Cấu trúc lại dự án bất động sản
Hiện nhiều dự án bất động sản không hình thành theo nhu cầu mà dựa trên “cơ hội” của những nhà đầu tư.
Nếu không định lại cấu trúc dự án và tư duy cách chào bán sản phẩm thì thị trường căn hộ, nhà, đất ở khó thoát ra khỏi tình trạng tiếp tục tồn đọng.
Thị trường căn hộ ở TPHCM đang có nguồn cung rất lớn nên nhà đầu tư đang cấu trúc lại dự án. Trong ảnh: Các chung cư được xây dựng tại quận 2-TPHCM. Ảnh: Hồng Thúy
Nhìn nhận lại đúng nhu cầu
Nguồn cung căn hộ, nhà ở từ các dự án bất động sản (BĐS) không chỉ ở TPHCM, Hà Nội mà nhiều địa phương khác vẫn đang tăng. Theo thông tin từ Công ty Tư vấn BĐS CBRE Việt Nam, riêng TPHCM năm 2010 có 55 dự án chung cư, cung cấp cho thị trường khoảng 22,000 căn hộ nhưng mới chỉ khoảng 50% số đó được tiêu thụ. Năm nay, có thêm hơn 20,000 căn hộ được tung ra thị trường. Chưa kể, có tới 40,000 căn hộ đang được mua đi bán lại.
Từ trước đến nay, các dự báo nhu cầu căn hộ, nhà ở tại Việt Nam hầu như dành cho người giàu, dẫn đến việc nơi nào có sức hấp dẫn về vị trí địa lý và hạ tầng, đã có quy hoạch thì các doanh nghiệp (DN) đổ xô giành nhau những vị trí đầu tư, do vậy chi phí tăng, nhất là chi phí đất, giải tỏa đền bù. Từ đó, không thể có giá đầu ra thấp. Các bước hình thành dự án không dựa trên phân tích đúng nhu cầu thực của xã hội mà dựa trên nhu cầu “cơ hội” của những người đầu tư nhà đất.
Hiện khoảng 60% – 70% dự án đang tạm hoãn hoặc kéo dài xây dựng. Nếu buộc các DN phải triển khai 40% - 50% số dự án thì có khả năng đến năm 2013 tốc độ xây dựng sẽ tăng nhiều hơn. Nhu cầu BĐS đang chuyển sang sản phẩm hoàn chỉnh, mua nhà hoàn thiện hoặc đất đã có đầy đủ hạ tầng. DN không có khả năng phải rời khỏi thị trường vì không thể mong đợi giá xây dựng giảm.
Định vị lại sản phẩm
Bà Đỗ Thị Loan, Tổng Thư ký Hiệp hội BĐS TPHCM, nhận định số căn hộ ế ẩm chủ yếu nằm ở phân khúc giá trên 17 triệu - 30 triệu đồng/m². Chủ đầu tư phải xem xét lại, nên điều chỉnh dự án căn hộ nhỏ lại hoặc hạ tiêu chuẩn nội thất xuống một chút để hạ giá bán. Phân khúc căn hộ 10 triệu – 15 triệu đồng/m2 chiếm ưu thế trong năm 2011 vì mức giá này đáp ứng nhu cầu nhà ở thật sự của người dân, song vị trí dự án, thiết kế nội thất, chất lượng thi công cũng góp phần quan trọng trong quyết định của người mua. Đất hiện nay từ 80 m2 trở xuống dễ bán hơn từ 100 m2 trở lên cho dù giá thấp.
Ngoài sự cạnh tranh khốc liệt giữa các chủ đầu tư trong nước, DN còn phải cạnh tranh với các nhà đầu tư nước ngoài vào thị trường BĐS Việt Nam. Hiện DN trong nước phải vay lãi suất ngân hàng 18% – 20% để đầu tư, trong khi các tập đoàn nước ngoài mang ngoại tệ vào sẽ có lợi thế hơn vì chi phí vốn thấp hơn.
Ông Nguyễn Văn Đực, Phó Giám đốc Công ty TNHH Địa ốc Đất Lành, cho rằng cần tính toán kỹ thiết kế các công trình sao cho không dư thừa sắt thép, không dư thừa diện tích; vừa là chủ đầu tư vừa là tổng thầu thi công có thể giảm được 10% – 20% chi phí, giám sát kỹ để không rơi vãi, thất thoát vật tư tiết kiệm thêm 5% – 10% nữa, có thể bù lại giá vật tư, nhân công cao. Từ triển khai đến khi công trình hoàn thiện, DN phải tính cả mức trượt giá.
Theo ông Nguyễn Văn Đực, nhu cầu căn hộ từ 500 triệu đến 1 tỉ đồng rất lớn nhưng số căn hộ này hiện lại quá ít. DN và Nhà nước nên ngồi lại với nhau bàn vấn đề này. Nên chăng với những dự án có nhiều căn hộ trên 100 m2 thì cho phép DN thiết kế lại căn hộ nhỏ hơn. Có như vậy mới giải quyết được tình trạng tắc thị trường căn hộ, tạo điều kiện cho người dân có nhà ở.
Theo Người Lao Động
