Bong bóng BĐS - ngân hàng: Tội đồ và nạn nhân
Câu hỏi khó trả lời là tại sao bất chấp những kinh nghiệm đau đớn nhãn tiền về chuyện hình thành và xì hơi bong bóng bất động sản, kéo theo bao hệ lụy cho hệ thống ngân hàng từ trước đến nay, mà các nhà băng vẫn không ngán ngại, sẵn sàng dốc thêm hầu bao?
Trong các bài viết trước, tác giả đã đề cập sơ bộ sự liên can của hệ thống ngân hàng với nguồn vốn tín dụng dư giả rót vào thị trường bất động sản như là một trong những nguyên nhân chính nung nóng thị trường này.
Ở bài viết này, chúng ta sẽ xem xét một cách cặn kẽ hơn cơ chế gây sốt bất động sản và vai trò của ngân hàng thương mại nói chung và Ngân hàng Nhà nước (NHNN) nói riêng, cũng như các nguyên nhân gây ra xì hơi bất động sản và tác động của nó lên hệ thống ngân hàng để từ đó rút ra được những bài học chính sách cho việc quản trị rủi ro trong hệ thống ngân hàng; đồng thời, ngăn chặn một cuộc khủng hoảng ngân hàng xuất phát từ sự sụp đổ thị trường bất động sản (nếu có) trong tương lai.
Bong bóng bất động sản ở dâu ra?
Bên cạnh những lý do cổ điển như nguồn cung không dồi dào (một cách tương đối, ít nhất là trong ngắn hạn) và sự lạc quan thái quá vào tương lai thị trường (ví dụ như trước và sau khi công bố một đồ án quy hoạch vùng nào đó), câu trả lời cho các cơn sốt bất động sản hiển nhiên và dễ thấy là do, như đã nói, sự tiếp tay của hệ thống ngân hàng, thi nhau bơm vốn vào thị trường bất động sản.
Mặc dù số liệu của NHNN công bố cho thấy tỷ lệ dư nợ tín dụng bất động sản trong tổng dư nợ tín dụng cho nền kinh tế trong mấy năm qua chỉ ở dưới 15-16%, điều đáng chú ý là con số tuyệt đối thì tăng rất nhanh vì tổng tín dụng cũng tăng rất nhanh với tốc độ bình quân chắc cũng lên đến trên 30%. Nếu như vào năm 2008, dư nợ tín dụng bất động sản mới là 138.000 tỷ đồng thì sang năm 2009 và 2010, con số này lần lượt là 184.000 tỷ và 235.000 tỷ. Tuy NHNN đã yêu cầu cắt giảm, dư nợ tín dụng bất động sản vẫn còn khoảng 221.000 tỷ đồng vào thời điểm tháng 6 năm nay. Cũng cần lưu ý thêm, đây mới chỉ là con số báo cáo trên sổ sách từ phía các ngân hàng thương mại, cho những khoản vay bất động sản hiển nhiên, chứ chưa tính tới một bộ phận tín dụng biến dạng dưới các hình thức khác. Hơn nữa, ngoài nguồn tín dụng ngân hàng, thị trường bất động sản còn thu hút thêm một lượng vốn không nhỏ từ kiều hối (tổng kiều hối ước tính khoảng trên 8 tỷ USD/năm), vốn tiết kiệm và tự có trong dân, và các nguồn vốn đầu tư nước ngoài gián tiếp khác dưới hình thức này hay hình thức khác. Vì thế, không lấy làm lạ khi giá bất động sản đã tăng mạnh trong mấy năm qua kéo dài đến tận gần đây.
Nhưng câu hỏi liên quan và khó trả lời hơn là tại sao bất chấp những kinh nghiệm đau đớn nhãn tiền về chuyện hình thành và xì hơi bong bóng bất động sản kéo theo bao hệ lụy cho hệ thống ngân hàng từ trước cho đến gần đây mà các ngân hàng ngày nay vẫn không ngán ngại sẵn sàng dốc thêm hầu bao cho bất động sản?
Tại sao ngân hàng sẵn sàng rót vốn cho bất động sản?
Câu trả lời nằm ở lợi nhuận kỳ vọng khi đầu tư vào bất động sản. Có một số yếu tố quyết định hành vi cho vay của ngân hàng, trong đó có bất động sản, đã được nhiều học giả chỉ ra trong các mô hình lý thuyết và nghiên cứu thực chứng của họ. Trong bài này, chúng ta sẽ lựa chọn áp dụng một số trong những yếu tố đó để lý giải mối quan hệ giữa bất động sản và hệ thống ngân hàng Việt Nam.
Mức tập trung cho vay vào thị trường bất động sản của các ngân hàng (tính theo tỷ lệ giữa khối lượng cho vay bất động sản với tổng vốn chủ sở hữu) sẽ càng lớn khi: (i) lợi nhuận kỳ vọng thu được từ cho vay bất động sản càng vượt trội so với chi phí cơ hội của nguồn vốn cho vay và khi lợi nhuận thu được từ các hoạt động cho vay khác không lớn và khác biệt nhiều một cách tương đối; (ii) giá trị kỳ vọng của các tài sản trong danh mục tài sản của ngân hàng tăng lên.
Ngược lại, các ngân hàng sẽ giảm mức độ tập trung này khi: (iii) xác suất kỳ vọng xảy ra mất khả năng thanh toán tăng lên; (iv) sự tương quan (xét về lợi nhuận) giữa bất động sản với các hạng mục khác trong danh mục tài sản của ngân hàng tăng lên; và (v) yêu cầu mức vốn tối thiểu tăng lên.
Dựa vào những yếu tố quyết định sự "dấn thân" của một ngân hàng nào đó vào bất động sản như nói ở trên, có thể rút ra 2 nhận định sau.
Nhận định thứ nhất, ngân hàng coi cho vay bất động sản là hấp dẫn khi họ kỳ vọng và thực tế thường là thu được lãi (gồm lãi cho vay và các loại phí) lớn hơn lãi cho vay doanh nghiệp (ví dụ, tờ SGTT cho biết các lãi suất liên quan đến bất động sản luôn cao hơn lãi suất cho vay bình thường từ 4 đến 7 điểm phần trăm). Cho vay bất động sản càng được khuyến khích khi ngân hàng được phép mở rộng quy mô và phạm vi hoạt động đồng thời theo đuổi mục tiêu tăng trưởng lợi nhuận.
Nhận định thứ hai, giá bất động sản tăng cũng trực tiếp khuyến khích hành vi cho vay vào thị trường này theo 2 cách.
Cách thứ nhất, tài sản bất động sản nắm giữ của ngân hàng tăng lên về giá trị sẽ làm tăng phần giá trị theo thị giá (economic value) của phần vốn chủ sở hữu của ngân hàng, từ đó làm cho ngân hàng sẵn lòng cho vay bất động sản nhiều hơn.
Cách thứ hai, khi giá trị tài sản thế chấp cho các khoản vay bất động sản tăng lên thì rủi ro thua lỗ cho danh mục các khoản vay hiện hành của ngân hàng sẽ giảm đi, làm cho ngân hàng có thêm khả năng tăng cho vay mà không sợ làm tăng xác suất mất khả năng thanh toán. Tăng giá bất động sản còn tác động đến việc áp đặt xác suất mất vốn thấp hơn lên các khoản cho vay bất động sản mới (các ngân hàng áp đặt một cách chủ quan xác suất này).
Cần thừa nhận rằng các yếu tố ảnh hưởng đến và cơ chế tác động lên quyết định cho vay bất động sản như nói trên của ngân hàng không phải là mới mẻ và khó nhận biết, nhưng rõ ràng là các ngân hàng trên thực tế đã thường không đánh giá đúng được mức độ rủi ro khi cho vay bất động sản. Bởi vậy, câu hỏi quan trọng đặt ra là tại sao ngân hàng lại ước tính không đúng mức (đánh giá thấp) các rủi ro của việc tập trung cho vay quá mức vào bất động sản? Có 2 cách giải thích phù hợp: (i) các ngân hàng đánh giá thấp đi rủi ro vì họ xem nhẹ khả năng xảy ra các cơn sốc; (ii) các ngân hàng phớt lờ rủi ro vì có những động cơ khuyến khích họ làm càn.
Trong các bài viết trước, tác giả đã đề cập sơ bộ sự liên can của hệ thống ngân hàng với nguồn vốn tín dụng dư giả rót vào thị trường bất động sản như là một trong những nguyên nhân chính nung nóng thị trường này.
Ở bài viết này, chúng ta sẽ xem xét một cách cặn kẽ hơn cơ chế gây sốt bất động sản và vai trò của ngân hàng thương mại nói chung và Ngân hàng Nhà nước (NHNN) nói riêng, cũng như các nguyên nhân gây ra xì hơi bất động sản và tác động của nó lên hệ thống ngân hàng để từ đó rút ra được những bài học chính sách cho việc quản trị rủi ro trong hệ thống ngân hàng; đồng thời, ngăn chặn một cuộc khủng hoảng ngân hàng xuất phát từ sự sụp đổ thị trường bất động sản (nếu có) trong tương lai.
Bong bóng bất động sản ở dâu ra?
Bên cạnh những lý do cổ điển như nguồn cung không dồi dào (một cách tương đối, ít nhất là trong ngắn hạn) và sự lạc quan thái quá vào tương lai thị trường (ví dụ như trước và sau khi công bố một đồ án quy hoạch vùng nào đó), câu trả lời cho các cơn sốt bất động sản hiển nhiên và dễ thấy là do, như đã nói, sự tiếp tay của hệ thống ngân hàng, thi nhau bơm vốn vào thị trường bất động sản.
Mặc dù số liệu của NHNN công bố cho thấy tỷ lệ dư nợ tín dụng bất động sản trong tổng dư nợ tín dụng cho nền kinh tế trong mấy năm qua chỉ ở dưới 15-16%, điều đáng chú ý là con số tuyệt đối thì tăng rất nhanh vì tổng tín dụng cũng tăng rất nhanh với tốc độ bình quân chắc cũng lên đến trên 30%. Nếu như vào năm 2008, dư nợ tín dụng bất động sản mới là 138.000 tỷ đồng thì sang năm 2009 và 2010, con số này lần lượt là 184.000 tỷ và 235.000 tỷ. Tuy NHNN đã yêu cầu cắt giảm, dư nợ tín dụng bất động sản vẫn còn khoảng 221.000 tỷ đồng vào thời điểm tháng 6 năm nay. Cũng cần lưu ý thêm, đây mới chỉ là con số báo cáo trên sổ sách từ phía các ngân hàng thương mại, cho những khoản vay bất động sản hiển nhiên, chứ chưa tính tới một bộ phận tín dụng biến dạng dưới các hình thức khác. Hơn nữa, ngoài nguồn tín dụng ngân hàng, thị trường bất động sản còn thu hút thêm một lượng vốn không nhỏ từ kiều hối (tổng kiều hối ước tính khoảng trên 8 tỷ USD/năm), vốn tiết kiệm và tự có trong dân, và các nguồn vốn đầu tư nước ngoài gián tiếp khác dưới hình thức này hay hình thức khác. Vì thế, không lấy làm lạ khi giá bất động sản đã tăng mạnh trong mấy năm qua kéo dài đến tận gần đây.
 Lý do nào khiến các ngân hàng vẫn không ngán ngại sẵn sàng dốc thêm hầu bao cho bất động sản? (ảnh minh họa) |
Nhưng câu hỏi liên quan và khó trả lời hơn là tại sao bất chấp những kinh nghiệm đau đớn nhãn tiền về chuyện hình thành và xì hơi bong bóng bất động sản kéo theo bao hệ lụy cho hệ thống ngân hàng từ trước cho đến gần đây mà các ngân hàng ngày nay vẫn không ngán ngại sẵn sàng dốc thêm hầu bao cho bất động sản?
Tại sao ngân hàng sẵn sàng rót vốn cho bất động sản?
Câu trả lời nằm ở lợi nhuận kỳ vọng khi đầu tư vào bất động sản. Có một số yếu tố quyết định hành vi cho vay của ngân hàng, trong đó có bất động sản, đã được nhiều học giả chỉ ra trong các mô hình lý thuyết và nghiên cứu thực chứng của họ. Trong bài này, chúng ta sẽ lựa chọn áp dụng một số trong những yếu tố đó để lý giải mối quan hệ giữa bất động sản và hệ thống ngân hàng Việt Nam.
Mức tập trung cho vay vào thị trường bất động sản của các ngân hàng (tính theo tỷ lệ giữa khối lượng cho vay bất động sản với tổng vốn chủ sở hữu) sẽ càng lớn khi: (i) lợi nhuận kỳ vọng thu được từ cho vay bất động sản càng vượt trội so với chi phí cơ hội của nguồn vốn cho vay và khi lợi nhuận thu được từ các hoạt động cho vay khác không lớn và khác biệt nhiều một cách tương đối; (ii) giá trị kỳ vọng của các tài sản trong danh mục tài sản của ngân hàng tăng lên.
 |
Ngược lại, các ngân hàng sẽ giảm mức độ tập trung này khi: (iii) xác suất kỳ vọng xảy ra mất khả năng thanh toán tăng lên; (iv) sự tương quan (xét về lợi nhuận) giữa bất động sản với các hạng mục khác trong danh mục tài sản của ngân hàng tăng lên; và (v) yêu cầu mức vốn tối thiểu tăng lên.
Dựa vào những yếu tố quyết định sự "dấn thân" của một ngân hàng nào đó vào bất động sản như nói ở trên, có thể rút ra 2 nhận định sau.
Nhận định thứ nhất, ngân hàng coi cho vay bất động sản là hấp dẫn khi họ kỳ vọng và thực tế thường là thu được lãi (gồm lãi cho vay và các loại phí) lớn hơn lãi cho vay doanh nghiệp (ví dụ, tờ SGTT cho biết các lãi suất liên quan đến bất động sản luôn cao hơn lãi suất cho vay bình thường từ 4 đến 7 điểm phần trăm). Cho vay bất động sản càng được khuyến khích khi ngân hàng được phép mở rộng quy mô và phạm vi hoạt động đồng thời theo đuổi mục tiêu tăng trưởng lợi nhuận.
Nhận định thứ hai, giá bất động sản tăng cũng trực tiếp khuyến khích hành vi cho vay vào thị trường này theo 2 cách.
Cách thứ nhất, tài sản bất động sản nắm giữ của ngân hàng tăng lên về giá trị sẽ làm tăng phần giá trị theo thị giá (economic value) của phần vốn chủ sở hữu của ngân hàng, từ đó làm cho ngân hàng sẵn lòng cho vay bất động sản nhiều hơn.
Cách thứ hai, khi giá trị tài sản thế chấp cho các khoản vay bất động sản tăng lên thì rủi ro thua lỗ cho danh mục các khoản vay hiện hành của ngân hàng sẽ giảm đi, làm cho ngân hàng có thêm khả năng tăng cho vay mà không sợ làm tăng xác suất mất khả năng thanh toán. Tăng giá bất động sản còn tác động đến việc áp đặt xác suất mất vốn thấp hơn lên các khoản cho vay bất động sản mới (các ngân hàng áp đặt một cách chủ quan xác suất này).
Cần thừa nhận rằng các yếu tố ảnh hưởng đến và cơ chế tác động lên quyết định cho vay bất động sản như nói trên của ngân hàng không phải là mới mẻ và khó nhận biết, nhưng rõ ràng là các ngân hàng trên thực tế đã thường không đánh giá đúng được mức độ rủi ro khi cho vay bất động sản. Bởi vậy, câu hỏi quan trọng đặt ra là tại sao ngân hàng lại ước tính không đúng mức (đánh giá thấp) các rủi ro của việc tập trung cho vay quá mức vào bất động sản? Có 2 cách giải thích phù hợp: (i) các ngân hàng đánh giá thấp đi rủi ro vì họ xem nhẹ khả năng xảy ra các cơn sốc; (ii) các ngân hàng phớt lờ rủi ro vì có những động cơ khuyến khích họ làm càn.
Theo VEF
