Vì sao Việt Nam không có quỹ bất động sản trong nước? - Tin thị trường - Tin tức

Cho đến cuối năm 2010, nhiều quỹ đầu tư nước ngoài tiếp tục rót vốn vào thị trường bất động sản (BĐS) Việt Nam, chứng tỏ hấp lực của thị trường còn lớn.

 

Hiện tại, thị trường có nhiều quỹ BĐS nước ngoài đang hoạt động như VNL của Vinacapital, VPF của Dragon Capital, ILH- ILH2 và ILH3 của Indochina Capital, VPH của Saigon Asset Management…

 

Do thiếu khung pháp lý cần thiết, cho đến giờ vẫn chưa có quỹ đầu tư BĐS nào của Việt Nam. Hiện tại, Bộ Tài chính hiện đang chuẩn bị ban hành quy định hướng dẫn cho việc huy động vốn, thành lập, tổ chức hoạt động và quản lý quỹ đầu tư BĐS.

 

Hình thức quỹ đầu tư bất động sản (Real Estate Investment Trust - REIT) cho phép nhà đầu tư thay vì trực tiếp mua nhà-đất, có thể mua chứng chỉ quỹ phát hành, sau đó ủy quyền quản lý cho ban giám đốc quỹ. Hoạt động chủ yếu của quỹ là mua bán, tham gia quản lý các sản phẩm BĐS, góp vốn vào việc phát triển dự án, hoặc đầu tư vào các công ty BĐS. 

 

Theo dự thảo quy định, quỹ đầu tư BĐS sẽ được tổ chức dưới dạng hợp đồng hoặc công ty cổ phần, chia làm hai loại là quỹ đại chúng (quỹ mở) và quỹ thành viên (quỹ đóng).

 

Với ý nghĩa là một nguồn cung vốn mới trong điều kiện nguồn vốn huy động từ ngân hàng và khách hàng bị thắt chặt, sự ra đời của các REIT chắc chắn sẽ là tin vui đối với các doanh nghiệp BĐS.

 

 

Một nhà đầu tư muốn tham gia vào thị trường BĐS có khá nhiều lựa chọn: trực tiếp mua bán BĐS, mua trái phiếu BĐS, đầu tư vào cổ phiếu của công ty BĐS, hoặc mua chứng chỉ quỹ BĐS...

 

Trước đây, trái phiếu BĐS có thể được phát hành kèm theo quyền mua căn hộ nên khá hấp dẫn, điển hình như Sacomreal (SCR) đã hai lần phát hành thành công 850 tỷ đồng trái phiếu kèm quyền ưu tiên mua căn hộ với mức giảm giá từ 5-8%.

 

Nhưng từ sau Nghị định 71, hình thức này không còn hợp lệ: người mua trái phiếu bất động sản chỉ được nhận tiền lãi và gốc như trái phiếu thông thường.

 

So với việc đầu tư trực tiếp, đầu tư vào REIT có ưu điểm hơn ở chỗ REIT có đội ngũ quản lí chuyên nghiệp, cấu trúc cho phép có thể huy động đủ vốn để đầu tư vào các dự án có qui mô lớn, cũng như đầu tư đa dạng vào nhiều loại hình sản phẩm, nhiều vị trí khác nhau giúp giảm thiểu rủi ro. Nhà đầu tư nhỏ lẻ dù có số vốn không lớn vẫn có thể tham gia gián tiếp vào thị trường BĐS.

 

Tuy nhiên, nhược điểm của REIT so với đầu tư trực tiếp là mất phí quản lí, nhà đầu tư không được trực tiếp ra quyết định và hiệu quả đầu tư của Ban giám đốc quỹ chưa chắc đã tốt hơn.

 

Năm 2010, "Giá trị tài sản dòng/cổ phiếu" quỹ VNL của Vinacapital tăng 4,5%, quỹ VPH của Saigon Asset Management tăng 2,4% trong khi quỹ VPF của Dragon Capital lại giảm tới 7,1%.

 

Điểm hấp dẫn nổi bật của REIT so với các cổ phiếu BĐS chính là ở tỉ lệ chi trả cổ tức cao. Các quỹ REIT thường được ưu đãi về thuế (ở nước ngoài thông thường được miễn toàn bộ thuế thu nhập doanh nghiệp) nhưng lại phải trả phần lớn (khoảng 90%) lợi nhuận cho cổ đông dưới dạng cổ tức.

 

Như vậy, do cơ cấu tổ chức và cơ chế hoạt động khá đơn giản, tính minh bạch của REIT được đánh giá là cao hơn so với các công ty thông thường.

 

 

Thứ nhất, do nguồn vốn huy động lớn, REIT có thể đầu tư đa dạng hơn so với một công ty BĐS, đầu tư vào nhiều công ty khác nhau, nhiều công trình ở những địa điểm khác nhau.

 

Thứ hai, ngay cả khi so với việc phân tán rủi ro bằng cách mua nhiều loại cổ phiếu BĐS khác nhau, đầu tư vào REIT vẫn an toàn hơn vì loại hình đầu tư này phải tuân theo quy định của luật điều chỉnh, chủ yếu đầu tư vào những sản phẩm hữu hình, đầu tư khi dự án đã có căn cứ pháp lí vững chắc.

 

Tuy nhiên, chính những quy định chặt chẽ trong việc huy động và đầu tư vốn cũng dẫn đến hạn chế một phần cơ hội tạo ra lợi nhuận của REIT, khi đem so sánh với các công ty BĐS.

 

 

So với các REIT nước ngoài, các REIT của Việt Nam được niêm yết tại thị trường trong nước nên khá  thuận tiện, có thể giảm bớt được rủi ro về tỉ giá, rủi ro trong việc chuyển lợi nhuận về nước.

 

Bên cạnh đó, đội ngũ quản lí  người Việt Nam có thể sẽ am hiểu hơn về  thị trường, văn hóa Việt Nam, có quan hệ  tốt với chính quyền để giải quyết các vấn  đề pháp lí, cũng như linh hoạt hơn để có thể nắm bắt được những cơ hội kinh doanh tốt.

 

Tuy nhiên, cũng có những thách thức nhất  định đối với REIT Việt Nam như quy mô vốn huy động được có thể nhỏ hơn, "sinh sau đẻ muộn" nên không có được lợi thế của người đi tiên phong, hoặc có thể  rủi ro do không phải tuân theo các qui trình khắt khe như các REIT nước ngoài (do chịu sự điều tiết chặt chẽ của pháp luật nước ngoài, do yêu cầu cao của nhà đầu tư nước ngoài).

 

Dù sao đi nữa, đã là một hình thức đầu tư thì  REIT vẫn hàm chứa những rủi ro nhất định. Do đầu tư vào BĐS nên khi thị trường BĐS đóng băng, thì giá trị của quỹ cũng suy giảm theo. Quỹ REIT được đánh giá là minh bạch, tuy nhiên trong thực tế thì tính minh bạch chỉ ở mức tương đối.

 

Bên cạnh đó, việc định giá bất động sản một cách chính xác luôn là một bài toán không hề dễ dàng.

 

Hiện nay nước ta chưa có các quỹ REIT của nội địa nên hình thức đầu tư này vẫn còn lạ lẫm với các nhà đầu tư Việt Nam. Những năm gần đây, xu hướng các REIT nước ngoài cũng như các quỹ đầu tư nói chung không được nhà đầu tư ưa thích lắm, thể hiện qua mức chiết khấu khá cao và tính thanh khoản thấp.