Cổ phiếu bất động sản: Có còn là ’điềm báo’ cho nhà đất?
Tuyệt đại đa số cổ phiếu BĐS giảm giá 60-80% và chưa có tín hiệu nào khởi sắc. Sự phục hồi của thị trường nhà đất liệu có thể trông đợi vào những tín hiệu từ chứng khoán hay chọn một con đường độc lập.
Số phận của "điềm báo"
Hoàn toàn không khác với thị trường chứng khoán (TTCK) Trung Quốc, tình cảnh nhóm cổ phiếu bất động sản (BĐS) trên TTCK Việt Nam đã đáng được gọi là một năm thất bại ngoài sức tưởng tượng.
Hệ quả từ câu chuyện sụt giảm doanh thu đến 50% của rất nhiều doanh nghiệp BĐS ở Thượng Hải, Thẩm Quyến, Phúc Kiến... đã khiến cho nhóm cổ phiếu BĐS của các doanh nghiệp BĐS niêm yết trên 13 sàn giao dịch của Trung Quốc trở thành đầu tàu lôi chỉ số chứng khoán Trung Quốc xuống khu vực thấp nhất trong năm nay, chỉ còn cách đáy khủng hoảng năm 2008 vài chục phần trăm.
Trong khi chỉ số tổng hợp Shanghai Composite của sàn chứng khoán Thượng Hải mất gần 40% trong năm, thì nhiều cổ phiếu BĐS đã lao dốc gấp rưỡi tỷ lệ sụt giảm chung. Trong khi đó, hy vọng về việc được chính phủ trung ương nới lỏng tín dụng BĐS vẫn còn là một khả năng xa vời.
Trong thực tế, bong bóng nhà đất Trung Quốc đã bắt đầu xì hơi mạnh tại ít nhất 50% trên tổng số 70 thành phố trọng điểm về thị trường BĐS của quốc gia này.
Với Việt Nam, hình ảnh còn tệ hơn Trung Quốc. 2011 là một năm thê thảm cho hầu hết các doanh nghiệp BĐS, đến mức cuối năm nhiều doanh nghiệp đã không biết tìm đâu ra kinh phí để lo thưởng Tết.
Theo những thông tin được công bố gần nhất thì vào thời điểm cuối năm 2011, chỉ có 3 trên tổng số 64 mã cổ phiếu BĐS niêm yết trên hai sàn HOSE và HNX đạt được mức tăng giá: VPL tăng 84,8%; ASM tăng 14% và VIC tăng 4,2%. Những cổ phiếu BĐS còn lại đều giảm từ 60-80%.
Tỷ lệ đại hạ giá của tuyệt đại đa số cổ phiếu BĐS cho thấy điều gì?
Mặc dù vẫn có một số doanh nghiệp BĐS báo lãi về cuối năm, nhưng trong thực tế ngay cả số lãi này cũng rất mong manh.
Từ giữa năm 2011, sau thời hạn mà các ngân hàng thương mại phải kéo giảm tỷ lệ dư nợ phi sản xuất về mức 22% theo chỉ đạo của Ngân hàng nhà nước, tình thế đã trở nên khốn khó đối với phần lớn doanh nghiệp BĐS. Trước dó, trong suốt quý 1 và 2/2011, hệ số tiêu thụ sản phẩm, đặc biệt là loại căn hộ trung cấp và cao cấp, gần như bằng không.
Tình hình quý 3 năm nay lại còn tồi tệ hơn cả hai quý trước đó. Những doanh nghiệp đã vượt qua được thời điểm ngày 30/6 từ động thái "hỗ trợ" của ngân hàng thương mại, những tưởng đã có thể "đẩy sóng" nhằm thoát hàng, nhưng nỗi ê ẩm là ngay cả một số doanh nghiệp đại gia như Hoàng Anh Gia Lai, Phát Đạt cũng không thể bán nổi vài phần trăm căn hộ đang tồn.
Lượng tồn kho hàng hóa vì thế cũng tăng cao chưa từng thấy. Nằm trong bối cảnh chung ứ đọng sản phẩm của nhiều lĩnh vực sản xuất, BĐS cũng có đến ít ra vài ba chục ngàn tỷ đồng "không đến tay người dân". Ngay cả Hoàng Anh Gia Lai cũng không tránh khỏi thân phậm hẩm hiu với giá trị tồn đọng sản phẩm lên đến 3.000 tỷ đồng.
Với những doanh nghiệp BĐS ít vốn và ít tiềm lực hơn, việc trả lãi vay cuối kỳ đã trở thành một "vấn nạn". Các chỉ số về rủi ro tài chính tăng dần và tăng cao, liên quan đến những khoản vay ngắn hạn. Nếu cả đến Vincom ở phía Bắc cũng phải tìm cách sang nhượng một tòa cao ốc của họ, thì có thể hiểu triển vọng kinh doanh BĐS của ông Đoàn Nguyên Đức ở phía Nam u ám đến thế nào.
Ngoại trừ cổ phiếu VIC và VPL - vốn cùng "họ", cổ phiếu HAG của Hoàng Anh Gia Lai cùng rất nhiều mã BĐS khác chỉ có giảm và lao dốc mà không nhìn thấy bất cứ ánh sáng le lói nào trong đường hầm chứng khoán.
"Điềm báo" sẽ vẫn bị bỏ rơi?
Mối quan hệ song hành giữa TTCK và thị trường BĐS đã biểu hiện khá rõ từ những năm 2006 - 2007 cho đến nay. Vào những giai đoạn chỉ số chứng khoán tăng mạnh như cuối 2006, đầu 2007, hoặc vào quý 2 - 3/2009, nhóm cổ phiếu BĐS luôn trở thành tiêu điểm săn lùng của giới đầu tư chứng khoán.
Cùng cộng hưởng, thị trường BĐS cũng tăng trưởng mạnh trong những khoảng thời gian trên.
Thậm chí, thị trường BĐS đã tạo nên độ trễ pha với TTCK. Vào năm 2007, sau khi TTCK lập đỉnh với chỉ số VNI đạt đến 1.170 điểm và đi dần vào suy giảm sau đó, giá nhà đất ở TP.HCM và một số khu vực khác vẫn tiếp tục tăng cho đến đầu năm 2008.
Dòng tiền tương hỗ giữa hai thị trường cũng đã được xác nhận là có thực. Vào năm 2009, chính dòng tiền nóng chốt lãi từ TTCK đã thúc đẩy cho sự phục hồi rất mạnh của thị trường BĐS Hà Nội. Tuy nhiên, 2011 lại là năm thoái trào mạnh của nhà đất khu vực Thủ đô. Từ cuối năm 2010, nhóm cổ phiếu BĐS đã có dấu hiệu phá những ngưỡng kỹ thuật quan trọng phía dưới. Hẳn đó là một "điềm báo" cho tình trạng kém khả quan của thị trường nhà đất.
Phản ảnh một cách trung thực với sự tệ hại của nhóm cổ phiếu BĐS, cả hai thị trường nhà đất ở Hà Nội và TP.HCM đều "trầm cảm" nặng về tính thanh khoản. Nhưng con bệnh nặng nhất vẫn là Hà Nội, khi mặt bằng giá đất nền và căn hộ tại đây lao dốc theo chu kỳ các quý 3 và quý 4 năm 2011.
Điềm báo ấy cũng có thể dắt dây sang năm 2012, thậm chí đến năm 2013. Mối tương quan giữa nhóm cổ phiếu BĐS với hiện trạng và triển vọng của các doanh nghiệp BĐS vẫn còn đó. Từ kinh nghiệm của quá khứ, điều có thể rút ra sơ bộ là chừng nào cổ phiếu BĐS vẫn chưa lấy lại được sức mạnh của chúng trên bảng điện chứng khoán, thị trường BĐS vẫn khó có khả năng nhìn thấy tương lai.
Tuy vậy, vẫn có hy vọng cho thị trường BĐS đổi chiều, khi mối quan hệ tương hỗ trên cũng đổi chiều theo. Sự đổi chiều này liên quan mật thiết đến khả năng thị trường nào sẽ có cơ hội khởi động trước, với thời gian được tính cho năm 2012.
Nếu lặp lại đúng tiền lệ của quá khứ với TTCK phục hồi trước, tùy vào mức độ phục hồi của chỉ số chứng khoán và giá cổ phiếu mà thị trường BĐS sẽ tăng trưởng giao dịch và giá. Nhưng ít nhất, giao dịch sẽ hình thành, sản phẩm sẽ bán được dù chỉ với mức giá khiêm tốn. Trong trường hợp này, nhóm cổ phiếu BĐS sẽ lại một lần nữa làm nên đình đám.
Nhưng không loại trừ khả năng thị trường BĐS có thể phục hồi một cách độc lập tương đối mà không phụ thuộc vào vận động của TTCK. Điều đó cũng có nghĩa là quy luật song ánh của dĩ vãng sẽ có thể được thay thế bằng tương quan "đường ai nấy đi", hay nói chính xác hơn là "thân ai nấy lo".
Khi đó, bất chấp việc thị trường BĐS có phục hồi được bao nhiêu chăng nữa, thân phận nhóm cổ phiếu BĐS trên sàn chứng khoán vẫn hoàn toàn mong manh. Nếu chỉ số chứng khoán duy trì được thế đi ngang, một số mã BĐS sẽ có cơ hội tăng trưởng. Nhưng nếu chứng khoán vẫn tiếp tục bị bỏ rơi, cổ phiếu BĐS sẽ tạo nên một khác biệt cơ bản với doanh nghiệp BĐS với thực chất nó chỉ là một thứ chất liệu giấy vụn chứ không được đo đếm có ý nghĩa hơn thông qua đơn vị tiền tệ.
 |
Số phận của "điềm báo"
Hoàn toàn không khác với thị trường chứng khoán (TTCK) Trung Quốc, tình cảnh nhóm cổ phiếu bất động sản (BĐS) trên TTCK Việt Nam đã đáng được gọi là một năm thất bại ngoài sức tưởng tượng.
Hệ quả từ câu chuyện sụt giảm doanh thu đến 50% của rất nhiều doanh nghiệp BĐS ở Thượng Hải, Thẩm Quyến, Phúc Kiến... đã khiến cho nhóm cổ phiếu BĐS của các doanh nghiệp BĐS niêm yết trên 13 sàn giao dịch của Trung Quốc trở thành đầu tàu lôi chỉ số chứng khoán Trung Quốc xuống khu vực thấp nhất trong năm nay, chỉ còn cách đáy khủng hoảng năm 2008 vài chục phần trăm.
Trong khi chỉ số tổng hợp Shanghai Composite của sàn chứng khoán Thượng Hải mất gần 40% trong năm, thì nhiều cổ phiếu BĐS đã lao dốc gấp rưỡi tỷ lệ sụt giảm chung. Trong khi đó, hy vọng về việc được chính phủ trung ương nới lỏng tín dụng BĐS vẫn còn là một khả năng xa vời.
Trong thực tế, bong bóng nhà đất Trung Quốc đã bắt đầu xì hơi mạnh tại ít nhất 50% trên tổng số 70 thành phố trọng điểm về thị trường BĐS của quốc gia này.
Với Việt Nam, hình ảnh còn tệ hơn Trung Quốc. 2011 là một năm thê thảm cho hầu hết các doanh nghiệp BĐS, đến mức cuối năm nhiều doanh nghiệp đã không biết tìm đâu ra kinh phí để lo thưởng Tết.
Theo những thông tin được công bố gần nhất thì vào thời điểm cuối năm 2011, chỉ có 3 trên tổng số 64 mã cổ phiếu BĐS niêm yết trên hai sàn HOSE và HNX đạt được mức tăng giá: VPL tăng 84,8%; ASM tăng 14% và VIC tăng 4,2%. Những cổ phiếu BĐS còn lại đều giảm từ 60-80%.
Tỷ lệ đại hạ giá của tuyệt đại đa số cổ phiếu BĐS cho thấy điều gì?
Mặc dù vẫn có một số doanh nghiệp BĐS báo lãi về cuối năm, nhưng trong thực tế ngay cả số lãi này cũng rất mong manh.
Từ giữa năm 2011, sau thời hạn mà các ngân hàng thương mại phải kéo giảm tỷ lệ dư nợ phi sản xuất về mức 22% theo chỉ đạo của Ngân hàng nhà nước, tình thế đã trở nên khốn khó đối với phần lớn doanh nghiệp BĐS. Trước dó, trong suốt quý 1 và 2/2011, hệ số tiêu thụ sản phẩm, đặc biệt là loại căn hộ trung cấp và cao cấp, gần như bằng không.
Tình hình quý 3 năm nay lại còn tồi tệ hơn cả hai quý trước đó. Những doanh nghiệp đã vượt qua được thời điểm ngày 30/6 từ động thái "hỗ trợ" của ngân hàng thương mại, những tưởng đã có thể "đẩy sóng" nhằm thoát hàng, nhưng nỗi ê ẩm là ngay cả một số doanh nghiệp đại gia như Hoàng Anh Gia Lai, Phát Đạt cũng không thể bán nổi vài phần trăm căn hộ đang tồn.
Lượng tồn kho hàng hóa vì thế cũng tăng cao chưa từng thấy. Nằm trong bối cảnh chung ứ đọng sản phẩm của nhiều lĩnh vực sản xuất, BĐS cũng có đến ít ra vài ba chục ngàn tỷ đồng "không đến tay người dân". Ngay cả Hoàng Anh Gia Lai cũng không tránh khỏi thân phậm hẩm hiu với giá trị tồn đọng sản phẩm lên đến 3.000 tỷ đồng.
Với những doanh nghiệp BĐS ít vốn và ít tiềm lực hơn, việc trả lãi vay cuối kỳ đã trở thành một "vấn nạn". Các chỉ số về rủi ro tài chính tăng dần và tăng cao, liên quan đến những khoản vay ngắn hạn. Nếu cả đến Vincom ở phía Bắc cũng phải tìm cách sang nhượng một tòa cao ốc của họ, thì có thể hiểu triển vọng kinh doanh BĐS của ông Đoàn Nguyên Đức ở phía Nam u ám đến thế nào.
Ngoại trừ cổ phiếu VIC và VPL - vốn cùng "họ", cổ phiếu HAG của Hoàng Anh Gia Lai cùng rất nhiều mã BĐS khác chỉ có giảm và lao dốc mà không nhìn thấy bất cứ ánh sáng le lói nào trong đường hầm chứng khoán.
"Điềm báo" sẽ vẫn bị bỏ rơi?
Mối quan hệ song hành giữa TTCK và thị trường BĐS đã biểu hiện khá rõ từ những năm 2006 - 2007 cho đến nay. Vào những giai đoạn chỉ số chứng khoán tăng mạnh như cuối 2006, đầu 2007, hoặc vào quý 2 - 3/2009, nhóm cổ phiếu BĐS luôn trở thành tiêu điểm săn lùng của giới đầu tư chứng khoán.
Cùng cộng hưởng, thị trường BĐS cũng tăng trưởng mạnh trong những khoảng thời gian trên.
Thậm chí, thị trường BĐS đã tạo nên độ trễ pha với TTCK. Vào năm 2007, sau khi TTCK lập đỉnh với chỉ số VNI đạt đến 1.170 điểm và đi dần vào suy giảm sau đó, giá nhà đất ở TP.HCM và một số khu vực khác vẫn tiếp tục tăng cho đến đầu năm 2008.
Dòng tiền tương hỗ giữa hai thị trường cũng đã được xác nhận là có thực. Vào năm 2009, chính dòng tiền nóng chốt lãi từ TTCK đã thúc đẩy cho sự phục hồi rất mạnh của thị trường BĐS Hà Nội. Tuy nhiên, 2011 lại là năm thoái trào mạnh của nhà đất khu vực Thủ đô. Từ cuối năm 2010, nhóm cổ phiếu BĐS đã có dấu hiệu phá những ngưỡng kỹ thuật quan trọng phía dưới. Hẳn đó là một "điềm báo" cho tình trạng kém khả quan của thị trường nhà đất.
Phản ảnh một cách trung thực với sự tệ hại của nhóm cổ phiếu BĐS, cả hai thị trường nhà đất ở Hà Nội và TP.HCM đều "trầm cảm" nặng về tính thanh khoản. Nhưng con bệnh nặng nhất vẫn là Hà Nội, khi mặt bằng giá đất nền và căn hộ tại đây lao dốc theo chu kỳ các quý 3 và quý 4 năm 2011.
Điềm báo ấy cũng có thể dắt dây sang năm 2012, thậm chí đến năm 2013. Mối tương quan giữa nhóm cổ phiếu BĐS với hiện trạng và triển vọng của các doanh nghiệp BĐS vẫn còn đó. Từ kinh nghiệm của quá khứ, điều có thể rút ra sơ bộ là chừng nào cổ phiếu BĐS vẫn chưa lấy lại được sức mạnh của chúng trên bảng điện chứng khoán, thị trường BĐS vẫn khó có khả năng nhìn thấy tương lai.
Tuy vậy, vẫn có hy vọng cho thị trường BĐS đổi chiều, khi mối quan hệ tương hỗ trên cũng đổi chiều theo. Sự đổi chiều này liên quan mật thiết đến khả năng thị trường nào sẽ có cơ hội khởi động trước, với thời gian được tính cho năm 2012.
Nếu lặp lại đúng tiền lệ của quá khứ với TTCK phục hồi trước, tùy vào mức độ phục hồi của chỉ số chứng khoán và giá cổ phiếu mà thị trường BĐS sẽ tăng trưởng giao dịch và giá. Nhưng ít nhất, giao dịch sẽ hình thành, sản phẩm sẽ bán được dù chỉ với mức giá khiêm tốn. Trong trường hợp này, nhóm cổ phiếu BĐS sẽ lại một lần nữa làm nên đình đám.
Nhưng không loại trừ khả năng thị trường BĐS có thể phục hồi một cách độc lập tương đối mà không phụ thuộc vào vận động của TTCK. Điều đó cũng có nghĩa là quy luật song ánh của dĩ vãng sẽ có thể được thay thế bằng tương quan "đường ai nấy đi", hay nói chính xác hơn là "thân ai nấy lo".
Khi đó, bất chấp việc thị trường BĐS có phục hồi được bao nhiêu chăng nữa, thân phận nhóm cổ phiếu BĐS trên sàn chứng khoán vẫn hoàn toàn mong manh. Nếu chỉ số chứng khoán duy trì được thế đi ngang, một số mã BĐS sẽ có cơ hội tăng trưởng. Nhưng nếu chứng khoán vẫn tiếp tục bị bỏ rơi, cổ phiếu BĐS sẽ tạo nên một khác biệt cơ bản với doanh nghiệp BĐS với thực chất nó chỉ là một thứ chất liệu giấy vụn chứ không được đo đếm có ý nghĩa hơn thông qua đơn vị tiền tệ.
Theo VEF
