Xoá chia lô, bán nền: Chưa đúng thời điểm? - Tin thị trường - Tin tức

Theo báo cáo gửi Thủ tướng Chính phủ, Bộ Xây dựng kiến nghị một số giải pháp nhằm đưa thị trường bất động sản vào hoạt động quy củ, trong đó có giải pháp gây sốc là đề xuất xoá bỏ chia lô, bán nền trong các dự án phát triển nhà ở tại đô thị.

Đề xuất này liệu có khả thi, phù hợp vào thời điểm nhạy cảm này?

Theo các chuyên gia bất động sản (BĐS), điểm yếu của thị trường BĐS hiện nay chính là nặng về phân lô, bán nền. Ở các thành phố lớn như Hà Nội, TPHCM có hàng loạt dự án nhà ở, chung cư cao tầng được xây dựng, nhưng vẫn không hình thành được khu đô thị. Hàng trăm hécta đất được gọi là khu đô thị, nhưng đang để hoang hoá…

Nhiều chiêu lách luật

Tại TPHCM, tính đến thời điểm hiện nay có khoảng 1.000 dự án phát triển BĐS, trong đó chiếm 2/3 là các dự án được duyệt sau khi đã có nghị định 181/2004/NĐ-CP của Chính phủ ngày 29.10.2004 hướng dẫn thi hành Luật Đất đai 2003.

Theo quy định của Nghị định 181, sau thời điểm nghị định có hiệu lực thì sẽ không còn hình thức kinh doanh hạ tầng khu nhà ở (chia lô bán nền, chủ đầu tư chỉ bán hạ tầng khu dân cư chứ không bán nhà ở, người có nhu cầu mua hạ tầng, thực chất là mua đất sau đó tự xây dựng nhà) mà tất cả các dự án chuyển sang hình thức kinh doanh nhà ở. Tuy nhiên, trước khi Nghị định 181 ra đời vài năm, UBND thành phố đã ban hành chỉ thị 08 và đã chấm dứt hình thức chia lô bán nền.

Trên thực tế, tại TPHCM số lượng dự án không bị ảnh hưởng bởi Nghị định 181 có thể lên đến trên 300, chủ yếu tập trung ở các quận 2, 9, 7, Bình Tân, Gò Vấp, Thủ Đức và các huyện Bình Chánh, Nhà Bè... Tổng diện tích đất ở trong các dự án này có thể lên đến vài ngàn hécta, với số lượng nền nhà lên đến con số khoảng 10.000 nền.

Trên địa bàn các tỉnh lân cận TPHCM có thị trường BĐS mới nổi như Bình Dương, Đồng Nai, Bà Rịa - Vũng Tàu và Long An, số lượng dự án BĐS có thể xấp xỉ với TPHCM, nhưng quy mô lớn hơn nhiều. Chỉ tính riêng tỉnh Đồng Nai đã có đến 260 dự án kinh doanh BĐS. Con số này trên địa bàn tỉnh Bình Dương có thể còn cao hơn...

Điều đáng nói là, mặc dù Nghị định 181 đã có hiệu lực gần 7 năm, thế nhưng trên thị trường BĐS đất phân lô bán nền chiếm đến 80% tổng khối lượng giao dịch của thị trường BĐS khu vực. Các chủ đầu tư, các Cty môi giới, sàn giao dịch BĐS vẫn lách quy định một cách dễ dàng. Thông thường, các hợp đồng mua bán nhà trên địa bàn các tỉnh miền Đông hiện nay đều được chia làm 2 phần. Một phần là hợp đồng bán hạ tầng hoặc góp vốn xây dựng hạ tầng và một phần là hợp đồng mua bán nhà.

Thời gian giữa 2 hợp đồng này thường kéo dài 2 năm, vì vậy, trong thời gian chờ giao nền nhà hoặc thời gian chờ thực hiện giữa 2 hợp đồng, khách hàng đã có thể “lướt sóng” đất nền thoải  mái, thậm chí có nền đẹp đã được lướt qua lướt lại cả chục lần. Phần mua nhà bị lờ đi, mặc nhiên giữa khách hàng và chủ đầu tư, các Cty môi giới, sàn giao dịch BĐS hiểu với nhau đó là bán nền.

Với cách thức lách luật như trên, thị trường BĐS phía nam mà trọng tâm là thị trường TPHCM và khu vực miền Đông Nam Bộ, thị trường đất dự án vẫn tiếp tục sống khỏe cho dù nó đã bị cấm từ 7 năm trước.


Doanh nghiệp không sai?

Một doanh nghiệp (DN) tên tuổi trong ngành xây dựng phía bắc khi bị “đấu tố” là chuyên chia lô bán nền đã viện dẫn  Nghị định 17 ra ngày 27.1.2006, sửa đổi Nghị định 187 lại cho phép doanh nghiệp được phân lô, bán nền, sau khi đã xây nhà thô ra để thanh minh cho việc làm của DN mình.

Trên thực tế, quả thực Nghị định 17 được xem như là biện pháp cứu rất nhiều DN kinh doanh trong lĩnh vực BĐS thiếu vốn, làm ăn theo kiểu “dễ làm, khó bỏ”.  Điểm khắp từ Nam ra Bắc, có thể thấy rất ít DN BĐS có khả năng bỏ vốn từ A đến Z để xây dựng một dự án hoàn chỉnh. Nhiều trường hợp chủ đầu tư chỉ đủ tiền làm cơ sở hạ tầng, sau đó vẽ nhà và giao đất cho người mua. Chính vì thế có rất nhiều dự án khi xây dựng được gọi là KĐT, nhưng qua nhiều năm vẫn chỉ là bãi đất trống, đơn cử như các dự án lớn nhỏ phía đông Hà Nội, đặc biệt trên địa bàn huyện Mê Linh, Vĩnh Phúc, Gia Lâm...

Những người có nhu cầu về chỗ ở thực sự thì không có khả năng mua nhà, trong khi đất KĐT bỏ hoang gây lãng phí rất lớn. Việc cho phép phân lô, bán nền cũng dẫn đến tình trạng xây dựng dàn trải, hệ số sử dụng đất không cao, khu đô thị trở nên manh mún.

Một trong những nguyên nhân dẫn đến tình trạng này, theo ông Richard Leach – GĐ điều hành CBRE Việt Nam - hầu hết người mua đất nền là nhà đầu cơ, những người mong muốn có khoản lợi nhuận trong khoảng thời gian ngắn mà ít quan tâm đến mục đích tương lai của dự án. Với những mục tiêu như vậy, trên thực tế, các BĐS thuộc các dự án này đã giảm giá trị vì thiếu các tiện ích đi kèm.