Phí chung cư: để không bị chủ đầu tư áp đặt
Theo ghi nhận của phóng viên, đề xuất của sở Xây dựng nhận được nhiều ý kiến đồng tình ủng hộ từ phía các chủ đầu tư, tuy nhiên về phía người dân – những người ở chung cư thì còn nhiều băn khoăn. Họ lo ngại, nếu Nhà nước không can thiệp thì chủ đầu tư sẽ “lộng quyền” trong việc áp giá dịch vụ.
 Cư dân sống tại chung cư Copac (quận 4, TP.HCM) biểu tình phản đối chủ đầu tư ngày 9.10.2010. Ảnh: Bảo Chương |
Bên gật, bên lắc
Theo quan điểm của sở Xây dựng TP.HCM trong đề xuất nêu trên, giá dịch vụ nhà chung cư thuộc quan hệ dân sự, do bên cung cấp dịch vụ và bên sử dụng dịch vụ tự thoả thuận với nhau trên cơ sở hợp đồng dân sự, được điều tiết theo quy luật thị trường. Do vậy, nếu thành phố ban hành quyết định về giá dịch vụ nhà chung cư thì khi có tranh chấp về mức giá, thay vì phải giải quyết theo hợp đồng, các bên sẽ khiếu nại hoặc khiếu kiện quyết định công bố giá này. Đó là chưa kể, giá chung cư có thể biến động liên tục theo giá cả của hàng hoá thị trường, cơ quan nhà nước không thể điều chỉnh kịp theo biến động trên.
Tuy nhiên, khi phân tích về vấn đề này, ông Nguyễn Anh Thắng, một cư dân sinh sống tại chung cư Ehom, quận 9, cho rằng khó có thể có quan hệ dân sự bình đẳng giữa chủ đầu tư và các cư dân. Bởi lẽ, mức phí thường được các chủ đầu tư áp xuống bằng một vài thông báo, rất nhiều trường hợp tiếng nói phản đối của cư dân không “xi nhê” gì với chủ đầu tư. Họ cứ tự áp rồi tự thu, ai không đóng thì cắt dịch vụ. Đến khi dân phải dùng đến những biện pháp như “tố” lên báo chí, giăng biểu ngữ thì may ra họ mới nhún nhường để xem xét. Mặt khác, hiện nay tại hầu hết các chung cư từ cao cấp đến trung bình, các chủ đầu tư thường giữ thế “cầm dao đằng cán” bằng cách tách các hạng mục như hầm giữ xe, công viên ra riêng mà không tính vào giá thành căn hộ nên khi định giá phí chung cư họ luôn nắm thế chủ động. Do vậy, bằng cách này hay cách khác, người dân rất cần bàn tay của Nhà nước tham gia trong việc quản lý phí chung cư, nếu không người dân dễ bị thiệt.
Trong khi đó, nhiều giám đốc doanh nghiệp bất động sản đồng tình với đề xuất của sở Xây dựng. Theo ông Lê Chí Hiếu, tổng giám đốc công ty Phát triển nhà Thủ Đức, hiện nay có rất nhiều loại hình chung cư với chất lượng khác nhau, do đó không thể đưa ra một con số để áp dụng chung. Ông Hiếu cho rằng, không lo ngại việc chủ đầu tư sẽ ép giá phí cho cư dân, bởi theo quy định, chung cư phải thành lập ban quản trị gồm đại diện các hộ dân, chủ đầu tư chỉ là một thành viên trong ban. Ban quản trị sẽ quyết định các chi phí dịch vụ cho nhà chung cư.
Phải có ban quản trị mạnh và tốt
Trao đổi với phóng viên về mặt pháp lý, luật sư Trần Đức Phượng, công ty luật Hợp Việt cho rằng, việc ban hành trần giá dịch vụ nhà chung cư là cần thiết để bảo vệ quyền của người mua là hợp pháp. Việc sở Xây dựng đề xuất không quy định phí chung cư là chưa phân tích hết vấn đề và chưa nghe tiếng nói người mua căn hộ.
Bản chất mức phí quản lý vận hành nhà chung cư trong hợp đồng mua bán căn hộ là một quy định đã bị chủ đầu tư áp đặt ngay từ khi người mua căn hộ ký kết hợp đồng dù quy định này có thể bị tuyên vô hiệu theo quy định điều 407 bộ luật Dân sự năm 2005 quy định về hợp đồng theo mẫu.
Do vậy, trong giai đoạn chủ đầu tư còn quản lý nhà chung cư, tức giai đoạn chưa có ban quản trị, thì cần phải có mức giá trần dịch vụ nhà chung cư. Bởi hiện nay mức phí đó là ý chí đơn phương của chủ đầu tư áp đặt thông qua hợp đồng mua bán căn hộ hoặc những thông báo đơn phương vì việc quản lý đó còn phục vụ nhiều lợi ích riêng cho chủ đầu tư không thể nói ra. Chỉ khi nào thành lập được ban quản trị nhà chung cư (do hội nghị nhà chung cư bầu ra) thì mới không áp dụng mức trần giá dịch vụ nhà chung cư vì mức phí này do hội nghị nhà chung cư quyết định.
Vấn đề đặt ra là cần tuyên truyền, vận động người dân nhận thức đầy đủ quyền hạn của mình để tham gia hội nghị nhà chung cư để bầu ban quản trị, bày tỏ ý kiến của mình về quyền, nghĩa vụ, các mức phí... Phía chính quyền cần hỗ trợ, giám sát để Hội nghị nhà chung cư tiến hành hợp pháp, khách quan, không có gian lận và bảo vệ bên yếu thế là những cư dân sinh sống tại đây.
Ban quản trị chung cư là ai?
Theo luật Nhà ở năm 2005, nhà chung cư phải có ban quản trị. Ban quản trị là người đại diện để bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của các chủ sở hữu và những người sử dụng nhà chung cư. Trong thời hạn không quá 12 tháng, kể từ ngày nhà chung cư được đưa vào khai thác, sử dụng, chủ đầu tư có trách nhiệm chủ trì tổ chức hội nghị các chủ sở hữu và người sử dụng nhà chung cư để bầu ban quản trị. Ban quản trị nhà chung cư gồm đại diện các chủ sở hữu, người sử dụng nhà chung cư đó. Số lượng thành viên ban quản trị do hội nghị nhà chung cư quyết định.
Phải học nghề quản lý chung cư
Theo điều 23 thông tư 16 năm 2010 của bộ Xây dựng, các đối tượng sau đây đang làm việc trong doanh nghiệp tham gia hoạt động quản lý vận hành nhà chung cư phải tham dự khoá đào tạo: các thành viên ban giám đốc doanh nghiệp, tổ trưởng các tổ: kỹ thuật, an ninh, bảo vệ, an toàn phòng cháy chữa cháy, vệ sinh môi trường và trưởng ca vận hành nhà chung cư. Chậm nhất đến ngày 1.7.2012, các đối tượng thuộc diện quy định tại khoản này phải học qua lớp đào tạo và có giấy chứng nhận đã hoàn thành khoá học về chuyên môn, nghiệp vụ quản lý vận hành nhà chung cư; nếu không thì các cá nhân và doanh nghiệp đó không được tham gia quản lý vận hành nhà chung cư.
Theo Sài Gòn Tiếp Thị
