Để không nằm lâu trên giấy - Tin thị trường - Bài viết

Việc thông qua Quy hoạch chung Thủ đô Hà Nội có một tầm ảnh hưởng quan trọng tới tình hình phát triển của Thủ đô trong tương lai, trong đó sự phát triển bền vững của thị trường nhà ở và bất động sản. Tuy nhiên, vẫn còn nhiều bất cập.

Trên cơ sở dự báo dân số Hà Nội đến năm 2020 đạt khoảng 3,7 triệu người, quy hoạch định ra diện tích đất xây dựng đô thị cho Hà Nội khoảng 45.300 ha, chỉ tiêu khoảng 70 m2/người và đất ngoài dân dụng khoảng 19.300 ha. Còn đến năm 2030, dân số Thủ đô đạt khoảng 4,6 triệu người; diện tích đất xây dựng đô thị khoảng 55.200 ha; đất dân dụng khoảng 34.900 ha; chỉ tiêu đất xây dựng dân dụng khu vực nội đô khoảng 60 - 65 m2/người, khu vực mở rộng phía Nam sông Hồng khoảng 90 - 95 m2/người, khu mở rộng phía Bắc sông Hồng khoảng 75 - 90 m2/người; đất ngoài dân dụng khoảng 20.300 ha; Về định hướng phát triển nhà ở, đến năm 2030, diện tích bình quân nhà ở khu vực đô thị tối thiểu là 30 m2 sàn sử dụng/người và nhà ở nông thôn tối thiểu là 25 m2 sàn sử dụng/người. Như vậy, đến năm 2010, và xa hơn là 2030, sự phát triển đô thị cần khối lượng diện tích nhà ở rất lớn với nguồn tài chính khổng lồ. Chính vì vậy, theo các chuyên gia, kể từ đây, Chính phủ sẽ phải có kế hoạch phù hợp, đặc biệt trong việc tạo nguồn vốn mới cho thị trường bất động sản.

Thử nghiệm thêm công cụ tài chính

Ông Phan Thành Mai - Tổng thư ký Hiệp hội bất động sản cho rằng, trong hoàn cảnh lạm phát cao và tín dụng hạn chế như hiện nay, chúng ta có thể áp dụng giải pháp huy động vốn như chính sách nhà ở như quỹ phát triển nhà ở mà Bộ Xây dựng đang xây dựng. Ngoài ra, có thể áp dụng thêm hai nguồn vốn là vốn tiết kiệm nhà ở và quỹ tín thác bất động sản. Hiện tại, cả hai hình thức này đều đang được nghiên cứu ở VN, trong đó, quỹ tiết kiệm nhà ở được xây dựng giống như hình thức bảo hiểm xã hội với mức đóng góp dự kiến khoảng 1 - 2% tiền lương hàng tháng của người lao động. Quỹ sẽ hỗ trợ những người thu nhập thấp vay mua nhà với lãi suất ưu đãi. Riêng những người không có nhu cầu mua nhà, khi về hưu sẽ được rút toàn bộ số tiền đóng góp cộng với lãi suất mang tính hỗ trợ trượt giá. Còn Quỹ tín thác bất động sản (Reits – Real Estate Investment Trust) là mô hình quỹ chuyên đầu tư trong lĩnh vực bất động sản nói chung và nhà ở nói riêng. Mục đích của quỹ là huy động vốn nhàn rỗi của các nhà đầu tư nhỏ lẻ thông qua phát hành chứng chỉ quỹ và đầu tư vào lĩnh vực nhà ở. Thông thường, Reits được đầu tư 100% vốn vào bất động sản (các quỹ đầu tư khác chỉ được đầu tư tối đa 40%). Reits có một mối liên thông chặt chẽ với thị trường tài chính và chứng khoán...

Theo ông Mai, các hình thức này cần sớm được đưa vào thí điểm để tạo ra các công cụ mới về tài chính cho thị trường bất động sản.

Hoàn thiện pháp lý về quy hoạch

Cái khó của Hà Nội hiện nay là Luật Thủ đô chưa được Quốc hội thông qua, do vậy Hà Nội chưa có được cơ chế đặc thù trong việc huy động nguồn vốn.

Về khía cạnh DN, theo các chuyên gia, bình thường DN phải tốn một khoản chi phí khá lớn để tìm kiếm thông tin quy hoạch, nghiên cứu và quyết định đầu tư, nhưng kể từ đây, DN đã có bức tranh sáng sủa hơn, rõ ràng hơn để phục vụ cho các chủ định, mục tiêu đầu tư của mình. Chưa kể việc khi Chính phủ sử dụng các gói đầu tư như BT, BOT... DN sẽ có cơ hội tham gia bình đẳng trong các gói đầu tư phát triển đô thị. Tuy nhiên, thông tin từ Quy hoạch lần này chỉ mang tính định hướng chứ chưa thể đáp ứng nhu cầu thông tin cụ thể cũng như tỷ lệ quy hoạch chưa thể đáp ứng các nhà chuyện môn, đặc biệt các nhà đầu tư để thỏa mãn việc phân tích, lựa chọn dự án, giúp DN tiếp cận với các dự án... Trong hoàn cảnh hiện nay, DN phải xem lại sức khoẻ của chính mình, không chỉ tài chính mà cả quản trị rủi ro.

Theo TS. KTS Đào Ngọc Nghiêm - Phó chủ tịch Hội quy hoạch và phát triển đô thị Hà Nội: Cái khó của Hà Nội hiện nay là Luật Thủ đô chưa được Quốc hội thông qua do vậy Hà Nội chưa có được cơ chế đặc thù trong việc huy động nguồn vốn. Hơn nữa, chúng ta lại chưa có quy hoạch kế hoạch sử dụng đất. Trong bối cảnh hàng loạt dự án chiếm đất lúa xuất hiện tại vùng ven thời gian qua do phát triển đô thị quá nóng đã khiến quỹ đất ngày càng cạn kiệt. Vì thế không còn cách nào khác, việc điều chỉnh theo quy hoạch, thu hồi các dự án không đủ điều kiện để lấy lại quỹ đất này là điều phải tính đến. Các dự án này chiếm 65.000 ha đất - gần 70% đất phát triển đô thị của 20 năm sau, nên rõ ràng phải rà soát lại theo tiêu chí mà Hà Nội đã đưa ra. Tuy nhiên bây giờ chúng ta mới công bố quy hoạch chung. Sau đó mới triển khai quy hoạch 1/2000. Từ đó mới xem xét, rà soát lại lần nữa gần 800 đồ án, dự án. Vì vậy, đây rõ ràng là công việc cực kỳ khó khăn, tác động đến thị trường BĐS cũng như tốc độ phát triển kinh tế xã hội.

Ông Nghiêm cho rằng, tiếp sau quy hoạch chung này chúng ta phải hoàn thiện cơ sở pháp lý về quy hoạch, đó là điều lệ, quy chế quản lý của toàn TP, của từng khu vực. Ở đây đòi hỏi phải có sự tham gia của nhiều chuyên gia, nhiều ngành khoa học nếu không sẽ vấp váp, khó tháo gỡ và dẫn đến thất bại.