Các xu hướng đầu tư năm 2011 - Tin thị trường - Bài viết

 

 

Theo quan điểm cá nhân, tôi cho rằng trong tình hình khó khăn như hiện nay, đầu cơ " lướt sóng" sẽ giảm đi. Nhưng với những người có nhu cầu mua sản phẩm thực sự thì BĐS vẫn là kênh lưu trú vốn tương đối an toàn so với gửi tiết kiệm, mua ngoại tệ hoặc chứng khoán. Thị trường năm 2011 sẽ có sự chuyển dịch tương đối khác so với các đợt sốt nóng hồi giữa năm 2010, thời điểm người ta có thể vay, bán chứng khoán, vàng và đô để mua nhà. Vào lúc thị trường đang trong giai đoạn giao dịch bình ổn, tương đối trầm lắng như thế này thì nguồn vốn đổ vào BĐS phần lớn sẽ từ những người có nhu cầu nhà ở thực sự và những người có đồng vốn nhàn rỗi tìm nơi trú vốn an toàn. Tuy nhiên, theo thống kê, tháng 2 lượng giao dịch chỉ chiếm 10% so với trung bình một tháng trong năm, do đó quý I/2011 sẽ không có gì đột biến nhưng từ đầu quý II/2011 thị trường chắc chắn sẽ khởi sắc.

 

Hiện nay, chúng tôi vẫn tập trung mạnh vào các sản phẩm nhà ở trong các khu đô thị, đặc biệt ở Hà Nội, TPHCM và các khu vực lân cận. Đó vẫn là phân khúc lớn vì chúng ta đang vẫn còn thiếu nhà ở rất nhiều và nhu cầu cũng rất cao. Bên cạnh đó, một xu hướng chúng tôi cũng rất quan tâm đó là nhà ở sinh thái hoặc BĐS du lịch ở ven biển, những nơi có vị trí đẹp..., nhưng đó là chiến lược đầu tư dài hạn. Với phân khúc chung cư cao cấp, tôi cho rằng, không nên quan sát lượng giao dịch để nhận định là giao dịch giảm hay tăng, vì có thể lượng giao dịch ít nhưng giá trị cao. Trong khi nhà chung cư giá thấp thì có thể giao dịch số lượng nhiều, nhưng giá trị lại thấp. 

 

Để thị trường BĐS minh bạch hơn, theo tôi, chúng ta nên tiếp cận theo góc độ thị trường. Hiện nay thị trường BĐS vẫn còn bị chi phối bởi các quy định hành chính, cách tiếp cận vẫn chưa vận hành theo quy luật cung – cầu.

 

 

Theo kinh nghiệm của sàn đã hoạt động từ 3 năm nay thì quý I là thời điểm có Tết Nguyên đán, phong tục Việt Nam sau tết thường đi trẩy hội, lễ chùa..., cho nên việc kinh doanh BĐS quý này thường trầm lắng. Tuy nhiên đó không phải là sự đi xuống của thị trường mà đó là quy luật bình thường hằng năm. Điểm nhấn của năm 2011, tôi cho rằng vẫn tiếp tục là phân khúc chung cư bình dân có giá từ 1,5- 2 tỉ đồng/căn và ngay trong các chủ đầu tư cũng sẽ có sự điều chỉnh mục tiêu đầu tư, hướng tới các dự án nhà giá thấp phù hợp với những người có nhu cầu thực sự về nhà ở. Chung cư mini vẫn tiếp tục hút khách vì phản ánh được nhu cầu thực của thị trường, tuy nhiên hiện thủ tục pháp lý đầu tư chung cư mini và việc quản lý chung cư mini thế nào thì còn nhiều vướng mắc, hạn chế. Theo tôi, bước sang năm 2011 phân khúc này vẫn phát triển nhưng sẽ có điều chỉnh về pháp luật.

 

Khó khăn lớn nhất trong hoạt động của các sàn BĐS, theo tôi, vẫn là vấn đề tìm kiếm nguồn hàng. Hiện các chủ đầu tư lớn thì đa số đều bán sản phẩm qua sàn của họ, trong khi hoạt động của sàn hiện nay chủ yếu là kinh doanh dịch vụ, do đó rất khó hoạch định được kế hoạch của năm mới vì còn phụ thuộc vào thị trường. Từ khi luật quy định các giao dịch BĐS bắt buộc phải qua sàn, từ chỗ Hà Nội chỉ có vài sàn giao dịch có quy mô, thì nay con số đã lên tới gần 300 sàn. Mục đích của sàn thành lập ra để làm minh bạch hóa thông tin trên thị trường BĐS. Tuy nhiên, trên thực tế vẫn có một số sàn lập ra để giải quyết một số vấn đề của chủ đầu tư hoặc lợi dụng kẽ hở của pháp luật để làm những việc sai trái. Nếu các sàn đều thực hiện đúng Nghị định 71 và Thông tư 16 thì sẽ có thị trường minh bạch hơn nữa trong thời gian tới.

 

 

Từ nay cho đến lúc quy hoạch mở rộng Hà Nội chính thức được thông qua, tôi cho rằng rất khó để nhận định thị trường sẽ diễn biến theo hướng nào. Tuy nhiên, tôi cho rằng các khu vực nằm trong các khu vực quy hoạch trung tâm giá sẽ nhích lên, đặc biệt là các địa bàn được chọn lập khu hành chính, hay các trung tâm văn hoá, thương mại... Đất thuộc các địa bàn như Đông Anh, các vùng phía tây Hà Nội, các huyện ngoại thành như Hoài Đức, Chương Mỹ tiếp tục hấp dẫn nhà đầu tư. Xu hướng đầu tư  ra ngoại tỉnh sẽ tăng mạnh vì giá đất tại nội thành Hà Nội đã quá cao, chỉ thích hợp với những người có vốn lớn và trường vốn. Rơi vào tấm ngắm của nhiều nhà đầu tư ngay từ cuối năm 2010 là đất thuộc các tỉnh Bắc Ninh, Vĩnh Phúc, Hải Dương, Phú Thọ. Trước kia rào cản để các nhà đầu tư vươn tới các “vùng xa” này là khoảng cách địa lý, giao thông khó khăn, thì nay với việc mở rộng nhiều trục đường mới, nhiều cây cầu mới, việc đi lại đã trở nên đơn giản. Đi từ Bắc Ninh sang Hà Nội chỉ mất khoảng 35 phút chạy xe, nhưng đi từ trong khu vực nội thành, di chuyển từ quận này sang quận khác có khi mất hàng giờ.