Doanh nghiệp BĐS bị phân biệt đối xử
Các doanh nghiệp trong lĩnh vực bất động sản bị phân biệt đối xử khi phải chịu lãi suất vay vốn cao hơn doanh nghiệp ở các lĩnh vực ngành nghề khác.
Cũng là doanh nghiệp sản xuất như các lĩnh vực ngành nghề khác nhưng các doanh nghiệp trong lĩnh vực BĐS bị phân biệt đối xử khi phải chịu lãi suất vay vốn cao hơn doanh nghiệp ở các lĩnh vực ngành nghề khác từ khoảng 3%/năm.
Trong các văn bản thông báo về lãi suất mới áp dụng mà các ngân hàng gửi doanh nghiệp đều ghi rõ vay lĩnh vực phi sản xuất bao gồm chứng khoán, BĐS áp dụng một mức lãi suất cao hơn các doanh nghiệp sản xuất, là 21% - 22%/năm, trong khi lãi suất sàn áp dụng cho các doanh nghiệp sản xuất là 19,5%.
Hạn chế tín dụng với BĐS để giảm tình trạng đầu cơ, giảm giá nhà đất luôn trong tình trạng sốt cao là hợp lý, tuy nhiên, đánh đồng hoạt động phát triển BĐS với các hoạt động đầu cơ môi giới là một sự bất hợp lý.
Vậy các doanh nghiệp phát triển BĐS có thể coi là phi sản xuất khi về bản chất nguyên liệu sản xuất của các doanh nghiệp này là giá trị đất, nguyên vật liệu xây dựng, giá xây lắp và chi phí bán hàng…
"Phân lô bán nền mới là phi sản xuất còn xây nhà, tạo ra sản phẩm là tòa nhà căn hộ chung cư để bán như chúng tôi vì sao không thể coi là sản xuất", giám đốc một công ty BĐS đặt câu hỏi.
Theo ông này, với mặt bằng giá nguyên vật liệu, giá xây lắp đều tăng như hiện nay thì chi phí vay vốn tăng góp phần làm cho giá nhà chung cư tăng cao, khiến cho người dân có nhu cầu mua nhà ở thêm khó khăn".
Trước đây, khi tình trạng phân lô bán nền diễn ra phổ biến ở các dự án, giới quản lý đã từng than phiền rằng, chưa có một thị trường BĐS thật sự ở Việt Nam mà chỉ là thị trường đất nền. Quy định cấm phân lô bán nền nhằm mục đích buộc doanh nghiệp phải bỏ tiền đầu tư xây nhà cửa. Giá trị gia tăng được tạo ra ở khâu hình thành các tài sản, sản phẩm nhà, công trình trên đất này.
Trên thế giới, trong lĩnh vực kinh doanh BĐS cũng phân chia rõ ràng, nhà phát triển BĐS và môi giới. Ở Việt Nam, một điển hình rõ nhất của nhà phát triển BĐS là Liên doanh Phú Mỹ Hưng - chủ đầu tư Khu đô thị Phú Mỹ Hưng.
Tại TP. HCM hiện nay, có rất nhiều nhà phát triển BĐS hoạt động từ tạo lập quỹ đất, xây dựng dự án đến bán hàng. Giá trị gia tăng của mỗi sản phẩm BĐS tùy thuộc vào năng lực của chủ đầu tư trong việc thiết kế xây dựng dự án.
Nhưng các nhà phát triển BĐS đang chịu lãi suất cao hơn các doanh nghiệp khi bị xếp vào lĩnh vực phi sản xuất. Hạn chế tín dụng với BĐS để giảm tình trạng đầu cơ, giảm giá nhà đất luôn trong tình trạng sốt cao là hợp lý, tuy nhiên, đánh đồng hoạt động phát triển BĐS với các hoạt động đầu cơ môi giới là một sự bất hợp lý.
Báo chí có đưa tin về kiềm chề bong bóng BĐS ở Trung Quốc nhưng chính sách cụ thể là đánh thuế nặng vào căn nhà thứ 2 của người dân. Còn ở Mỹ, theo Công ty phát triển Nhà Thủ Đức, mức thuế đánh vào BĐS chuyển nhượng sau 1 năm kể từ ngày mua thấp hơn nhiều so với thuế khi chuyển nhượng trong một năm… Các nước có chính sách rõ ràng để hạn chế đầu cơ chứ không phải một chính sách chung chung khiến cho những người chưa có nhu cầu về nhà ở cũng bị ảnh hưởng như hiện nay.
Có ý kiến đề xuất, trong bối cảnh này, nếu doanh nghiệp nào áp dụng công nghệ mới trong xây dựng như bê tông lắp ghép, bê tông dự ứng lực… để tạo ra sản phẩm nhà chung cư thấp hơn giá bán nhà thu nhập thấp hiện tại 11 triệu đồng/m2 hiện nay thì cần được vay vốn ưu đãi dù cho chủ đầu tư có tham gia vào chương trình nhà thu nhập thấp của địa phương hay không.
Nhìn từ góc độ phát triển, việc áp lãi suất cao cho doanh nghiệp phát triển BĐS, lãi suất cao cho người dân mua căn hộ đầu tiên để khiến thị trường chung cư tăng trưởng ở mức thấp, kéo theo thị trường xây dựng, tăng trưởng của ngành vật liệu xây dựng cũng chững lại. Mà chỉ số nhà mới xây, tăng trưởng của ngành xây dựng là một chỉ số quan trọng ảnh hưởng tới tăng trưởng GDP chung của nền kinh tế.
Nhu cầu mua nhà ở của người dân còn rất lớn và nhiều doanh nghiệp BĐS sẵn sàng hạ giá bán, giảm tỷ suất lợi nhuận để đưa ra thị trường sản phẩm có giá hợp với thu nhập của người dân. Nhưng lãi suất cao khiến các doanh nghiệp gặp khó khăn trong xây dựng dự án trong khi lại chưa bán được hàng do người mua khó có khả năng thanh toán nếu không được sự hỗ trợ của ngân hàng.
Một sự can thiệp hợp lý của chính sách ở điểm này để tạo ra thanh khoản cho thị trường nhà ở mà vẫn hạn chế đầu cơ sẽ góp phần đem lại điểm phần trăm cho tăng trưởng kinh tế nói chung.
Theo Đầu tư Chứng khoán
