Tìm lời giải cho thị trường bất động sản
Bất động sản là một kênh đầu tư quan trọng, hiện đang có những diễn biến không bình thường, đòi hỏi phải có sự xử lý phù hợp.
Sự quan trọng của bất động sản
Sự quan trọng của bất động sản được xét ở các góc độ khác nhau.
Dưới góc độ truyền thống, từ xa xưa, trong dân gian đã có câu “tậu trâu, lấy vợ, làm nhà,…”. Còn hiện nay, từ vị trí thứ 3, “làm nhà” đã chuyển thành quan trọng hàng đầu.
Dưới góc độ vĩ mô (quan hệ giữa diện tích đất đai và dân số) hay góc độ vi mô ("người đẻ đất không đẻ"), thì diện tích đất ở bình quân đầu người sẽ ngày càng giảm.
Dưới góc độ thị trường, sau khi Hiến pháp quy định quyền chuyển nhượng đất đai, bất động sản đã qua mấy cơn sốt giá, mỗi lần sốt, giá đất nếu cao thì gấp 4- 5 lần, nếu thấp thì cũng gấp 2- 3 lần (cơn sốt thứ nhất vào năm 1993- 1994, cơn sốt thứ 2 vào năm 2001- 2002, cơn sốt thứ 3 đan xen giữa tăng, đứng và kéo dài từ 2007 cho đến cuối 2010).
Chỉ tính từ năm 2000 đến nay, giá bất động sản cao gấp trên 10 lần - cao hơn nhiều giá trên các kênh đầu tư khác (vàng 7,3 lần, giá tiêu dùng khoảng 2,2 lần, USD khoảng 1,5 lần, tiết kiệm dưới 2,2 lần).
Dưới góc độ cơ cấu kinh tế, tỷ trọng của nhóm ngành nông, lâm nghiệp- thủy sản giảm nhanh, của nhóm ngành công nghiệp- xây dựng tăng và của nhóm ngành dịch vụ tăng. Tốc độ tăng dân số, tốc độ tăng trưởng kinh tế, cộng với sự chuyển dịch cơ cấu kinh tế như trên, đã làm cho nhu cầu về bất động sản tăng cao.
Một yếu tố khác là sự gia tăng của vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài riêng vào lĩnh vực kinh doanh bất động sản chiếm tỷ trọng khá cao (từ năm 1988 đến năm 2010 chiếm 25% tổng số vốn đăng ký, những năm gần đây còn cao hơn).
Những diễn biến không bình thường
Tuy nhiên, trên thị trường bất động sản đang có những diễn biến không bình thường. Sự không bình thường biểu hiện trên một số điểm chủ yếu.
Một, mặt bằng giá bất động sản hiện ở mức rất cao, ở nhiều nơi vượt xa giá trị thực, có nơi thuộc loại cao đứng hàng đầu thế giới. Với mức giá này, người sản xuất kinh doanh rất khó thu được lợi nhuận, thậm chí hầu hết lợi nhuận đều rơi vào túi của chủ đất, chủ cửa hàng, chủ nhà; vượt rất xa thu nhập sức mua có khả năng thanh toán của người có nhu cầu thực sự. Như vậy, đang có tác động tiêu cực cả đối với sản xuất kinh doanh, cả đối với tiêu dùng.
Hai, thị trường bất động sản đang hút vào đây một lượng vốn đầu tư khá lớn.
Ba, sau khi “nóng” lên cả về số giao dịch, cả về giá cả, thị trường này đang trầm lắng. Có nguyên nhân do giá đã quá cao (như trên đã nêu). Có nguyên nhân do các nhà đầu cơ (đầu tư thứ cấp) và các “cò mồi” đẩy giá lên cao hơn cả giá người bán, càng cao hơn giá người muốn mua.
Có nguyên nhân do tỷ lệ vốn đầu tư phát triển toàn xã hội/GDP giảm xuống, đặc biệt là việc giảm tỷ trọng nguồn vốn đầu tư từ khu vực nhà nước trong tổng vốn đầu tư phát triển toàn xã hội, chẳng những trực tiếp làm giảm nguồn vốn đầu tư vào bất động sản, mà còn gián tiếp tác động đến các nguồn vốn đầu tư của các thành phần kinh tế khác, xét theo ý nghĩa đầu tư công là nguồn vốn “mồi” kéo nguồn vốn của các thành phần kinh tế khác đầu tư theo.
Có nguyên nhân do đầu tư vào bất động sản vẫn được ngân hàng coi là đầu tư phi sản xuất. Tỷ trọng dư nợ tín dụng cho phi sản xuất theo định hướng sẽ giảm còn 22% vào cuối tháng 6 và 16% vào cuối năm. Lãi suất cho vay phi sản xuất hiện vẫn còn ở mức cao, hệ số rủi ro cho vay bất động sản hiện ở mức 250%,…
Có nguyên nhân, trong điều kiện lạm phát, vòng quay của đồng tiền thường nhanh hơn lúc bình thường, trong khi đó đầu tư vào bất động sản không những đòi hỏi phải có lượng vốn lớn mà còn phải kéo dài do tính thanh khoản thấp.
Bốn, sự sút giảm của thị trường bất động sản cũng tác động đối với tình hình chung trên một số mặt. Lượng vốn ra nhiều hơn vào thị trường này cũng là một trong yếu tố tạo sức ép lên giá cả hàng hóa và dịch vụ tiêu dùng. Điều đó cũng lý giải tại sao so với cùng kỳ năm trước, tăng trưởng dư nợ tín dụng thấp hơn, tăng trưởng tổng dư nợ thanh toán còn thấp hơn nhiều,… nhưng tốc độ tăng CPI lại cao hơn và một số người căn cứ vào đó để nói rằng lạm phát không do yếu tố tiền tệ.
Cần quan tâm một số vấn đề
Để xử lý thị trường bất động sản, cần quan tâm đến một số vấn đề sau đây.
Thứ nhất, về quan điểm, không nên quy toàn bộ các loại bất động sản đều là khu vực phi sản xuất.
Đối với những loại bất động sản liên quan đến cơ sở hạ tầng kinh tế xã hội, liên quan đến nâng cao trình độ nguồn nhân lực - 2 điểm nghẽn lớn, đồng thời cũng là 2 điểm đột phá chiến lược - thì việc đầu tư vốn vào đây phải cao hơn tốc độ chung.
Đối với bất động sản trực tiếp liên quan đến xây dựng nông thôn mới, tiêu thụ vật liệu xây dựng sản xuất trong nước, sản xuất hàng xuất khẩu, công nghiệp hỗ trợ,… cũng cần được quan tâm.
Phần còn lại của thị trường bất động sản được coi là phi sản xuất chủ yếu chỉ nên bao gồm những công trình liên quan đến xây dựng trụ sở cơ quan, liên quan đến việc cho vay mua bán, đầu tư đất nền,…
Bộ Xây dựng và Ngân hàng Nhà nước cần có sự phối hợp chặt chẽ và thống nhất trong việc quy định đối với cho vay bất động sản. Thứ hai, về luật pháp cần khẩn trương xúc tiến việc nghiên cứu hoàn thiện thể chế, tạo lập thị trường đất đai lành mạnh trên nguyên tắc: đất đai là công thổ quốc gia và là tư liệu sản xuất chủ yếu của nông dân.
Nhà nước và người giao lại quyền sử dụng đất phải là những đối tượng được hưởng lợi chủ yếu từ việc chuyển giao quyền sử dụng đất. Đây là nguyên tắc cơ bản để hình thành chính sách và thị trường đất đai (như ý kiến của Thủ tướng Chính phủ trong bài “Chiến lược phát triển kinh tế xã hội 2011- 2020 và nhiệm vụ trọng tâm 2011- 2020”).
 Thị trường bất động sản đang có những diễn biến không bình thường. - Ảnh minh họa |
Sự quan trọng của bất động sản
Sự quan trọng của bất động sản được xét ở các góc độ khác nhau.
Dưới góc độ truyền thống, từ xa xưa, trong dân gian đã có câu “tậu trâu, lấy vợ, làm nhà,…”. Còn hiện nay, từ vị trí thứ 3, “làm nhà” đã chuyển thành quan trọng hàng đầu.
Dưới góc độ vĩ mô (quan hệ giữa diện tích đất đai và dân số) hay góc độ vi mô ("người đẻ đất không đẻ"), thì diện tích đất ở bình quân đầu người sẽ ngày càng giảm.
Dưới góc độ thị trường, sau khi Hiến pháp quy định quyền chuyển nhượng đất đai, bất động sản đã qua mấy cơn sốt giá, mỗi lần sốt, giá đất nếu cao thì gấp 4- 5 lần, nếu thấp thì cũng gấp 2- 3 lần (cơn sốt thứ nhất vào năm 1993- 1994, cơn sốt thứ 2 vào năm 2001- 2002, cơn sốt thứ 3 đan xen giữa tăng, đứng và kéo dài từ 2007 cho đến cuối 2010).
Chỉ tính từ năm 2000 đến nay, giá bất động sản cao gấp trên 10 lần - cao hơn nhiều giá trên các kênh đầu tư khác (vàng 7,3 lần, giá tiêu dùng khoảng 2,2 lần, USD khoảng 1,5 lần, tiết kiệm dưới 2,2 lần).
Dưới góc độ cơ cấu kinh tế, tỷ trọng của nhóm ngành nông, lâm nghiệp- thủy sản giảm nhanh, của nhóm ngành công nghiệp- xây dựng tăng và của nhóm ngành dịch vụ tăng. Tốc độ tăng dân số, tốc độ tăng trưởng kinh tế, cộng với sự chuyển dịch cơ cấu kinh tế như trên, đã làm cho nhu cầu về bất động sản tăng cao.
Một yếu tố khác là sự gia tăng của vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài riêng vào lĩnh vực kinh doanh bất động sản chiếm tỷ trọng khá cao (từ năm 1988 đến năm 2010 chiếm 25% tổng số vốn đăng ký, những năm gần đây còn cao hơn).
Những diễn biến không bình thường
Tuy nhiên, trên thị trường bất động sản đang có những diễn biến không bình thường. Sự không bình thường biểu hiện trên một số điểm chủ yếu.
Một, mặt bằng giá bất động sản hiện ở mức rất cao, ở nhiều nơi vượt xa giá trị thực, có nơi thuộc loại cao đứng hàng đầu thế giới. Với mức giá này, người sản xuất kinh doanh rất khó thu được lợi nhuận, thậm chí hầu hết lợi nhuận đều rơi vào túi của chủ đất, chủ cửa hàng, chủ nhà; vượt rất xa thu nhập sức mua có khả năng thanh toán của người có nhu cầu thực sự. Như vậy, đang có tác động tiêu cực cả đối với sản xuất kinh doanh, cả đối với tiêu dùng.
Hai, thị trường bất động sản đang hút vào đây một lượng vốn đầu tư khá lớn.
Ba, sau khi “nóng” lên cả về số giao dịch, cả về giá cả, thị trường này đang trầm lắng. Có nguyên nhân do giá đã quá cao (như trên đã nêu). Có nguyên nhân do các nhà đầu cơ (đầu tư thứ cấp) và các “cò mồi” đẩy giá lên cao hơn cả giá người bán, càng cao hơn giá người muốn mua.
Có nguyên nhân do tỷ lệ vốn đầu tư phát triển toàn xã hội/GDP giảm xuống, đặc biệt là việc giảm tỷ trọng nguồn vốn đầu tư từ khu vực nhà nước trong tổng vốn đầu tư phát triển toàn xã hội, chẳng những trực tiếp làm giảm nguồn vốn đầu tư vào bất động sản, mà còn gián tiếp tác động đến các nguồn vốn đầu tư của các thành phần kinh tế khác, xét theo ý nghĩa đầu tư công là nguồn vốn “mồi” kéo nguồn vốn của các thành phần kinh tế khác đầu tư theo.
Có nguyên nhân do đầu tư vào bất động sản vẫn được ngân hàng coi là đầu tư phi sản xuất. Tỷ trọng dư nợ tín dụng cho phi sản xuất theo định hướng sẽ giảm còn 22% vào cuối tháng 6 và 16% vào cuối năm. Lãi suất cho vay phi sản xuất hiện vẫn còn ở mức cao, hệ số rủi ro cho vay bất động sản hiện ở mức 250%,…
Có nguyên nhân, trong điều kiện lạm phát, vòng quay của đồng tiền thường nhanh hơn lúc bình thường, trong khi đó đầu tư vào bất động sản không những đòi hỏi phải có lượng vốn lớn mà còn phải kéo dài do tính thanh khoản thấp.
Bốn, sự sút giảm của thị trường bất động sản cũng tác động đối với tình hình chung trên một số mặt. Lượng vốn ra nhiều hơn vào thị trường này cũng là một trong yếu tố tạo sức ép lên giá cả hàng hóa và dịch vụ tiêu dùng. Điều đó cũng lý giải tại sao so với cùng kỳ năm trước, tăng trưởng dư nợ tín dụng thấp hơn, tăng trưởng tổng dư nợ thanh toán còn thấp hơn nhiều,… nhưng tốc độ tăng CPI lại cao hơn và một số người căn cứ vào đó để nói rằng lạm phát không do yếu tố tiền tệ.
Cần quan tâm một số vấn đề
Để xử lý thị trường bất động sản, cần quan tâm đến một số vấn đề sau đây.
Thứ nhất, về quan điểm, không nên quy toàn bộ các loại bất động sản đều là khu vực phi sản xuất.
Đối với những loại bất động sản liên quan đến cơ sở hạ tầng kinh tế xã hội, liên quan đến nâng cao trình độ nguồn nhân lực - 2 điểm nghẽn lớn, đồng thời cũng là 2 điểm đột phá chiến lược - thì việc đầu tư vốn vào đây phải cao hơn tốc độ chung.
Đối với bất động sản trực tiếp liên quan đến xây dựng nông thôn mới, tiêu thụ vật liệu xây dựng sản xuất trong nước, sản xuất hàng xuất khẩu, công nghiệp hỗ trợ,… cũng cần được quan tâm.
Phần còn lại của thị trường bất động sản được coi là phi sản xuất chủ yếu chỉ nên bao gồm những công trình liên quan đến xây dựng trụ sở cơ quan, liên quan đến việc cho vay mua bán, đầu tư đất nền,…
Bộ Xây dựng và Ngân hàng Nhà nước cần có sự phối hợp chặt chẽ và thống nhất trong việc quy định đối với cho vay bất động sản. Thứ hai, về luật pháp cần khẩn trương xúc tiến việc nghiên cứu hoàn thiện thể chế, tạo lập thị trường đất đai lành mạnh trên nguyên tắc: đất đai là công thổ quốc gia và là tư liệu sản xuất chủ yếu của nông dân.
Nhà nước và người giao lại quyền sử dụng đất phải là những đối tượng được hưởng lợi chủ yếu từ việc chuyển giao quyền sử dụng đất. Đây là nguyên tắc cơ bản để hình thành chính sách và thị trường đất đai (như ý kiến của Thủ tướng Chính phủ trong bài “Chiến lược phát triển kinh tế xã hội 2011- 2020 và nhiệm vụ trọng tâm 2011- 2020”).
Theo Website Chính Phủ
