Bất động sản: Nỗ lực "phá băng" trong cơn bĩ cực"
Giữa lúc thị trường BĐS chưa có nhiều chuyển biến tích cực, tình trạng đói vốn trầm trọng khiến không ít doanh nghiệp "sống dở chết dở", các nhà đầu tư vẫn đau đầu tìm mọi cách gỡ khó.
Mới đây, một số doanh nghiệp BĐS tại TP. Hồ Chí Minh đã mạnh dạn kiến nghị các cơ quan quản lý nhà nước cho phép chia căn hộ chung cư diện tích lớn thành nhiều căn diện tích nhỏ như là cứu cánh khi tình trạng "băng giá" của thị trường BĐS chưa hé mở điều gì khả quan.
“Phá băng” không dùng tiền
Ông Nguyễn Văn Đực, Giám đốc Công ty TNHH địa ốc Đất Lành - TP.HCM, người đưa ra ý tưởng táo bạo này cho biết: "Đề xuất này đã được gửi lên Bộ Xây dựng, Sở Xây dựng TP.HCM và nhiều cơ quan quản lý nhà nước. Trong đó nội dung chính là kiến nghị các cơ quan này mạnh dạn cho đầu tư các căn hộ nhỏ 30, 40, 50m2, dành cho 1-2 người. Trước đây có quy định cứng nhắc, một căn hộ rộng ít nhất 45m2 dành cho 4 người, vì thế người ta làm những căn hộ 70 - 80 m2 dành cho 4 người. Như vậy, nếu chia 1 căn 80m2 thành 2 căn, mỗi căn 40 - 50m2 dành cho 2 người thì chắc chắn sẽ rất dễ bán".
Theo ông Đực, tiêu chuẩn 323 của ngành xây dựng có chia căn hộ ra thành 3 loại. Loại A từ 50 - 70m2 cho 1-2 người, loại B từ 70 - 100 dành cho 3, 4 người, loại C trên 100m2 dành cho 5, 6 người. Và theo quy định, bất cứ chung cư nào cũng phải có tỷ lệ A 25%, B 50%, C là 25%. "Những quy định này là cứng nhắc và lỗi thời. Lúc giá nhà đất rẻ người dân có thể mua một căn hộ 70- 80m2, hiện nay giá đất căng thẳng như vậy mà chúng ta vẫn giữ mãi tỷ lệ loại căn hộ A - B - C thì là không hợp lý”, ông Đực nói.
Ông Đực cũng khẳng định: "Đây là một cách để giải cứu thị trường bất động sản mà không cần dùng tiền, không liên quan đến ý kiến của Bộ Tài chính hay Ngân hàng Nhà nước. Điều này nằm trong tầm tay của Bộ Xây dựng, chỉ cần ra một văn bản quyết định cho những căn hộ nhỏ được phép tồn tại. Những doanh nghiệp nào chưa làm thì sẽ đầu tư những căn hộ nhỏ, doanh nghiệp nào đã hình thành trong quá trình thi công căn hộ 100 - 120 m2, sẽ có những biện pháp kỹ thuật để chia thành 2 căn. Điều này thực hiện sẽ rất đơn giản".
Có thể sẽ bóp nát thiết kế
Ông Nguyễn Th. T. Giám đốc Sàn Bất động sản Đ.N - TP.HCM cho biết: "Trước khi phân chia căn hộ phải xem xét dự án đó là dự án nào. Khi dự án chưa khởi công hoặc mới trong giai đoạn làm móng thì việc chia nhỏ diện tích, thay đổi thiết kế có thể thực hiện dễ dàng. Nhưng trong trường hợp căn hộ đã hoàn thiện mà tiến hành chia nhỏ diện tích thì sẽ chẳng giống ai. Nó sẽ bóp nát thiết kế, xé toang bản vẽ của căn hộ. Đó là chưa tính đến chuyện kết cấu của căn nhà có thể sẽ bị phá vỡ. Ngoài ra còn phải xét đến nội thất, hệ thống phòng cháy chữa cháy, đường ống dẫn nước. Nói chung, việc chia nhỏ sẽ rất phức tạp, đòi hỏi chủ đầu tư phải tính toán rất kỹ lưỡng trước khi đưa ra quyết định cuối cùng".
Theo ông Nguyễn Th. T. hiện tại thị trường BĐS TP.HCM đang rơi vào giai đoạn bế tắc. Tất cả các bên từ chủ đầu tư đến khách hàng gần như chỉ đứng nhìn nhau. BĐS đang rơi vào giai đoạn cầm hơi, phải có một tác nhân khơi thông thì thị trường mới khởi sắc hơn. Dự đoán đến quý II năm 2013 thị trường mới có sự đột biến. Thực tế thời điểm hiện nay, những căn hộ diện tích lớn trên dưới 100m2 rất nhiều, trong khi người mua ít.
Với diện tích trung bình một căn hộ khoảng 30-40 m2, số tiền tầm 400 - 500 triệu đồng, người dân hoàn toàn có đủ thực lực để mua. Nếu cơ quan quản lý Nhà nước đồng ý các dự án chưa xây dựng được phép thay đổi thiết kế, trở thành những căn hộ diện tích nhỏ, chắc chắn sẽ thanh lý được hàng. Đó sẽ là điểm sáng cho thị trường BĐS", ông T. nói.
Đồng quan điểm, ông Trần Ngọc Hùng, Chủ tịch Tổng hội Xây dựng Việt Nam nhận định, đề xuất này chính là nhằm mục đích chiều khách hàng, đánh đúng tâm lý của đa số người dân trong giai đoạn đóng băng của thị trường hiện nay. Nếu đề xuất được chấp thuận, khi tiến hành thi công chủ đầu tư bắt buộc phải xin phép lại các cơ quan quản lý. Trường hợp cơ quan thẩm định xét thấy phù hợp với điều kiện chung sẽ đưa ra quyết định cuối cùng.
Có cái nhìn lạc quan, ông Trần Đức Mạnh, Phó Giám đốc Phân viện Kinh tế Xây dựng miền Nam bày tỏ: "Tôi cũng nghe về đề xuất này của công ty TNHH Đất Lành gửi các cơ quan quản lý nhà nước nhưng tôi được biết hiện Bộ Xây dựng vẫn chưa chấp thuận. Tuy nhiên, theo ý kiến riêng của tôi, tôi ủng hộ chủ trương này. Căn hộ với diện tích khoảng 30 - 40m2, được thiết kế khéo, nội thất đảm bảo chắc chắn sẽ thu hút được người mua".
Tuy nhiên, ông mạnh cảnh báo: "Trường hợp căn hộ đã hoàn thiện, việc áp dụng hình thức chia nhỏ thành nhiều căn khác nhau sẽ không khả thi bởi nó sẽ ảnh hưởng đến kết cấu nhà, đến mức độ an toàn cũng như tuổi thọ của công trình sau này”.
GS.TS Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên & Môi trường cho hay: "Việc chia căn hộ ra thành những căn hộ nhỏ hơn hoàn toàn không có vấn đề gì, làm sao đảm bảo diện tích mỗi căn hộ ít nhất 30m2 cho phù hợp với quy định của Nghị định 71 là được. Việc cấp sổ đỏ, sổ hồng cũng không có gì khó khăn, vướng mắc vì quy định đã có, cũng đơn giản như việc cấp phép cho xây dựng các chung cư mini".
Mới đây, một số doanh nghiệp BĐS tại TP. Hồ Chí Minh đã mạnh dạn kiến nghị các cơ quan quản lý nhà nước cho phép chia căn hộ chung cư diện tích lớn thành nhiều căn diện tích nhỏ như là cứu cánh khi tình trạng "băng giá" của thị trường BĐS chưa hé mở điều gì khả quan.
“Phá băng” không dùng tiền
Ông Nguyễn Văn Đực, Giám đốc Công ty TNHH địa ốc Đất Lành - TP.HCM, người đưa ra ý tưởng táo bạo này cho biết: "Đề xuất này đã được gửi lên Bộ Xây dựng, Sở Xây dựng TP.HCM và nhiều cơ quan quản lý nhà nước. Trong đó nội dung chính là kiến nghị các cơ quan này mạnh dạn cho đầu tư các căn hộ nhỏ 30, 40, 50m2, dành cho 1-2 người. Trước đây có quy định cứng nhắc, một căn hộ rộng ít nhất 45m2 dành cho 4 người, vì thế người ta làm những căn hộ 70 - 80 m2 dành cho 4 người. Như vậy, nếu chia 1 căn 80m2 thành 2 căn, mỗi căn 40 - 50m2 dành cho 2 người thì chắc chắn sẽ rất dễ bán".
 Đề xuất chia nhỏ diện tích căn hộ chung cư chỉ là biện pháp tình thế trong bối cảnh thị trường BĐS đang đóng băng hiện nay |
Theo ông Đực, tiêu chuẩn 323 của ngành xây dựng có chia căn hộ ra thành 3 loại. Loại A từ 50 - 70m2 cho 1-2 người, loại B từ 70 - 100 dành cho 3, 4 người, loại C trên 100m2 dành cho 5, 6 người. Và theo quy định, bất cứ chung cư nào cũng phải có tỷ lệ A 25%, B 50%, C là 25%. "Những quy định này là cứng nhắc và lỗi thời. Lúc giá nhà đất rẻ người dân có thể mua một căn hộ 70- 80m2, hiện nay giá đất căng thẳng như vậy mà chúng ta vẫn giữ mãi tỷ lệ loại căn hộ A - B - C thì là không hợp lý”, ông Đực nói.
Ông Đực cũng khẳng định: "Đây là một cách để giải cứu thị trường bất động sản mà không cần dùng tiền, không liên quan đến ý kiến của Bộ Tài chính hay Ngân hàng Nhà nước. Điều này nằm trong tầm tay của Bộ Xây dựng, chỉ cần ra một văn bản quyết định cho những căn hộ nhỏ được phép tồn tại. Những doanh nghiệp nào chưa làm thì sẽ đầu tư những căn hộ nhỏ, doanh nghiệp nào đã hình thành trong quá trình thi công căn hộ 100 - 120 m2, sẽ có những biện pháp kỹ thuật để chia thành 2 căn. Điều này thực hiện sẽ rất đơn giản".
Có thể sẽ bóp nát thiết kế
Ông Nguyễn Th. T. Giám đốc Sàn Bất động sản Đ.N - TP.HCM cho biết: "Trước khi phân chia căn hộ phải xem xét dự án đó là dự án nào. Khi dự án chưa khởi công hoặc mới trong giai đoạn làm móng thì việc chia nhỏ diện tích, thay đổi thiết kế có thể thực hiện dễ dàng. Nhưng trong trường hợp căn hộ đã hoàn thiện mà tiến hành chia nhỏ diện tích thì sẽ chẳng giống ai. Nó sẽ bóp nát thiết kế, xé toang bản vẽ của căn hộ. Đó là chưa tính đến chuyện kết cấu của căn nhà có thể sẽ bị phá vỡ. Ngoài ra còn phải xét đến nội thất, hệ thống phòng cháy chữa cháy, đường ống dẫn nước. Nói chung, việc chia nhỏ sẽ rất phức tạp, đòi hỏi chủ đầu tư phải tính toán rất kỹ lưỡng trước khi đưa ra quyết định cuối cùng".
Theo ông Nguyễn Th. T. hiện tại thị trường BĐS TP.HCM đang rơi vào giai đoạn bế tắc. Tất cả các bên từ chủ đầu tư đến khách hàng gần như chỉ đứng nhìn nhau. BĐS đang rơi vào giai đoạn cầm hơi, phải có một tác nhân khơi thông thì thị trường mới khởi sắc hơn. Dự đoán đến quý II năm 2013 thị trường mới có sự đột biến. Thực tế thời điểm hiện nay, những căn hộ diện tích lớn trên dưới 100m2 rất nhiều, trong khi người mua ít.
Với diện tích trung bình một căn hộ khoảng 30-40 m2, số tiền tầm 400 - 500 triệu đồng, người dân hoàn toàn có đủ thực lực để mua. Nếu cơ quan quản lý Nhà nước đồng ý các dự án chưa xây dựng được phép thay đổi thiết kế, trở thành những căn hộ diện tích nhỏ, chắc chắn sẽ thanh lý được hàng. Đó sẽ là điểm sáng cho thị trường BĐS", ông T. nói.
Đồng quan điểm, ông Trần Ngọc Hùng, Chủ tịch Tổng hội Xây dựng Việt Nam nhận định, đề xuất này chính là nhằm mục đích chiều khách hàng, đánh đúng tâm lý của đa số người dân trong giai đoạn đóng băng của thị trường hiện nay. Nếu đề xuất được chấp thuận, khi tiến hành thi công chủ đầu tư bắt buộc phải xin phép lại các cơ quan quản lý. Trường hợp cơ quan thẩm định xét thấy phù hợp với điều kiện chung sẽ đưa ra quyết định cuối cùng.
Có cái nhìn lạc quan, ông Trần Đức Mạnh, Phó Giám đốc Phân viện Kinh tế Xây dựng miền Nam bày tỏ: "Tôi cũng nghe về đề xuất này của công ty TNHH Đất Lành gửi các cơ quan quản lý nhà nước nhưng tôi được biết hiện Bộ Xây dựng vẫn chưa chấp thuận. Tuy nhiên, theo ý kiến riêng của tôi, tôi ủng hộ chủ trương này. Căn hộ với diện tích khoảng 30 - 40m2, được thiết kế khéo, nội thất đảm bảo chắc chắn sẽ thu hút được người mua".
Tuy nhiên, ông mạnh cảnh báo: "Trường hợp căn hộ đã hoàn thiện, việc áp dụng hình thức chia nhỏ thành nhiều căn khác nhau sẽ không khả thi bởi nó sẽ ảnh hưởng đến kết cấu nhà, đến mức độ an toàn cũng như tuổi thọ của công trình sau này”.
GS.TS Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên & Môi trường cho hay: "Việc chia căn hộ ra thành những căn hộ nhỏ hơn hoàn toàn không có vấn đề gì, làm sao đảm bảo diện tích mỗi căn hộ ít nhất 30m2 cho phù hợp với quy định của Nghị định 71 là được. Việc cấp sổ đỏ, sổ hồng cũng không có gì khó khăn, vướng mắc vì quy định đã có, cũng đơn giản như việc cấp phép cho xây dựng các chung cư mini".
Theo Tầm Nhìn
