Rắc rối việc thẩm định giá đất vượt hạn mức - Tin thị trường - Bài viết

Tại cuộc họp mới đây, TP.HCM đã đề xuất thu tiền sử dụng đất (SDĐ) đối với phần vượt hạn mức đất ở của hộ gia đình, cá nhân theo hướng sát giá thị trường thay vì áp dụng thống nhất hệ số điều chỉnh gấp hai lần bảng giá đất như dự thảo đưa ra.
 

Cụ thể: Hệ số hai lần chỉ được tính trong trường hợp công nhận quyền SDĐ và áp dụng cho phần diện tích vượt hạn mức đất ở nhưng chỉ tối đa bằng 50% hạn mức đất ở. Phần diện tích vượt hạn mức còn lại (nếu có) và trường hợp chuyển mục đích SDĐ sẽ nộp theo giá thị trường...

Vì sao không chấp nhận hệ số?

Được biết, tại cuộc họp trên, lãnh đạo UBND TP đã đặt một số câu hỏi với cơ quan trình dự thảo, trong đó xoáy vào vấn đề vì sao chọn con số hai lần mà không phải là ba hay là một. Tuy nhiên, câu hỏi này chưa được giải đáp thuyết phục tại cuộc họp lẫn tờ trình, đặc biệt là cơ sở pháp lý của hệ số “hai lần”.

Thông tư 93/2011 cho phép TP được ban hành hệ số điều chỉnh giá đất (hệ số k, tức tỉ lệ giữa giá thị trường và giá quy định). Tuy nhiên, điều kiện kèm theo là hệ số này phải sát giá thị trường như yêu cầu của NĐ 69/2009. Hệ số hai lần không chứng minh được là đã sát giá thị trường, nếu không nói là không sát.

Do những vướng mắc đó, TP đã không thông qua dự thảo với đề xuất lấy hệ số hai lần mà yêu cầu một cách tính mới như đã nêu.

Sợ thu không đủ bù chi

Theo quy định, phần đất vượt hạn mức phải nộp tiền SDĐ theo giá thị trường. Tuy nhiên, TP đề xuất phương án một phần vượt hạn mức được nộp tiền bằng hai lần bảng giá đất, phần còn lại mới nộp theo giá thị trường.

Lý do của đề xuất này được cho rằng để tạo điều kiện và tháo gỡ được cho nhiều trường hợp hộ gia đình, cá nhân đang bị ách tắc khi đất của họ chỉ vượt hạn mức đất ở vài chục m2. Nếu vượt hơn mức này thì phải chấp nhận nộp theo giá thị trường. Trường hợp chuyển mục đích SDĐ thì phải nộp toàn bộ phần vượt hạn mức theo giá thị trường.

Tuy nhiên, câu hỏi lớn đặt ra là làm thế nào để xác định giá đất thị trường. Để giải quyết vấn đề này, TP đề xuất quận, huyện sẽ thuê đơn vị tư vấn xác định giá đất thị trường cho toàn địa bàn, giá này áp dụng ổn định trong vòng sáu tháng.

“Nếu yêu cầu thì quận, huyện cũng làm được thôi” - ông Nguyễn Văn Trường, Phó Chủ tịch UBND huyện Nhà Bè, cho hay. Tuy nhiên, theo ông Trường, điều này sẽ rất tốn kém. “Một dự án mà quận thuê đơn vị thẩm định giá đã mất chi phí mấy chục triệu đồng. Nếu nhân lên cho toàn TP thì con số này sẽ rất lớn” - ông nhận xét.

Đồng tình, phó chủ tịch UBND của một quận khác cũng e ngại: “Có những nơi tiền SDĐ sẽ không đủ bù chi phí bỏ ra để làm bảng giá đất theo giá thị trường. Chưa kể nếu buộc người dân phải nộp tiền SDĐ theo giá quá cao thì có thể người dân không chuyển mục đích, không xin công nhận nữa thì còn kẹt hơn”.

Quá tốn kém, lãng phí

Một cán bộ trong ngành thuế cũng cho rằng các quận, huyện có thể xây dựng được bảng giá đất theo giá thị trường, bởi bảng giá đất do TP ban hành hằng năm cũng đã dựa vào giá thị trường (nhưng quy định ở mức thấp hơn). Tuy nhiên, cán bộ này cũng băn khoăn vì không biết sẽ lấy kinh phí đâu ra để thuê tư vấn thẩm định.

Luật sư Trần Thái Bình, Công ty luật LCT, phân tích: Nếu đề xuất nêu trên được chấp nhận thì một năm TP phải tốn kinh phí ba lần cho hai bảng giá đất: Một bảng giá đất do TP ban hành vào đầu năm (được cho là thấp hơn giá thị trường) và một bảng giá đất theo giá thị trường (cứ sáu tháng phải làm lại một lần). “Quá tốn kém và vô lý. Chưa kể nếu ổn định trong vòng sáu tháng thì thật ra cũng đâu có sát giá thị trường?” - ông nhận xét.

Theo ông Bình, TP chỉ nên làm một bảng giá đất duy nhất để áp dụng chung như một số tỉnh, thành đang thực hiện. “Bảng giá này dĩ nhiên chỉ mang tính tương đối, bởi đâu có giá nào gọi là giá thị trường nhưng ít ra cũng khả thi hơn” - ông đề nghị.

Đừng quá chi li

Có lẽ cho đến giờ ít người còn bàn cãi về quy định thu tiền SDĐ vượt hạn mức theo giá thị trường. Bởi như nguyên Thứ trưởng Bộ TN&MT Đặng Hùng Võ phân tích: “Ưu đãi phải đúng đối tượng. Đối với phần trong hạn mức đất ở, tức là đã đủ để tạo chỗ ở ổn định cho một hộ gia đình, cá nhân thì tiền SDĐ nộp ít, thậm chí khuyến khích nên miễn. Nhưng phần vượt hạn mức, tức quá nhu cầu về chỗ ở thì phải công bằng và sòng phẳng nộp theo giá thị trường”.

Thế nhưng thế nào là giá đất thị trường lại là một vấn đề không dễ trả lời mà bằng chứng là hai năm qua TP.HCM (và không ít tỉnh, thành khác) vẫn giậm chân tại chỗ. Vì thế, vấn đề đặt ra ở đây là cần nhanh chóng tìm một mức giá tương đối tiệm cận giá thị trường bằng phương pháp tính đơn giản dễ áp dụng để người dân có thể chấp nhận được, đồng thời cũng thuận lợi cho cơ quan nhà nước trong quản lý, điều hành.

Còn nếu cứ áp đặt phải xác định bằng được bảng giá đất thị trường rồi yêu cầu thuê thẩm định giá một cách chi li thì sẽ dẫn đến tốn kém cả về thời gian và tiền bạc, tạo sự phức tạp, rối rắm trong áp dụng, thậm chí là bất khả thi và hậu quả là nhiều hồ sơ nhà đất sẽ tiếp tục phải chờ đợi không biết đến khi nào.