Thị trường BĐS Hải Phòng : Giải pháp... giảm sâu
Với hơn 200 dự án nhà ở, khu công nghiệp, văn phòng và khách sạn, hoạt động đầu tư bất động sản (BĐS) trong thời gian qua, đã tạo việc làm cho hàng vạn lao động Hải Phòng. Tuy nhiên, trong bối cảnh thị trường “bất động” như hiện nay, rủi ro thị trường BĐS đang “di căn” sang nhiều ngành SXKD khác ở TP.
Theo ông Trần Văn Thắng, Phó Chủ tịch thường trực Hiệp hội BĐS Hải Phòng: So với các đô thị lớn khác, giá BĐS Hải Phòng trong thời gian qua có mức sụt giảm ít nhất, chỉ từ 10-25%, tính thanh khoản lại mất đến 95%, chỉ còn 5% so với cùng kỳ năm trước.
Từ trầm lắng đến... bất động
Ông Thắng cũng cho biết, hiện nay, trên địa bàn thành phố có khoảng hai chục dự án FDI lớn đầu tư vào lĩnh vực BĐS với số vốn đầu tư gần 2 tỷ USD. Trong đó, nhiều dự án với diện tích đất lớn bị kéo dài. Thậm chí, có dự án khởi công rồi cũng... rơi vào tình trạng bất động.
Điển hình như dự án khu đô thị “Our city” của Cty TNHH Hiệp Phong nằm trên đường Phạm Văn Đồng, một tuyến đường đẹp và nhiều tiềm năng du lịch của thành phố. Dự án có diện tích 43,46 ha; vốn đầu tư giai đoạn 1 là 85 triệu USD. Thời gian đầu mới được cấp giấy chứng nhận đầu tư, nhà đầu tư ráo riết hối thúc thành phố GPMB nhanh để thi công dự án. Các cấp, ngành, địa phương thành phố vào cuộc, liên tục đôn đốc, vận động nhân dân bàn giao đất để có mặt bằng cho nhà đầu tư. Tháng 5/2008, dự án chính thức được khởi công. Nhà đầu tư cam kết đến hết năm 2009 sẽ hoàn thành giai đoạn 1 bao gồm 80.000 m2 sàn xây dựng, trong đó có 10.000 m2 căn hộ cao cấp, còn lại là các trung tâm thương mại, câu lạc bộ đa năng, biệt thự... đến năm 2013 sẽ hoàn thành toàn bộ dự án. Với các tiêu chí về khu đô thị do nhà đầu tư đưa ra, người dân thành phố, các quận Đồ Sơn, Dương Kinh hy vọng một khu đô thị đẹp, hiện đại ngang với Thẩm Quyến, Hồng Kông sẽ mọc lên tại đây, nhưng sau khi khởi công, cho đến nay dự án vẫn... im lìm...
Cùng nằm trên tuyến đường Phạm Văn Đồng, dự án Trung tâm thương mại của Cty TNHH Đông Thăng, vốn đầu tư 26 triệu USD, được cấp giấy chứng nhận đầu tư tháng 8/2008 cũng trong tình trạng tương tự. Dự án bao gồm 5 khu thương mại: khu bán vật liệu xây dựng; khu thiết bị nội thất; khu thiết bị văn phòng; khu máy móc, thiết bị và khu bán hàng tiêu dùng như quần áo thời trang và các hàng hóa khác... Dự kiến, trung tâm khởi công xây dựng trong quý 4/2008 và đi vào hoạt động năm 2010. Song, sau khi nhận được giấy chứng nhận đầu tư, dự án “bất động” luôn cho đến nay.
Một số dự án khác có triển khai nhưng với tốc độ... rùa bò như Khu chung cư cao cấp Cozy Vyll của Cty TNHH GNS Vina, diện tích 22.436,3 m2 đất, thuộc phường Sở Dầu. Dự án được cấp giấy chứng nhận đầu tư lần đầu năm 2006. Theo quy mô dự án, chủ đầu tư sẽ xây dựng một số tòa nhà văn phòng cho thuê 25 - 30 tầng, tòa nhà văn phòng đa năng và nhà chung cư nhiều tầng để bán, cho thuê. Dự án này nằm ngay khu trung tâm thành phố, khu đất có giá trị “vàng”. Song 5 năm trôi qua, dự án vẫn trong giai đoạn xây dựng, chưa đưa vào khai thác...
Giảm chưa đủ độ
Theo các chuyên gia, bản chất giá đất của Hải Phòng chưa xuống đến mức giá thật, chính vì vậy, sẽ không có nhà đầu tư để tạo lập thị trường. Tình trạng này sẽ khiến cho tốc độ phát triển và chỉnh trang đô thị chậm lại. Kéo theo các ngành sản xuất vật liệu và xây lắp sẽ bị ảnh hưởng nghiêm trọng, buộc phải thu hẹp sản xuất. Điều này dẫn đến giảm biên, tỷ lệ công nhân thất nghiệp cao, ảnh hưởng đến an sinh xã hội... Mặt khác, việc thị trường “đóng băng” sẽ ảnh huởng đến kế hoạch thu ngân sách, từ chuyển quyền sử dụng đất đến VAT, thuế thu nhập DN của khối vật liệu và xây dựng...
Trước tình trạng này, các chuyên gia cho rằng, giá BĐS Hải Phòng, đặc biệt là giá đất cần giảm sâu hơn nữa thì cơ hội phục hồi mới rút ngắn lại.
Ông Thắng tính toán, nếu thị trường BĐS đóng băng trong vòng 4 - 5 năm, thì dù giữ được giá, không sử dụng vốn vay, tỷ lệ lạm phát cao cũng làm cho tài sản đó mất bình quân 20%/ năm. Chính vì vậy, nhìn nhận một cách tích cực đối với các chính sách của Chính phủ, đây là một thời điểm tác động tích cực đến sự phát triển đô thị Hải Phòng. Do đó, chính quyền TP Hải Phòng cần phải có biện pháp cho giá đất trở về đúng giá trị đích thực của nó.
Ông Thắng lý giải, việc hạ giá đất sẽ giúp bình ổn được giá đất đai, sử dụng đất đai đúng mục đích và hiệu quả, chống được đầu cơ, tránh tình trạng để đất hoang hoá. Người có thu nhập trung bình sẽ có điều kiện tiếp cận với nhà ở và đất ở, thu hút các nhà đầu tư, nguồn nhân lực có chất lượng cao. Khi có các nhà đầu tư mới, các DN xây dựng và sản xuất vật liệu xây dựng sẽ ổn định và phát triển, tạo nhiều việc làm cho người lao động.
Mặt khác, khi giá đất rẻ thì việc đền bù để chỉnh trang, phát triển đô thị sẽ đỡ tốn kém. Giá đất trở về với giá trị đích thực, giá thuê đất của DN sẽ thấp, đồng nghĩa với việc giá thành sản phẩm đủ sức cạnh tranh trên thị trường trong và ngoài nước. Như vậy, bình ổn giá đất giúp tăng thu ngân sách thành phố Hải Phòng. Đặc biệt, khi thị trường không còn đóng băng, sôi động trở lại, tính thanh khoản sẽ được tăng cao, đội ngũ tư vấn, môi giới và định giá có cơ hội phát triển, tạo tiền đề cho một thị trường BĐS Hải Phòng minh bạch hơn. Đó chính là lời giải cho bài toán khó về thị trường BĐS Hải Phòng hiện nay.
 5 năm trôi qua, dự án này vẫn đang giai đoạn... xây dựng |
Theo ông Trần Văn Thắng, Phó Chủ tịch thường trực Hiệp hội BĐS Hải Phòng: So với các đô thị lớn khác, giá BĐS Hải Phòng trong thời gian qua có mức sụt giảm ít nhất, chỉ từ 10-25%, tính thanh khoản lại mất đến 95%, chỉ còn 5% so với cùng kỳ năm trước.
Từ trầm lắng đến... bất động
Ông Thắng cũng cho biết, hiện nay, trên địa bàn thành phố có khoảng hai chục dự án FDI lớn đầu tư vào lĩnh vực BĐS với số vốn đầu tư gần 2 tỷ USD. Trong đó, nhiều dự án với diện tích đất lớn bị kéo dài. Thậm chí, có dự án khởi công rồi cũng... rơi vào tình trạng bất động.
Điển hình như dự án khu đô thị “Our city” của Cty TNHH Hiệp Phong nằm trên đường Phạm Văn Đồng, một tuyến đường đẹp và nhiều tiềm năng du lịch của thành phố. Dự án có diện tích 43,46 ha; vốn đầu tư giai đoạn 1 là 85 triệu USD. Thời gian đầu mới được cấp giấy chứng nhận đầu tư, nhà đầu tư ráo riết hối thúc thành phố GPMB nhanh để thi công dự án. Các cấp, ngành, địa phương thành phố vào cuộc, liên tục đôn đốc, vận động nhân dân bàn giao đất để có mặt bằng cho nhà đầu tư. Tháng 5/2008, dự án chính thức được khởi công. Nhà đầu tư cam kết đến hết năm 2009 sẽ hoàn thành giai đoạn 1 bao gồm 80.000 m2 sàn xây dựng, trong đó có 10.000 m2 căn hộ cao cấp, còn lại là các trung tâm thương mại, câu lạc bộ đa năng, biệt thự... đến năm 2013 sẽ hoàn thành toàn bộ dự án. Với các tiêu chí về khu đô thị do nhà đầu tư đưa ra, người dân thành phố, các quận Đồ Sơn, Dương Kinh hy vọng một khu đô thị đẹp, hiện đại ngang với Thẩm Quyến, Hồng Kông sẽ mọc lên tại đây, nhưng sau khi khởi công, cho đến nay dự án vẫn... im lìm...
Cùng nằm trên tuyến đường Phạm Văn Đồng, dự án Trung tâm thương mại của Cty TNHH Đông Thăng, vốn đầu tư 26 triệu USD, được cấp giấy chứng nhận đầu tư tháng 8/2008 cũng trong tình trạng tương tự. Dự án bao gồm 5 khu thương mại: khu bán vật liệu xây dựng; khu thiết bị nội thất; khu thiết bị văn phòng; khu máy móc, thiết bị và khu bán hàng tiêu dùng như quần áo thời trang và các hàng hóa khác... Dự kiến, trung tâm khởi công xây dựng trong quý 4/2008 và đi vào hoạt động năm 2010. Song, sau khi nhận được giấy chứng nhận đầu tư, dự án “bất động” luôn cho đến nay.
Một số dự án khác có triển khai nhưng với tốc độ... rùa bò như Khu chung cư cao cấp Cozy Vyll của Cty TNHH GNS Vina, diện tích 22.436,3 m2 đất, thuộc phường Sở Dầu. Dự án được cấp giấy chứng nhận đầu tư lần đầu năm 2006. Theo quy mô dự án, chủ đầu tư sẽ xây dựng một số tòa nhà văn phòng cho thuê 25 - 30 tầng, tòa nhà văn phòng đa năng và nhà chung cư nhiều tầng để bán, cho thuê. Dự án này nằm ngay khu trung tâm thành phố, khu đất có giá trị “vàng”. Song 5 năm trôi qua, dự án vẫn trong giai đoạn xây dựng, chưa đưa vào khai thác...
Giảm chưa đủ độ
Theo các chuyên gia, bản chất giá đất của Hải Phòng chưa xuống đến mức giá thật, chính vì vậy, sẽ không có nhà đầu tư để tạo lập thị trường. Tình trạng này sẽ khiến cho tốc độ phát triển và chỉnh trang đô thị chậm lại. Kéo theo các ngành sản xuất vật liệu và xây lắp sẽ bị ảnh hưởng nghiêm trọng, buộc phải thu hẹp sản xuất. Điều này dẫn đến giảm biên, tỷ lệ công nhân thất nghiệp cao, ảnh hưởng đến an sinh xã hội... Mặt khác, việc thị trường “đóng băng” sẽ ảnh huởng đến kế hoạch thu ngân sách, từ chuyển quyền sử dụng đất đến VAT, thuế thu nhập DN của khối vật liệu và xây dựng...
Trước tình trạng này, các chuyên gia cho rằng, giá BĐS Hải Phòng, đặc biệt là giá đất cần giảm sâu hơn nữa thì cơ hội phục hồi mới rút ngắn lại.
Ông Thắng tính toán, nếu thị trường BĐS đóng băng trong vòng 4 - 5 năm, thì dù giữ được giá, không sử dụng vốn vay, tỷ lệ lạm phát cao cũng làm cho tài sản đó mất bình quân 20%/ năm. Chính vì vậy, nhìn nhận một cách tích cực đối với các chính sách của Chính phủ, đây là một thời điểm tác động tích cực đến sự phát triển đô thị Hải Phòng. Do đó, chính quyền TP Hải Phòng cần phải có biện pháp cho giá đất trở về đúng giá trị đích thực của nó.
Ông Thắng lý giải, việc hạ giá đất sẽ giúp bình ổn được giá đất đai, sử dụng đất đai đúng mục đích và hiệu quả, chống được đầu cơ, tránh tình trạng để đất hoang hoá. Người có thu nhập trung bình sẽ có điều kiện tiếp cận với nhà ở và đất ở, thu hút các nhà đầu tư, nguồn nhân lực có chất lượng cao. Khi có các nhà đầu tư mới, các DN xây dựng và sản xuất vật liệu xây dựng sẽ ổn định và phát triển, tạo nhiều việc làm cho người lao động.
Mặt khác, khi giá đất rẻ thì việc đền bù để chỉnh trang, phát triển đô thị sẽ đỡ tốn kém. Giá đất trở về với giá trị đích thực, giá thuê đất của DN sẽ thấp, đồng nghĩa với việc giá thành sản phẩm đủ sức cạnh tranh trên thị trường trong và ngoài nước. Như vậy, bình ổn giá đất giúp tăng thu ngân sách thành phố Hải Phòng. Đặc biệt, khi thị trường không còn đóng băng, sôi động trở lại, tính thanh khoản sẽ được tăng cao, đội ngũ tư vấn, môi giới và định giá có cơ hội phát triển, tạo tiền đề cho một thị trường BĐS Hải Phòng minh bạch hơn. Đó chính là lời giải cho bài toán khó về thị trường BĐS Hải Phòng hiện nay.
Theo DĐDN
