Việc nâng cao thu nhập người dân và hạ giá thành nhà ở là 2 vấn đề quá khó hiện nay.
Đây là ý kiến của Thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Trần Nam xung quanh vẫn đề nhà thu nhập thấp.
Làm bất động sản theo phong trào
- Những gì đang diễn ra trên thị trường bất động sản (BĐS) phân khúc cao cấp khiến chúng tôi nhớ đến sự cảnh báo của ông. Một lần nữa ông có thể nhắc lại không, thưa thứ trưởng?
Cách đây 2 năm, tôi đã cảnh báo nhiều lần khi thấy các doanh nghiệp (DN) lao vào phân khúc này, bất kể dự án ở vị trí xa hay gần, tốt hay xấu. Hàng loạt căn hộ quy mô lớn từ 120 - 200m2 được xây dựng ồ ạt, giá trung bình 40 triệu đồng/m2, thậm chí 100 triệu đồng/m2 ở nội đô như dự án tòa nhà Pacific. Trong khi đó, người giàu chỉ là thiểu số, dù mua để ở, cho thuê thì cũng hạn chế mức độ nào đó thôi. Quả nhiên, bây giờ bão hòa, cung đã vượt cầu. Qua đó cũng cho thấy, tính chuyên nghiệp của DN là câu chuyện cần phải bàn.
- Lúc thành lập doanh nghiệp BĐS, hình như chỉ cần có đủ vốn điều lệ là được tham gia vào thị trường này?
Anh chỉ cần có 6 tỷ đồng vốn điều lệ là được tham gia. Vì vậy, nên có rất nhiều DN trong lĩnh vực này và có nhiều DN thiếu chuyên nghiệp: không có định hướng chiến lược, năng lực tài chính hạn chế, khảo sát, dự báo thị trường yếu kém, đầu tư không theo nhu cầu thực của thị trường. Bản thân nhiều DN cũng có xu hướng đầu tư theo phong trào, bị tác động bởi tâm lý đám đông.
Tôi thì nghĩ họ thật tài tình khi nhìn những biệt thự, căn hộ đang bỏ trống tại các khu đô thị hiện nay. DN bán xong là xong việc, còn lại thì MAKENO (mặc kệ nó)...
Biệt thự bỏ trống là một vấn đề. Phần lớn nhà liền đất đều có chủ, nhưng người ta mua xong không ở được do hạ tầng, đường sá yếu kém, không kết nối được với các dịch vụ như bệnh viện, trường học, ngân hàng... Thực tế, chúng ta chưa thấy chủ đầu tư nào bị xử lý. Cho nên họ cứ xây nhà bán thu tiền trước còn hậu quả về hạ tầng người mua phải gánh chịu.
Rõ ràng, chúng ta cần có chế tài ràng buộc trách nhiệm của chủ đầu tư dự án, địa phương cũng phải kiểm tra quyết liệt, bắt buộc chủ đầu tư thực hiện hoặc có cơ chế giao cho chủ đầu tư khác xây dựng hạ tầng. Thông thường, việc đầu tư hạ tầng (bệnh viện, trường học...) phải để cho chính quyền thực hiện. Nhưng khu đô thị làm xong chẳng ai lo việc đó. Cho nên người mua nhà bỏ trống.
- Hiện nay, giá nhà quá cao so với giá thành có phải do quá nhiều khâu trung gian, do đầu cơ?
Ranh giới giữa đầu cơ và đầu tư rất khó xác định. Nếu cung cầu mất cân đối sẽ có đầu cơ, nhưng nếu coi mua hàng hóa đợi giá cao lên bán thì cũng không phải. Đầu cơ là găm giữ hàng không bán, hoặc bán nhỏ giọt. Thị trường BĐS của ta đang bán công khai trên sàn. Thực ra đầu cơ BĐS cũng có, nhưng không phải cơ bản, mà tình trạng giá cao hiện nay là do anh đầu tư vào phân khúc cao cấp, phân khúc giá trung bình và thấp bị thiếu, mất cân đối.
Đô thị phải có 80% là chung cư
- Đô thị ở các nước tỷ lệ chung cư rất cao, ít nhà liền đất. Nhưng chúng ta thì ngược lại, dù nhu cầu về căn hộ đang bức xúc?
Mật độ dân số nước ta cao gấp 10 lần bình quân thế giới, gấp đôi Trung Quốc nhưng lại quá phát triển nhà liền đất. Thậm chí ở giữa Thủ đô, những nơi đất đai hiếm hoi vẫn lại cho xây nhiều biệt thự, nhà liền đất là không hợp lý. Vì vậy, cùng với Luật Nhà ở đã quy định, sắp tới Bộ sẽ có dự thảo Nghị định điều chỉnh, quy định cứng tỷ lệ nhà ở chung cư tại các thành phố.
Hiện nay, tỷ lệ chung cư bình quân cả nước mới chỉ đạt có 6%, Hà Nội là 16% còn TPHCM thấp hơn. Ai cũng ở nhà liền đất thì lấy đâu ra đất, cho nên giá nhà ở ta đắt hàng đầu thế giới. Định hướng năm 2020 tầm nhìn 2030 chúng ta sẽ đẩy mạnh phát triển chung cư cao tầng, hạn chế tối đa biệt thự, nhà liền kề.
- Tỷ lệ căn hộ chung cư theo định hướng mà Bộ Xây dựng dự kiến sẽ là bao nhiêu?
Trên cơ sở tính toán nhu cầu nhà ở trong thời gian sắp tới, Bộ dự kiến quy định tỷ lệ căn hộ chung cư ở Hà Nội, TPHCM chiếm khoảng 80%, đối với tất cả các dự án. Bộ Xây dựng đang khẩn trương dự kiến và xây dựng các quy định về vấn đề này. Đó là quy định bắt buộc đối với các dự án mới, nhằm xây dựng hạ tầng tốt hơn.
Hiện tỷ lệ này tại các KĐT mới còn thấp. Đáng lẽ, khu này xây 3 nhà 5 tầng thì thay bằng nhà 15 tầng, hai bãi đất kia có thể sử dụng làm bãi xe, cây xanh, diện tích nhà chiếm đất sẽ ít đi. Một nếp sống văn minh, hiện đại đang hình thành tại các khu đô thị, vận hành theo cơ chế mới, có ban quản lý, mọi người dân cũng có ý thức hơn. Đó là cái phải có ở một đô thị.
Đừng đòi rẻ, mà anh phải giàu lên chứ
- Nhân đây xin được hỏi ông về việc giá nhà giá rẻ còn cao với đại bộ phận người dân?
Nhà ở thu nhập thấp (TNT) là nhà kinh doanh, theo cơ chế thị trường, nhưng được Nhà nước hỗ trợ. Các dự án vừa qua không triển khai bằng ngân sách, DN tự đi vay tiền, tự đền bù GPMB, Nhà nước chỉ ưu tiên cơ chế (không thu tiền đất) để làm giảm giá, kiểm soát lợi nhuận của DN. Hạ tầng chiếu sáng, công viên, bãi xe... cũng do DN làm.
Mặc dù có ưu đãi vay vốn, nhưng phần lớn DN vẫn phải vay thương mại để làm với lãi suất cao (nhưng lãi suất Nhà nước quy định cho DN lại khống chế 10%). Cần nhìn nhận đây là loại nhà rẻ hơn nhà thương mại chứ không nhằm mục đích bằng tiền lương mua được. Nhưng do ưu đãi của Nhà nước và khống chế lợi nhuận, giá nhà TNT chỉ bằng 1/2 giá thị trường. Giá như thế là quá tốt, cho nên nhà ra đến đâu mua hết đến đấy, không đủ để bán.
Còn giá nhà so với thu nhập lại là một chuyện: Anh thu nhập không đủ mua nhà thì không phải tìm cách dìm giá nhà xuống, mà phải từng bước tăng thu nhập lên. Làm sao phát triển kinh tế, tăng thu nhập của người dân đáp ứng thị trường. Chẳng lẽ chúng ta đòi ô tô, ti vi phải rẻ, làm sao mà rẻ được, mà anh phải giàu lên chứ.
Xin cảm ơn thứ trưởng!
Theo Bee
