Sở hữu tư nhân về đất đai nên đưa vào luật
Nhiều ý kiến của các chuyên gia kiến nghị nên thừa nhận sở hữu tư nhân về đất đai và hướng đến đa dạng hóa sở hữu đất đai.
Từ thực trạng trên, tại hội thảo Hoàn thiện báo cáo rà soát Luật Đất đai 2003 và Luật Kinh doanh bất động sản diễn ra ngày 21/9, nhiều ý kiến của các chuyên gia kiến nghị nên thừa nhận sở hữu tư nhân về đất đai và hướng đến đa dạng hóa sở hữu đất đai.
Đa dạng hóa sở hữu
Một thực trạng được TS Trần Quang Huy, Trưởng bộ môn đất đai, Trường Đại học Luật Hà Nội chỉ ra hiện nay là do thiếu mặt bằng kinh doanh nên ngày càng có nhiều các doanh nghiệp phải sử dụng diện tích nhà ở để làm trụ sở hoạt động kinh doanh. Điều này khiến cho các doanh nghiệp luôn phải chịu một mức giá thuê khá cao, trong khi diện tích lại không lớn và không thể mở rộng được sản xuất kinh doanh.
“Mặt bằng kinh doanh là yếu tố quan trọng để thực hiện quyền tự do kinh doanh của các tổ chức kinh tế được ghi nhận trong Hiến pháp. Nhưng hiện nay nhiều doanh nghiệp có nhu cầu sử dụng đất nhưng chưa được Nhà nước giao đất hoặc cho thuê đất”, ông Huy nhấn mạnh.
Nguyên nhân là do nguồn đất cho thuê của Nhà nước thì hạn chế hoặc không còn, trong khi việc thuê đất của dân bị những trở ngại về quy hoạch và thủ tục hành chính rườm rà.
Mặt khác, đất đai có thể coi là một loại tài sản, quyền sử dụng đất về bản chất có thể coi là một quyền tài sản, được thực hiện trong giao dịch nhân sự. Vì vậy, không nên cho rằng đất thuê phải trả tiền hàng năm để phủ nhận bản chất tài sản này. Là một loại tài sản, quyền sử dụng đất thuê cần được phép trao đổi, chuyển giao.
Phân tích về sở hữu đất đai, Luật sư Trương Thanh Đức, Phó Tổng Giám đốc Ngân hàng Hàng hải cho rằng Luật Đất đai dường như vẫn chưa đi vào cốt lõi của vấn đề, chưa công phá những tảng bê tông đang chèn ép, đè nén, bóp méo và vô hiệu hóa Luật Đất đai.
“Thực ra, sở hữu “toàn dân” hay “Nhà nước” thì cũng vẫn chỉ là sách vở. Trong khi thực tiễn cuộc sống đòi hỏi công nhận sở hữu tư nhân về đất đai. Nếu không thừa nhận vấn đề gốc rễ căn bản đó thì dù có sửa Luật Đất đai bao nhiêu lần nữa cũng vẫn không thoát khỏi tù mù, nhập nhằng, bất cập”, ông Đức nói.
Đồng tình với quan điểm này, Luật sư Nguyễn Tiến Lập, Công ty Quang và cộng sự phân tích thêm, sở hữu toàn dân, khái niệm này không rõ ràng, thực chất đó là trạng thái “vô chủ”. Khi đã “vô chủ” thì sẽ rất dễ bị một nhóm lạm dụng phục vụ cho lợi ích nhóm mình, thay vì mang lại lợi ích cho toàn dân.
“Tôi đề nghị thay cho sở hữu toàn dân, sẽ đa dạng hóa hình thức sở hữu như: sở hữu của cá nhân, sở hữu của cộng đồng dân cư, chính quyền địa phương,..”, Luật sư Lập đề xuất.
Luật sư Đỗ Trọng Hải, Công ty Luật Bizlink cũng nhấn mạnh, đã đến lúc Nhà nước nghiên cứu, xem xét kỹ lưỡng vấn đề này để mở rộng quyền sử dụng đất thuê, thay vì siết chặt hoạt động chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên thị trường, đồng thời Nhà nước cần nghiên cứu minh bạch hóa việc giao đất và cho thuê đất.
“Vấn đề sở hữu đất đai nên theo hướng đa dạng hóa hình thức sở hữu. Hầu hết các nước trên thế giới đều công nhận quyền sở hữu tư nhân về đất đai, tại sao ở Việt Nam lại chưa công nhận. Tuy nhiên, để việc sở hữu này thống nhất và chặt chẽ thì cũng có những quy tắc chung như, khi đụng đến những vấn đề về an ninh quốc gia thì Nhà nước vẫn nắm quyền quyết định”, ông Hải nhấn mạnh.
Luật sư Hải cũng cho biết, khi đã coi đất đai là sở hữu tư nhân thì sẽ giải quyết được nhiều vướng mắc liên quan đến việc sử dụng đất hiện nay, trong đó có vấn đề mặt bằng kinh doanh cho các doanh nghiệp.
Cụ thể, theo quy định hiện nay, người sử dụng đất thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm không có quyền chuyển nhượng, cho thuê lại, góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất, thế chấp bảo lãnh bằng giá trị quyền sử dụng đất.
Điều này đã dẫn đến hiện tượng chuyển nhượng “chui” theo nhiều hình thức khác nhau như: hợp tác kinh doanh, hợp tác đầu tư... Người sử dụng đất hợp pháp thực chất không còn sử dụng đất nữa mà đã chuyển cho những người tham gia hợp tác kinh doanh với mình.
Việc làm này khiến cho công tác quản lý đất đai phức tạp hơn, nhất là sẽ làm thất thu một khoản thuế lớn cho Nhà nước, khi người sử dụng đất tự chuyển giao quyền sử dụng đất cho các đối tác của họ.
Do vậy, nếu công nhận sở hữu tư nhân về đất đai, tức là cho phép các chủ thể sử dụng đất được chuyển nhượng đất cho người có nhu cầu, sẽ tránh được tình trạng trốn thuế, làm tăng khoản thu cho ngân sách Nhà nước. Đồng thời, việc quản lý sử dụng đất cũng sẽ minh bạch hơn.
Quá nhiều điểm bất cập
Không chỉ có bất cập trong quy định sử dụng đất, việc định giá đất vẫn chưa đảm bảo nguyên tắc sát với giá thị trường, làm cho giá đất theo khung giá Nhà nước thấp hơn nhiều so với giá thực tế dẫn tới khiếu kiện, thu hồi đất thường xuyên xảy ra.
Luật sư Trương Thanh Đức, Phó Tổng Giám đốc Ngân hàng Hàng hải, chỉ ra 7 cái nhất kinh khủng trong lĩnh vực đất đai. Đó là: Lãng phí tài nguyên, công của nhiều nhất; lợi dụng để tham nhũng, tiêu cực nhiều nhất; giao dịch phi pháp, mập mờ nhiều nhất; kiện cáo nhức nhối, phức tạp nhiều nhất; hậu quả ngang trái, oan sai nhiều nhất; khuyến khích bội tín, lật lọng nhiều nhất; chống lại tử tế, lương thiện nhiều nhất.
Xét về mặt chính sách, luật sư Lập cho rằng chính sách đất đai hiện nay vẫn nặng nề kiểm soát trong khi không kiểm soát được, thậm chí không có định hướng, mục tiêu rõ ràng trong kiểm soát.
Luật sư Lập cũng nhấn mạnh những bất cập còn tồn tại khi thực hiện Luật Đất đai, trong đó nổi cộm lên là tình trạng giá cả đất đai tăng chóng mặt và không bình thường. Quan hệ cung cầu về nhà ở tiếp tục mất cân đối khi thực tế nhà nhiều nhưng người dân không có tiền mua và nhà để trống trong khi người dân vẫn cứ thiếu chỗ ở. Vốn đầu tư của xã hội tập trung một cách mất cân đối vào khu vực bất động sản. Giảm quá nhiều đất nông nghiệp và đất trồng lúa đồng thời với việc nông dân mất ruộng và bỏ ruộng. Tranh chấp và khiếu kiện về đất đai bùng nổ. Một tầng lớp đại gia hình thành từ đầu cơ, kinh doanh bất động sản do trục lợi từ cơ chế chính sách, góp phần làm rộng hơn khoảng cách giàu nghèo...
Từ những bất cập trên, Luật sư Trần Hữu Huỳnh, Trưởng ban Pháp chế VCCI cho rằng cần sửa đổi, bổ sung Luật Đất đai cho phù hợp với sự phát triển của nền kinh tế.
Từ thực trạng trên, tại hội thảo Hoàn thiện báo cáo rà soát Luật Đất đai 2003 và Luật Kinh doanh bất động sản diễn ra ngày 21/9, nhiều ý kiến của các chuyên gia kiến nghị nên thừa nhận sở hữu tư nhân về đất đai và hướng đến đa dạng hóa sở hữu đất đai.
Đa dạng hóa sở hữu
Một thực trạng được TS Trần Quang Huy, Trưởng bộ môn đất đai, Trường Đại học Luật Hà Nội chỉ ra hiện nay là do thiếu mặt bằng kinh doanh nên ngày càng có nhiều các doanh nghiệp phải sử dụng diện tích nhà ở để làm trụ sở hoạt động kinh doanh. Điều này khiến cho các doanh nghiệp luôn phải chịu một mức giá thuê khá cao, trong khi diện tích lại không lớn và không thể mở rộng được sản xuất kinh doanh.
“Mặt bằng kinh doanh là yếu tố quan trọng để thực hiện quyền tự do kinh doanh của các tổ chức kinh tế được ghi nhận trong Hiến pháp. Nhưng hiện nay nhiều doanh nghiệp có nhu cầu sử dụng đất nhưng chưa được Nhà nước giao đất hoặc cho thuê đất”, ông Huy nhấn mạnh.
Nguyên nhân là do nguồn đất cho thuê của Nhà nước thì hạn chế hoặc không còn, trong khi việc thuê đất của dân bị những trở ngại về quy hoạch và thủ tục hành chính rườm rà.
Mặt khác, đất đai có thể coi là một loại tài sản, quyền sử dụng đất về bản chất có thể coi là một quyền tài sản, được thực hiện trong giao dịch nhân sự. Vì vậy, không nên cho rằng đất thuê phải trả tiền hàng năm để phủ nhận bản chất tài sản này. Là một loại tài sản, quyền sử dụng đất thuê cần được phép trao đổi, chuyển giao.
Phân tích về sở hữu đất đai, Luật sư Trương Thanh Đức, Phó Tổng Giám đốc Ngân hàng Hàng hải cho rằng Luật Đất đai dường như vẫn chưa đi vào cốt lõi của vấn đề, chưa công phá những tảng bê tông đang chèn ép, đè nén, bóp méo và vô hiệu hóa Luật Đất đai.
 Luật Đất đai có nhiều bất cập. Ảnh: internet |
“Thực ra, sở hữu “toàn dân” hay “Nhà nước” thì cũng vẫn chỉ là sách vở. Trong khi thực tiễn cuộc sống đòi hỏi công nhận sở hữu tư nhân về đất đai. Nếu không thừa nhận vấn đề gốc rễ căn bản đó thì dù có sửa Luật Đất đai bao nhiêu lần nữa cũng vẫn không thoát khỏi tù mù, nhập nhằng, bất cập”, ông Đức nói.
Đồng tình với quan điểm này, Luật sư Nguyễn Tiến Lập, Công ty Quang và cộng sự phân tích thêm, sở hữu toàn dân, khái niệm này không rõ ràng, thực chất đó là trạng thái “vô chủ”. Khi đã “vô chủ” thì sẽ rất dễ bị một nhóm lạm dụng phục vụ cho lợi ích nhóm mình, thay vì mang lại lợi ích cho toàn dân.
“Tôi đề nghị thay cho sở hữu toàn dân, sẽ đa dạng hóa hình thức sở hữu như: sở hữu của cá nhân, sở hữu của cộng đồng dân cư, chính quyền địa phương,..”, Luật sư Lập đề xuất.
Luật sư Đỗ Trọng Hải, Công ty Luật Bizlink cũng nhấn mạnh, đã đến lúc Nhà nước nghiên cứu, xem xét kỹ lưỡng vấn đề này để mở rộng quyền sử dụng đất thuê, thay vì siết chặt hoạt động chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên thị trường, đồng thời Nhà nước cần nghiên cứu minh bạch hóa việc giao đất và cho thuê đất.
“Vấn đề sở hữu đất đai nên theo hướng đa dạng hóa hình thức sở hữu. Hầu hết các nước trên thế giới đều công nhận quyền sở hữu tư nhân về đất đai, tại sao ở Việt Nam lại chưa công nhận. Tuy nhiên, để việc sở hữu này thống nhất và chặt chẽ thì cũng có những quy tắc chung như, khi đụng đến những vấn đề về an ninh quốc gia thì Nhà nước vẫn nắm quyền quyết định”, ông Hải nhấn mạnh.
Luật sư Hải cũng cho biết, khi đã coi đất đai là sở hữu tư nhân thì sẽ giải quyết được nhiều vướng mắc liên quan đến việc sử dụng đất hiện nay, trong đó có vấn đề mặt bằng kinh doanh cho các doanh nghiệp.
Cụ thể, theo quy định hiện nay, người sử dụng đất thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm không có quyền chuyển nhượng, cho thuê lại, góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất, thế chấp bảo lãnh bằng giá trị quyền sử dụng đất.
Điều này đã dẫn đến hiện tượng chuyển nhượng “chui” theo nhiều hình thức khác nhau như: hợp tác kinh doanh, hợp tác đầu tư... Người sử dụng đất hợp pháp thực chất không còn sử dụng đất nữa mà đã chuyển cho những người tham gia hợp tác kinh doanh với mình.
Việc làm này khiến cho công tác quản lý đất đai phức tạp hơn, nhất là sẽ làm thất thu một khoản thuế lớn cho Nhà nước, khi người sử dụng đất tự chuyển giao quyền sử dụng đất cho các đối tác của họ.
Do vậy, nếu công nhận sở hữu tư nhân về đất đai, tức là cho phép các chủ thể sử dụng đất được chuyển nhượng đất cho người có nhu cầu, sẽ tránh được tình trạng trốn thuế, làm tăng khoản thu cho ngân sách Nhà nước. Đồng thời, việc quản lý sử dụng đất cũng sẽ minh bạch hơn.
Quá nhiều điểm bất cập
Không chỉ có bất cập trong quy định sử dụng đất, việc định giá đất vẫn chưa đảm bảo nguyên tắc sát với giá thị trường, làm cho giá đất theo khung giá Nhà nước thấp hơn nhiều so với giá thực tế dẫn tới khiếu kiện, thu hồi đất thường xuyên xảy ra.
Luật sư Trương Thanh Đức, Phó Tổng Giám đốc Ngân hàng Hàng hải, chỉ ra 7 cái nhất kinh khủng trong lĩnh vực đất đai. Đó là: Lãng phí tài nguyên, công của nhiều nhất; lợi dụng để tham nhũng, tiêu cực nhiều nhất; giao dịch phi pháp, mập mờ nhiều nhất; kiện cáo nhức nhối, phức tạp nhiều nhất; hậu quả ngang trái, oan sai nhiều nhất; khuyến khích bội tín, lật lọng nhiều nhất; chống lại tử tế, lương thiện nhiều nhất.
Xét về mặt chính sách, luật sư Lập cho rằng chính sách đất đai hiện nay vẫn nặng nề kiểm soát trong khi không kiểm soát được, thậm chí không có định hướng, mục tiêu rõ ràng trong kiểm soát.
Luật sư Lập cũng nhấn mạnh những bất cập còn tồn tại khi thực hiện Luật Đất đai, trong đó nổi cộm lên là tình trạng giá cả đất đai tăng chóng mặt và không bình thường. Quan hệ cung cầu về nhà ở tiếp tục mất cân đối khi thực tế nhà nhiều nhưng người dân không có tiền mua và nhà để trống trong khi người dân vẫn cứ thiếu chỗ ở. Vốn đầu tư của xã hội tập trung một cách mất cân đối vào khu vực bất động sản. Giảm quá nhiều đất nông nghiệp và đất trồng lúa đồng thời với việc nông dân mất ruộng và bỏ ruộng. Tranh chấp và khiếu kiện về đất đai bùng nổ. Một tầng lớp đại gia hình thành từ đầu cơ, kinh doanh bất động sản do trục lợi từ cơ chế chính sách, góp phần làm rộng hơn khoảng cách giàu nghèo...
Từ những bất cập trên, Luật sư Trần Hữu Huỳnh, Trưởng ban Pháp chế VCCI cho rằng cần sửa đổi, bổ sung Luật Đất đai cho phù hợp với sự phát triển của nền kinh tế.
Theo VTC News
