Nhận diện “thủ phạm” gây đội giá nhà đất
Những ngày qua, thị trường chứng khoán đã có những chuyển biến rất tích cực, mà một trong những nguyên nhân quan trọng là Chính phủ và các ngành đã dành sự quan tâm nhiều hơn, đề ra những giải pháp cụ thể, thiết thực giúp vực dậy thị trường. Còn thị trường BĐS thì vẫn rất trầm lắng. Trong bài viết này, chúng tôi xin được đề cập đến những nguyên nhân góp phần khiến giá nhà đất bị đội lên quá cao, quá tầm với của những người có mức sống trung bình…
Doanh nghiệp đau đầu với "nợ" và… lỗ
Đến nay, Nghị định số 69/2009/NĐ-CP ngày 13-8-2009 của Chính phủ quy định bổ sung về sử dụng đất, giá đất, thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ và tái định cư đã có hiệu lực được gần 3 năm, nhưng số lượng doanh nghiệp chấp nhận nộp tiền sử dụng đất vẫn còn hết sức khiêm tốn so với số lượng dự án cần phải nộp tiền sử dụng đất. Cùng một dự án, việc giải phóng mặt bằng (GPMB) trước và sau thời điểm Nghị định số 69/2009/NĐ-CP có hiệu lực khác biệt nhau. Theo số liệu từ cơ quan chức năng, hiện có nhiều doanh nghiệp chưa đóng tiền sử dụng đất bởi các vướng mắc về tiền sử dụng đất quá cao và xác định thời điểm đóng tiền sử dụng đất. Điều này đồng nghĩa với việc hàng loạt các dự án buộc phải án binh bất động chờ việc thu tiền sử dụng đất, khấu trừ tiền sử dụng đất được rõ ràng hơn. Nhiều doanh nghiệp đề nghị các cơ quan chức năng để được đóng tiền sử dụng đất theo bảng giá đất của UBND cấp tỉnh ban hành. Bởi theo doanh nghiệp, dự án của họ đã triển khai cả chục năm nay, việc GPMB đã hoàn tất từ trước khi có Nghị định số 69/2009/NĐ-CP quy định cách tính tiền sử dụng đất theo giá thị trường. Vì vậy, nếu bắt doanh nghiệp đóng tiền sử dụng đất theo thời điểm hiện nay thì họ không thể kham nổi.
Theo TS. Châu Thị Thu Nga, Tổng GĐ Tập đoàn Đầu tư Xây dựng Nhà đất, trước đây các doanh nghiệp kinh doanh BĐS thường được nợ tiền sử dụng đất, còn hiện nay việc nộp tiền sử dụng đất của các dự án đang còn nợ sẽ tính như thế nào? Nếu tính theo Nghị định số 69/2009/NĐ-CP thì có thể những doanh nghiệp này sẽ bị lỗ, bởi trước đây khi bán nhà đất ra thị trường thì họ đã tính tiền sử dụng đất theo phương án cũ.
 |
Vì sao giá nhà cao ngất?
Đó cũng là câu chuyện phát sinh từ Nghị định số 69/2009/NĐ-CP. Điều 11 của Nghị định này quy định khi Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất không thông qua hình thức đấu giá quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu dự án…, khi Nhà nước thu hồi đất và trường hợp doanh nghiệp nhà nước tiến hành cổ phần hóa lựa chọn hình thức giao đất mà giá đất do UBND cấp tỉnh quy định tại thời điểm giao đất, cho thuê đất… chưa sát với giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường trong điều kiện bình thường, thì UBND cấp tỉnh căn cứ vào giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường để xác định lại giá đất cụ thể cho phù hợp… Theo quy định này, các doanh nghiệp BĐS phải đóng tiền sử dụng đất căn cứ vào giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế theo giá thị trường. Điều này hoàn toàn khác so với cách tính trước đây và gây khó khăn do mức tổng số tiền phải đóng cao và doanh nghiệp không còn tính chủ động. Thời gian trước, các doanh nghiệp đóng tiền sử dụng đất dựa theo bảng giá đất hằng năm do UBND tỉnh ban hành (chỉ bằng 20% - 30% giá thị trường) và tiền bồi thường GPMB được khấu trừ vào tiền sử dụng đất.
Vấn đề được đặt ra là làm sao để xác định giá đất theo giá thị trường? Theo các chuyên gia trong ngành BĐS, với cách tính tiền sử dụng đất theo giá thị trường hiện tại, mọi việc đều thụ động, doanh nghiệp không thể biết dự báo được giá cả thị trường vài năm sau chuyển biến thế nào thì không nhiều doanh nghiệp dám mạnh dạn đầu tư khi không thể chắc chắn mức thuế mình phải đóng cũng như khả năng tiêu thụ sản phẩm. Nếu có doanh nghiệp mạnh dạn tiến hành thực hiện dự án mới thì với cách tính tiền sử dụng đất theo giá thị trường theo như quy định của Nghị định số 69/2009/NĐ-CP thì mức giá mỗi thành phẩm nhà ở được bán ra sẽ rất cao. Một mặt bằng giá nhà ở mới sẽ hình thành, và trong tình hình khó khăn tài chính như hiện này sẽ đẩy thị trường BĐS chìm vào im ắng.
Một tác nhân khác ảnh hưởng đến giá nhà đất bán cho người tiêu dùng. Đó là theo quy định tại khoản a Điều 2 Nghị định số120/2010/NĐ - CP: "Khi Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất không thông qua hình thức đấu giá quyền sử dụng đất thì giá đất tính thu tiền sử dụng đất là giá đất theo mục đích sử dụng đất được giao tại thời điểm có quyết định giao đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền; trường hợp thời điểm bàn giao đất không đúng với thời điểm ghi trong quyết định giao đất thì giá đất tính thu tiền sử dụng đất là giá đất theo mục đích sử dụng đất được giao tại thời điểm bàn giao đất thực tế". Bất cập của quy định này thể hiện ở chỗ: Giả sử dự án được thi công xây dựng năm 2006 nhưng đến năm 2008 Nhà nước mới có quyết định giao đất chính thức. Giá đất ngày càng tăng, vì thế số tiền sử dụng đất chủ đầu tư phải đóng rất cao, từ đó làm gia tăng chi phí đầu vào của công trình nhất định, gây sức ép lên giá bán nhà ở.
Cả thị trường đang chờ gỡ vướng (?)
Theo khảo sát của Bộ Xây dựng, nhiều dự án nhà ở tại Hà Nội và TP HCM dù đã hoàn thành thủ tục giao đất nhưng vẫn chưa thể nộp tiền sử dụng đất do còn chờ xác định tiền sử dụng đất theo giá thị trường. Một trong những nguyên nhân góp phần làm cho thị trường BĐS trầm lắng thời gian qua là những bất cập, tồn tại của chính sách đất đai mà trực tiếp nhất là Nghị định số 69/2009/NĐ-CP. Từ khi có Nghị định này, việc thu tiền sử dụng đất bị đình đốn, nhất là tại TP HCM, do các cơ quan chức năng lúng túng trong việc xác định đâu là giá thị trường, còn các doanh nghiệp BĐS không kham nổi khoản tiền sử dụng đất quá cao. Trước đây, các doanh nghiệp kinh doanh BĐS khi thực hiện dự án, tiền bồi thường GPMB được khấu trừ vào tiền sử dụng đất. Thực tế, tiền sử dụng đất doanh nghiệp đóng cho ngân sách dựa TP ban hành. Tuy nhiên, theo Nghị định số 69/2009/NĐ-CP, doanh nghiệp phải đóng tiền sử dụng đất theo giá thị trường, chứ không đóng theo bảng giá đất do UBND tỉnh, thành trực thuộc Trung ương như trước đây. Do vậy, nhiều doanh nghiệp hiện rất lo lắng về việc xử lý đối với các dự án đang còn nợ tiền sử dụng đất sẽ tính như thế nào. Thực tế có nhiều dự án chủ đầu tư đã bán nhà ở mà chưa đóng tiền sử dụng đất, nếu tính toán với giá bán cách đây 5 năm trở về trước thì doanh nghiệp sẽ lỗ.
Tại một hội nghị mới đây của ngành xây dựng, các doanh nghiệp đã đưa ra nhiều kiến nghị gỡ vướng cho thị trường BĐS. Trong đó, để tháo gỡ khó khăn trong việc GPMB và tính tiền sử dụng đất, theo TS. Châu Thị Thu Nga, cần sớm nghiên cứu những quy định khoa học và hợp thực tiễn về giá đất theo giá thị trường. Cụ thể, Nhà nước xây dựng bảng giá đất hằng năm sát giá thị trường làm căn cứ thu tiền sử dụng đất. Đồng thời, cần tạo quỹ đất sạch để tổ chức bán đấu giá, đấu thầu dự án có sử dụng đất. Hay nói cách khác là việc giao đất, cho thuê đất nên theo hướng thông qua các hình thức đấu giá, đấu thầu dự án có sử dụng đất; đối với những khu đất công, khi lựa chọn chủ đầu tư dự án cần thực hiện thông qua đấu thầu.
Cũng theo bà Nga, cần một cơ chế định giá đất mang tính độc lập với hệ thống hành chính để giảm bớt sự can thiệp này vào các quy luật của thị trường. Đối với việc xác định căn cứ cho vấn đề tiền sử dụng đất, thị trường hiện có 3 loại giá: giá đất do UBND cấp tỉnh quyết định, giá do các Cty tư vấn định giá đưa ra, và giá hình thành do đấu giá. Nên nghiên cứu áp dụng việc tính tiền sử dụng đất theo phương án đấu giá, sửa hoặc bỏ khung giá đất để các tỉnh, thành điều chỉnh bảng giá đất sao cho sát với giá thị trường. Bên cạnh đó, cần phải coi quyền sử dụng đất là hàng hóa và tuân thủ sự điều tiết của cơ chế thị trường.
Cũng theo bà Nga và một số lãnh đạo các DN lớn trong lĩnh vực BĐS, nhằm đưa giá nhà đất xuống mức hợp lý, các cơ quan chức năng cần điều tiết lại mức thu tiền sử dụng đất vì cách tính hiện nay còn phức tạp để khắc phục được những mâu thuẫn nói trên của Nghị định số 69/2009/NĐ-CP để bảo đảm hài hòa lợi ích cho Nhà nước, doanh nghiệp và người dân.
Theo PLXH
