Vẫn vô tư ’vứt’ tiền vào địa ốc Hà Nội
Khi hàng loạt chủ đầu tư dự án và nhà đầu tư một số phân khúc địa ốc đang phải méo mặt vì tồn khá nhiều hàng, đây đó có những đợt tháo chạy khỏi thị trường, thì thật khó tưởng tượng, một số người lại nhìn thấy cơ hội của mình, vẫn vô tư “vứt” tiền vào địa ốc trong “điểm rơi” của thị trường.
Đây là điểm rất khác biệt, cho thấy sức cầu và khả năng chi trả dồi dào của những người thực mua và quan trọng hơn là chiều hướng không đơn chiều của địa ốc Hà Nội.
Lúc săn "hàng đẹp"
Suy nghĩ đi vay tiền ngân hàng để mua nhà đất trong giai đoạn lãi suất lên đến 25-27%/năm hiện nay là "điên" của vợ chồng chị Khánh Ngọc đã dần thay đổi sau khi họ tìm thấy ngôi nhà 5 tầng trong ngõ sâu rộng, yên tĩnh, an ninh tốt ở một quận trung tâm.
Nói không quá, đây là ngôi nhà mà họ quá "kết" khiến phải tính nước xoay tiền khẩn cấp bằng việc rao bán 2 căn nhà đang ở, gồm 1 căn hộ chung cư tại quận Hoàng Mai và 1 ngôi nhà 3 tầng ở quận Hai Bà Trưng. Không chờ được tới lúc bán xong, để có số tiền vài tỷ lấy ngôi nhà ưng ý, phương án "bất đắc dĩ" cuối cùng là vay ngân hàng, đã phải dùng đến.
Ai cũng cho rằng trong bối cảnh siết tín dụng và thị trường khó khăn về đầu ra như hiện nay, quyết định của vợ chồng chị Ngọc quả rất mạo hiểm. Nhưng họ cho rằng, một phần của sự "liều mình" đó là sự tự tin về khả năng thanh khoản của 2 căn nhà đang chờ bán, vì đó đều thuộc diện hướng, thiết kế đẹp, diện tích và tầm tiền vừa phải, nhất là thuộc loại nhà vào ở ngay nằm tại khu trung tâm.
Hơn nữa, có ý định đổi nhà đã lâu và đã nhiều lần săn tìm, lần này mất 1 tháng, đi xem 10 nơi mới "vớ" được cái hợp theo mọi tính toán nên bằng mọi giá, họ quyết lấy bằng được. "Tụi chị bảo nhau đang cưỡi lên lưng hổ rồi, nhưng biết làm thế nào được. Không cố thì không bao giờ có được cái mình nhà muốn" - chị tâm sự.
Trong vai trò người bán, chị Ngọc kể, cách đây vài tháng rất nhiều người hỏi mua 2 căn hộ kể trên, nhưng về phần mình do chưa tìm được ngôi nhà ưng ý nên họ không đồng thuận bán. Nay rao trong bối cảnh thị trường chung trầm lắng, họ cũng đã tiếp đến 5 lượt người mua ở đến xem nhà.
Khách đến xem chỉ có 1 trường hợp là định mua nhà cho con ra Hà Nội học, còn lại toàn người đang ở Hà Nội đổi nhà hoặc mua thêm cho con cái lập gia đình. Người có tiền và sẵn sàng mua không ít nhưng gặp lúc thị trường thế này, họ có tâm lý chờ đợi giá xuống, khắt khe, mặc cả nhiều hơn; một số khác thấy lãi suất ngân hàng cao nên tiếc, nán lại thêm một thời gian nữa để nghe ngóng; số còn lại thiếu một ít tiền nhưng chưa bán được đất, lại ngại vay ngân hàng.
Từ kinh nghiệm của chính người mua và người bán, vợ chồng chị Ngọc đúc kết, giá bất động sản Hà Nội cứ đẩy lên mỗi ngày thì đây đang là thời điểm dễ chọn mua được nhà ưng ý và ưng giá nhất. Cứ tưởng người mua rụt rè, thị trường trầm lắng nhưng một vài tuần trước đi công chứng giấy tờ, vẫn thấy toàn người xuống tiền thực mua nhà.
"Chuyện xuống giá mà mọi người kỳ vọng chủ yếu là căn hộ trên giấy, chưa hoàn thiện và bàn giao, đất chờ phân lô chứ nhà vào ở ngay, nhất là loại giá cả phù hợp thì rất khó giảm nhiều. Người cần bán lúc này thường nói sát giá, sẵn sàng lùi 1 chút nhưng không đồng nghĩa chấp nhận bán giá "bèo", giảm đến vài trăm triệu. Bởi nếu vậy, mình thà chịu lãi suất ngân hàng vì số tiền đó cũng đủ trả lãi vay cả năm, chứ chả tội gì bán nhà" - chị căn cơ.
Quả vậy, với căn hộ chung cư chưa giao nhà, một số bộ phận nhà đầu tư bán tháo, chịu lỗ từ 10-30% nhưng với những loại đã vào ở luôn, diện tích dưới 80m2 thì giá không giảm. Đơn cử, căn hộ đã ở rồi tại Văn Khê, Hà Đông loại 65m2 giá 25 triệu đồng/m2, căn hộ 79m2 giá 23 triệu đồng/m2 vẫn có người hỏi mua. Trong khi căn trên 100m2, giá chỉ còn 20,5 triệu đồng/m2 lại gần như không có ai đả động.
Ngấm ngầm tranh mua
Khi hàng loạt chủ đầu tư dự án và nhà đầu tư một số phân khúc địa ốc đang phải méo mặt vì tồn khá nhiều hàng, liên tục tung ra nhiều chiêu ưu đãi, chiết khấu, thậm chí chịu bán lỗ; đây đó có những đợt tháo chạy khỏi thị trường, thì thật khó tưởng tượng, có những nhà đầu tư lại coi đây là "điểm rơi", dành thời gian đi "săn" đất vào cuối mỗi tuần với sự hăm hở quả quyết. Cứ ngỡ người mua thì ít, người bán thì nhiều, vậy mà sự tranh mua vẫn ngấm ngầm diễn ra ở 1 số sản phẩm cụ thể, gần như ở thời kỳ sốt nóng.
Anh Lê Tuấn, một nhà đầu tư vừa chia sẻ kinh nghiệm "đau thương". Số là một tuần la cà, mày mò cùng dân môi giới, anh nhắm luôn một mảnh 4 tỷ đồng, diện tích trên 60m2 ở Phú Thượng, Tây Hồ. Đã tính xong khoản tiền nong, nhưng chỉ chậm vài ngày để xác minh quy hoạch thì một tay công chức ở quận Tây Hồ đã "quăng" tiền, chồng đủ một lúc 4 tỷ lấy mất.
Sau thương vụ bất thành xảy ra cách đây 1 tháng, anh lao vào tìm nhà đất ở khu vực Phú Thượng, Nhật Tân, Tứ Liên đến nỗi "thuộc giá". Cũng có thêm mấy mảnh vào tầm ngắm nhưng so với mảnh 4 tỷ mua hụt thì vị trí không đẹp bằng mà giá cả lại dần nhích lên vì có quy hoạch khu đô thị Tây Hồ Tây và hạ tầng giao thông ngày càng phát triển, anh Tuấn càng tiếc đứt ruột.
"So với mặt bằng thị trường, ai cũng bảo mảnh 4 tỷ đó rẻ và đẹp nên kinh nghiệm ở đây là đã thích là phải mua ngay bởi mình thích tức là có người khác thích" - anh đúc rút.
Nhiều văn phòng môi giới khu vực Gia Lâm, quận Cầu Giấy, Hà Đông, Hai Bà Trưng, giới trung gian cũng thừa nhận, căn hộ, nhà đất tầm 2 tỷ đồng đổ lại vẫn có khách thực mua khá tốt. Nhu cầu chuyển đổi, nâng cấp nhà ở vẫn diễn ra thường xuyên như cơm bữa. Trong đó, tại những quận trung tâm, các vụ mua bán thành công nhà đất trị giá 5-10 tỷ đồng vẫn không ít, cho thấy nguồn tiền trong dẫn vẫn rất dồi dào.
Một nhân viên sàn bất động sản Thiên Phú Thành ở đường Lê Văn Lương cho biết, dù thị trường đầu tư trầm lắng nhưng vừa rồi anh vẫn giao dịch được 2 mảnh đất gồm một lô đất dự án ở khu B Geleximco và một mảnh thổ cư ở Hà Đông. Khách là những người có tiền thực, thấy hời do giá đứng chững hoặc giảm nên nhanh tay mua vào.
Đáng kể là mảnh ở Geleximco, đợt cao điểm trước đây, có khách trả 62 triệu đồng/m2, kém giá chào chỉ 1 triệu đồng mà người sở hữu nhất định không bán. Sau vài tháng, thị trường đi xuống, quá cần tiền họ phải bán ở mức 50 triệu đồng. Người mua sống ở nước ngoài đứng tên con cho biết, giá đất dự án 50 triệu như vậy còn rẻ hơn cả đất thổ cư. Vì với mức đó chỉ có đất trong ngõ ngách, ô tô không thể vào được, trong khi đất dự án vuông vắn, đường sá thuận tiện. Ông này dự định khi về nước, sẽ vào đây sinh sống. Vì coi đây là cách "cất tiền" nên dự án càng xây lâu ông này càng mừng.
Địa ốc Hà Nội không đơn chiều
Bất động sản đang ngày càng trở về với giá trị thực, có lợi cho người mua. Trong cơn bĩ cực do đói vốn, đây là lúc tất cả các bên tham gia thị trường đều phải nhìn nhận đúng lại mình để tồn tại và phát triển bền vững. Đó là điểm chung được nhiều chuyên gia kinh tế - thị trường nhìn nhận và chia sẻ trong thời gian qua. Đặc biệt, do những điểm mang tính đặc thù và khác biệt so với các thị trường khác, diễn biến thị trường địa ốc Hà Nội sẽ không đơn chiều và chung chung.
Một số chỉ số cho thấy, do đất nền tại Hà Nội có giá khá cao nên nhu cầu căn hộ có tiềm năng tăng trưởng tốt. Quá trình đô thị hoá cùng sự di dân mạnh mẽ đã đem lại con số 6,5 triệu dân cho Hà Nội và mức 8 triệu dân được dự kiến đạt trong một vài năm tới. Ứng với đó, nguồn cung căn hộ từ hàng trăm dự án bất động sản hiện tại dù lớn, song vẫn được cho là bất tương xứng với nhu cầu của thị trường.
Theo số liệu từ cuộc Tổng điều tra dân số, 53% tổng dân số của Việt Nam hiện dưới 30 tuổi - tiềm năng nhu cầu tiêu dùng mua sắm cao và tỷ lệ những người có thu nhập bình quân 15 triệu đồng/tháng ở Hà Nội nói riêng tiếp tục tăng lên. Đặc biệt, việc mua sắm nhà đất ít phụ thuộc vào vốn vay, thể hiện ở tỷ lệ dư nợ cho vay bất động sản trên địa bà Hà Nội năm 2010 chỉ đạt 16%, trong khi ở TP.HCM là 47%.
Thói quen tiết kiệm, tích trữ tài sản nhà đất dài hạn của người dân phía Bắc từ xưa đến nay, đã và đang là cơ sở tích cực để nhìn nhận rằng, bức tranh thị trường kể cả trong giai đoạn kém thanh khoản sẽ luôn có những điểm sáng dành cho những sản phẩm có giá trị thực.
Đây là điểm rất khác biệt, cho thấy sức cầu và khả năng chi trả dồi dào của những người thực mua và quan trọng hơn là chiều hướng không đơn chiều của địa ốc Hà Nội.
 |
Lúc săn "hàng đẹp"
Suy nghĩ đi vay tiền ngân hàng để mua nhà đất trong giai đoạn lãi suất lên đến 25-27%/năm hiện nay là "điên" của vợ chồng chị Khánh Ngọc đã dần thay đổi sau khi họ tìm thấy ngôi nhà 5 tầng trong ngõ sâu rộng, yên tĩnh, an ninh tốt ở một quận trung tâm.
Nói không quá, đây là ngôi nhà mà họ quá "kết" khiến phải tính nước xoay tiền khẩn cấp bằng việc rao bán 2 căn nhà đang ở, gồm 1 căn hộ chung cư tại quận Hoàng Mai và 1 ngôi nhà 3 tầng ở quận Hai Bà Trưng. Không chờ được tới lúc bán xong, để có số tiền vài tỷ lấy ngôi nhà ưng ý, phương án "bất đắc dĩ" cuối cùng là vay ngân hàng, đã phải dùng đến.
Ai cũng cho rằng trong bối cảnh siết tín dụng và thị trường khó khăn về đầu ra như hiện nay, quyết định của vợ chồng chị Ngọc quả rất mạo hiểm. Nhưng họ cho rằng, một phần của sự "liều mình" đó là sự tự tin về khả năng thanh khoản của 2 căn nhà đang chờ bán, vì đó đều thuộc diện hướng, thiết kế đẹp, diện tích và tầm tiền vừa phải, nhất là thuộc loại nhà vào ở ngay nằm tại khu trung tâm.
Hơn nữa, có ý định đổi nhà đã lâu và đã nhiều lần săn tìm, lần này mất 1 tháng, đi xem 10 nơi mới "vớ" được cái hợp theo mọi tính toán nên bằng mọi giá, họ quyết lấy bằng được. "Tụi chị bảo nhau đang cưỡi lên lưng hổ rồi, nhưng biết làm thế nào được. Không cố thì không bao giờ có được cái mình nhà muốn" - chị tâm sự.
Trong vai trò người bán, chị Ngọc kể, cách đây vài tháng rất nhiều người hỏi mua 2 căn hộ kể trên, nhưng về phần mình do chưa tìm được ngôi nhà ưng ý nên họ không đồng thuận bán. Nay rao trong bối cảnh thị trường chung trầm lắng, họ cũng đã tiếp đến 5 lượt người mua ở đến xem nhà.
Khách đến xem chỉ có 1 trường hợp là định mua nhà cho con ra Hà Nội học, còn lại toàn người đang ở Hà Nội đổi nhà hoặc mua thêm cho con cái lập gia đình. Người có tiền và sẵn sàng mua không ít nhưng gặp lúc thị trường thế này, họ có tâm lý chờ đợi giá xuống, khắt khe, mặc cả nhiều hơn; một số khác thấy lãi suất ngân hàng cao nên tiếc, nán lại thêm một thời gian nữa để nghe ngóng; số còn lại thiếu một ít tiền nhưng chưa bán được đất, lại ngại vay ngân hàng.
Từ kinh nghiệm của chính người mua và người bán, vợ chồng chị Ngọc đúc kết, giá bất động sản Hà Nội cứ đẩy lên mỗi ngày thì đây đang là thời điểm dễ chọn mua được nhà ưng ý và ưng giá nhất. Cứ tưởng người mua rụt rè, thị trường trầm lắng nhưng một vài tuần trước đi công chứng giấy tờ, vẫn thấy toàn người xuống tiền thực mua nhà.
"Chuyện xuống giá mà mọi người kỳ vọng chủ yếu là căn hộ trên giấy, chưa hoàn thiện và bàn giao, đất chờ phân lô chứ nhà vào ở ngay, nhất là loại giá cả phù hợp thì rất khó giảm nhiều. Người cần bán lúc này thường nói sát giá, sẵn sàng lùi 1 chút nhưng không đồng nghĩa chấp nhận bán giá "bèo", giảm đến vài trăm triệu. Bởi nếu vậy, mình thà chịu lãi suất ngân hàng vì số tiền đó cũng đủ trả lãi vay cả năm, chứ chả tội gì bán nhà" - chị căn cơ.
Quả vậy, với căn hộ chung cư chưa giao nhà, một số bộ phận nhà đầu tư bán tháo, chịu lỗ từ 10-30% nhưng với những loại đã vào ở luôn, diện tích dưới 80m2 thì giá không giảm. Đơn cử, căn hộ đã ở rồi tại Văn Khê, Hà Đông loại 65m2 giá 25 triệu đồng/m2, căn hộ 79m2 giá 23 triệu đồng/m2 vẫn có người hỏi mua. Trong khi căn trên 100m2, giá chỉ còn 20,5 triệu đồng/m2 lại gần như không có ai đả động.
Ngấm ngầm tranh mua
Khi hàng loạt chủ đầu tư dự án và nhà đầu tư một số phân khúc địa ốc đang phải méo mặt vì tồn khá nhiều hàng, liên tục tung ra nhiều chiêu ưu đãi, chiết khấu, thậm chí chịu bán lỗ; đây đó có những đợt tháo chạy khỏi thị trường, thì thật khó tưởng tượng, có những nhà đầu tư lại coi đây là "điểm rơi", dành thời gian đi "săn" đất vào cuối mỗi tuần với sự hăm hở quả quyết. Cứ ngỡ người mua thì ít, người bán thì nhiều, vậy mà sự tranh mua vẫn ngấm ngầm diễn ra ở 1 số sản phẩm cụ thể, gần như ở thời kỳ sốt nóng.
Anh Lê Tuấn, một nhà đầu tư vừa chia sẻ kinh nghiệm "đau thương". Số là một tuần la cà, mày mò cùng dân môi giới, anh nhắm luôn một mảnh 4 tỷ đồng, diện tích trên 60m2 ở Phú Thượng, Tây Hồ. Đã tính xong khoản tiền nong, nhưng chỉ chậm vài ngày để xác minh quy hoạch thì một tay công chức ở quận Tây Hồ đã "quăng" tiền, chồng đủ một lúc 4 tỷ lấy mất.
Sau thương vụ bất thành xảy ra cách đây 1 tháng, anh lao vào tìm nhà đất ở khu vực Phú Thượng, Nhật Tân, Tứ Liên đến nỗi "thuộc giá". Cũng có thêm mấy mảnh vào tầm ngắm nhưng so với mảnh 4 tỷ mua hụt thì vị trí không đẹp bằng mà giá cả lại dần nhích lên vì có quy hoạch khu đô thị Tây Hồ Tây và hạ tầng giao thông ngày càng phát triển, anh Tuấn càng tiếc đứt ruột.
"So với mặt bằng thị trường, ai cũng bảo mảnh 4 tỷ đó rẻ và đẹp nên kinh nghiệm ở đây là đã thích là phải mua ngay bởi mình thích tức là có người khác thích" - anh đúc rút.
Nhiều văn phòng môi giới khu vực Gia Lâm, quận Cầu Giấy, Hà Đông, Hai Bà Trưng, giới trung gian cũng thừa nhận, căn hộ, nhà đất tầm 2 tỷ đồng đổ lại vẫn có khách thực mua khá tốt. Nhu cầu chuyển đổi, nâng cấp nhà ở vẫn diễn ra thường xuyên như cơm bữa. Trong đó, tại những quận trung tâm, các vụ mua bán thành công nhà đất trị giá 5-10 tỷ đồng vẫn không ít, cho thấy nguồn tiền trong dẫn vẫn rất dồi dào.
Một nhân viên sàn bất động sản Thiên Phú Thành ở đường Lê Văn Lương cho biết, dù thị trường đầu tư trầm lắng nhưng vừa rồi anh vẫn giao dịch được 2 mảnh đất gồm một lô đất dự án ở khu B Geleximco và một mảnh thổ cư ở Hà Đông. Khách là những người có tiền thực, thấy hời do giá đứng chững hoặc giảm nên nhanh tay mua vào.
Đáng kể là mảnh ở Geleximco, đợt cao điểm trước đây, có khách trả 62 triệu đồng/m2, kém giá chào chỉ 1 triệu đồng mà người sở hữu nhất định không bán. Sau vài tháng, thị trường đi xuống, quá cần tiền họ phải bán ở mức 50 triệu đồng. Người mua sống ở nước ngoài đứng tên con cho biết, giá đất dự án 50 triệu như vậy còn rẻ hơn cả đất thổ cư. Vì với mức đó chỉ có đất trong ngõ ngách, ô tô không thể vào được, trong khi đất dự án vuông vắn, đường sá thuận tiện. Ông này dự định khi về nước, sẽ vào đây sinh sống. Vì coi đây là cách "cất tiền" nên dự án càng xây lâu ông này càng mừng.
Địa ốc Hà Nội không đơn chiều
Bất động sản đang ngày càng trở về với giá trị thực, có lợi cho người mua. Trong cơn bĩ cực do đói vốn, đây là lúc tất cả các bên tham gia thị trường đều phải nhìn nhận đúng lại mình để tồn tại và phát triển bền vững. Đó là điểm chung được nhiều chuyên gia kinh tế - thị trường nhìn nhận và chia sẻ trong thời gian qua. Đặc biệt, do những điểm mang tính đặc thù và khác biệt so với các thị trường khác, diễn biến thị trường địa ốc Hà Nội sẽ không đơn chiều và chung chung.
Một số chỉ số cho thấy, do đất nền tại Hà Nội có giá khá cao nên nhu cầu căn hộ có tiềm năng tăng trưởng tốt. Quá trình đô thị hoá cùng sự di dân mạnh mẽ đã đem lại con số 6,5 triệu dân cho Hà Nội và mức 8 triệu dân được dự kiến đạt trong một vài năm tới. Ứng với đó, nguồn cung căn hộ từ hàng trăm dự án bất động sản hiện tại dù lớn, song vẫn được cho là bất tương xứng với nhu cầu của thị trường.
Theo số liệu từ cuộc Tổng điều tra dân số, 53% tổng dân số của Việt Nam hiện dưới 30 tuổi - tiềm năng nhu cầu tiêu dùng mua sắm cao và tỷ lệ những người có thu nhập bình quân 15 triệu đồng/tháng ở Hà Nội nói riêng tiếp tục tăng lên. Đặc biệt, việc mua sắm nhà đất ít phụ thuộc vào vốn vay, thể hiện ở tỷ lệ dư nợ cho vay bất động sản trên địa bà Hà Nội năm 2010 chỉ đạt 16%, trong khi ở TP.HCM là 47%.
Thói quen tiết kiệm, tích trữ tài sản nhà đất dài hạn của người dân phía Bắc từ xưa đến nay, đã và đang là cơ sở tích cực để nhìn nhận rằng, bức tranh thị trường kể cả trong giai đoạn kém thanh khoản sẽ luôn có những điểm sáng dành cho những sản phẩm có giá trị thực.
Theo DĐKTVN
