Cần đổi mới phương thức kinh doanh
Câu chuyện vốn cho thị trường bất động sản, các giải pháp tài chính và đầu ra đang là vấn đề mang tính thời sự và được dư luận quan tâm hơn bao giờ hết.
Khó khăn của các doanh nghiệp, các nhà đầu tư địa ốc cùng những hiệu ứng tác động xấu khiến thị trường bất động sản đi xuống, khiến nhiều người lo lắng đặt câu hỏi: Khi nào thị trường sẽ chạm đáy? Khi nào tình hình này sẽ được cải thiện? Đề xuất “bơm” vốn để cứu thị trường bất động sản vào lúc này liệu có thực sự đem lại hiệu quả?
Báo cáo mới nhất của Ngân hàng Nhà nước Việt Nam cho thấy, dư nợ cho vay lĩnh vực phi sản xuất giảm 9,46%, chiếm tỷ trọng 16,92% tổng dư nợ toàn hệ thống. Trong đó, tính đến ngày 30/5/2011, không tính cho vay xây dựng cơ sở hạ tầng sản xuất kinh doanh, dư nợ cho vay đầu tư kinh doanh bất động sản là trên 222.000 tỷ đồng.
Trước sức ép giảm dư nợ cho vay phi sản xuất xuống còn 22% trước ngày 30/6 và dưới 16% trước ngày 31/12, để củng cố niềm tin cho thị trường, Bộ Xây dựng đã đề xuất Chính phủ, Ngân hàng Nhà nước “có thể điều chỉnh linh hoạt tỷ trọng cho vay đối với từng khoản mục tín dụng bất động sản, nhằm tạo điều kiện cho thị trường phát triển lành mạnh và bền vững, khắc phục những khiếm khuyết để thị trường bất động sản trở thành động lực, thúc đẩy các thị trường khác phát triển, tạo cơ sở vật chất cho xã hội và giải quyết vấn đề nhà ở cho nhân dân, đồng thời không để thị trường bất động sản trở thành nhân tố gây lạm phát cao, tác động xấu lan truyền đến hệ thống các tổ chức tín dụng và ảnh hưởng đến mục tiêu phát triển kinh tế”.
Viện trưởng Viện Kinh tế Việt Nam, ông Trần Đình Thiên, cho rằng thị trường bất động sản cần vận động theo đúng quy luật và không thể mạo hiểm nới lỏng chính sách tiền tệ để tránh sự đổ vỡ của một nhóm lợi ích liên quan tới bất động sản, trong khi nền kinh tế đang rất “yếu ớt”. Xét ở nhiều bình diện, thị trường bất động sản mang lại nhiều lợi ích tích cực và tác động to lớn tới phát triển kinh tế-xã hội. Nhưng lúc này, sự hồi phục của thị trường bất động sản lại phụ thuộc vào việc bao giờ nền kinh tế thoát khỏi tình trạng khó khăn và đời sống người dân được cải thiện.
Phân tích một cách thực tế hơn, ông Đặng Thanh Hải, chuyên gia thuộc Sàn giao dịch bất động sản Việt Nam (Vreex), cho rằng thị trường trầm lắng và sụt giảm ở phân khúc nhà ở dự án là chủ yếu, còn đất nền vẫn đứng giá so với thời điểm cuối năm 2010, mặc dù giao dịch có chậm hơn. Do siêu lợi nhuận nên sự dồn vốn vào phân khúc này chủ yếu nhằm đầu tư thương mại, chứ ít vì mục đích tiêu dùng bởi lãi suất cao và các điều kiện vay mua nhà để ở rất khó thỏa mãn. Việc siết chặt tín dụng để đầu tư bất động sản là cần thiết và qua đó phần nào tránh nạn đầu cơ.
Phúc đáp Bộ Xây dựng và tham gia ý kiến về một số giải pháp quản lý thị trường bất động sản, Phó Thống đốc Ngân hàng Nhà nước Nguyễn Đồng Tiến nhấn mạnh nên có sự điều chỉnh cơ cấu sản phẩm hợp lý và cân đối cung-cầu trên thị trường bất động sản trước khi tính tới biện pháp cung ứng vốn. Tuy nhiên, tín dụng đối với lĩnh vực này sẽ tiếp tục được thực hiện theo cơ chế thông thường và việc cho vay dựa trên cơ sở dự án, phương án kinh doanh có hiệu quả, phù hợp với cân đối vốn của ngân hàng. Cần xác định phân khúc ưu tiên để điều chỉnh tỷ trọng cho vay phù hợp và việc cấp tín dụng phải hướng tới đảm bảo nguồn vốn đáp ứng cho cả cung và cầu bất động sản, nhằm ổn định giá cả, giảm thiểu rủi ro cho chủ đầu tư và người mua nhà.
Thật khó để dự đoán khi nào thị trường bất động sản chạm đáy và hồi phục. Nhưng liệu khi kinh tế thoát khỏi khó khăn cũng sẽ là lúc thị trường bất động sản trở lại bình thường và phát triển ổn định?
Theo Thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Trần Nam, điều quan trọng lúc này là các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản cần nhìn lại mình để nâng cao năng lực cạnh tranh và có tính chuyên nghiệp hơn, có định hướng tốt hơn trong việc lựa chọn những sản phẩm phù hợp với khả năng thanh toán và nhu cầu của đa số dân chúng cũng như cân đối lợi nhuận để đưa ra những mức giá phù hợp nhằm đảm bảo tính thanh khoản và tiêu thụ tốt sản phẩm.
Nhìn lại, có thể thấy đó là những gì đã xảy ra với thị trường bất động sản hồi những năm 2008, khi kinh tế thế giới lâm vào khủng hoảng và nền kinh tế Việt Nam không nằm ngoài những tác động mang tính liên đới. Theo sau đó cũng là lạm phát, siết lại tín dụng, hạn chế dòng tiền đổ vào chứng khoán và bất động sản nhằm ngăn chặn nguy cơ bong bóng, gây bất ổn tới kinh tế vĩ mô. Thị trường khi đó đã thoát hiểm nhờ vào sáng kiến liên doanh, liên kết và tự thân vận động của các doanh nghiệp địa ốc, cũng như sự tham gia của các nhà đầu tư trực tiếp nước ngoài, chứ không hoàn toàn phụ thuộc vào kênh tín dụng của hệ thống ngân hàng.
Rõ ràng, giải pháp vốn không đơn giản “cứ kêu là được” và vẫn còn những cách khác có thể giúp doanh nghiệp, các nhà đầu tư bất động sản thoát khỏi vòng luẩn quẩn, bế tắc như hiện nay. Và đổi mới phương thức kinh doanh để vượt khó chắc chắn là một hướng đi đúng đắn.
 Biệt thự bỏ hoang: Hậu quả của nạn đầu cơ hay chọn sai phân khúc thị trường? |
Khó khăn của các doanh nghiệp, các nhà đầu tư địa ốc cùng những hiệu ứng tác động xấu khiến thị trường bất động sản đi xuống, khiến nhiều người lo lắng đặt câu hỏi: Khi nào thị trường sẽ chạm đáy? Khi nào tình hình này sẽ được cải thiện? Đề xuất “bơm” vốn để cứu thị trường bất động sản vào lúc này liệu có thực sự đem lại hiệu quả?
Báo cáo mới nhất của Ngân hàng Nhà nước Việt Nam cho thấy, dư nợ cho vay lĩnh vực phi sản xuất giảm 9,46%, chiếm tỷ trọng 16,92% tổng dư nợ toàn hệ thống. Trong đó, tính đến ngày 30/5/2011, không tính cho vay xây dựng cơ sở hạ tầng sản xuất kinh doanh, dư nợ cho vay đầu tư kinh doanh bất động sản là trên 222.000 tỷ đồng.
Trước sức ép giảm dư nợ cho vay phi sản xuất xuống còn 22% trước ngày 30/6 và dưới 16% trước ngày 31/12, để củng cố niềm tin cho thị trường, Bộ Xây dựng đã đề xuất Chính phủ, Ngân hàng Nhà nước “có thể điều chỉnh linh hoạt tỷ trọng cho vay đối với từng khoản mục tín dụng bất động sản, nhằm tạo điều kiện cho thị trường phát triển lành mạnh và bền vững, khắc phục những khiếm khuyết để thị trường bất động sản trở thành động lực, thúc đẩy các thị trường khác phát triển, tạo cơ sở vật chất cho xã hội và giải quyết vấn đề nhà ở cho nhân dân, đồng thời không để thị trường bất động sản trở thành nhân tố gây lạm phát cao, tác động xấu lan truyền đến hệ thống các tổ chức tín dụng và ảnh hưởng đến mục tiêu phát triển kinh tế”.
Viện trưởng Viện Kinh tế Việt Nam, ông Trần Đình Thiên, cho rằng thị trường bất động sản cần vận động theo đúng quy luật và không thể mạo hiểm nới lỏng chính sách tiền tệ để tránh sự đổ vỡ của một nhóm lợi ích liên quan tới bất động sản, trong khi nền kinh tế đang rất “yếu ớt”. Xét ở nhiều bình diện, thị trường bất động sản mang lại nhiều lợi ích tích cực và tác động to lớn tới phát triển kinh tế-xã hội. Nhưng lúc này, sự hồi phục của thị trường bất động sản lại phụ thuộc vào việc bao giờ nền kinh tế thoát khỏi tình trạng khó khăn và đời sống người dân được cải thiện.
Phân tích một cách thực tế hơn, ông Đặng Thanh Hải, chuyên gia thuộc Sàn giao dịch bất động sản Việt Nam (Vreex), cho rằng thị trường trầm lắng và sụt giảm ở phân khúc nhà ở dự án là chủ yếu, còn đất nền vẫn đứng giá so với thời điểm cuối năm 2010, mặc dù giao dịch có chậm hơn. Do siêu lợi nhuận nên sự dồn vốn vào phân khúc này chủ yếu nhằm đầu tư thương mại, chứ ít vì mục đích tiêu dùng bởi lãi suất cao và các điều kiện vay mua nhà để ở rất khó thỏa mãn. Việc siết chặt tín dụng để đầu tư bất động sản là cần thiết và qua đó phần nào tránh nạn đầu cơ.
Phúc đáp Bộ Xây dựng và tham gia ý kiến về một số giải pháp quản lý thị trường bất động sản, Phó Thống đốc Ngân hàng Nhà nước Nguyễn Đồng Tiến nhấn mạnh nên có sự điều chỉnh cơ cấu sản phẩm hợp lý và cân đối cung-cầu trên thị trường bất động sản trước khi tính tới biện pháp cung ứng vốn. Tuy nhiên, tín dụng đối với lĩnh vực này sẽ tiếp tục được thực hiện theo cơ chế thông thường và việc cho vay dựa trên cơ sở dự án, phương án kinh doanh có hiệu quả, phù hợp với cân đối vốn của ngân hàng. Cần xác định phân khúc ưu tiên để điều chỉnh tỷ trọng cho vay phù hợp và việc cấp tín dụng phải hướng tới đảm bảo nguồn vốn đáp ứng cho cả cung và cầu bất động sản, nhằm ổn định giá cả, giảm thiểu rủi ro cho chủ đầu tư và người mua nhà.
Thật khó để dự đoán khi nào thị trường bất động sản chạm đáy và hồi phục. Nhưng liệu khi kinh tế thoát khỏi khó khăn cũng sẽ là lúc thị trường bất động sản trở lại bình thường và phát triển ổn định?
Theo Thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Trần Nam, điều quan trọng lúc này là các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản cần nhìn lại mình để nâng cao năng lực cạnh tranh và có tính chuyên nghiệp hơn, có định hướng tốt hơn trong việc lựa chọn những sản phẩm phù hợp với khả năng thanh toán và nhu cầu của đa số dân chúng cũng như cân đối lợi nhuận để đưa ra những mức giá phù hợp nhằm đảm bảo tính thanh khoản và tiêu thụ tốt sản phẩm.
Nhìn lại, có thể thấy đó là những gì đã xảy ra với thị trường bất động sản hồi những năm 2008, khi kinh tế thế giới lâm vào khủng hoảng và nền kinh tế Việt Nam không nằm ngoài những tác động mang tính liên đới. Theo sau đó cũng là lạm phát, siết lại tín dụng, hạn chế dòng tiền đổ vào chứng khoán và bất động sản nhằm ngăn chặn nguy cơ bong bóng, gây bất ổn tới kinh tế vĩ mô. Thị trường khi đó đã thoát hiểm nhờ vào sáng kiến liên doanh, liên kết và tự thân vận động của các doanh nghiệp địa ốc, cũng như sự tham gia của các nhà đầu tư trực tiếp nước ngoài, chứ không hoàn toàn phụ thuộc vào kênh tín dụng của hệ thống ngân hàng.
Rõ ràng, giải pháp vốn không đơn giản “cứ kêu là được” và vẫn còn những cách khác có thể giúp doanh nghiệp, các nhà đầu tư bất động sản thoát khỏi vòng luẩn quẩn, bế tắc như hiện nay. Và đổi mới phương thức kinh doanh để vượt khó chắc chắn là một hướng đi đúng đắn.
Theo Tầm Nhìn
