Tìm đúng người, bán đúng hàng
Thị trường bất động sản (BĐS) đang trong giai đoạn tranh tối tranh sáng về giá và cơ hội đầu tư. Đây chính là thời điểm để các công ty BĐS với chiến lược khác nhau, tùy từng sản phẩm và nhu cầu của khách hàng, tạo nên thị trường khác biệt cho từng phân khúc.
Tìm căn hộ để ở
Theo một số chuyên gia đánh giá, đây là giai đoạn mà các dự án BĐS, đặc biệt là sản phẩm căn hộ tại TP.HCM đầu tư xây dựng vào giai đoạn cuối như The Everich (Công ty Phát Đạt), Sunright City ( NovaLand), Petrovietnam Landmark... đều có nhu cầu cấp thiết đưa sản phẩm đến khách hàng có nhu cầu thực sự.
Mặt khác, chính sách tín dụng đã hé mở cho nhu cầu vay mua nhà để ở, tạo nên một thị trường BĐS căn hộ khá mới mẻ: thị trường của khách mua cho nhu cầu để ở.
Đối tượng khách hàng có nhu cầu ở tại TP.HCM hiện vẫn rất lớn. Khảo sát một số sàn giao dịch trên địa bàn thành phố trong thời gian hai tuần vừa qua, số khách hàng đến sàn tìm hiểu về sản phẩm căn hộ tăng lên đáng kể.
Số cuộc gọi đến đường dây nóng của sàn để hỏi về sản phẩm này cũng tăng không kém. Phần lớn đều có nhu cầu mua nhà để ở.
Ông Diệp Đình Chung, Trưởng phòng kinh doanh dự án, Công ty Địa ốc ACB, nhận xét, thị trường phân khúc căn hộ khá mở rộng cho người mua có nhu cầu để ở, với mức giá hợp lý kết hợp với nhiều chương trình khuyến mãi của chủ đầu tư, thu hút nhiều khách hàng quan tâm.
Hiện tại, giao dịch phân khúc này cũng chỉ phục vụ cho nhu cầu khách mua để ở. Khả năng đầu tư tại phân khúc này rất hạn chế vì các dự án đã đi vào giai đoạn cuối, những vị trí đẹp có khả năng sinh lời thì đã không còn.
Theo ông Đoàn Trọng Hiếu, Giám đốc Công ty Sơn Hà Agriland, khách hàng có nhu cầu tìm hiểu các dự án nhằm mục đích ở khá đông, nhưng vẫn còn tâm lý chờ đợi, nghe ngóng thị trường.
Giá thực tế có thể giao dịch được, phần lớn tập trung vào mức trên dưới 1 tỷ đồng, phân bố chủ yếu ở hai cửa ngõ lớn của thành phố là Bình Tân, Bình Chánh và quận 9.
Hướng đầu tư ra vùng ven?
Chỉ trong hai tuần đầu tháng qua, hàng loạt các dự án đất nền khu vực tỉnh Long An, khu vực giáp ranh với TP.HCM, được chính thức chào bán ra thị trường, như dự án Làng sinh thái du lịch Eco Village (Đức Hòa, Long An) của Công ty CP Đầu tư và Xây dựng Phúc Khang rộng 97ha; dự án Long Hội City (Bến Lức, Long An) có tổng diện tích 54,4 ha của Công ty CP phát triển nhà Thủ Đức và Công ty CP phát triển hạ tầng và bất động sản Thái Bình Dương.
Sắp tới, dự án Happy Land của Công ty Đầu tư Xây dựng Khang Thông, dự án Khu đô thị Nam Long - Vàm Cỏ Đông của Công Ty Nam Long cũng sẽ đưa sản phẩm ra thị trường.
Các dự án thuộc địa phận tỉnh Long An, phần lớn chỉ cách TP.HCM khoảng 30 - 40 km, cơ sở hạ tầng kết nối khá đồng bộ, thông với nhiều tuyến đường, cửa ngõ phía Nam đi vào thành phố.
Chuyên viên môi giới Nguyễn Duy Linh, Sàn giao dịch BĐS Danh Khôi cho biết, có khá nhiều nhà đầu tư quan tâm đến đất nền tại các dự án trên.
Mới đây có nhà đầu tư mua 17 nền biệt thự tại dự án Làng sinh thái du lịch Eco Village, mặc dù theo khách hàng nhận xét thì về mặt pháp lý dự án chưa được rõ ràng, các văn bản pháp lý chưa được công bố, như quyết định phê duyệt 1/500, bảng phân lô chi tiết. Nhưng theo đánh giá chung, khả năng đầu tư tại các dự án này có khả năng sinh lợi cao.
Không đồng tình với quan điểm trên, ông Hoàng Dũng, Giám đốc Công ty Proland, cho rằng, trong thời gian tới, mặc dù quá trình đô thị hóa, công nghiệp hóa khu vực vùng ven có thể sẽ tăng lên do quỹ đất ở một số xã thuộc huyện Bình Chánh và đất Long An giáp ranh TP.HCM còn nhiều.
Chính vì quỹ đất còn nhiều, do đó khả năng đầu tư sinh lợi tại những khu vực này đòi hỏi phải trong thời gian dài, trường vốn.
Nhận định của ông Dũng rất đáng lưu ý. Bài học rõ nhất chính là thị trường BĐS Bình Dương. Sau một thời gian sôi sục mua bán, giờ đây, nhất là trong vòng hơn một tháng trở lại, thông tin chào bán đất nền dự án giá hấp dẫn liên tục được các công ty môi giới và cá nhân đang sở hữu chào mời.
Ngay cả dự án Phố thương mại Phú An từng được coi là “đẳng cấp nhất Thành phố Bình Dương”, nay cũng rớt giá thê thảm. Một nền đất rộng 150m2 có vị trí 2 mặt tiền đường 62m, cặp sát 3 khu biệt thự lớn nhất Bình Dương là Ecolakes, Rubby Land, CoCo Land, được chào giá 230 triệu đồng. Nhưng một cò đất nơi đây cho biết, giá thực tế hiện còn thấp hơn.
Theo giới phân tích nhà đất, chu kỳ đầu tư BĐS khá dài, do đó đầu tư vào các dự án vùng ven có sức hấp dẫn lớn nhưng tỷ lệ rủi ro cũng không nhỏ. Bởi lẽ, suất đầu tư này đòi hỏi người mua phải chôn vốn rất lâu, thời gian để một khu đô thị vệ tinh hình thành cũng rất dài.
Các dự án vùng ven lệ thuộc rất nhiều vào hệ thống cơ sở hạ tầng và sự kết nối với trung tâm TP.HCM. Bài toán lệ thuộc này không phải dễ giải quyết.
Mặt khác, điều cần quan tâm đó là nhu cầu sử dụng của người dân tại khu vực này, do quỹ đất còn nhiều, việc mua dễ bán khó cũng có thể xảy ra khi nhu cầu thực không có.
 Khách tìm mua các dự án vùng ven tăng lên trong thời gian qua - Ảnh: M.D |
Tìm căn hộ để ở
Theo một số chuyên gia đánh giá, đây là giai đoạn mà các dự án BĐS, đặc biệt là sản phẩm căn hộ tại TP.HCM đầu tư xây dựng vào giai đoạn cuối như The Everich (Công ty Phát Đạt), Sunright City ( NovaLand), Petrovietnam Landmark... đều có nhu cầu cấp thiết đưa sản phẩm đến khách hàng có nhu cầu thực sự.
Mặt khác, chính sách tín dụng đã hé mở cho nhu cầu vay mua nhà để ở, tạo nên một thị trường BĐS căn hộ khá mới mẻ: thị trường của khách mua cho nhu cầu để ở.
Đối tượng khách hàng có nhu cầu ở tại TP.HCM hiện vẫn rất lớn. Khảo sát một số sàn giao dịch trên địa bàn thành phố trong thời gian hai tuần vừa qua, số khách hàng đến sàn tìm hiểu về sản phẩm căn hộ tăng lên đáng kể.
Số cuộc gọi đến đường dây nóng của sàn để hỏi về sản phẩm này cũng tăng không kém. Phần lớn đều có nhu cầu mua nhà để ở.
Ông Diệp Đình Chung, Trưởng phòng kinh doanh dự án, Công ty Địa ốc ACB, nhận xét, thị trường phân khúc căn hộ khá mở rộng cho người mua có nhu cầu để ở, với mức giá hợp lý kết hợp với nhiều chương trình khuyến mãi của chủ đầu tư, thu hút nhiều khách hàng quan tâm.
Hiện tại, giao dịch phân khúc này cũng chỉ phục vụ cho nhu cầu khách mua để ở. Khả năng đầu tư tại phân khúc này rất hạn chế vì các dự án đã đi vào giai đoạn cuối, những vị trí đẹp có khả năng sinh lời thì đã không còn.
Theo ông Đoàn Trọng Hiếu, Giám đốc Công ty Sơn Hà Agriland, khách hàng có nhu cầu tìm hiểu các dự án nhằm mục đích ở khá đông, nhưng vẫn còn tâm lý chờ đợi, nghe ngóng thị trường.
Giá thực tế có thể giao dịch được, phần lớn tập trung vào mức trên dưới 1 tỷ đồng, phân bố chủ yếu ở hai cửa ngõ lớn của thành phố là Bình Tân, Bình Chánh và quận 9.
Hướng đầu tư ra vùng ven?
Chỉ trong hai tuần đầu tháng qua, hàng loạt các dự án đất nền khu vực tỉnh Long An, khu vực giáp ranh với TP.HCM, được chính thức chào bán ra thị trường, như dự án Làng sinh thái du lịch Eco Village (Đức Hòa, Long An) của Công ty CP Đầu tư và Xây dựng Phúc Khang rộng 97ha; dự án Long Hội City (Bến Lức, Long An) có tổng diện tích 54,4 ha của Công ty CP phát triển nhà Thủ Đức và Công ty CP phát triển hạ tầng và bất động sản Thái Bình Dương.
Sắp tới, dự án Happy Land của Công ty Đầu tư Xây dựng Khang Thông, dự án Khu đô thị Nam Long - Vàm Cỏ Đông của Công Ty Nam Long cũng sẽ đưa sản phẩm ra thị trường.
Các dự án thuộc địa phận tỉnh Long An, phần lớn chỉ cách TP.HCM khoảng 30 - 40 km, cơ sở hạ tầng kết nối khá đồng bộ, thông với nhiều tuyến đường, cửa ngõ phía Nam đi vào thành phố.
Chuyên viên môi giới Nguyễn Duy Linh, Sàn giao dịch BĐS Danh Khôi cho biết, có khá nhiều nhà đầu tư quan tâm đến đất nền tại các dự án trên.
Mới đây có nhà đầu tư mua 17 nền biệt thự tại dự án Làng sinh thái du lịch Eco Village, mặc dù theo khách hàng nhận xét thì về mặt pháp lý dự án chưa được rõ ràng, các văn bản pháp lý chưa được công bố, như quyết định phê duyệt 1/500, bảng phân lô chi tiết. Nhưng theo đánh giá chung, khả năng đầu tư tại các dự án này có khả năng sinh lợi cao.
Không đồng tình với quan điểm trên, ông Hoàng Dũng, Giám đốc Công ty Proland, cho rằng, trong thời gian tới, mặc dù quá trình đô thị hóa, công nghiệp hóa khu vực vùng ven có thể sẽ tăng lên do quỹ đất ở một số xã thuộc huyện Bình Chánh và đất Long An giáp ranh TP.HCM còn nhiều.
Chính vì quỹ đất còn nhiều, do đó khả năng đầu tư sinh lợi tại những khu vực này đòi hỏi phải trong thời gian dài, trường vốn.
Nhận định của ông Dũng rất đáng lưu ý. Bài học rõ nhất chính là thị trường BĐS Bình Dương. Sau một thời gian sôi sục mua bán, giờ đây, nhất là trong vòng hơn một tháng trở lại, thông tin chào bán đất nền dự án giá hấp dẫn liên tục được các công ty môi giới và cá nhân đang sở hữu chào mời.
Ngay cả dự án Phố thương mại Phú An từng được coi là “đẳng cấp nhất Thành phố Bình Dương”, nay cũng rớt giá thê thảm. Một nền đất rộng 150m2 có vị trí 2 mặt tiền đường 62m, cặp sát 3 khu biệt thự lớn nhất Bình Dương là Ecolakes, Rubby Land, CoCo Land, được chào giá 230 triệu đồng. Nhưng một cò đất nơi đây cho biết, giá thực tế hiện còn thấp hơn.
Theo giới phân tích nhà đất, chu kỳ đầu tư BĐS khá dài, do đó đầu tư vào các dự án vùng ven có sức hấp dẫn lớn nhưng tỷ lệ rủi ro cũng không nhỏ. Bởi lẽ, suất đầu tư này đòi hỏi người mua phải chôn vốn rất lâu, thời gian để một khu đô thị vệ tinh hình thành cũng rất dài.
Các dự án vùng ven lệ thuộc rất nhiều vào hệ thống cơ sở hạ tầng và sự kết nối với trung tâm TP.HCM. Bài toán lệ thuộc này không phải dễ giải quyết.
Mặt khác, điều cần quan tâm đó là nhu cầu sử dụng của người dân tại khu vực này, do quỹ đất còn nhiều, việc mua dễ bán khó cũng có thể xảy ra khi nhu cầu thực không có.
Theo Doanh Nhân Sài Gòn
