Những đề xuất ’lạ’ của Bộ Xây dựng
Bộ Xây dựng vừa đề xuất, dự thảo hàng loạt giải pháp liên quan thị trường bất động sản (BĐS) như: cấm phân lô, bán nền tại các dự án đô thị; cho phép sử dụng chung cư làm văn phòng với mục đích giao dịch; mua bán nhà không cần công chứng...
Cấm rồi lại... cho
Cách đây 2 năm, Bộ Xây dựng có Công văn số 2544 yêu cầu một số địa phương tiến hành rà soát và có biện pháp chấn chỉnh việc sử dụng nhà chung cư làm văn phòng. Khi đó, trả lời báo chí, ông Nguyễn Mạnh Hà - Cục trưởng Cục quản lý nhà và thị trường BĐS khẳng định: “Cần phải có sự chấn chỉnh lại trong sử dụng, quản lý nhà chung cư, nếu không sẽ dẫn đến tình trạng xuống cấp nhanh chóng của các khu chung cư, ảnh hưởng tiêu cực đến cuộc sống, sinh hoạt của người dân trong các khu đó”.
Lãnh đạo Bộ Xây dựng cũng đưa ra hàng loạt lý do để bảo vệ cho lệnh cấm của mình được thực thi. Nào là, chung cư có tính cộng đồng cao nên khi sống tại đó, tất cả phải tôn trọng cộng đồng. Chẳng hạn, nhà ở là nơi để nghỉ ngơi, tái tạo sức lao động... Nếu có một văn phòng ồn ào ngay bên cạnh hay trên tầng của mình thì sẽ không thể nghỉ ngơi, tái tạo sức lao động; Về mặt kỹ thuật, phải sử dụng đúng công năng của toà nhà, tuân thủ thiết kế mới đảm bảo độ an toàn...
Tuy nhiên, sau lệnh cấm đó, gần như các địa phương làm thinh, không thấy tổ chức thực hiện, nên Bộ Xây dựng đành gia hạn. Nhưng sau đó, chẳng ai đoái hoài, ngoài một số báo chí tuyên truyền khá rầm rộ, ủng hộ. Bởi thế, đến nay ngày càng nhiều văn phòng tại các chung cư mặc nhiên tồn tại. Trên các trang rao vặt vẫn nhan nhản thông tin cho thuê chung cư làm văn phòng.
Mới đây, không hiểu vì lý do gì, Bộ Xây dựng làm dự thảo Thông tư, quy định việc sử dụng căn hộ chung cư làm văn phòng, lại cho phép dùng chung cư làm văn phòng với mục đích giao dịch.
Tuy có đặt ra điều kiện: Diện tích sử dụng bình quân phải bằng hoặc lớn hơn 8m2/người; Hoạt động của văn phòng không làm ảnh hưởng đến sinh hoạt cộng đồng, đảm bảo an toàn phòng cháy chữa cháy; Việc sử dụng căn hộ làm văn phòng phải có sự đồng ý (ký tên) của các chủ sở hữu, người sử dụng trong cùng tầng nhà của đơn nguyên có căn hộ đó và ít nhất hai phần ba tổng số các chủ sở hữu, người sử dụng trong đơn nguyên có căn hộ đó...
Bà Chu Thị Hoa, đang sinh sống ở tòa nhà chung cư Vimeco (Hoàng Minh Giám, Cầu Giấy) nói: “Ngay tại tầng nhà tôi đang ở có đến hai văn phòng công ty. Hằng ngày riêng việc đợi thang máy với hàng chục người trong công ty đó lên xuống cũng gây ảnh hưởng không nhỏ đến sinh hoạt của gia đình tôi. Nhất là giờ ăn trưa họ gây ồn ào, mất trật tự khiến chúng tôi không thể nghỉ ngơi. Tôi phản đối việc cho thuê căn hộ chung cư làm văn phòng, dù với mục đích gì chăng nữa”.
Ông Đinh Quang Hùng - CLB BĐS Hà Nội cho rằng, cho phép chung cư làm văn phòng là một sự nhượng bộ của Bộ Xây dựng trước sự ngang nhiên tồn tại của hàng loạt các văn phòng tại các chung cư hiện nay. Chính điều này làm méo mó thị trường BĐS khi hàng loạt các văn phòng cho thuê được tung ra thì không ai thuê, những người có nhu cầu mua chung cư để ở bị e ngại trước tình trạng quá nhiều văn phòng tại tòa nhà đó.
Cấm phân lô, bán nền: Không mới
GS.Đặng Hùng Võ - Nguyên Thứ trưởng Bộ TN&MT cho biết, việc Bộ Xây dựng đề xuất Thủ tướng cấm chia lô, bán bền tại các dự án đô thị không có gì mới. Bởi Nghị định 181 (ngày 29.10.2004) đã cấm tuyệt đối việc phân lô, bán nền tại các dự án đô thị.
Sở dĩ quy định như vậy, để chúng ta dần xây dựng được các thành phố theo hướng hiện đại, không bị băm nát. Nhưng sau đó nhà đầu tư kêu dữ quá, vì không phải ai cũng có đủ vốn làm, nên sau khi nghị định có hiệu lực, thị trường không phát triển được nguồn cung. Rồi sau đó, tại Nghị định 17 (ngày 27.1.2006, sửa đổi Nghị định 187) lại cho phép doanh nghiệp phân lô, bán nền, sau khi đã xây nhà thô.
“Việc xóa bỏ hình thức phân lô, bán nền tại các đô thị là đúng. Nhưng trong bối cảnh thị trường đang ảm đạm như hiện nay, sẽ lặp lại tình trạng như khi nghị định 181 có hiệu lực. Như vậy, khó khả thi”- Ông Võ nói.
Trao đổi với Tiền Phong, ông Vũ Xuân Thiện - Phó Cục trưởng Cục quản lý nhà và thị trường BĐS, nói: “Việc xóa bỏ hình thức phân lô, bán nền đã được đề cập từ trước nhưng rõ nhất là qua báo cáo gửi Thủ tướng gần đây của Bộ Xây dựng.
Thực tế, hiện nay có tình trạng hàng loạt dự án BĐS ở các thành phố được xây dựng nhưng không hình thành được đô thị. Nếu để chia lô, bán nền tiếp thì doanh nghiệp có lợi nhưng phát triển đô thị không thành. Giải pháp này sẽ hạn chế được tình trạng bỏ hoang nhà tại các đô thị, giúp doanh nghiệp tập trung được nguồn vốn. Điều này hoàn toàn có lợi cho DN”.
Tuy nhiên, nhiều doanh nghiệp tỏ ra quan ngại trước đề xuất này của Bộ Xây dựng. Ông Nguyễn Gia Vinh - Giám đốc Công ty địa ốc Gia Vinh bày tỏ: “Thị trường BĐS khó khăn như hiện nay thì việc cấm chia lô, bán nền chẳng khác nào dồn doanh nghiệp vào thế đường cùng. Đầu vào về vốn cho BĐS đang bị ngân hàng siết chặt, nay chặn tiếp dòng vốn huy động từ khách hàng sẽ khiến các doanh nghiệp đầu tư BĐS lao đao”.
 Một căn hộ chung cư được dùng làm văn phòng giao dịch. Ảnh: Xuân Phú. |
Cấm rồi lại... cho
Cách đây 2 năm, Bộ Xây dựng có Công văn số 2544 yêu cầu một số địa phương tiến hành rà soát và có biện pháp chấn chỉnh việc sử dụng nhà chung cư làm văn phòng. Khi đó, trả lời báo chí, ông Nguyễn Mạnh Hà - Cục trưởng Cục quản lý nhà và thị trường BĐS khẳng định: “Cần phải có sự chấn chỉnh lại trong sử dụng, quản lý nhà chung cư, nếu không sẽ dẫn đến tình trạng xuống cấp nhanh chóng của các khu chung cư, ảnh hưởng tiêu cực đến cuộc sống, sinh hoạt của người dân trong các khu đó”.
Lãnh đạo Bộ Xây dựng cũng đưa ra hàng loạt lý do để bảo vệ cho lệnh cấm của mình được thực thi. Nào là, chung cư có tính cộng đồng cao nên khi sống tại đó, tất cả phải tôn trọng cộng đồng. Chẳng hạn, nhà ở là nơi để nghỉ ngơi, tái tạo sức lao động... Nếu có một văn phòng ồn ào ngay bên cạnh hay trên tầng của mình thì sẽ không thể nghỉ ngơi, tái tạo sức lao động; Về mặt kỹ thuật, phải sử dụng đúng công năng của toà nhà, tuân thủ thiết kế mới đảm bảo độ an toàn...
Tuy nhiên, sau lệnh cấm đó, gần như các địa phương làm thinh, không thấy tổ chức thực hiện, nên Bộ Xây dựng đành gia hạn. Nhưng sau đó, chẳng ai đoái hoài, ngoài một số báo chí tuyên truyền khá rầm rộ, ủng hộ. Bởi thế, đến nay ngày càng nhiều văn phòng tại các chung cư mặc nhiên tồn tại. Trên các trang rao vặt vẫn nhan nhản thông tin cho thuê chung cư làm văn phòng.
Mới đây, không hiểu vì lý do gì, Bộ Xây dựng làm dự thảo Thông tư, quy định việc sử dụng căn hộ chung cư làm văn phòng, lại cho phép dùng chung cư làm văn phòng với mục đích giao dịch.
Tuy có đặt ra điều kiện: Diện tích sử dụng bình quân phải bằng hoặc lớn hơn 8m2/người; Hoạt động của văn phòng không làm ảnh hưởng đến sinh hoạt cộng đồng, đảm bảo an toàn phòng cháy chữa cháy; Việc sử dụng căn hộ làm văn phòng phải có sự đồng ý (ký tên) của các chủ sở hữu, người sử dụng trong cùng tầng nhà của đơn nguyên có căn hộ đó và ít nhất hai phần ba tổng số các chủ sở hữu, người sử dụng trong đơn nguyên có căn hộ đó...
Bà Chu Thị Hoa, đang sinh sống ở tòa nhà chung cư Vimeco (Hoàng Minh Giám, Cầu Giấy) nói: “Ngay tại tầng nhà tôi đang ở có đến hai văn phòng công ty. Hằng ngày riêng việc đợi thang máy với hàng chục người trong công ty đó lên xuống cũng gây ảnh hưởng không nhỏ đến sinh hoạt của gia đình tôi. Nhất là giờ ăn trưa họ gây ồn ào, mất trật tự khiến chúng tôi không thể nghỉ ngơi. Tôi phản đối việc cho thuê căn hộ chung cư làm văn phòng, dù với mục đích gì chăng nữa”.
Ông Đinh Quang Hùng - CLB BĐS Hà Nội cho rằng, cho phép chung cư làm văn phòng là một sự nhượng bộ của Bộ Xây dựng trước sự ngang nhiên tồn tại của hàng loạt các văn phòng tại các chung cư hiện nay. Chính điều này làm méo mó thị trường BĐS khi hàng loạt các văn phòng cho thuê được tung ra thì không ai thuê, những người có nhu cầu mua chung cư để ở bị e ngại trước tình trạng quá nhiều văn phòng tại tòa nhà đó.
Cấm phân lô, bán nền: Không mới
GS.Đặng Hùng Võ - Nguyên Thứ trưởng Bộ TN&MT cho biết, việc Bộ Xây dựng đề xuất Thủ tướng cấm chia lô, bán bền tại các dự án đô thị không có gì mới. Bởi Nghị định 181 (ngày 29.10.2004) đã cấm tuyệt đối việc phân lô, bán nền tại các dự án đô thị.
Sở dĩ quy định như vậy, để chúng ta dần xây dựng được các thành phố theo hướng hiện đại, không bị băm nát. Nhưng sau đó nhà đầu tư kêu dữ quá, vì không phải ai cũng có đủ vốn làm, nên sau khi nghị định có hiệu lực, thị trường không phát triển được nguồn cung. Rồi sau đó, tại Nghị định 17 (ngày 27.1.2006, sửa đổi Nghị định 187) lại cho phép doanh nghiệp phân lô, bán nền, sau khi đã xây nhà thô.
“Việc xóa bỏ hình thức phân lô, bán nền tại các đô thị là đúng. Nhưng trong bối cảnh thị trường đang ảm đạm như hiện nay, sẽ lặp lại tình trạng như khi nghị định 181 có hiệu lực. Như vậy, khó khả thi”- Ông Võ nói.
Trao đổi với Tiền Phong, ông Vũ Xuân Thiện - Phó Cục trưởng Cục quản lý nhà và thị trường BĐS, nói: “Việc xóa bỏ hình thức phân lô, bán nền đã được đề cập từ trước nhưng rõ nhất là qua báo cáo gửi Thủ tướng gần đây của Bộ Xây dựng.
Thực tế, hiện nay có tình trạng hàng loạt dự án BĐS ở các thành phố được xây dựng nhưng không hình thành được đô thị. Nếu để chia lô, bán nền tiếp thì doanh nghiệp có lợi nhưng phát triển đô thị không thành. Giải pháp này sẽ hạn chế được tình trạng bỏ hoang nhà tại các đô thị, giúp doanh nghiệp tập trung được nguồn vốn. Điều này hoàn toàn có lợi cho DN”.
Tuy nhiên, nhiều doanh nghiệp tỏ ra quan ngại trước đề xuất này của Bộ Xây dựng. Ông Nguyễn Gia Vinh - Giám đốc Công ty địa ốc Gia Vinh bày tỏ: “Thị trường BĐS khó khăn như hiện nay thì việc cấm chia lô, bán nền chẳng khác nào dồn doanh nghiệp vào thế đường cùng. Đầu vào về vốn cho BĐS đang bị ngân hàng siết chặt, nay chặn tiếp dòng vốn huy động từ khách hàng sẽ khiến các doanh nghiệp đầu tư BĐS lao đao”.
Bỏ công chứng, rủi ro ai chịu?
Liên quan đến đề xuất hợp đồng mua bán nhà, căn hộ không cần qua công chứng (bởi đã có bộ phận chức năng của cơ quan quản lý về xây dựng và tài nguyên môi trường làm) của Bộ Xây dựng, bà Đỗ Hoàng Yến - Vụ trưởng Vụ Bổ trợ tư pháp (Bộ Tư pháp) cho biết, đề xuất này không phù hợp.
Hiện các hợp đồng, giao dịch về quyền sử dụng đất và các hợp đồng giao dịch căn hộ diễn ra thường xuyên hằng ngày, với giá trị lớn, có nguy cơ xẩy ra tranh chấp rất cao. Nếu bỏ công chứng, khi các hợp đồng này gặp rủi ro cho các bên tham gia thì ai chịu. Ai đứng ra “chứng” là hợp đồng đó đảm bảo tính xác thực và hợp pháp?
Kể từ khi công chứng tư ra đời, các thủ tục công chứng đã rất thuận tiện và đơn giản, nên việc Bộ Xây dựng lấy lý do công chứng gây phiền hà, tăng thủ tục hành chính cho dân, là không thuyết phục.
Theo Tiền Phong
