững.
Theo Người Lao Động
