Bất động sản “sang tay” nhà đầu tư ngoại
Bức tranh bất động sản (BĐS) những ngày đầu năm vẫn chưa thấy gam màu sáng. Dù đã có những ánh sáng le lói của chính sách nới lỏng tín dụng, nhưng xem ra cánh cửa còn quá hẹp. Đã có những dự án phải “bán tháo” và sẽ có những “tên tuổi” phải rời khỏi sân chơi. Nhưng nhiều nhà đầu tư ngoại lại nhìn nhận đây là những cơ hội hiếm có, và những “cuộc thế chân” đang âm thầm diễn ra, nhiều dự án đã được đổi chủ.
Khi dự án đổi chủ
Thị trường địa ốc Việt Nam vẫn chưa qua cơn bĩ cực và hầu hết các doanh nghiệp ở thời điểm này đều phải chịu lỗ hàng ngày, hàng giờ. Năm 2012 được nhiều chuyên gia nhận định sẽ vẫn còn khó khăn, bởi đến phân nửa sản phẩm trên thị trường hiện nay có mức giá 2-3 tỷ đồng, trong khi nhu cầu của người dân lại là những sản phẩm có giá 1-2 tỷ đồng.
Các doanh nghiệp BĐS vốn đã chịu tác động tiêu cực từ khủng hoảng kinh tế toàn cầu, lạm phát tăng cao, chi phí xây dựng biến động thì năm qua, với chính sách thắt chặt tín dụng, việc huy động vốn vào sản xuất kinh doanh càng khó khăn, nhà xây xong cũng không biết bán cho ai vì người dân cũng không vay được tiền để mua nhà.
Và trong cơn bĩ cực, nhiều doanh nghiệp đã tính đến chuyện bán, hoặc chuyển nhượng một phần, hoặc toàn bộ dự án cho các nhà đầu tư nước ngoài. Điển hình phải kể đến thương vụ của CapitaValue Homes (thuộc Tập đoàn CapitaLand) mua vào 65% cổ phần của Công ty Quốc Cường Sài Gòn (QCSG), với mức giá là 121,2 tỷ đồng. Ngoài ra, công ty này còn có trong tay nhiều dự án khác từ tay các nhà đầu tư Việt Nam.
Tập đoàn Tama Home (Nhật Bản) cũng chính thức tham gia hoạt động đầu tư BĐS ở Việt Nam thông qua việc mua lại 20% cổ phần của Công ty cổ phần Đầu tư và Phát triển nhà đất Cotec (Cotecland) - thành viên của Cotec Group. Indochina Capital, một trong những quỹ đầu tư BĐS hàng đầu tại Việt Nam với doanh thu khoảng 40 triệu USD trong năm 2011 cũng khẳng định sẽ tiếp tục triển khai thêm một số dự án tại Việt Nam trong năm 2012…
Giải thích cho điều này, Giám đốc điều hành Indochina Capital, ông Peter Ryder cho rằng, chính những khó khăn của các doanh nghiệp BĐS Việt Nam lại là cơ hội để họ tiếp tục phát triển hơn nữa. Bởi theo ông thì sức mua của thị trường vẫn khá cao, những dự án có vị trí tốt, giá tốt vẫn thu hút khách hàng. Nhiều nhà đầu tư ngoại cũng có cùng quan điểm tin tưởng rằng, sau thời kỳ trầm lắng, thị trường BĐS Việt Nam sẽ vực dậy và phát triển.
Bên cạnh lợi thế về vốn, các chuyên gia cũng cho rằng doanh nghiệp ngoại có ưu thế ở chiến lược dài hạn. Họ có các công cụ phân tích, tìm hiểu về nhu cầu, xu hướng… của người tiêu dùng trước khi thực hiện đầu tư giúp họ nâng cao năng lực cạnh tranh ở mỗi dự án, không đầu tư ồ ạt và dàn trải như doanh nghiệp Việt Nam.
Lối thoát hay nguy cơ?
Dù đối mặt với nhiều rào cản như khung pháp lý chưa chặt, tính minh bạch thị trường còn thấp, thủ tục cấp phép phức tạp… nhưng các thương vụ mua bán, sáp nhập, sang tên đổi chủ vẫn âm thầm diễn ra.
Theo ông Nguyễn Hữu Cường - Chủ tịch CLB Bất động sản Hà Nội, thì những thương vụ mua bán thể hiện ra bên ngoài chỉ là phần nổi của tảng băng chìm mà thôi. “Chúng ta phải đợi ít nhất đến giữa năm 2012, khi những tên tuổi mới thế vào những tên tuổi cũ, thì mới thấy nó nhiều như thế nào, và đại gia nào sẽ được thay thế bởi những công ty mua lại, dự án nào sẽ chính thức đổi chủ”.
Nhiều người cho rằng, trong lúc thị trường khó khăn, thì đây là một tín hiệu tốt để thanh lọc doanh nghiệp, dự án yếu kém, vực dậy thị trường. Tuy nhiên, cũng không ít chuyên gia lo lắng trước thực tế các dự án tốt sẽ bị nhà đầu tư ngoại chi phối. Nhiều dự án đã được bên bán đầu tư vào thời điểm giá đất được đẩy lên quá cao, trong khi bên mua lại trả giá thấp.
Nếu chúng ta không kiểm soát được các dự án này sẽ là một tổn thất rất lớn, không chỉ về vấn đề kinh tế, mà còn là vấn đề an ninh. “Nếu các DN trong nước không biết hợp sức nhau lại, thì rất có thể các dự án tốt sẽ bị chuyển cho nước ngoài. Điều này là không thể kiểm soát được, vì chúng ta đã ở vào thời kỳ hội nhập. Và chúng ta cứ tưởng tượng trong vài năm tới, tất cả những dự án ở những vị trí đẹp, ở cửa ngõ thành phố sẽ nằm trong tay các nhà đầu tư ngoại thì sẽ ra sao. Còn đứng về mặt cơ quan quản lý thì đây sẽ là điều đáng buồn, bởi tài sản của quốc gia sẽ bị thất thoát ra ngoài, thay vì đem đóng thuế nộp cho Nhà nước”, ông Nguyễn Hữu Cường nhấn mạnh.
Vì vậy, nếu cứ mạnh ai nấy làm, các doanh nghiệp sẽ rất khó để vượt qua cửa ải này. Khó khăn tất sẽ thanh lọc những DN yếu, nhưng liệu có tạo điều kiện để hình thành các tập đoàn BĐS nội địa đủ sức cạnh tranh với nước ngoài? Theo nhiều chuyên gia, thay vì bán rẻ dự án, các DN nội cần liên kết, hợp tác với nhau để bổ sung nguồn lực cho nhau cùng phát triển dự án
Khi dự án đổi chủ
Thị trường địa ốc Việt Nam vẫn chưa qua cơn bĩ cực và hầu hết các doanh nghiệp ở thời điểm này đều phải chịu lỗ hàng ngày, hàng giờ. Năm 2012 được nhiều chuyên gia nhận định sẽ vẫn còn khó khăn, bởi đến phân nửa sản phẩm trên thị trường hiện nay có mức giá 2-3 tỷ đồng, trong khi nhu cầu của người dân lại là những sản phẩm có giá 1-2 tỷ đồng.
Các doanh nghiệp BĐS vốn đã chịu tác động tiêu cực từ khủng hoảng kinh tế toàn cầu, lạm phát tăng cao, chi phí xây dựng biến động thì năm qua, với chính sách thắt chặt tín dụng, việc huy động vốn vào sản xuất kinh doanh càng khó khăn, nhà xây xong cũng không biết bán cho ai vì người dân cũng không vay được tiền để mua nhà.
Và trong cơn bĩ cực, nhiều doanh nghiệp đã tính đến chuyện bán, hoặc chuyển nhượng một phần, hoặc toàn bộ dự án cho các nhà đầu tư nước ngoài. Điển hình phải kể đến thương vụ của CapitaValue Homes (thuộc Tập đoàn CapitaLand) mua vào 65% cổ phần của Công ty Quốc Cường Sài Gòn (QCSG), với mức giá là 121,2 tỷ đồng. Ngoài ra, công ty này còn có trong tay nhiều dự án khác từ tay các nhà đầu tư Việt Nam.
Tập đoàn Tama Home (Nhật Bản) cũng chính thức tham gia hoạt động đầu tư BĐS ở Việt Nam thông qua việc mua lại 20% cổ phần của Công ty cổ phần Đầu tư và Phát triển nhà đất Cotec (Cotecland) - thành viên của Cotec Group. Indochina Capital, một trong những quỹ đầu tư BĐS hàng đầu tại Việt Nam với doanh thu khoảng 40 triệu USD trong năm 2011 cũng khẳng định sẽ tiếp tục triển khai thêm một số dự án tại Việt Nam trong năm 2012…
Giải thích cho điều này, Giám đốc điều hành Indochina Capital, ông Peter Ryder cho rằng, chính những khó khăn của các doanh nghiệp BĐS Việt Nam lại là cơ hội để họ tiếp tục phát triển hơn nữa. Bởi theo ông thì sức mua của thị trường vẫn khá cao, những dự án có vị trí tốt, giá tốt vẫn thu hút khách hàng. Nhiều nhà đầu tư ngoại cũng có cùng quan điểm tin tưởng rằng, sau thời kỳ trầm lắng, thị trường BĐS Việt Nam sẽ vực dậy và phát triển.
 Một số dự án chủ đầu tư phải chấp nhận bán cho doanh nghiệp nước ngoài. |
Bên cạnh lợi thế về vốn, các chuyên gia cũng cho rằng doanh nghiệp ngoại có ưu thế ở chiến lược dài hạn. Họ có các công cụ phân tích, tìm hiểu về nhu cầu, xu hướng… của người tiêu dùng trước khi thực hiện đầu tư giúp họ nâng cao năng lực cạnh tranh ở mỗi dự án, không đầu tư ồ ạt và dàn trải như doanh nghiệp Việt Nam.
Lối thoát hay nguy cơ?
Dù đối mặt với nhiều rào cản như khung pháp lý chưa chặt, tính minh bạch thị trường còn thấp, thủ tục cấp phép phức tạp… nhưng các thương vụ mua bán, sáp nhập, sang tên đổi chủ vẫn âm thầm diễn ra.
Theo ông Nguyễn Hữu Cường - Chủ tịch CLB Bất động sản Hà Nội, thì những thương vụ mua bán thể hiện ra bên ngoài chỉ là phần nổi của tảng băng chìm mà thôi. “Chúng ta phải đợi ít nhất đến giữa năm 2012, khi những tên tuổi mới thế vào những tên tuổi cũ, thì mới thấy nó nhiều như thế nào, và đại gia nào sẽ được thay thế bởi những công ty mua lại, dự án nào sẽ chính thức đổi chủ”.
Nhiều người cho rằng, trong lúc thị trường khó khăn, thì đây là một tín hiệu tốt để thanh lọc doanh nghiệp, dự án yếu kém, vực dậy thị trường. Tuy nhiên, cũng không ít chuyên gia lo lắng trước thực tế các dự án tốt sẽ bị nhà đầu tư ngoại chi phối. Nhiều dự án đã được bên bán đầu tư vào thời điểm giá đất được đẩy lên quá cao, trong khi bên mua lại trả giá thấp.
Nếu chúng ta không kiểm soát được các dự án này sẽ là một tổn thất rất lớn, không chỉ về vấn đề kinh tế, mà còn là vấn đề an ninh. “Nếu các DN trong nước không biết hợp sức nhau lại, thì rất có thể các dự án tốt sẽ bị chuyển cho nước ngoài. Điều này là không thể kiểm soát được, vì chúng ta đã ở vào thời kỳ hội nhập. Và chúng ta cứ tưởng tượng trong vài năm tới, tất cả những dự án ở những vị trí đẹp, ở cửa ngõ thành phố sẽ nằm trong tay các nhà đầu tư ngoại thì sẽ ra sao. Còn đứng về mặt cơ quan quản lý thì đây sẽ là điều đáng buồn, bởi tài sản của quốc gia sẽ bị thất thoát ra ngoài, thay vì đem đóng thuế nộp cho Nhà nước”, ông Nguyễn Hữu Cường nhấn mạnh.
Vì vậy, nếu cứ mạnh ai nấy làm, các doanh nghiệp sẽ rất khó để vượt qua cửa ải này. Khó khăn tất sẽ thanh lọc những DN yếu, nhưng liệu có tạo điều kiện để hình thành các tập đoàn BĐS nội địa đủ sức cạnh tranh với nước ngoài? Theo nhiều chuyên gia, thay vì bán rẻ dự án, các DN nội cần liên kết, hợp tác với nhau để bổ sung nguồn lực cho nhau cùng phát triển dự án
Theo Công An Nhân Dân
