Méo mặt vì đất ế
“Ba năm trước tôi kỳ vọng vào thị trường bất động sản bao nhiêu, thì giờ thất vọng bất nhiêu”, anh Lâm, một nhà đầu tư bất động sản ở Hà Nội than vãn.
Thị trường bất động sản trầm lắng, đã khiến cho nhiều nhà đầu tư lo ngại, không dám bỏ vốn vào lĩnh vực vốn được coi là “siêu lợi nhuận” này.
Cách đây 3 năm, anh Lâm là trưởng phòng kinh doanh của một công ty chuyên sản xuất đồ gỗ xuất khẩu, thu nhập cũng vài chục triệu đồng/tháng. Tuy nhiên, vốn có máu kinh doanh, lại thấy bạn bè nhiều người chuyển sang đầu tư vào lĩnh vực bất động sản giàu lên như diều gặp gió. Người thì chỉ sau 1 năm đã tậu nhà đẹp, xe đẹp, người thì trở thành giám đốc sàn bất động sản với mức thu nhập hàng tháng lên đến vài trăm triệu đồng.
Bản thân anh Lâm cũng đã quyết định nghỉ việc ở công ty xuất khẩu đồ gỗ, chuyển sang đầu tư bất động sản. Ngoài nguồn vốn của bản thân, anh còn huy động hai bên gia đình nội ngoại hùn vốn và vay từ các ngân hàng thương mại để mua đất nền và các căn hộ trung bình nhằm kiếm lời nhanh chóng.
Nhờ các mối quen biết sẵn có từ bạn bè, anh Lâm nhanh chóng thu được những khoản lợi nhuận kếch xù. Mua bán nhà từ mối đầu tiên chỉ khoảng 10 – 12 triệu đồng/m2 đất nền nhưng chỉ sau 2 – 3 tháng, giá của mảnh đất đã lên 18 – 20 triệu đồng/m2.
Đối với các căn hộ, mức lợi nhuận còn chênh hơn rất nhiều. Mỗi m2 nhà anh Lâm mua chỉ 16 – 17 triệu đồng/m2, nhưng khi bán đi, giá có thể lên đến 30 – 35 triệu đồng/m2. Trừ đi các khoản thuế và lãi suất ngân hàng, mỗi năm anh Lâm cũng kiếm được gần 2 tỷ đồng. So với lương trưởng phòng, thì mức thu nhập này quả là “ăn đứt” hẳn.
Tuy nhiên, hơn nửa năm trở lại đây, một số lô đất anh đã mua từ trước đó gần như vẫn nằm “án binh bất động” vì đứng giá, thậm chí một số mảnh đất ở Lương Sơn (Hòa Bình) còn đang bị rớt giá mạnh so với lúc anh Lâm mua. Trong khi đó, số tiền anh vay ngân hàng thương mại thì vẫn từng ngày “lãi mẹ đẻ lãi con”, đặc biệt một số khoản vay đã đến ngày đáo hạn nhưng anh Lâm vẫn chưa biết lấy đâu ra tiền để trả.
“Vay ngân hàng giai đoạn này thì chỉ có lỗ nặng, lãi suất đã lên đến gần 30%. Bán đất đi thì cũng lỗ vì đang bị rớt giá. Hơn nữa, cũng nhiều khách hỏi nhưng không ai chịu mua. Sắp tới, có một công ty đồ nội thất mời về phụ trách phòng bán hàng, có khi tôi nhận lời luôn, chứ đầu tư bất động sản thế này không có sóng mà lướt”, anh Lâm tâm sự.
Theo nhiều “cò” trong lĩnh vực bất động sản, thời gian gần đây do thị trường quá trầm lắng, gần như không có giao dịch nào thành công.
“Nhiều chủ dự án tung nhiều chiêu như giảm giá, rồi bán với giá gốc, thậm chí còn sẵn sàng trả cho chúng tôi 2 - 3% tiền “hoa hồng” ngoài tiền chênh lệch nếu bán được 1 sản phẩm giúp họ. Nhưng thú thực cả tháng may lắm, chúng tôi mới bán được 1 căn hộ. Trước đây, chúng tôi tha hồ ra giá cho khách hàng, nhưng giờ thì mời chào họ cũng không mua”, một cò nhà đất than vãn.
Bất động cao cấp gồm các biệt thự cao cấp và chung cư cao cấp, vốn được coi là “mảnh đất vàng” của giới đầu tư nhà đất. Nhưng nay, phân khúc thị trường này cũng đang ế ẩm.
Mỗi một căn biệt thự cao cấp thường có giá khoảng trên 20 tỷ đồng. Cũng chính vì giá quá cao nên đây là phân khúc rất kén người đầu tư. Chỉ những người có lượng tiền thực lớn mới dám đầu tư, vì tuy tiêu thụ chậm nhưng lại “siêu lãi”. Nếu mỗi căn chung cư nhà đầu tư chỉ kiếm được khoảng vài chục triệu cho tới trăm triệu đồng tiền lãi, thì với biệt thự cao cấp, nhà đầu tư có thể thu lời tới vài trăm triệu đồng.
Theo anh Tuấn, nhà đầu tư bất động sản ở Hà Nội, hiện nhiều nhà đầu tư vào phân khúc biệt thự cao cấp đang phải vật lộn vì phân khúc này gần như “lặng sóng”, trong khi đó nguồn vốn đầu tư lại rất lớn, chưa biết đến khi nào có thể thu hồi vốn.
“Với người làm ăn kinh doanh thì nguồn tiền quay vòng càng nhanh sẽ càng sinh lời lớn. Nhưng trong thời điểm hiện tại, nguồn tiền gần như nằm yên tại chỗ. Do vậy, khả năng sinh lời rất thấp”, anh Tuấn phân tích.
Gần hơn với giá trị thực
Đánh giá về thị trường bất động sản, GS. Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên & Môi trường cho rằng, dù rớt giá và “ế” hàng nhưng bất động sản vẫn là kênh đầu tư an toàn.
“Các nhà đầu tư có tiềm lực hay không đều không ai thất bại. Còn phân khúc bất động sản cao cấp sẽ phải rơi giá là bước đi nhất định của thị trường bất động sản. Giá trị thật của bất động sản đang xích lại gần hơn với khách hàng”, ông Võ nhận định.
Vốn được coi là kênh đầu tư siêu lợi nhuận, nên cách đây hơn 3 năm, không ít các công ty, tập đoàn lớn của Việt Nam cũng như nước ngoài, ngoài ngành nghề kinh doanh chính, thường thành lập nên một công ty con chuyên kinh doanh bất động sản, và thường có chữ “land” đằng sau. Tiềm lực của nhiều công ty thực tế là tập trung cho các công ty có chữ “land” này.
Còn theo một nhà đầu tư lớn về bất động sản ở Hà Nội, mặc dù giảm giá nhưng giá giảm vẫn là siêu lợi nhuận. 1 m2 đất nếu tính chi phí xây dựng 6 triệu đồng đã là giá rất “xịn”, nhưng thực tế giá bán lên đến 30 – 40 triệu đồng/m2.
“Giá các chủ đầu tư đưa ra là đã tính toán cho vài năm sau khi dự án hoàn thành, chứ không phải giá tại thời điểm đặt tiền để xây móng. Do đó, nếu có giảm tới 50% thì chủ đầu tư vẫn lãi”, nhà đầu tư này chia sẻ.
Bình luận về thị trường bất động sản Hà Nội hiện nay, Cục phó Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng) Vũ Xuân Thiện cho rằng, việc giá đất tại Hà Nội thời gian gần đây đứng giá và có xu hướng ổn định tại nhiều khu vực là dấu hiệu tích cực theo hướng có lợi cho người mua, khác hẳn với tình trạng sốt ảo, bong bóng của vài năm về trước.
“Việc sốt đất tại một vài khu vực như Sóc Sơn, Đông Anh (Hà Nội) vừa qua chỉ mang tính cục bộ, không phản ánh đúng mặt bằng giá đất tại các khu vực đó”, ông Thiện trả lời báo chí.
Thị trường bất động sản trầm lắng, đã khiến cho nhiều nhà đầu tư lo ngại, không dám bỏ vốn vào lĩnh vực vốn được coi là “siêu lợi nhuận” này.
Cách đây 3 năm, anh Lâm là trưởng phòng kinh doanh của một công ty chuyên sản xuất đồ gỗ xuất khẩu, thu nhập cũng vài chục triệu đồng/tháng. Tuy nhiên, vốn có máu kinh doanh, lại thấy bạn bè nhiều người chuyển sang đầu tư vào lĩnh vực bất động sản giàu lên như diều gặp gió. Người thì chỉ sau 1 năm đã tậu nhà đẹp, xe đẹp, người thì trở thành giám đốc sàn bất động sản với mức thu nhập hàng tháng lên đến vài trăm triệu đồng.
 Nhiều chủ đầu tư méo mặt vì các dự án bất động sản cao cấp khó bán cho khách hàng. |
Bản thân anh Lâm cũng đã quyết định nghỉ việc ở công ty xuất khẩu đồ gỗ, chuyển sang đầu tư bất động sản. Ngoài nguồn vốn của bản thân, anh còn huy động hai bên gia đình nội ngoại hùn vốn và vay từ các ngân hàng thương mại để mua đất nền và các căn hộ trung bình nhằm kiếm lời nhanh chóng.
Nhờ các mối quen biết sẵn có từ bạn bè, anh Lâm nhanh chóng thu được những khoản lợi nhuận kếch xù. Mua bán nhà từ mối đầu tiên chỉ khoảng 10 – 12 triệu đồng/m2 đất nền nhưng chỉ sau 2 – 3 tháng, giá của mảnh đất đã lên 18 – 20 triệu đồng/m2.
Đối với các căn hộ, mức lợi nhuận còn chênh hơn rất nhiều. Mỗi m2 nhà anh Lâm mua chỉ 16 – 17 triệu đồng/m2, nhưng khi bán đi, giá có thể lên đến 30 – 35 triệu đồng/m2. Trừ đi các khoản thuế và lãi suất ngân hàng, mỗi năm anh Lâm cũng kiếm được gần 2 tỷ đồng. So với lương trưởng phòng, thì mức thu nhập này quả là “ăn đứt” hẳn.
Tuy nhiên, hơn nửa năm trở lại đây, một số lô đất anh đã mua từ trước đó gần như vẫn nằm “án binh bất động” vì đứng giá, thậm chí một số mảnh đất ở Lương Sơn (Hòa Bình) còn đang bị rớt giá mạnh so với lúc anh Lâm mua. Trong khi đó, số tiền anh vay ngân hàng thương mại thì vẫn từng ngày “lãi mẹ đẻ lãi con”, đặc biệt một số khoản vay đã đến ngày đáo hạn nhưng anh Lâm vẫn chưa biết lấy đâu ra tiền để trả.
“Vay ngân hàng giai đoạn này thì chỉ có lỗ nặng, lãi suất đã lên đến gần 30%. Bán đất đi thì cũng lỗ vì đang bị rớt giá. Hơn nữa, cũng nhiều khách hỏi nhưng không ai chịu mua. Sắp tới, có một công ty đồ nội thất mời về phụ trách phòng bán hàng, có khi tôi nhận lời luôn, chứ đầu tư bất động sản thế này không có sóng mà lướt”, anh Lâm tâm sự.
Theo nhiều “cò” trong lĩnh vực bất động sản, thời gian gần đây do thị trường quá trầm lắng, gần như không có giao dịch nào thành công.
“Nhiều chủ dự án tung nhiều chiêu như giảm giá, rồi bán với giá gốc, thậm chí còn sẵn sàng trả cho chúng tôi 2 - 3% tiền “hoa hồng” ngoài tiền chênh lệch nếu bán được 1 sản phẩm giúp họ. Nhưng thú thực cả tháng may lắm, chúng tôi mới bán được 1 căn hộ. Trước đây, chúng tôi tha hồ ra giá cho khách hàng, nhưng giờ thì mời chào họ cũng không mua”, một cò nhà đất than vãn.
Bất động cao cấp gồm các biệt thự cao cấp và chung cư cao cấp, vốn được coi là “mảnh đất vàng” của giới đầu tư nhà đất. Nhưng nay, phân khúc thị trường này cũng đang ế ẩm.
Mỗi một căn biệt thự cao cấp thường có giá khoảng trên 20 tỷ đồng. Cũng chính vì giá quá cao nên đây là phân khúc rất kén người đầu tư. Chỉ những người có lượng tiền thực lớn mới dám đầu tư, vì tuy tiêu thụ chậm nhưng lại “siêu lãi”. Nếu mỗi căn chung cư nhà đầu tư chỉ kiếm được khoảng vài chục triệu cho tới trăm triệu đồng tiền lãi, thì với biệt thự cao cấp, nhà đầu tư có thể thu lời tới vài trăm triệu đồng.
Theo anh Tuấn, nhà đầu tư bất động sản ở Hà Nội, hiện nhiều nhà đầu tư vào phân khúc biệt thự cao cấp đang phải vật lộn vì phân khúc này gần như “lặng sóng”, trong khi đó nguồn vốn đầu tư lại rất lớn, chưa biết đến khi nào có thể thu hồi vốn.
“Với người làm ăn kinh doanh thì nguồn tiền quay vòng càng nhanh sẽ càng sinh lời lớn. Nhưng trong thời điểm hiện tại, nguồn tiền gần như nằm yên tại chỗ. Do vậy, khả năng sinh lời rất thấp”, anh Tuấn phân tích.
Gần hơn với giá trị thực
Đánh giá về thị trường bất động sản, GS. Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên & Môi trường cho rằng, dù rớt giá và “ế” hàng nhưng bất động sản vẫn là kênh đầu tư an toàn.
 Dù ế nhưng bất động sản vẫn là kênh an toàn. |
“Các nhà đầu tư có tiềm lực hay không đều không ai thất bại. Còn phân khúc bất động sản cao cấp sẽ phải rơi giá là bước đi nhất định của thị trường bất động sản. Giá trị thật của bất động sản đang xích lại gần hơn với khách hàng”, ông Võ nhận định.
Vốn được coi là kênh đầu tư siêu lợi nhuận, nên cách đây hơn 3 năm, không ít các công ty, tập đoàn lớn của Việt Nam cũng như nước ngoài, ngoài ngành nghề kinh doanh chính, thường thành lập nên một công ty con chuyên kinh doanh bất động sản, và thường có chữ “land” đằng sau. Tiềm lực của nhiều công ty thực tế là tập trung cho các công ty có chữ “land” này.
Còn theo một nhà đầu tư lớn về bất động sản ở Hà Nội, mặc dù giảm giá nhưng giá giảm vẫn là siêu lợi nhuận. 1 m2 đất nếu tính chi phí xây dựng 6 triệu đồng đã là giá rất “xịn”, nhưng thực tế giá bán lên đến 30 – 40 triệu đồng/m2.
“Giá các chủ đầu tư đưa ra là đã tính toán cho vài năm sau khi dự án hoàn thành, chứ không phải giá tại thời điểm đặt tiền để xây móng. Do đó, nếu có giảm tới 50% thì chủ đầu tư vẫn lãi”, nhà đầu tư này chia sẻ.
Bình luận về thị trường bất động sản Hà Nội hiện nay, Cục phó Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng) Vũ Xuân Thiện cho rằng, việc giá đất tại Hà Nội thời gian gần đây đứng giá và có xu hướng ổn định tại nhiều khu vực là dấu hiệu tích cực theo hướng có lợi cho người mua, khác hẳn với tình trạng sốt ảo, bong bóng của vài năm về trước.
“Việc sốt đất tại một vài khu vực như Sóc Sơn, Đông Anh (Hà Nội) vừa qua chỉ mang tính cục bộ, không phản ánh đúng mặt bằng giá đất tại các khu vực đó”, ông Thiện trả lời báo chí.
Theo VTC News
