Thị trường BĐS và "vòng tròn" không lối thoát
Theo các chuyên gia bất động sản, nguyên nhân sâu xa khiến thị trường khó khăn như hiện nay là do tồn tại một thị trường ảo, thiếu sự kiểm soát của cơ quan quản lý. Chủ đầu tư cho rằng, tiền thiếu đã có ngân hàng, người dân ảo tưởng thị trường BĐS sẽ tăng mãi, ngân hàng ảo tưởng các chủ dự án đều là đại gia... tất cả tạo nên một vòng luẩn quẩn không lối thoát.
Doanh nghiệp "chết" cũng khó!
Thực tế cho thấy, sau khi thắt chặt tín dụng, nhiều doanh nghiệp rơi vào cảnh “sống dở chết dở”. Do khó khăn trong vay vốn nên nhiều doanh nghiệp chậm tiến độ dự án, vi phạm hợp đồng với khách hàng, thậm chí nhiều doanh nghiệp phải "bán tống bán tháo" dự án của mình vì không có đủ vốn để triển khai tiếp. Ngoài ra, việc siết chặt tín dụng khiến nhiều ngành nghề sản xuất trong lĩnh vực BĐS cũng bị rơi vào khó khăn, tất cả các mặt hàng VLXD phục vụ cho ngành xây dựng đang ở trong tình trạng tồn kho, ế hàng.
Trao đổi với phóng viên bên lề họp báo Đại hội Hiệp hội BĐS, ông Tống Văn Nga - Phó chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam cho rằng, đây là giai đoạn khó khăn nhất đối với doanh nghiệp BĐS tuy nhiên sẽ không có tình trạng doanh nghiệp phá sản. Thời gian tới, các doanh nghiệp sẽ tiếp tục chịu đựng sự khắc nghiệt này, trong đó nhiều doanh nghiệp đã tính đến chuyện sáp nhập để cùng hoạt động sản xuất và kinh doanh.
Đồng quan điểm trên, theo ông Nguyễn Hữu Cường - Chủ tịch câu lạc bộ BĐS Hà Nội, đây là thời điểm "đãi cát tìm vàng". Những doanh nghiệp có tiềm lực về tài chính vẫn có thể chủ động phương án kinh doanh mà không cần chờ nhà nước bơm tiền. Để phá sản được cũng không dễ bởi ngay thủ tục để phá sản cũng khó, chưa kể còn liên quan đến rất nhiều vấn đề khác. “Với quy luật sinh tồn thì rất ít doanh nghiệp chấp nhận cho mình bị phá sản, loại khỏi cuộc chơi. Tuy nhiên, nếu không liên doanh liên kết thì doanh nghiệp chấp nhận phải “chết” – ông Cường nhấn mạnh.
Ở một khía cạnh khác, ông Vũ Xuân Thiện – Phó Cục trưởng Cục Quản lý nhà và Thị trường Bất động sản (Bộ Xây dựng) đặt nghi vấn về mức độ tin cậy. Ông Thiện cho rằng, không loại trừ trường hợp doanh nghiệp cũng lợi dụng lúc thị trường khó khăn, lấy đây làm lý do để "bán lúa non" dự án. Ông Thiện lý giải, nếu doanh nghiệp đáp ứng yêu cầu khi tham gia dự án BĐS, tức bản thân họ phải có vốn từ 15-20% thì mức giảm giá chỉ 1-2% so với đầu 2010 của thị trường, cộng thêm mức độ trượt giá của đồng tiền chăng nữa, cũng chưa ảnh hưởng đến độ doanh nghiệp phải phá sản.
Thiếu sự quản lý
Anh Nguyễn Hoàng Long - Đại diện doanh nghiệp BĐS cho biết, thực sự đã có doanh nghiệp phá sản. Anh Long lý giải, với lãi suất vay cao cộng với công trình dở dang không bán được, nhân công, lương vẫn phải trả cho ngàn người, nguyên vật liệu không có tiền để sản xuất mà phần chi phí cũ đã lớn và phình to nên việc phá sản là không tránh khỏi. “Nhà nước không phải không thực tế mà để ‘mặc kệ’ doanh nghiệp. Đây là một cuộc sàng lọc thị trường, những công ty nào yếu sẽ phải tự rút lui” - anh Long nhấn mạnh.
Theo đại diện Bộ Xây dựng, không ít doanh nghiệp năng lực tài chính yếu nhưng vẫn tham gia thị trường BĐS, thậm chí tham gia những dự án lớn. Bên cạnh năng lực của doanh nghiệp, định hướng của thị trường BĐS cũng chưa theo kịp sự phát triển của cơ chế thị trường. Đặc biệt, các cơ quan nhà nước cũng chưa định hướng được đủ những phân khúc đầu tư nào cần thiết, phân khúc đầu tư nào đi trước, phân khúc đầu tư nào đi sau. Chính vì thế các doanh nghiệp cũng tự mày mò, đi bằng con đường của mình.
Ông Nguyễn Văn Minh - Tổng thư ký Hiệp hội Bất động sản Việt Nam cho rằng, Nhà nước đang để ngỏ quyền năng của mình trong lĩnh vực BĐS. Giá BĐS mỗi một ngày, mỗi năm đều tăng mạnh nhưng việc điều tiết và việc có những chính sách vĩ mô hầu như vẫn để ngỏ.
Theo TS Đỗ Thị Loan - Phó Chủ tịch thường trực kiêm Tổng Thư ký Hiệp hội BĐS TP.HCM, thực tế ngân hàng rất ưu ái cho ngành BĐS, tạo điều kiện cho chủ đầu tư tiếp cận được nguồn vốn vay từ ngân hàng cũng nhu ưu ái cho khách hàng mua nhà. "Nếu chúng ta tiếp tục cho chủ đầu tư vay thì sẽ xảy ra tình trạng trên mọi miền đất nước có biết bao nhiêu dự án BĐS được triển khai. Như vậy là đầu tư dàn trải và lãng phí. Đó là chưa nói đến việc nếu như chúng ta tiếp tục tung tiền ra sẽ khiến mất quan hệ cung-cầu, dự án ra hàng nhưng không bán được!” - bà Loan thẳng thắn nhận định.
Các chuyên gia BĐS cho biết, trước và trong quá trình khởi công, doanh nghiệp đã thu tiền của người sử dụng từ 30-60% giá bán cũng đã dư tiền đầu tư, nhưng nhiều doanh nghiệp thu tiền đã 3 - 5 năm vẫn triển khai ì ạch, hỏi tiền đó chạy đi đâu? Và giờ lại kêu khó, đổ lỗi cho tín dụng?
Phải chẳng, nguyên nhân sâu xa khiến thị trường khó khăn như hiện nay là do chúng ta để tồn tại một thị trường ảo, thiếu sự kiểm soát của cơ quan quản lý. Chủ đầu tư cho rằng, tiền thiếu đã có ngân hàng, người dân ảo tưởng thị trường BĐS sẽ tăng mãi, ngân hàng ảo tưởng các chủ dự án đều là đại gia... tất cả tạo nên một vòng luẩn quẩn không lối thoát.
 Đây là thời điểm "đãi cát tìm vàng", doanh nghiệp có tiềm lực về tài chính vẫn chủ động phương án kinh doanh mà không cần nhà nước bơm tiền |
Doanh nghiệp "chết" cũng khó!
Thực tế cho thấy, sau khi thắt chặt tín dụng, nhiều doanh nghiệp rơi vào cảnh “sống dở chết dở”. Do khó khăn trong vay vốn nên nhiều doanh nghiệp chậm tiến độ dự án, vi phạm hợp đồng với khách hàng, thậm chí nhiều doanh nghiệp phải "bán tống bán tháo" dự án của mình vì không có đủ vốn để triển khai tiếp. Ngoài ra, việc siết chặt tín dụng khiến nhiều ngành nghề sản xuất trong lĩnh vực BĐS cũng bị rơi vào khó khăn, tất cả các mặt hàng VLXD phục vụ cho ngành xây dựng đang ở trong tình trạng tồn kho, ế hàng.
Trao đổi với phóng viên bên lề họp báo Đại hội Hiệp hội BĐS, ông Tống Văn Nga - Phó chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam cho rằng, đây là giai đoạn khó khăn nhất đối với doanh nghiệp BĐS tuy nhiên sẽ không có tình trạng doanh nghiệp phá sản. Thời gian tới, các doanh nghiệp sẽ tiếp tục chịu đựng sự khắc nghiệt này, trong đó nhiều doanh nghiệp đã tính đến chuyện sáp nhập để cùng hoạt động sản xuất và kinh doanh.
Đồng quan điểm trên, theo ông Nguyễn Hữu Cường - Chủ tịch câu lạc bộ BĐS Hà Nội, đây là thời điểm "đãi cát tìm vàng". Những doanh nghiệp có tiềm lực về tài chính vẫn có thể chủ động phương án kinh doanh mà không cần chờ nhà nước bơm tiền. Để phá sản được cũng không dễ bởi ngay thủ tục để phá sản cũng khó, chưa kể còn liên quan đến rất nhiều vấn đề khác. “Với quy luật sinh tồn thì rất ít doanh nghiệp chấp nhận cho mình bị phá sản, loại khỏi cuộc chơi. Tuy nhiên, nếu không liên doanh liên kết thì doanh nghiệp chấp nhận phải “chết” – ông Cường nhấn mạnh.
Ở một khía cạnh khác, ông Vũ Xuân Thiện – Phó Cục trưởng Cục Quản lý nhà và Thị trường Bất động sản (Bộ Xây dựng) đặt nghi vấn về mức độ tin cậy. Ông Thiện cho rằng, không loại trừ trường hợp doanh nghiệp cũng lợi dụng lúc thị trường khó khăn, lấy đây làm lý do để "bán lúa non" dự án. Ông Thiện lý giải, nếu doanh nghiệp đáp ứng yêu cầu khi tham gia dự án BĐS, tức bản thân họ phải có vốn từ 15-20% thì mức giảm giá chỉ 1-2% so với đầu 2010 của thị trường, cộng thêm mức độ trượt giá của đồng tiền chăng nữa, cũng chưa ảnh hưởng đến độ doanh nghiệp phải phá sản.
Thiếu sự quản lý
Anh Nguyễn Hoàng Long - Đại diện doanh nghiệp BĐS cho biết, thực sự đã có doanh nghiệp phá sản. Anh Long lý giải, với lãi suất vay cao cộng với công trình dở dang không bán được, nhân công, lương vẫn phải trả cho ngàn người, nguyên vật liệu không có tiền để sản xuất mà phần chi phí cũ đã lớn và phình to nên việc phá sản là không tránh khỏi. “Nhà nước không phải không thực tế mà để ‘mặc kệ’ doanh nghiệp. Đây là một cuộc sàng lọc thị trường, những công ty nào yếu sẽ phải tự rút lui” - anh Long nhấn mạnh.
Theo đại diện Bộ Xây dựng, không ít doanh nghiệp năng lực tài chính yếu nhưng vẫn tham gia thị trường BĐS, thậm chí tham gia những dự án lớn. Bên cạnh năng lực của doanh nghiệp, định hướng của thị trường BĐS cũng chưa theo kịp sự phát triển của cơ chế thị trường. Đặc biệt, các cơ quan nhà nước cũng chưa định hướng được đủ những phân khúc đầu tư nào cần thiết, phân khúc đầu tư nào đi trước, phân khúc đầu tư nào đi sau. Chính vì thế các doanh nghiệp cũng tự mày mò, đi bằng con đường của mình.
 Các cơ quan nhà nước cũng chưa định hướng được đủ những phân khúc đầu tư nào cần thiết |
Ông Nguyễn Văn Minh - Tổng thư ký Hiệp hội Bất động sản Việt Nam cho rằng, Nhà nước đang để ngỏ quyền năng của mình trong lĩnh vực BĐS. Giá BĐS mỗi một ngày, mỗi năm đều tăng mạnh nhưng việc điều tiết và việc có những chính sách vĩ mô hầu như vẫn để ngỏ.
Theo TS Đỗ Thị Loan - Phó Chủ tịch thường trực kiêm Tổng Thư ký Hiệp hội BĐS TP.HCM, thực tế ngân hàng rất ưu ái cho ngành BĐS, tạo điều kiện cho chủ đầu tư tiếp cận được nguồn vốn vay từ ngân hàng cũng nhu ưu ái cho khách hàng mua nhà. "Nếu chúng ta tiếp tục cho chủ đầu tư vay thì sẽ xảy ra tình trạng trên mọi miền đất nước có biết bao nhiêu dự án BĐS được triển khai. Như vậy là đầu tư dàn trải và lãng phí. Đó là chưa nói đến việc nếu như chúng ta tiếp tục tung tiền ra sẽ khiến mất quan hệ cung-cầu, dự án ra hàng nhưng không bán được!” - bà Loan thẳng thắn nhận định.
Các chuyên gia BĐS cho biết, trước và trong quá trình khởi công, doanh nghiệp đã thu tiền của người sử dụng từ 30-60% giá bán cũng đã dư tiền đầu tư, nhưng nhiều doanh nghiệp thu tiền đã 3 - 5 năm vẫn triển khai ì ạch, hỏi tiền đó chạy đi đâu? Và giờ lại kêu khó, đổ lỗi cho tín dụng?
Phải chẳng, nguyên nhân sâu xa khiến thị trường khó khăn như hiện nay là do chúng ta để tồn tại một thị trường ảo, thiếu sự kiểm soát của cơ quan quản lý. Chủ đầu tư cho rằng, tiền thiếu đã có ngân hàng, người dân ảo tưởng thị trường BĐS sẽ tăng mãi, ngân hàng ảo tưởng các chủ dự án đều là đại gia... tất cả tạo nên một vòng luẩn quẩn không lối thoát.
Theo DĐDN
