Lo về chính sách, khổ vì thuế
Bên cạnh những nỗi lo về việc các chính sách mới đang được kiến nghị ban hành, nhiều khách hàng còn đau đầu với thuế trong lĩnh vực đầu tư bất động sản
Thị trường bất động sản (BĐS) hiện đang gặp nhiều khó khăn, do thiếu vốn, sức mua giảm mạnh. Mới đây, việc Bộ Xây dựng kiến nghị Chính phủ thực hiện biện pháp xoá bỏ hình thức phân lô, bán nền; cấm mua bán nhà bằng tiền mặt; bỏ công chứng trong chuyển nhượng, mua bán nhà đất… đang tiếp tục gây áp lực lên tâm lý nhà đầu tư.
Thêm quy định, thêm nỗi lo
Đây là chủ trương không mới nhưng việc thực hiện trong thời điểm hiện tại sẽ khiến nhiều doanh nghiệp BĐS lao đao. Mặc dù Nghị định 71 và Thông tư 16 cho phép chủ đầu tư cấp 1 sau khi hoàn thành thủ tục giải phóng mặt bằng, nộp thuế cho Nhà nước thì được phép bán 20% dự án không phải qua sàn để huy động nguồn vốn nhưng vẫn còn đến 80% phải đợi xây xong móng mới được bán qua sàn. Các dự án BĐS lâu nay đều trông chờ vào hai nguồn vốn từ ngân hàng và khách hàng. Ngân hàng thì siết chặt tín dụng, nay lại cộng thêm việc cấm phân lô, bán nền, đợi xây hoàn chỉnh mới được phép bán như thế sẽ khiến cho các doanh nghiệp càng lao đao. Nếu đề án này được thông qua sẽ buộc chủ đầu tư không có tiềm lực tài chính phải ra khỏi thị trường.
Nhiều chủ đầu tư cho rằng khi Bộ Xây dựng đưa ra đề xuất xóa bỏ chia lô, bán nền thì cũng nên phân loại từng dự án, từng loại hình nhà để áp dụng. Với loại hình nhà biệt thự, phần lớn chủ nhân thích được tự hoàn thiện theo ý mình. Vì vậy, đề xuất của Bộ Xây dựng yêu cầu các dự án phải xây thô và hoàn thiện nhà là chưa phù hợp với thói quen ở biệt thự. “Chia lô, bán nền không phù hợp với các TP lớn. Nếu có thể, Bộ Xây dựng nên đề xuất lộ trình nhưng cần phân loại, quản lý chặt chẽ các dự án, cương quyết xử lý các dự án không phù hợp với quy hoạch, gây ra lãng phí lớn về đất đai, hạ tầng tốn kém vì phải đầu tư nhiều…” - giám đốc một công ty BĐS ở TPHCM nhận xét.
Bên cạnh đó, những kiến nghị như bỏ công chứng trong việc chuyển nhượng, mua bán nhà đất cũng khiến nhiều người lo ngại vì sợ mua trúng nhà đất giấy tờ dỏm thì không biết nhờ ai xử lý.
Lỗ cũng nộp thuế
Theo quy định hướng dẫn thuế thu nhập cá nhân liên quan đến hoạt động chuyển nhượng BĐS, chuyển nhượng hợp đồng góp vốn, trường hợp cá nhân không có đủ chứng từ hợp lệ để xác định giá bán, giá mua và các chi phí liên quan, cơ quan thuế sẽ áp dụng thuế thu nhập cá nhân theo mức thuế suất 2% tính trên hợp đồng chuyển nhượng thay vì 25% tính trên chênh lệch giữa giá mua và bán. Nếu giá ghi trong hợp đồng chuyển nhượng, hợp đồng góp vốn bằng hoặc thấp hơn giá vốn đã góp thì cơ quan thuế sẽ ấn định giá chuyển nhượng sau khi tham khảo giá chuyển nhượng nền nhà cùng lô đất, căn hộ cùng tầng tại chủ dự án đầu tư hoặc sàn giao dịch BĐS tại cùng thời điểm tính thuế. Thế nhưng, khi áp dụng thực tế lại không như vậy.
Chị L., nhà đầu tư mua 2 căn hộ tại một dự án ở quận 2-TPHCM, cách đây vài tháng, khi thị trường còn tốt đã bán 1 căn với lợi nhuận khoảng 20 triệu đồng có đầy đủ giấy tờ, hóa đơn để chứng minh. Lúc này, cơ quan thuế yêu cầu đóng 25% trên khoản lợi nhuận có được (khoảng 5 triệu đồng). Căn còn lại do cần tiền làm ăn nên chị bán lúc giá đang xuống thấp, dù trên thực tế bán lỗ so với lúc mua vào nhưng chị vẫn xin chủ mới chứng minh qua hợp đồng công chứng mua bán so với hợp đồng công chứng của chủ trước lời khoảng 12 triệu đồng. Dù có đầy đủ giấy tờ hợp lệ nhưng cơ quan thuế nhất quyết buộc chị phải đóng thuế 2% trên tổng giá trị hợp đồng công chứng. Nếu nộp theo cách cũ chỉ khoảng 3 triệu đồng, còn theo cách mới thì số tiền chị L. phải nộp gấp gần 10 lần, khoảng 30 triệu đồng.
Thị trường bất động sản (BĐS) hiện đang gặp nhiều khó khăn, do thiếu vốn, sức mua giảm mạnh. Mới đây, việc Bộ Xây dựng kiến nghị Chính phủ thực hiện biện pháp xoá bỏ hình thức phân lô, bán nền; cấm mua bán nhà bằng tiền mặt; bỏ công chứng trong chuyển nhượng, mua bán nhà đất… đang tiếp tục gây áp lực lên tâm lý nhà đầu tư.
Thêm quy định, thêm nỗi lo
Đây là chủ trương không mới nhưng việc thực hiện trong thời điểm hiện tại sẽ khiến nhiều doanh nghiệp BĐS lao đao. Mặc dù Nghị định 71 và Thông tư 16 cho phép chủ đầu tư cấp 1 sau khi hoàn thành thủ tục giải phóng mặt bằng, nộp thuế cho Nhà nước thì được phép bán 20% dự án không phải qua sàn để huy động nguồn vốn nhưng vẫn còn đến 80% phải đợi xây xong móng mới được bán qua sàn. Các dự án BĐS lâu nay đều trông chờ vào hai nguồn vốn từ ngân hàng và khách hàng. Ngân hàng thì siết chặt tín dụng, nay lại cộng thêm việc cấm phân lô, bán nền, đợi xây hoàn chỉnh mới được phép bán như thế sẽ khiến cho các doanh nghiệp càng lao đao. Nếu đề án này được thông qua sẽ buộc chủ đầu tư không có tiềm lực tài chính phải ra khỏi thị trường.
 Thị trường nhà đất đang gặp nhiều khó khăn do thiếu vốn kinh doanh, nhiều chính sách chưa phù hợp. Ảnh: Tấn Thạnh |
Nhiều chủ đầu tư cho rằng khi Bộ Xây dựng đưa ra đề xuất xóa bỏ chia lô, bán nền thì cũng nên phân loại từng dự án, từng loại hình nhà để áp dụng. Với loại hình nhà biệt thự, phần lớn chủ nhân thích được tự hoàn thiện theo ý mình. Vì vậy, đề xuất của Bộ Xây dựng yêu cầu các dự án phải xây thô và hoàn thiện nhà là chưa phù hợp với thói quen ở biệt thự. “Chia lô, bán nền không phù hợp với các TP lớn. Nếu có thể, Bộ Xây dựng nên đề xuất lộ trình nhưng cần phân loại, quản lý chặt chẽ các dự án, cương quyết xử lý các dự án không phù hợp với quy hoạch, gây ra lãng phí lớn về đất đai, hạ tầng tốn kém vì phải đầu tư nhiều…” - giám đốc một công ty BĐS ở TPHCM nhận xét.
Bên cạnh đó, những kiến nghị như bỏ công chứng trong việc chuyển nhượng, mua bán nhà đất cũng khiến nhiều người lo ngại vì sợ mua trúng nhà đất giấy tờ dỏm thì không biết nhờ ai xử lý.
Lỗ cũng nộp thuế
Theo quy định hướng dẫn thuế thu nhập cá nhân liên quan đến hoạt động chuyển nhượng BĐS, chuyển nhượng hợp đồng góp vốn, trường hợp cá nhân không có đủ chứng từ hợp lệ để xác định giá bán, giá mua và các chi phí liên quan, cơ quan thuế sẽ áp dụng thuế thu nhập cá nhân theo mức thuế suất 2% tính trên hợp đồng chuyển nhượng thay vì 25% tính trên chênh lệch giữa giá mua và bán. Nếu giá ghi trong hợp đồng chuyển nhượng, hợp đồng góp vốn bằng hoặc thấp hơn giá vốn đã góp thì cơ quan thuế sẽ ấn định giá chuyển nhượng sau khi tham khảo giá chuyển nhượng nền nhà cùng lô đất, căn hộ cùng tầng tại chủ dự án đầu tư hoặc sàn giao dịch BĐS tại cùng thời điểm tính thuế. Thế nhưng, khi áp dụng thực tế lại không như vậy.
Chị L., nhà đầu tư mua 2 căn hộ tại một dự án ở quận 2-TPHCM, cách đây vài tháng, khi thị trường còn tốt đã bán 1 căn với lợi nhuận khoảng 20 triệu đồng có đầy đủ giấy tờ, hóa đơn để chứng minh. Lúc này, cơ quan thuế yêu cầu đóng 25% trên khoản lợi nhuận có được (khoảng 5 triệu đồng). Căn còn lại do cần tiền làm ăn nên chị bán lúc giá đang xuống thấp, dù trên thực tế bán lỗ so với lúc mua vào nhưng chị vẫn xin chủ mới chứng minh qua hợp đồng công chứng mua bán so với hợp đồng công chứng của chủ trước lời khoảng 12 triệu đồng. Dù có đầy đủ giấy tờ hợp lệ nhưng cơ quan thuế nhất quyết buộc chị phải đóng thuế 2% trên tổng giá trị hợp đồng công chứng. Nếu nộp theo cách cũ chỉ khoảng 3 triệu đồng, còn theo cách mới thì số tiền chị L. phải nộp gấp gần 10 lần, khoảng 30 triệu đồng.
Áp thuế bất hợp lý
Thông tư 16 và Nghị định 71 nêu rõ đối với việc chuyển hợp đồng ủy quyền sang văn bản chuyển nhượng thì các cơ quan thu 2% trên hóa đơn đã nộp. Gần đây, cơ quan thuế thường thu 2% trên tổng giá trị căn hộ. Điều này bất hợp lý vì theo Thông tư 16 thì những căn hộ đang hình thành trong tương lai, khi chuyển nhượng người mua mới nộp tỉ lệ góp vốn, ví dụ 10%, 30%, 70%... cho chủ đầu tư thì chỉ thu thuế trên hóa đơn khoản tiền đã nộp.
Thế nhưng, dù nhà đầu tư mới chỉ nộp vài chục phần trăm thì cơ quan thuế vẫn áp thuế theo 100% giá trị căn hộ. Điều này cũng đồng nghĩa với việc nhà đầu tư chưa nộp tiền cho công ty, chưa có hóa đơn nộp tiền cho chủ đầu tư vẫn phải nộp thuế. Thậm chí có nhiều người bán lỗ, bán huề vốn nhưng vẫn phải nộp thuế.
Theo Người Lao Động
