Bất động sản nhà ở: Đà đi xuống còn tiếp diễn
 |
Cung – Cầu chệch hướng
Cơn sốt đất nền tại Hà Nội vào cuối quý 1 và đầu quý 2/2010 đã đẩy giá đất ở một dự án khu đô thị mới vùng ven tăng khoảng 50% so với đầu năm 2010, thậm chí tăng trên 70% ở một số dự án như Lê Trọng Tấn kéo dài, Nam An Khánh, Bắc An Khánh, Vân Canh, Văn Phú, Thanh Hà,…Giao dịch khá sôi động, chẳng hạn dự án Geleximco khi đó đã đạt mức trên 70 triệu đồng, tăng khoảng 30 triệu đồng trong vòng 5 tháng.
Ngay cả những khu vực như Gia Lâm cũng tăng giá khoảng từ 15 triệu đồng lên mức khoảng 25 -27 triệu đồng/m2. Khu vực Mê Linh vào cuối năm 2009 mức giá tại một số dự án khu đô thị mới dao động khoảng 5 -6 triệu đồng/m2 nhưng cơn sốt đất giữa năm 2010 đã đẩy mức giá đất nền nơi đây lên trên 10 triệu đồng/m2 tăng 2 lần.
Đầu năm 2011 trước khi chính sách thắt chặt tiền tệ của NHNN được ban hành vào tháng 3/2011 thị trường đất nên Hà Nội tiếp tục một cơn sốt sau khoảng 1 năm, mức tăng giá vào khoảng 20 – 30% so với giá năm 2011, chủ yếu do các nhà đầu cơ trên thị trường thổi giá.
Nhu cầu đầu tư, mua bán nhà đất trở nên sôi động, dòng tiền đầu cơ đổ mạnh vào thị trường bất động sản. Các dự án đưa nhau tung hàng khiến lượng cung trên thị trường gia tăng một cách đáng kể. Nhu cầu đầu tư kiếm lợi đã vô tình đẩy giá bất động sản lên quá cao so với giá trị thực của nó.
Thời điểm hiện tại do dòng tiền bị co hẹp, tính thanh khoản của thị trường ngay lập tức sẽ yếu đi, thị trường trầm lắng, giao dịch thành công giảm sút ngay cả khi giá nhà đất trên thị trường thứ cấp đã giảm xuống khoảng 30% so với thời điểm đỉnh giá ỏ hầu hết các dự án. Theo con số thống kê của Công ty tư vấn CBRE thì có đến 70% dự án khu đô thị mới tại Hà Nội có mức giảm giá vào quý 2/2011.
Một nguyên nhân khác khiến thị trường hiện nay đang rất ảm đạm đó là tâm lý chờ đợi của người mua, trong khi trái ngược là tâm lý nóng lòng bán của người bán do những khoản nợ đang dần đáo hạn.
Trong khi đó, nguồn cung nhà ở sẽ tiếp tục tăng lên trong tương lai. Theo con số thống kê vào quý 2/2011 của Savills Việt Nam, hiện tại thị trường Hà Nội đang có khoảng trên 34.000 căn biệt thự và nhà liền kề từ hơn 100 dự án từ 14 quận, huyện, trong số đó đa phần là Hợp đồng góp vốn (tức nhà ở hình thành trong tương lai). Nguồn cung này chủ yếu thuộc địa phận Hà Đông (khoảng 6000 liền kề và trên 2000 biệt thự), Hoàng Mai (trên 2500 liền kề, 100 biệt thự) và Hoài Đức (trên 2000 liền kề và khoảng 1300 biệt thự),…
Theo con số dự báo của CBRE trong năm 2011 sẽ có khoảng 30.000 căn hộ mới được các chủ đầu tư tung ra thị trường, trong khi con số này hàng năm cũng do CBRE đưa ra vào khoảng 20.000 căn. Với tình hình thị trường khó khăn như hiện nay thì nguy cơ dư thừa căn hộ trên thị trường là hoàn toàn có thể xảy ra.
Nhu cầu nhà ở tại các thành phố lớn nhu Hà Nội và Tp.HCM là rất lớn, nhưng trong thời điểm hiện tại Cầu (khả năng thanh toán) lại đang chệnh hướng so với Cung, do giá bất động sản đang nằm ngoài khả năng chi trả của số lượng lớn của người dân. Một thống kê khá thú vị mà CBRE mới đây công bố từ báo cáo thị trường Q2/2011 của Nielsen là có xấp xỉ 4% hộ gia đình ở HN có mức thu nhập bình quân trên 15 triệu đồng/tháng. Do đó, sở hữu bất động sản tại Hà Nội chỉ dơi vào số lượng nhỏ, hay nói cách khác là một người có thể đang sở hữu nhiều BĐS.
Mức giảm giá gần đây chỉ là một hệ quả từ việc đầu cơ đã thổi giá lên quá cao. Trên thực tế, giá bất động sản vẫn còn quá cao so với thu nhập thực tế của đại đa số người có nhu cầu nhà ở thực sự hiện nay.
Trong buổi thuyết trình về thị trường bất động sản Hà Nội 6 tháng của năm 2011 với các nhà đầu tư , ông Richard Leech - Giám đốc Điều hành CBRE tại Hà Nội cho rằng, nguồn cung nhà ở tại Hà Nội đang lớn hơn cầu. Dự báo năm nay nguôn cung căn hộ sẽ tăng khoảng 50% so với năm 2010 và đạt mức khoảng trên 30.000 căn hộ mới.
Mức giảm giá thường diễn ra ở những dự án thiếu hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội
Giá còn giảm tiếp
Giá đất nền dự án ở những khu đô thị mới vùng ven Hà Nội đang có xu hướng giảm giá tiếp, tuy nhiên, mức độ giảm không đáng kể, và bất ngờ tụt mạnh như hồi tháng 4 vừa qua. Mức độ tụt giảm của một số dự án cũng chỉ dao động khoảng từ 1-2 triệu đồng/m2, hoặc vẫn chững và giữ nguyên sau khi có mức tụt giảm đáng kể khoảng từ 15 – 20% vào quý 2 vừa qua.
Ghi nhận của PV cho thấy hiện đa phần nhiều dự án đang có giao dịch rất chậm do ảnh hưởng của thị trường chung, và cũng có một số dự án xa trung tâm, nơi có hạ tầng chưa đầy đủ đang phải hứng chịu mức chào bán tiếp tục giảm nhẹ, vì thanh khoản thấp. Chẳng hạn như khu vực phía Tây là dự án Vân Canh –HUD với mức giá hiện tại đang chào bán khoảng từ 38 – 44 triệu đồng/m2 đối với nhà liền kề. Liền kề Kim Chung Di Trạch cũng tiếp tục giảm nhẹ khoảng 40 triệu đồng/m2, trong khi đó liền kề dự án này vào đầu năm 2011 trung bình khoảng 55 triệu đồng/m2. Thanh Hà - Cienco 5 dao động khoảng trên dưới 30 triệu đồng/m2 đối với nhà liền kề. Tân Tây Đô đầu năm mức giao dịch khoảng 53 – 55 triệu đồng/m2 thì hiện nay có lô chào bán với mức giá khoảng 38 – 40 triệu đồng/m2.
Khu vực Mê Linh, các dự án khu đô thị mới cũng đang gặp phải cảnh “chợ chiều” không người mua. Mức giá chào bán tiếp tục ở xu hướng đi xuống. Dự án Hà Phong –Mê Linh, đất biệt thự từ 200m2 đến 300m2 giá chào bán dao dộng khoảng 12 triệu đồng/m2, nhà liền kề khoảng 16 – 18 triệu đồng/m2.
Khu đô thị Chi Đông, giá chào bán đất nền khoảng 7 -8 triệu đồng/m2, Khu đô thị AIC giá chào bán hiện nay vào khoảng 12 triệu đồng/m2, dự án Diamond Park New giá chào bán khoảng 11,5 triệu đồng/m2.
Dự án khu đô thị Tùng Phương trên 11 triệu đồng/m2, dự án Minh Giang –Đầm Và liền kề được chào bán trên dưới 18 triệu đồng/m2.
Hâu hết những dự án này đều có mức giảm nhẹ so với trước đó, mức giảm này dao động khoảng từ 2-3 triệu đồng/m2 tùy từng dự án.
Theo nhận định nhiều chuyên gia bất động sản thì xu hướng giảm giá bất động sản trong năm 2011 là vẫn tiếp diễn, tuy nhiên, từ nay đến hết năm biên độ giảm sẽ không lớn, và thị trường ở trong giai đoạn thanh khoản thấp. Nhiều nhà đầu tư vẫn đang “nhòm ngó” thị trường rất sát sao để có thể tham gia thị trường vào đúng đáy, tuy nhiên, thời điểm nào là đáy của thị trường thì rất khó có thể xác định.
Ông Lê Ngọc Quỳnh – Giám đốc sàn BĐS nhà đất 24h cho biết, giao dịch thành công trên thị trường hiện nay giảm đi khá nhiều. Thực tế thị trường hiện nay khá ảm đạm, tuy nhiên, cũng có không ít nhà đầu tư đang thăm dò rất sát diễn biến của thị trường, trong đó có cả nhà đầu tư nước ngoài. Nhiều khách hàng còn đặt hàng tìm mua với số lượng khá lớn biệt thự và liền kề tại các dự án so với trước đây họ yêu cầu, tuy nhiên, đa phần khách hàng vẫn chưa đưa ra quyết định mua, mà vẫn chỉ dừng lại ở mức tìm hiểu.
Theo Cafef
