Địa ốc Hà Nội mới "cắt ngọn", chưa "bắt đáy"
Với những nhà đầu tư chưa nhiều tiền và mới tham gia thị trường thì đây là giai đoạn khiến họ bối rối. Nhưng những nhà chuyên nghiệp, lâu năm lại có thể hình dung ra được khi nào thị trường "chạm đáy".
Đó là chia sẻ của ông Nguyễn Hữu Cường - Chủ tịch Câu lạc bộ Bất động sản Hà Nội bên lề buổi sinh hoạt quý II, chủ đề Chia sẻ kinh nghiệm, cơ hội đầu tư thời kỳ bất động sản biến động. Theo ông Cường, thị trường BĐS đang có vấn đề về tính thanh khoản. Với đa số chủ đầu tư, khó khăn về đầu ra và huy động vốn nên họ đã tạo ra nhiều hình thức ưu đãi, khuyến mại, chiết khấu nhằm tăng thanh khoản.
Do đó, thời điểm hiện nay nhiều người chờ đợi sự xuống giá nữa của sản phẩm BĐS khiến thị trường càng thêm yên ắng. Nhưng xuống giá tới mức độ nào thì mọi người vẫn chưa nhận được ra.
Với những nhà đầu tư chưa nhiều tiền và cũng chưa nhiều kinh nghiệm thì đây chính là giai đoạn khiến họ bối rối, khó phân biệt giá hiện nay ở những phân khúc thị trường đặc biệt là đất nền dự án, chung cư cao cấp. Nhưng với những người làm chuyên nghiệp thì sự xuống giá đó chỉ là sự "cắt ngọn" của giai đoạn trước đó, khi giá BĐS đã nằm im một thời gian rồi được đẩy lên cao quá giá trị thật của nó, và đến bây giờ là hạ xuống.
Đó là động tác kỹ thuật, cắt đến vùng nào, cắt đến biên độ nào thì phải những người chuyên nghiệp lâu năm mới có thể hình dung ra được khi nào giá thật của nó chạm xuống đáy như mọi người mong muốn.
Đừng vơ đũa cả nắm
* Khi các dự án khuyến mại, giảm giá thì mức thanh khoản có đẩy lên được không, thưa ông?
Ông Nguyễn Hữu Cường: Có lẽ cũng nhích được lên nhưng không được nhiều, bởi khi đưa tất cả các dự án nằm trên một biểu đồ chung thì sự tác động, ảnh hưởng là ảnh hưởng chung.
Đương nhiên những dự án án, chủ đầu tư dũng cảm, có chiến lược ưu đãi nhiều, chấp nhận hạ biên độ lợi nhuận xuống để nhanh chóng kéo các nhà đầu tư trả tiền một lần thay vì nhiều lần như khuyến mại cả diện tích sàn thương mại, nhà đầu tư thấy trong khoảng thời gian ngắn, nếu trả tiền một lần, thu lợi thậm chí đến gần 1 tỷ, thì sẽ khích thích được họ.
* Ông có thể cho biết từ thời điểm một số loại hình, phân khúc BĐS giảm giá đến bây giờ, có thể ước tính giảm được bao nhiêu phần trăm?
Đây là vấn đề nhạy cảm của thị trường. Ví như cách đây mấy năm, dự án Geleximco trong 1 ngày có thể lên tới 4 giá. Người đầu tiên mua, người thứ hai vẫn mua lại, người thứ 3 thấy mua lại đầu tư vẫn có lãi, mua tiếp và đến người thứ 4 thấy giá này hợp và cần mua để ở... Nhưng khi sản phẩm của một dự án rơi giá thì có rất nhiều nguyên nhân. Có thể do chất lượng kém, do có vấn đề về pháp lý, do địa lý, cơ sở hạ tầng, do dính vào quy hoạch hay do áp lực trả nợ ngân hàng buộc phải có khuyến mại bán hàng...
Theo tôi, cần phân biệt nguyên nhân của việc hạ giá chứ không thể "vơ đũa cả nắm" để nói rằng các sản phẩm hạ giá là sản phẩm không tốt. Những dự án sản phẩm tốt thì việc hạ giá là sự đau lòng.
Đắt bán chơi, rẻ để đấy
* Có một chi tiết là thị trường căn hộ, đặc biệt là căn hộ cao cấp được các chủ đầu tư chào bán sơ cấp rất tránh nói trực diện vấn đề giảm giá. Ông có suy nghĩ thế nào?
Thay vì nói từ "hạ giá", "giảm giá", người ta có thể dùng cách gọi: ưu đãi, chiết khấu, khuyến mại... thì đó là đạo đức thương trường.
Tôi cho rằng trong bối cảnh hiện nay những doanh nghiệp muốn tồn tại phải biết cách tự cứu lấy mình.
* Theo ông cách nói tránh trên của chủ đầu tư có phải do am hiểu tâm lý người dân, nhất là phía Bắc rất khắt khe với cái gọi là sản phẩm giảm giá?
Riêng thị trường căn hộ miền Bắc khác với miền Nam. Đó là đắt bán chơi, rẻ để đấy. Hiện một số doanh nghiệp nóng vội bán đi, đẩy hàng thật nhanh là có lý do của họ. Nhưng văn hóa kinh doanh của miền Bắc vẫn sẽ có màu sắc khác.
* Ông có chỉ dẫn nào cho các nhà đầu tư thứ cấp khi nhiều loại hình, phân khúc thị trường đang yên ắng, xuống giá như hiện nay?
Theo kinh nghiệm của tôi, trong những lúc thị trường khó khăn như thế này thì những sản phẩm ít người chú ý nhất đó là những quỹ đất còn rất rẻ ở những khu vực vùng biển sẽ là cơ hội cho những người ít vốn, cho những người đang bị trì trệ bởi sự thanh khoản trong nội đô hoặc là bế tắc ở phân khúc nhà chung cư cao cấp. Đấy là một trong những hướng để họ tiếp tục đầu tư sinh lời trong khoảng thời gian tới.
Xin cảm ơn ông!
Đó là chia sẻ của ông Nguyễn Hữu Cường - Chủ tịch Câu lạc bộ Bất động sản Hà Nội bên lề buổi sinh hoạt quý II, chủ đề Chia sẻ kinh nghiệm, cơ hội đầu tư thời kỳ bất động sản biến động. Theo ông Cường, thị trường BĐS đang có vấn đề về tính thanh khoản. Với đa số chủ đầu tư, khó khăn về đầu ra và huy động vốn nên họ đã tạo ra nhiều hình thức ưu đãi, khuyến mại, chiết khấu nhằm tăng thanh khoản.
Do đó, thời điểm hiện nay nhiều người chờ đợi sự xuống giá nữa của sản phẩm BĐS khiến thị trường càng thêm yên ắng. Nhưng xuống giá tới mức độ nào thì mọi người vẫn chưa nhận được ra.
Với những nhà đầu tư chưa nhiều tiền và cũng chưa nhiều kinh nghiệm thì đây chính là giai đoạn khiến họ bối rối, khó phân biệt giá hiện nay ở những phân khúc thị trường đặc biệt là đất nền dự án, chung cư cao cấp. Nhưng với những người làm chuyên nghiệp thì sự xuống giá đó chỉ là sự "cắt ngọn" của giai đoạn trước đó, khi giá BĐS đã nằm im một thời gian rồi được đẩy lên cao quá giá trị thật của nó, và đến bây giờ là hạ xuống.
Đó là động tác kỹ thuật, cắt đến vùng nào, cắt đến biên độ nào thì phải những người chuyên nghiệp lâu năm mới có thể hình dung ra được khi nào giá thật của nó chạm xuống đáy như mọi người mong muốn.
Đừng vơ đũa cả nắm
* Khi các dự án khuyến mại, giảm giá thì mức thanh khoản có đẩy lên được không, thưa ông?
Ông Nguyễn Hữu Cường: Có lẽ cũng nhích được lên nhưng không được nhiều, bởi khi đưa tất cả các dự án nằm trên một biểu đồ chung thì sự tác động, ảnh hưởng là ảnh hưởng chung.
 |
Đương nhiên những dự án án, chủ đầu tư dũng cảm, có chiến lược ưu đãi nhiều, chấp nhận hạ biên độ lợi nhuận xuống để nhanh chóng kéo các nhà đầu tư trả tiền một lần thay vì nhiều lần như khuyến mại cả diện tích sàn thương mại, nhà đầu tư thấy trong khoảng thời gian ngắn, nếu trả tiền một lần, thu lợi thậm chí đến gần 1 tỷ, thì sẽ khích thích được họ.
* Ông có thể cho biết từ thời điểm một số loại hình, phân khúc BĐS giảm giá đến bây giờ, có thể ước tính giảm được bao nhiêu phần trăm?
Đây là vấn đề nhạy cảm của thị trường. Ví như cách đây mấy năm, dự án Geleximco trong 1 ngày có thể lên tới 4 giá. Người đầu tiên mua, người thứ hai vẫn mua lại, người thứ 3 thấy mua lại đầu tư vẫn có lãi, mua tiếp và đến người thứ 4 thấy giá này hợp và cần mua để ở... Nhưng khi sản phẩm của một dự án rơi giá thì có rất nhiều nguyên nhân. Có thể do chất lượng kém, do có vấn đề về pháp lý, do địa lý, cơ sở hạ tầng, do dính vào quy hoạch hay do áp lực trả nợ ngân hàng buộc phải có khuyến mại bán hàng...
Theo tôi, cần phân biệt nguyên nhân của việc hạ giá chứ không thể "vơ đũa cả nắm" để nói rằng các sản phẩm hạ giá là sản phẩm không tốt. Những dự án sản phẩm tốt thì việc hạ giá là sự đau lòng.
Đắt bán chơi, rẻ để đấy
* Có một chi tiết là thị trường căn hộ, đặc biệt là căn hộ cao cấp được các chủ đầu tư chào bán sơ cấp rất tránh nói trực diện vấn đề giảm giá. Ông có suy nghĩ thế nào?
Thay vì nói từ "hạ giá", "giảm giá", người ta có thể dùng cách gọi: ưu đãi, chiết khấu, khuyến mại... thì đó là đạo đức thương trường.
Tôi cho rằng trong bối cảnh hiện nay những doanh nghiệp muốn tồn tại phải biết cách tự cứu lấy mình.
* Theo ông cách nói tránh trên của chủ đầu tư có phải do am hiểu tâm lý người dân, nhất là phía Bắc rất khắt khe với cái gọi là sản phẩm giảm giá?
Riêng thị trường căn hộ miền Bắc khác với miền Nam. Đó là đắt bán chơi, rẻ để đấy. Hiện một số doanh nghiệp nóng vội bán đi, đẩy hàng thật nhanh là có lý do của họ. Nhưng văn hóa kinh doanh của miền Bắc vẫn sẽ có màu sắc khác.
* Ông có chỉ dẫn nào cho các nhà đầu tư thứ cấp khi nhiều loại hình, phân khúc thị trường đang yên ắng, xuống giá như hiện nay?
Theo kinh nghiệm của tôi, trong những lúc thị trường khó khăn như thế này thì những sản phẩm ít người chú ý nhất đó là những quỹ đất còn rất rẻ ở những khu vực vùng biển sẽ là cơ hội cho những người ít vốn, cho những người đang bị trì trệ bởi sự thanh khoản trong nội đô hoặc là bế tắc ở phân khúc nhà chung cư cao cấp. Đấy là một trong những hướng để họ tiếp tục đầu tư sinh lời trong khoảng thời gian tới.
Xin cảm ơn ông!
Theo DĐKTVN
