Giá bán chung cư Hà Nội chưa “hạ nhiệt”
Thị trường hiện đang ghi nhận việc giảm giá trầm trọng của các phân khúc như: đất nền dự án, đất thổ cư… Và nó đã ít nhiều ảnh hưởng tới các phân khúc khác trong đó có chung cư. Tuy vậy, dù rất ít giao dịch thành công trong một thời gian dài nhưng các dự án chung cư vẫn mới dừng lại ở việc chiết khấu chứ chưa có dự án nào công bố giảm giá bán cho khách hàng.
Nhiều dự án vẫn ra hàng
Mặc dù thị trường trải qua nhiều đợt sóng giá và bắt đầu đi xuống nhưng vẫn có hàng loạt dự án căn hộ chung cư tại Hà Nội được chào ra thị trường, đặc biệt là dòng sản phẩm căn hộ cao cấp như: Royal City (4000 căn), Times City (giai đoạn 1 khoảng 4000 căn), Mandarin Garden (1000 căn), Golden Palace (1000 căn), Number One Thang Long (1000 căn), Splendora (500 căn), Cleve Văn Phú (4658 căn), Rừng Cọ Ecopark,… ngoài ra còn có các dự án căn hộ hạng trung khác như Bemes Cầu Bươu (hơn 400 căn vào quý 1/2011), Bright City (trên 1000 căn), Sky Garden, chung cư Tân Tây Đô, chung cư Tân Việt,…Theo số liệu thống kê chưa đầy đủ, từ đầu năm đến nay có khoảng trên 20.000 căn hộ được tung ra thị trường.
Báo cáo thị trường từ CBRE Việt Nam cho thấy, quý 1/2011 lượng căn hộ ra thị trường khoảng 8.200 căn, trong đó chủ yếu từ 2 dự án Royal City và Times City chiếm hơn 50%. Trong 3 năm gần đây, lượng cung căn hộ tăng thêm đã gấp 3 lần so với nguồn cung của năm 2008 (khoảng 46.000 căn). Đến năm 2011, với lượng căn hộ dự kiến bán trên thị trường khoảng 16.000 căn thì thị trường Hà Nội sẽ có khoảng 94.000 căn hộ.
Do nguồn cung căn hộ tại Hà Nội đang tăng nhanh, trong khi chủ đầu tư lại chịu nhiều sức ép về vốn và thanh khoản của thị trường, dẫn đến tình trạng dư thừa đối với phân khúc căn hộ cao cấp, do không đáp ứng đúng nhu cầu thực để ở bởi mức giá vẫn còn quá cao. Sức ép giảm giá đối với các dự án căn hộ tại Hà Nội sẽ ngày càng tăng.
Để tiếp cận được với khách hàng trong bối cảnh hiện nay, nhiều chủ đầu tư đang dùng chính sách ưu đãi đặc biệt để hấp dẫn khách mua, kích cầu thị trường như: chiết khấu, ưu đãi, khuyến mại,…Tuy nhiên, đến thời điểm này đa số vẫn dừng lại ở việc chiết khấu chứ chưa có động thái giảm giá bán cho khách hàng.
Thiếu vốn đẫn đến tiến độ thi công bị ảnh hưởng, nhiều dự án hiện nay đang phải triển khai cầm chừng mà không công bố bán hàng. Nguyên nhân chủ yếu là do thanh khoản khó khăn và giá cả đầu vào tăng cao.
Thị trường hiện đang ghi nhận việc giảm giá trầm trọng của các phân khúc như: đất nền dự án, đất thổ cư… Và nó đã ít nhiều ảnh hưởng tới các phân khúc khác trong đó có chung cư. Tuy vậy, dù giá bán đứng im và rất ít giao dịch thành công trong một thời gian dài nhưng chưa có dự án chung cư nào công bố giảm giá. Các dự án được chủ đầu tư thay đổi chiến thuật bán hàng để thu hút người mua như: Times City của Vingroup hay Rừng cọ Ecopark cũng chỉ sử dụng hình thức chiết khấu .
Sức ép giảm giá
Có thể nói, tính thanh khoản của thị trường hiện đang rất kém do ảnh hưởng của chính sách thắt chặt tín dụng BĐS và một phần do tâm lý của nhà đầu tư. Với yêu cầu tổng dư nợ tín dụng cho lĩnh vực phi sản xuất như BĐS sẽ giảm xuống 20% vào tháng 6 năm nay và chỉ còn 16% trong tổng dư nợ tín dụng vào cuối năm, hàng chục ngàn tỉ đồng sẽ bị rút khỏi lĩnh vực BĐS.
Thời điểm này, nhiều chủ đầu tư vẫn cầm cự được và tiếp tục xây dựng do đã bán được một phần căn hộ. Tuy nhiên, nếu triển vọng thị trường không sáng sủa trong mấy tháng tới khiến chủ đầu tư không thể bán tiếp để huy động vốn từ người mua, trong khi nguồn tín dụng từ ngân hàng bị đóng lại, thì sức ép giảm giá là rõ ràng.
Ngay cả những dự án công bố đã bán gần hết cũng khó thoát khỏi sức ép giảm giá. Nguyên nhân chính xuất phát từ bản chất của thị trường BĐS Hà Nội là do giới đầu cơ chi phối. Họ thường "ôm" vài sàn và trong trường hợp bị ép đóng tiền tiến độ dự án buộc họ phải bán ra. Khi đó, giá bán từ giới đầu cơ sẽ cạnh tranh với lượng căn hộ chưa bán được của dự án, tạo nên áp lực giảm giá.
Ngoài ra, các doanh nghiệp khó có thể hy vọng chính sách tiền tệ sẽ được nới lỏng trong năm nay giống như năm 2008, vì ưu tiên lớn nhất của Chính phủ trong năm nay là kiềm chế lạm phát và ổn định kinh tế vĩ mô. Vì vậy, khả năng vay vốn để tiếp tục đầu tư vào BĐS là không cao.
Có thể thấy, các dự án có quy mô lớn, số lượng căn hộ nhiều một phần đã đáp ứng nhu cầu nhà ở thực tế của người dân. Tuy nhiên, chính việc người mua không coi chung cư là lựa chọn tối ưu nên các nhà đầu tư cũng không dám mạnh tay săn mua căn hộ.
Diễn biến của thị trường ngày một xấu, nên hầu hết các nhà đầu tư đã bỏ qua thị trường chung cư ở Hà Nội vì thị trường này đang rơi vào ngưỡng bão hòa. Nhu cầu, nguồn cung và giá thị trường đang nằm ở điểm mất cân bằng, giá quá cao, vượt quá xa so với khả năng chi trả của người dân.
Bên cạnh đó, một trong những thông tin bất lợi khiến người mua không “mặn mà” với chung cư bởi trong thời gian qua một số khu nhà liên tiếp được điều chỉnh giá dịch vụ khiến không ít chủ hộ than phiền.
Các nhà đầu tư BĐS nhìn nhận, từ năm 2011 giá chung cư sẽ dừng lại và không bị đẩy lên cao. Hơn nữa, khoảng cách giữa giá trong hợp đồng và giá giao dịch sẽ xích lại gần nhau, tức là thị trường sẽ minh bạch hơn.
Tuy nhiên, triển vọng kinh tế năm nay không sáng sủa lắm. Lạm phát và cắt giảm ngân sách, chính sách tài chính thắt chặt, hạn chế cho vay và nhiều chính sách khác đều nhắm tới việc kiềm chế sự phát triển quá nóng của BĐS. Cũng trong năm nay một số lượng lớn căn hộ cao cấp sẽ được chào bán, tạo nên sức ép giảm giá. Vì vậy, khả năng cạnh tranh tại phân khúc căn hộ cao cấp sẽ rất khốc liệt.
 Ảnh minh họa. Nguồn internet |
Nhiều dự án vẫn ra hàng
Mặc dù thị trường trải qua nhiều đợt sóng giá và bắt đầu đi xuống nhưng vẫn có hàng loạt dự án căn hộ chung cư tại Hà Nội được chào ra thị trường, đặc biệt là dòng sản phẩm căn hộ cao cấp như: Royal City (4000 căn), Times City (giai đoạn 1 khoảng 4000 căn), Mandarin Garden (1000 căn), Golden Palace (1000 căn), Number One Thang Long (1000 căn), Splendora (500 căn), Cleve Văn Phú (4658 căn), Rừng Cọ Ecopark,… ngoài ra còn có các dự án căn hộ hạng trung khác như Bemes Cầu Bươu (hơn 400 căn vào quý 1/2011), Bright City (trên 1000 căn), Sky Garden, chung cư Tân Tây Đô, chung cư Tân Việt,…Theo số liệu thống kê chưa đầy đủ, từ đầu năm đến nay có khoảng trên 20.000 căn hộ được tung ra thị trường.
Báo cáo thị trường từ CBRE Việt Nam cho thấy, quý 1/2011 lượng căn hộ ra thị trường khoảng 8.200 căn, trong đó chủ yếu từ 2 dự án Royal City và Times City chiếm hơn 50%. Trong 3 năm gần đây, lượng cung căn hộ tăng thêm đã gấp 3 lần so với nguồn cung của năm 2008 (khoảng 46.000 căn). Đến năm 2011, với lượng căn hộ dự kiến bán trên thị trường khoảng 16.000 căn thì thị trường Hà Nội sẽ có khoảng 94.000 căn hộ.
Do nguồn cung căn hộ tại Hà Nội đang tăng nhanh, trong khi chủ đầu tư lại chịu nhiều sức ép về vốn và thanh khoản của thị trường, dẫn đến tình trạng dư thừa đối với phân khúc căn hộ cao cấp, do không đáp ứng đúng nhu cầu thực để ở bởi mức giá vẫn còn quá cao. Sức ép giảm giá đối với các dự án căn hộ tại Hà Nội sẽ ngày càng tăng.
Để tiếp cận được với khách hàng trong bối cảnh hiện nay, nhiều chủ đầu tư đang dùng chính sách ưu đãi đặc biệt để hấp dẫn khách mua, kích cầu thị trường như: chiết khấu, ưu đãi, khuyến mại,…Tuy nhiên, đến thời điểm này đa số vẫn dừng lại ở việc chiết khấu chứ chưa có động thái giảm giá bán cho khách hàng.
Thiếu vốn đẫn đến tiến độ thi công bị ảnh hưởng, nhiều dự án hiện nay đang phải triển khai cầm chừng mà không công bố bán hàng. Nguyên nhân chủ yếu là do thanh khoản khó khăn và giá cả đầu vào tăng cao.
Thị trường hiện đang ghi nhận việc giảm giá trầm trọng của các phân khúc như: đất nền dự án, đất thổ cư… Và nó đã ít nhiều ảnh hưởng tới các phân khúc khác trong đó có chung cư. Tuy vậy, dù giá bán đứng im và rất ít giao dịch thành công trong một thời gian dài nhưng chưa có dự án chung cư nào công bố giảm giá. Các dự án được chủ đầu tư thay đổi chiến thuật bán hàng để thu hút người mua như: Times City của Vingroup hay Rừng cọ Ecopark cũng chỉ sử dụng hình thức chiết khấu .
Sức ép giảm giá
Có thể nói, tính thanh khoản của thị trường hiện đang rất kém do ảnh hưởng của chính sách thắt chặt tín dụng BĐS và một phần do tâm lý của nhà đầu tư. Với yêu cầu tổng dư nợ tín dụng cho lĩnh vực phi sản xuất như BĐS sẽ giảm xuống 20% vào tháng 6 năm nay và chỉ còn 16% trong tổng dư nợ tín dụng vào cuối năm, hàng chục ngàn tỉ đồng sẽ bị rút khỏi lĩnh vực BĐS.
Thời điểm này, nhiều chủ đầu tư vẫn cầm cự được và tiếp tục xây dựng do đã bán được một phần căn hộ. Tuy nhiên, nếu triển vọng thị trường không sáng sủa trong mấy tháng tới khiến chủ đầu tư không thể bán tiếp để huy động vốn từ người mua, trong khi nguồn tín dụng từ ngân hàng bị đóng lại, thì sức ép giảm giá là rõ ràng.
Ngay cả những dự án công bố đã bán gần hết cũng khó thoát khỏi sức ép giảm giá. Nguyên nhân chính xuất phát từ bản chất của thị trường BĐS Hà Nội là do giới đầu cơ chi phối. Họ thường "ôm" vài sàn và trong trường hợp bị ép đóng tiền tiến độ dự án buộc họ phải bán ra. Khi đó, giá bán từ giới đầu cơ sẽ cạnh tranh với lượng căn hộ chưa bán được của dự án, tạo nên áp lực giảm giá.
Ngoài ra, các doanh nghiệp khó có thể hy vọng chính sách tiền tệ sẽ được nới lỏng trong năm nay giống như năm 2008, vì ưu tiên lớn nhất của Chính phủ trong năm nay là kiềm chế lạm phát và ổn định kinh tế vĩ mô. Vì vậy, khả năng vay vốn để tiếp tục đầu tư vào BĐS là không cao.
Có thể thấy, các dự án có quy mô lớn, số lượng căn hộ nhiều một phần đã đáp ứng nhu cầu nhà ở thực tế của người dân. Tuy nhiên, chính việc người mua không coi chung cư là lựa chọn tối ưu nên các nhà đầu tư cũng không dám mạnh tay săn mua căn hộ.
Diễn biến của thị trường ngày một xấu, nên hầu hết các nhà đầu tư đã bỏ qua thị trường chung cư ở Hà Nội vì thị trường này đang rơi vào ngưỡng bão hòa. Nhu cầu, nguồn cung và giá thị trường đang nằm ở điểm mất cân bằng, giá quá cao, vượt quá xa so với khả năng chi trả của người dân.
Bên cạnh đó, một trong những thông tin bất lợi khiến người mua không “mặn mà” với chung cư bởi trong thời gian qua một số khu nhà liên tiếp được điều chỉnh giá dịch vụ khiến không ít chủ hộ than phiền.
Các nhà đầu tư BĐS nhìn nhận, từ năm 2011 giá chung cư sẽ dừng lại và không bị đẩy lên cao. Hơn nữa, khoảng cách giữa giá trong hợp đồng và giá giao dịch sẽ xích lại gần nhau, tức là thị trường sẽ minh bạch hơn.
Tuy nhiên, triển vọng kinh tế năm nay không sáng sủa lắm. Lạm phát và cắt giảm ngân sách, chính sách tài chính thắt chặt, hạn chế cho vay và nhiều chính sách khác đều nhắm tới việc kiềm chế sự phát triển quá nóng của BĐS. Cũng trong năm nay một số lượng lớn căn hộ cao cấp sẽ được chào bán, tạo nên sức ép giảm giá. Vì vậy, khả năng cạnh tranh tại phân khúc căn hộ cao cấp sẽ rất khốc liệt.
Theo Tầm Nhìn
