Thị trường BĐS: Chịu đau để thanh lọc
Những chính sách lớn như Quy hoạch chung thủ đô Hà Nội đã được phê duyệt, bất động sản (BĐS) 2 miền đang có xu hướng tương đồng... được coi là những dấu hiệu thuận lợi cho việc tái cấu trúc thị trường BĐS. Tuy nhiên, đối xử như thế nào với một thị trường BĐS nhỏ nhưng đầy khiếm khuyết để có thể phát triển bền vững, lâu dài là việc không đơn giản.
Tiếp tục để “xì hơi”
Theo nhiều chuyên gia BĐS, đã qua rồi thời kỳ Chính phủ tung ra các gói kích cầu để cứu thị trường BĐS. Đặc biệt trong thời điểm hiện nay doanh nghiệp không nên hy vọng vào việc nới tín dụng, bởi điều đó là không thể. Bài học 3 năm trước vẫn còn, đặc biệt năm 2010 khi chỉ số của nền kinh tế hơi lạc quan một chút, tín dụng được nới ra và hậu quả là lạm phát tiếp tục phi mã.
Điều này đã được Phó Thống đốc Ngân hàng Nhà nước Nguyễn Đồng Tiến khẳng định trong phiên họp thường kỳ Chính phủ cuối tháng 7 vừa qua: “Chính phủ vẫn chủ trương thực hiện chính sách tiền tệ thận trọng, linh hoạt và kiểm soát tăng trưởng tín dụng ở mức 20%. Chủ trương kiểm soát tín dụng, trong đó có BĐS vẫn sẽ được thực hiện nghiêm túc trong thời gian tới, không có chuyện nới lỏng”.
Còn Thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Trần Nam xác nhận: “Thị trường BĐS chưa đến mức phải cứu, bản thân doanh nghiệp phải tự cứu mình trước”. Theo phân tích của các chuyên gia kinh tế, 6 tháng đầu năm tăng trưởng tín dụng đạt 7% so với chỉ tiêu 20%.
Như vậy 13% còn lại Chính phủ sẽ phân phối hợp lý, trong đó dư nợ tín dụng BĐS chỉ được 16%. Với việc hạn chế này, theo tính toán thị trường BĐS sẽ mất khoảng 5 tỷ USD. Theo đó tiến độ các dự án BĐS sẽ bị ảnh hưởng, thị trường sẽ chậm dần và chắc chắn tiếp tục “xì hơi”.
Như ĐTTC đã phân tích ở kỳ trước, với một thị trường BĐS phát triển lệch lạc, mất cân bằng như ở Việt Nam, vấn đề lãi suất chỉ là một trong những yếu tố làm trầm trọng hóa tình trạng doanh nghiệp chứ không phải là nguyên nhân căn bản.
guyên nhân căn cơ là sự mất cân đối trong việc đầu tư, không kiểm soát và chủ động điều tiết nguồn vốn của mình, nên khi thị trường chựng lại một chút đã thấy khó khăn. Bên cạnh đó việc lấy quá nhiều vốn ngắn hạn đem đầu tư trung và dài hạn đã khiến nhiều doanh nghiệp tự “cắn đuôi” mình.
Báo cáo của UBND TP Hà Nội cho thấy, tổng dư nợ tín dụng của các tổ chức tín dụng trên địa bàn 6 tháng đầu năm đạt khoảng 555.283 tỷ đồng, nhưng số tiền cho vay để đầu tư, kinh doanh BĐS chiếm khoảng 7% tổng dư nợ, tương đương 38.000 tỷ đồng - một con số không quá “khủng”.
Điều này chứng tỏ chính nội tại doanh nghiệp mới là vấn đề đau đầu nhất hiện nay. Vì thế, một sự cải tổ là không thể tránh khỏi nếu muốn bứt ra khỏi “bầu sữa” tín dụng ngân hàng.
Cơ hội sàng lọc doanh nghiệp
Cách đây vài tháng, nhiều doanh nghiệp BĐS đã dự báo về một cơn “chết lâm sàng”, tệ hại hơn là đổ bể hàng loạt trên thị trường BĐS. Mặc dù Phó Chủ tịch Hiệp hội BĐS Việt Nam Tống Văn Nga khẳng định chưa có chuyện doanh nghiệp BĐS phá sản, nhưng không thể phủ nhận nhiều doanh nghiệp đã đứng trước “cửa tử”. Từ thực tế này, đã có không ít doanh nghiệp - kể cả những đại gia BĐS - cầu cứu Bộ Xây dựng nhằm nới lỏng chính sách tín dụng.
Thế nhưng, nhiều chuyên gia cho rằng, kể cả bây giờ ngân hàng cho vay với lãi suất thấp, doanh nghiệp vẫn khó trụ vững được, nên đây là một cơ hội tốt để sàng lọc doanh nghiệp. Theo đó những doanh nghiệp làm ăn chụp giật, yếu về tài chính, không có định hướng chiến lược rõ ràng sẽ phải rút lui, nhường chỗ cho doanh nghiệp có nội lực.
Theo thống kê của Bộ Xây dựng, số lượng doanh nghiệp kinh doanh BĐS hàng năm tăng 20-50%. Đáng chú ý, phần lớn trong đó là các doanh nghiệp có quy mô vốn nhỏ (10-50 tỷ đồng), chiếm 28%, gấp 11 lần các doanh nghiệp quy mô 500 tỷ đồng trở lên. Quy định vốn pháp định 6 tỷ đồng được thành lập công ty BĐS đã khiến doanh nghiệp BĐS mọc lên như nấm, trong đó không ít doanh nghiệp thiếu tiềm lực.
Đây được xem là một trong những nguyên nhân dẫn đến sự manh mún, thiếu ổn định của thị trường BĐS thời gian qua. Một thí dụ điển hình là trong tổng số hơn 750 dự án BĐS ở phía Tây Hà Nội phải đình lại để chờ quy hoạch, có rất nhiều dự án được cấp cho các chủ đầu tư không đủ năng lực, không đủ vốn để triển khai.
Điều đáng nói, nhiều doanh nghiệp BĐS năng lực vốn kém tìm đủ chiêu thức để huy động vốn, như bán nhà trên giấy tạo bong bóng ảo gây rối loạn thị trường. Mặt khác, do không có tiềm lực, khi các kênh huy động vốn bị “thắt” lại, các doanh nghiệp này đứng trước nguy cơ phá sản, tạo hiệu ứng đổ bể hàng loạt cho thị trường. Điều này đã được chứng minh thông qua thực trạng "chết ngang" của hàng loạt dự án, bán tháo, giảm giá căn hộ, đất nền của chủ đầu tư.
Có thể dễ dàng nhận thấy thị trường BĐS hiện nay đang thiếu những doanh nghiệp đủ sức dẫn dắt thị trường, kể cả các tập đoàn nhà nước. Bộ Xây dựng hiện có 2 tập đoàn lớn là Tập đoàn Công nghiệp xây dựng với Tổng công ty Sông Đà làm nòng cốt; Tập đoàn Phát triển nhà và đô thị do Tổng công ty HUD làm nòng cốt. Tuy nhiên, vai trò của 2 doanh nghiệp BĐS “khủng” này đối với thị trường hầu như không có.
Chính vì vậy, đây cũng có thể coi là thời điểm vàng để tìm ra những “con hổ” thật, đủ sức dẫn dắt thị trường BĐS, vượt khó bằng chính tiềm lực của mình mà không cần khuấy động thị trường bằng những chiêu bài bong bóng, sốt ảo gây nên sự nhiễu loạn không đáng có. Đây cũng là quy luật kinh tế thị trường mà doanh nghiệp BĐS buộc phải chấp nhận. Sự đào thải này là cần thiết, dù có đau cũng không thể khác được.
“Đại phẫu” chính sách
Không chỉ là dịp tốt để thanh lọc doanh nghiệp, thị trường BĐS đi xuống cũng là cơ hội để các cơ quan chức năng nghiêm túc xem xét lại chính sách. Thực tế cho thấy không thiếu những văn bản pháp lý, những bộ luật để điều tiết thị trường BĐS, nhưng việc thực thi còn quá lơi lỏng.
Điển hình như vụ xử lý nhà hoang trên địa bàn TP Hà Nội cách đây không lâu. Mặc dù vấn đề này đã gây bức xúc cho dư luận từ vài năm nay, các cơ quan chức năng đã kiểm tra, điểm mặt, chỉ tên từng dự án nhưng cho đến nay tình hình vẫn không được cải thiện.
Hàng trăm căn nhà bỏ hoang - trong đó có nguyên cả một khu đô thị - trên khắp địa bàn Hà Nội lại tiếp tục phơi nắng phơi mưa, làm bạn với các tệ nạn xã hội, trong khi rất nhiều người dân đang thiếu thốn nhà ở phải chen chúc làm đơn xin mua nhà dành cho người thu nhập thấp.
Hay việc quy định thành lập các sàn giao dịch BĐS - một công cụ được xem là điều tiết thị trường BĐS. Sự quản lý lỏng lẻo, cấp phép dễ dãi đã khiến các sàn giao dịch BĐS mọc như nấm, quy định 80% bắt buộc phải giao dịch qua sàn nhưng tỷ lệ giao dịch thực tế chỉ đạt 15%, còn lại giao dịch “chui” Nhà nước vẫn không xử lý được. Tình trạng “mua buôn, bán lẻ” dự án để kiếm lời trở nên phổ biến, thậm chí nhiều sàn còn có dấu hiệu lừa đảo… Chính sách thuế không đủ mạnh cũng trở thành một trở ngại cho các cơ quan chức năng trong việc ngăn chặn đầu cơ.
Nhiều chính sách liên quan đến thị trường về đất đai, đầu tư xây dựng cơ bản, tài chính, thuế khóa, mua bán, tạo lập BĐS… còn hạn chế. Luật pháp chưa có những quy định để sàng lọc các công ty BĐS nhỏ lẻ cũng như khuyến khích các doanh nghiệp nhỏ liên kết với nhau thành những doanh nghiệp lớn có đầy đủ năng lực về chuyên môn, nghiệp vụ và tài chính.
Vì thế, trong thời gian tới, các cơ quan chức năng cần tiếp tục hoàn thiện chính sách thích ứng với yêu cầu thời kỳ phát triển mới, như tăng vốn điều lệ doanh nghiệp BĐS, quản lý chặt chẽ các sàn, xử lý triệt để nhà hoang, đẩy nhanh tiến độ nhà dành cho người thu nhập thấp, cấm chia lô bán nền… Có vậy mới nhanh chóng thúc đẩy một thị trường BĐS phát triển lành mạnh, tránh rơi vào trạng thái bất ổn triền miên.
Tiếp tục để “xì hơi”
Theo nhiều chuyên gia BĐS, đã qua rồi thời kỳ Chính phủ tung ra các gói kích cầu để cứu thị trường BĐS. Đặc biệt trong thời điểm hiện nay doanh nghiệp không nên hy vọng vào việc nới tín dụng, bởi điều đó là không thể. Bài học 3 năm trước vẫn còn, đặc biệt năm 2010 khi chỉ số của nền kinh tế hơi lạc quan một chút, tín dụng được nới ra và hậu quả là lạm phát tiếp tục phi mã.
Điều này đã được Phó Thống đốc Ngân hàng Nhà nước Nguyễn Đồng Tiến khẳng định trong phiên họp thường kỳ Chính phủ cuối tháng 7 vừa qua: “Chính phủ vẫn chủ trương thực hiện chính sách tiền tệ thận trọng, linh hoạt và kiểm soát tăng trưởng tín dụng ở mức 20%. Chủ trương kiểm soát tín dụng, trong đó có BĐS vẫn sẽ được thực hiện nghiêm túc trong thời gian tới, không có chuyện nới lỏng”.
| Không thể có chuyện cứu thị trường bởi giá BĐS hoàn toàn chưa xuống dưới giá trị thực. Cách tốt nhất hiện nay là tiếp tục cho thị trường BĐS xì hơi để giúp người dân tiếp cận thị trường nhà ở. Tại nước ta hiện nay, tỷ lệ giữa giá nhà ở với thu nhập trung bình đang ở mức 25 lần. Trong khi ở các nước phát triển tỷ lệ này là 5 lần và các nước đang phát triển chỉ 2 lần. GS. Đặng Hùng Võ |
Như vậy 13% còn lại Chính phủ sẽ phân phối hợp lý, trong đó dư nợ tín dụng BĐS chỉ được 16%. Với việc hạn chế này, theo tính toán thị trường BĐS sẽ mất khoảng 5 tỷ USD. Theo đó tiến độ các dự án BĐS sẽ bị ảnh hưởng, thị trường sẽ chậm dần và chắc chắn tiếp tục “xì hơi”.
Như ĐTTC đã phân tích ở kỳ trước, với một thị trường BĐS phát triển lệch lạc, mất cân bằng như ở Việt Nam, vấn đề lãi suất chỉ là một trong những yếu tố làm trầm trọng hóa tình trạng doanh nghiệp chứ không phải là nguyên nhân căn bản.
guyên nhân căn cơ là sự mất cân đối trong việc đầu tư, không kiểm soát và chủ động điều tiết nguồn vốn của mình, nên khi thị trường chựng lại một chút đã thấy khó khăn. Bên cạnh đó việc lấy quá nhiều vốn ngắn hạn đem đầu tư trung và dài hạn đã khiến nhiều doanh nghiệp tự “cắn đuôi” mình.
Báo cáo của UBND TP Hà Nội cho thấy, tổng dư nợ tín dụng của các tổ chức tín dụng trên địa bàn 6 tháng đầu năm đạt khoảng 555.283 tỷ đồng, nhưng số tiền cho vay để đầu tư, kinh doanh BĐS chiếm khoảng 7% tổng dư nợ, tương đương 38.000 tỷ đồng - một con số không quá “khủng”.
Điều này chứng tỏ chính nội tại doanh nghiệp mới là vấn đề đau đầu nhất hiện nay. Vì thế, một sự cải tổ là không thể tránh khỏi nếu muốn bứt ra khỏi “bầu sữa” tín dụng ngân hàng.
Cơ hội sàng lọc doanh nghiệp
Cách đây vài tháng, nhiều doanh nghiệp BĐS đã dự báo về một cơn “chết lâm sàng”, tệ hại hơn là đổ bể hàng loạt trên thị trường BĐS. Mặc dù Phó Chủ tịch Hiệp hội BĐS Việt Nam Tống Văn Nga khẳng định chưa có chuyện doanh nghiệp BĐS phá sản, nhưng không thể phủ nhận nhiều doanh nghiệp đã đứng trước “cửa tử”. Từ thực tế này, đã có không ít doanh nghiệp - kể cả những đại gia BĐS - cầu cứu Bộ Xây dựng nhằm nới lỏng chính sách tín dụng.
Thế nhưng, nhiều chuyên gia cho rằng, kể cả bây giờ ngân hàng cho vay với lãi suất thấp, doanh nghiệp vẫn khó trụ vững được, nên đây là một cơ hội tốt để sàng lọc doanh nghiệp. Theo đó những doanh nghiệp làm ăn chụp giật, yếu về tài chính, không có định hướng chiến lược rõ ràng sẽ phải rút lui, nhường chỗ cho doanh nghiệp có nội lực.
| Việc quy định vốn pháp định 6 tỷ đồng cho một doanh nghiệp BĐS là quá bất cập. Bởi lẽ, thông thường để triển khai một dự án BĐS có quy mô vừa phải, vốn đầu tư cũng lên đến hàng trăm tỷ đồng. Do đó, tình trạng “tay không bắt giặc” là hiện tượng diễn ra khá phổ biến trên thị trường BĐS, từ đó gây ra những rối loạn và nhiều tiêu cực trên thị trường. Ông Nguyễn Trần Nam,Thứ trưởng Bộ Xây dựng |
Đây được xem là một trong những nguyên nhân dẫn đến sự manh mún, thiếu ổn định của thị trường BĐS thời gian qua. Một thí dụ điển hình là trong tổng số hơn 750 dự án BĐS ở phía Tây Hà Nội phải đình lại để chờ quy hoạch, có rất nhiều dự án được cấp cho các chủ đầu tư không đủ năng lực, không đủ vốn để triển khai.
Điều đáng nói, nhiều doanh nghiệp BĐS năng lực vốn kém tìm đủ chiêu thức để huy động vốn, như bán nhà trên giấy tạo bong bóng ảo gây rối loạn thị trường. Mặt khác, do không có tiềm lực, khi các kênh huy động vốn bị “thắt” lại, các doanh nghiệp này đứng trước nguy cơ phá sản, tạo hiệu ứng đổ bể hàng loạt cho thị trường. Điều này đã được chứng minh thông qua thực trạng "chết ngang" của hàng loạt dự án, bán tháo, giảm giá căn hộ, đất nền của chủ đầu tư.
Có thể dễ dàng nhận thấy thị trường BĐS hiện nay đang thiếu những doanh nghiệp đủ sức dẫn dắt thị trường, kể cả các tập đoàn nhà nước. Bộ Xây dựng hiện có 2 tập đoàn lớn là Tập đoàn Công nghiệp xây dựng với Tổng công ty Sông Đà làm nòng cốt; Tập đoàn Phát triển nhà và đô thị do Tổng công ty HUD làm nòng cốt. Tuy nhiên, vai trò của 2 doanh nghiệp BĐS “khủng” này đối với thị trường hầu như không có.
Chính vì vậy, đây cũng có thể coi là thời điểm vàng để tìm ra những “con hổ” thật, đủ sức dẫn dắt thị trường BĐS, vượt khó bằng chính tiềm lực của mình mà không cần khuấy động thị trường bằng những chiêu bài bong bóng, sốt ảo gây nên sự nhiễu loạn không đáng có. Đây cũng là quy luật kinh tế thị trường mà doanh nghiệp BĐS buộc phải chấp nhận. Sự đào thải này là cần thiết, dù có đau cũng không thể khác được.
“Đại phẫu” chính sách
Không chỉ là dịp tốt để thanh lọc doanh nghiệp, thị trường BĐS đi xuống cũng là cơ hội để các cơ quan chức năng nghiêm túc xem xét lại chính sách. Thực tế cho thấy không thiếu những văn bản pháp lý, những bộ luật để điều tiết thị trường BĐS, nhưng việc thực thi còn quá lơi lỏng.
Điển hình như vụ xử lý nhà hoang trên địa bàn TP Hà Nội cách đây không lâu. Mặc dù vấn đề này đã gây bức xúc cho dư luận từ vài năm nay, các cơ quan chức năng đã kiểm tra, điểm mặt, chỉ tên từng dự án nhưng cho đến nay tình hình vẫn không được cải thiện.
 Đã đến thời điểm các doanh nghiệp BĐS phải thật sự mạnh mới tồn tại, phát triển.Ảnh: Lã Anh |
Hàng trăm căn nhà bỏ hoang - trong đó có nguyên cả một khu đô thị - trên khắp địa bàn Hà Nội lại tiếp tục phơi nắng phơi mưa, làm bạn với các tệ nạn xã hội, trong khi rất nhiều người dân đang thiếu thốn nhà ở phải chen chúc làm đơn xin mua nhà dành cho người thu nhập thấp.
Hay việc quy định thành lập các sàn giao dịch BĐS - một công cụ được xem là điều tiết thị trường BĐS. Sự quản lý lỏng lẻo, cấp phép dễ dãi đã khiến các sàn giao dịch BĐS mọc như nấm, quy định 80% bắt buộc phải giao dịch qua sàn nhưng tỷ lệ giao dịch thực tế chỉ đạt 15%, còn lại giao dịch “chui” Nhà nước vẫn không xử lý được. Tình trạng “mua buôn, bán lẻ” dự án để kiếm lời trở nên phổ biến, thậm chí nhiều sàn còn có dấu hiệu lừa đảo… Chính sách thuế không đủ mạnh cũng trở thành một trở ngại cho các cơ quan chức năng trong việc ngăn chặn đầu cơ.
Nhiều chính sách liên quan đến thị trường về đất đai, đầu tư xây dựng cơ bản, tài chính, thuế khóa, mua bán, tạo lập BĐS… còn hạn chế. Luật pháp chưa có những quy định để sàng lọc các công ty BĐS nhỏ lẻ cũng như khuyến khích các doanh nghiệp nhỏ liên kết với nhau thành những doanh nghiệp lớn có đầy đủ năng lực về chuyên môn, nghiệp vụ và tài chính.
Vì thế, trong thời gian tới, các cơ quan chức năng cần tiếp tục hoàn thiện chính sách thích ứng với yêu cầu thời kỳ phát triển mới, như tăng vốn điều lệ doanh nghiệp BĐS, quản lý chặt chẽ các sàn, xử lý triệt để nhà hoang, đẩy nhanh tiến độ nhà dành cho người thu nhập thấp, cấm chia lô bán nền… Có vậy mới nhanh chóng thúc đẩy một thị trường BĐS phát triển lành mạnh, tránh rơi vào trạng thái bất ổn triền miên.
Theo SG Đầu Tư
