Giới đầu tư mắc kẹt với nhà đất - Tin thị trường - Bài viết

Phải ôm hàng vì bán nhà giá gốc nhưng không người mua, thậm chí bán lỗ vẫn phải nộp thuế thu nhập cá nhân hoặc phải vay lãi cao để đóng tiền chạy tiến độ... là tình cảnh chung của nhiều nhà đầu tư bất động sản hiện nay.

Thống kê của các sàn địa ốc trên địa bàn TP HCM trong 6 tháng qua, giao dịch nhà đất, đặc biệt là phân khúc căn hộ rơi vào trầm lắng. Chỉ tính riêng khảo sát từ hệ thống sàn địa ốc Vinaland, hơn 90% danh mục nhà đất đều đứng giá không có giao dịch. Trong khi đó, trên thị trường chuyển nhượng tự do, nhiều nhà đầu tư phải bán giá gốc dù đã ôm hàng khá lâu, thậm chí là bán dưới giá gốc để cắt lỗ.

Anh Nguyễn Văn Minh mua căn hộ chung cư tại quận Bình Thạnh có hướng nhìn ra Bán đảo Thanh Đa từ năm 2010 với giá 2,2 tỷ đồng. Đã đóng một nửa tiền nhưng suốt từ tháng 2 anh rao bán giá mà đến giờ vẫn không có khách hỏi.

"Đợt đóng tiền tiếp theo đã đến gần nhưng đẩy hàng đi không được, vay tiền để theo tiếp cũng không xong. Nếu năm ngoái dùng số tiền này mua vàng thì ngồi không tôi cũng có lãi chứ đâu khốn đốn thế này", anh Minh tiếc rẻ nói.


Không khá hơn là bao, chị Ngô Mỹ Liên cùng chồng đầu tư 3 căn hộ chung cư tại quận 2 từ năm 2010 với giá 4,5 tỷ đồng, đã đóng 50% giá trị hợp đồng, nay cũng bấm bụng chịu lỗ. Chị Liên cho hay, trong quý II, chị bán đúng giá gốc hai căn hộ nhưng vẫn phải nộp thuế thu nhập cá nhân 2% trên tổng giá trị hợp đồng. "Tiền tỷ không sinh lời đã đành, tôi còn mất luôn 2% phí môi giới và 2% thuế thu nhập cá nhân từ chuyển nhượng bất động sản. Căn hộ còn lại tôi vẫn rao bán với giá gốc nhưng tìm người mua lúc này quá khó", chị Liên than thở.

Trường hợp của anh Phan Hoàng Nhân cũng không ngoại lệ so với những đồng nghiệp đầu tư mua bán căn hộ. Đầu năm 2010, anh "ôm" 4 căn hộ chung cư tại quận Thủ Đức, hướng nhìn ra sông vì được môi giới bán với giá ưu đãi. Tổng suất đầu tư của anh lên đến 8 tỷ đồng, nay đã đóng 40%. Tuy nhiên, khi thấy chủ đầu tư chậm tiến độ, anh Nhân bắt đầu đứng ngồi không yên tìm cách đẩy hàng đi. Nhà đầu tư này đã bán 2 căn hộ dưới giá gốc, (mua 17 triệu đồng mỗi m2 bán với giá 16 triệu đồng), mỗi căn phải nộp thuế thu nhập cá nhân 2%. Anh Nhân nhẩm tính, thiệt hại ban đầu ít nhất là 10% cho hai căn hộ gồm thuế và phí môi giới cộng thêm khoản hao hụt vì bán rẻ hơn giá gốc. Thế nhưng, thiệt hại về sau này là các khoản tiền anh đã vay để đầu tư đang chịu lãi suất cao.

"Ngoài vốn tự có, tôi đã phải vay đầu này mượn đầu kia để có thêm vốn đầu tư. Thế mà khi bán lỗ còn phải nộp thuế thu nhập cá nhân. Lãi suất vay tôi phải trả không được tính vào trong suất đầu tư này để giảm thuế, như vậy là không hợp lý", anh Nhân nói.


Tổng giám đốc sàn địa ốc Hoà Bình, Lê Quốc Duy phân tích: "Có quá nhiều sức ép đang dồn về phía nhà đầu tư bất động sản. Bên cạnh việc thiếu vốn, tâm lý đầu tư kém và giá sụt giảm, nhiều người tỏ ra bất bình vì việc áp dụng truy thu thuế thu nhập cá nhân từ các chuyển nhượng nhà đất chưa rõ ràng".

Theo ông Duy, giữa lúc giao dịch ảm đạm, các suất đầu tư chỉ thu về đủ vốn hoặc lỗ, người bán nhà phải tính trước bị mất thêm một khoản tiền gồm: phí môi giới qua sàn, thuế thu nhập cá nhân là một gánh nặng khiến thị trường thêm trì trệ.

Chuyên gia này cũng cho rằng, thuế thu nhập cá nhân thu 2% trên tổng giá trị hợp đồng hoặc 25% lợi nhuận trích từ việc chuyển nhượng nhà đất cần được phân định cụ thể để tháo gỡ những trở ngại tâm lý cho nhà đầu tư. "Nếu cứ càng bán càng lỗ thì tính thanh khoản và sức hấp dẫn của thị trường bất động sản sẽ ngày càng kém", ông Duy nhận định.

Chủ tịch Hiệp hội bất động sản TP HCM, Lê Hoàng Châu dự báo: "Thị trường bất động sản 6 tháng cuối năm vẫn chưa có dấu hiệu khởi sắc, thậm chí còn khó khăn hơn 6 tháng đầu năm". Các doanh nghiệp bất động sản, nhà đầu tư cũng như người tiêu dùng có nhu cầu mua nhà để ở vẫn tiếp tục gặp nhiều trở ngại trong thời gian tới do thiếu vốn.

Theo ông Châu, bài toán hóc búa nhất của doanh nghiệp bất động sản hiện nay là sản phẩm làm ra không tiêu thụ được. Ông cũng cho rằng thị trường bất động sản có nhiều phân khúc, nhưng đặc biệt phân khúc gặp nhiều khó khăn hơn cả là căn hộ cao cấp.

Tuy địa ốc ảm đạm, nhưng theo các chuyên gia, hiện nay thị trường đang bắt đầu xuất hiện sự phân hoá, chia thành hai nhóm nhà đầu tư. Nhóm thứ nhất dư tiền, săn lùng mua vào hàng rẻ bằng cách thoả thuận mua dưới giá gốc thậm chí là giá đáy. Nhóm thứ hai thiếu tiền, tìm cách đẩy hàng đi và chấp nhận bán giá "mềm" để cắt lỗ. "Thách thức lớn nhưng vẫn còn nhiều cơ hội cho các nhà đầu tư bắt được đáy của thị trường và đủ tiềm lực tài chính chờ bất động sản phục hồi", một chuyên gia địa ốc nhận xét.