Doanh nghiệp BĐS bán lỗ dự án đến 50% cho ngân hàng
Không chỉ mua bất động sản thông qua xử lý tài sản đảm bảo, các ngân hàng còn gián tiếp mua lại các dự án bất động sản thông qua đầu tư cho một số doanh nghiệp. Có những doanh nghiệp bất động sản phải bán lỗ dự án đến 50% cho ngân hàng.
Một số ý kiến cho rằng, việc các ngân hàng (NH) mua lại dự án BĐS cũng là một cách để “cứu” thị trường này khi hầu hết các doanh nghiệp (DN) BĐS đang đứng bên bờ phá sản. Song cũng có nhiều chuyên gia cho rằng, đây chưa hẳn là giải pháp giúp thị trường thực sự.
Mua được món hời
Ông Nguyễn Văn Đực- Phó chủ tịch Hiệp hội BĐS TP HCM, cho hay hầu hết các dự án căn hộ phân khúc cao cấp hiện nay đều “bất động”. Các DN BĐS đầu tư vào phân khúc này không đủ tiền trả lãi suất cho NH. “Có DN mỗi ngày phải trả cả tỷ đồng tiền lãi, tình thế buộc họ cam tâm tình nguyện bán lại một phần hoặc toàn bộ dự án cho NH, dù vẫn chưa đến thời điểm đáo hạn. Giá bán “chạy nợ” này rất hời cho các NH, vì chỉ bằng 20- 30% vốn đầu tư ban đầu. Một DN ở Q.Tân Phú và một DN ở Q.Gò Vấp thậm chí đã phải bán lỗ đến 50%”, ông Đực tiết lộ.
Cấn nợ bằng các dự án BĐS đang là món lời lớn của các ngân hàng.Ảnh: TNLinh.
Cũng theo nhiều chuyên gia BĐS, bất cứ dự án nào việc thay đổi chủ đầu tư cũng gây xáo trộn. Với các dự án BĐS, mức độ xáo trộn không chỉ trong nội bộ dự án mà còn ảnh hưởng tới xã hội. Bởi lẽ, vốn đầu tư một dự án BĐS thông thường là từ bốn thành phần góp: chủ đầu tư, vốn vay NH, khách hàng và vốn thi công của nhà thầu. Khi đổi chủ dự án, mối quan hệ quyền lợi giữa các thành viên góp vốn sẽ rất khó giải quyết. Mặt khác, các dự án được bán với giá quá thấp, người thiệt hại nhất sẽ là khách hàng. Lúc đó sẽ dẫn đến tình trạng kiện tụng, tranh cãi rất nhiều.
Phạm luật
Lãnh đạo NHNN chi nhánh TP HCM vừa có văn bản trả lời Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất TP HCM trong giải quyết hồ sơ đăng ký quyền sử dụng nhà đất, nhà ở của các NH. Trước đó, Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất TP.HCM đã tiếp nhận khá nhiều hồ sơ của các NH đăng ký chuyển quyền sở hữu, chuyển đổi mục đích sử dụng đất có được từ việc xử lý tài sản đảm bảo.
Dẫn luật Các tổ chức tín dụng năm 2010, NHNN chi nhánh TP HCM khẳng định: các tổ chức tín dụng không được kinh doanh BĐS, trừ trường hợp “nắm giữ BĐS do việc xử lý nợ vay”. Tuy nhiên, trong thời gian 3 năm kể từ ngày tổ chức tín dụng thông báo cho bên liên quan về việc quyết định xử lý tài sản đảm bảo do không trả được nợ, phải tiến hành xử lý tài sản đảm bảo. Nếu quá thời gian này, các tổ chức tín dụng vẫn chưa xử lý tài sản, thì hành vi nắm giữ BĐS là vi phạm luật.
Bên cạnh đó, theo Nghị định 163 của Chính phủ về Giao dịch bảo đảm, cho phép các tổ chức tín dụng có quyền sở hữu, quyền sử dụng đối với tài sản bảo đảm trong trường hợp mua lại tài sản, hoặc nhận lại chính tài sản để thay thế cho việc thực hiện nghĩa vụ của bên đảm bảo. Dẫu vậy, việc mua lại tài sản phải đảm bảo phải tuân thủ các trình tự, thủ tục theo quy định của pháp luật về xử lý tài sản bảo đảm (sau khi phát mãi và đưa ra đấu giá công khai thông qua hội đồng đấu giá nhưng vẫn không có người mua - PV). Trường hợp, các tổ chức tín dụng mua, đầu tư vào tài sản cố định phục vụ trực tiếp cho hoạt động, thì chi phí không quá 50% vốn điều lệ và quỹ dự trữ bổ sung vốn điều lệ. Ở đây, việc đầu tư cho hoạt động không bao gồm mục đích sử dụng làm nhà ở. Cho nên nếu mua lại tài sản đảm bảo để làm nhà ở cho cán bộ nhân viên cũng trái với quy định của luật pháp. Nếu NH không đáp ứng đủ các điều kiện trên sẽ phải bán tài sản bảo đảm để thu hồi vốn vay.
Các luật sư cũng cho rằng, không thể dùng lỹ lẽ “cứu” thị trường BĐS để biện minh cho hoạt động trái quy định pháp luật của các NH. Nếu đây thực sự là biện pháp, các NH cần đề xuất thay đổi luật.
Một số ý kiến cho rằng, việc các ngân hàng (NH) mua lại dự án BĐS cũng là một cách để “cứu” thị trường này khi hầu hết các doanh nghiệp (DN) BĐS đang đứng bên bờ phá sản. Song cũng có nhiều chuyên gia cho rằng, đây chưa hẳn là giải pháp giúp thị trường thực sự.
Mua được món hời
Ông Nguyễn Văn Đực- Phó chủ tịch Hiệp hội BĐS TP HCM, cho hay hầu hết các dự án căn hộ phân khúc cao cấp hiện nay đều “bất động”. Các DN BĐS đầu tư vào phân khúc này không đủ tiền trả lãi suất cho NH. “Có DN mỗi ngày phải trả cả tỷ đồng tiền lãi, tình thế buộc họ cam tâm tình nguyện bán lại một phần hoặc toàn bộ dự án cho NH, dù vẫn chưa đến thời điểm đáo hạn. Giá bán “chạy nợ” này rất hời cho các NH, vì chỉ bằng 20- 30% vốn đầu tư ban đầu. Một DN ở Q.Tân Phú và một DN ở Q.Gò Vấp thậm chí đã phải bán lỗ đến 50%”, ông Đực tiết lộ.
 |
Cấn nợ bằng các dự án BĐS đang là món lời lớn của các ngân hàng.Ảnh: TNLinh.
Cũng theo nhiều chuyên gia BĐS, bất cứ dự án nào việc thay đổi chủ đầu tư cũng gây xáo trộn. Với các dự án BĐS, mức độ xáo trộn không chỉ trong nội bộ dự án mà còn ảnh hưởng tới xã hội. Bởi lẽ, vốn đầu tư một dự án BĐS thông thường là từ bốn thành phần góp: chủ đầu tư, vốn vay NH, khách hàng và vốn thi công của nhà thầu. Khi đổi chủ dự án, mối quan hệ quyền lợi giữa các thành viên góp vốn sẽ rất khó giải quyết. Mặt khác, các dự án được bán với giá quá thấp, người thiệt hại nhất sẽ là khách hàng. Lúc đó sẽ dẫn đến tình trạng kiện tụng, tranh cãi rất nhiều.
Phạm luật
Lãnh đạo NHNN chi nhánh TP HCM vừa có văn bản trả lời Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất TP HCM trong giải quyết hồ sơ đăng ký quyền sử dụng nhà đất, nhà ở của các NH. Trước đó, Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất TP.HCM đã tiếp nhận khá nhiều hồ sơ của các NH đăng ký chuyển quyền sở hữu, chuyển đổi mục đích sử dụng đất có được từ việc xử lý tài sản đảm bảo.
Dẫn luật Các tổ chức tín dụng năm 2010, NHNN chi nhánh TP HCM khẳng định: các tổ chức tín dụng không được kinh doanh BĐS, trừ trường hợp “nắm giữ BĐS do việc xử lý nợ vay”. Tuy nhiên, trong thời gian 3 năm kể từ ngày tổ chức tín dụng thông báo cho bên liên quan về việc quyết định xử lý tài sản đảm bảo do không trả được nợ, phải tiến hành xử lý tài sản đảm bảo. Nếu quá thời gian này, các tổ chức tín dụng vẫn chưa xử lý tài sản, thì hành vi nắm giữ BĐS là vi phạm luật.
Bên cạnh đó, theo Nghị định 163 của Chính phủ về Giao dịch bảo đảm, cho phép các tổ chức tín dụng có quyền sở hữu, quyền sử dụng đối với tài sản bảo đảm trong trường hợp mua lại tài sản, hoặc nhận lại chính tài sản để thay thế cho việc thực hiện nghĩa vụ của bên đảm bảo. Dẫu vậy, việc mua lại tài sản phải đảm bảo phải tuân thủ các trình tự, thủ tục theo quy định của pháp luật về xử lý tài sản bảo đảm (sau khi phát mãi và đưa ra đấu giá công khai thông qua hội đồng đấu giá nhưng vẫn không có người mua - PV). Trường hợp, các tổ chức tín dụng mua, đầu tư vào tài sản cố định phục vụ trực tiếp cho hoạt động, thì chi phí không quá 50% vốn điều lệ và quỹ dự trữ bổ sung vốn điều lệ. Ở đây, việc đầu tư cho hoạt động không bao gồm mục đích sử dụng làm nhà ở. Cho nên nếu mua lại tài sản đảm bảo để làm nhà ở cho cán bộ nhân viên cũng trái với quy định của luật pháp. Nếu NH không đáp ứng đủ các điều kiện trên sẽ phải bán tài sản bảo đảm để thu hồi vốn vay.
Các luật sư cũng cho rằng, không thể dùng lỹ lẽ “cứu” thị trường BĐS để biện minh cho hoạt động trái quy định pháp luật của các NH. Nếu đây thực sự là biện pháp, các NH cần đề xuất thay đổi luật.
Theo Đất Việt
